REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Czy podatek od zysków z wynajmu mieszkania można obniżyć?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk

REKLAMA

REKLAMA

Zyski z wynajmu nieruchomości można opodatkować na trzy sposoby. Podatek o najniższej stawce 8,5% paradoksalnie opłaca się jedynie w przypadku niewielkich kosztów utrzymania nieruchomości. Gdy właściciel przewiduje remont mieszkania najczęściej powinien doliczyć dochody z najmu do podatku rozliczanego na zasadach ogólnych według skali 18 i 32%.

Wybór optymalnego sposobu opodatkowania dochodów z najmu może spowodować wielokrotne zmniejszenie kwot wpłacanych na rachunek fiskusa. Do wyboru podatnik ma bowiem trzy formy prowadzenia rozliczeń z urzędem:
1) Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
2) Zasady ogólne (stawki progresywne 18% i 32%),
3) Tzw. „podatek liniowy” (stawka 19%).

REKLAMA

Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej natomiast podatnik musi zdecydować się na opłacanie podatku liniowego lub na zasadach ogólnych.

Podatek od przychodu lub dochodu

Jedynie w przypadku ryczałtu podstawą do obliczenia podatku jest przychód. W pozostałych dwóch systemach podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Home Broker sprawdził jaki podatek obciążyłby właściciela mieszkania o wartości 400 tys. zł, które przynosi przychód z najmu na poziomie 20 tys. zł rocznie biorąc pod uwagę wszystkie trzy dostępne systemy rozliczeń. W pierwszym wariancie do kosztów zaliczono jedynie podatek od nieruchomości (na poziomie 65 groszy za m kw. mieszkania i 39 groszy za m kw. gruntu pod blokiem mieszkalnym) oraz amortyzację. 

Polecamy serwis Podatki osobiste

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Stawkę amortyzacji lokalu ustalono na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu. Dla porównania w przypadku prawa spółdzielczego własnościowego możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniżyłby się rocznie dodatkowo o 4 tys. zł Skutkowałoby to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie miałoby żadnego bezpośredniego wpływu na faktycznie ponoszone koszty. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest więc dla właściciela korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności.

W przedstawionym powyżej wariancie najbardziej atrakcyjną formą opodatkowania byłby ryczałt, który pochłonąłby 1,7 tys. zł. Podstawą jego naliczenia jest przychód, a więc na jego wysokość nie wpływają możliwe do odliczenia koszty. Byłaby to bardziej atrakcyjna forma opodatkowania niż zasady ogólne. Według nich osoby, których dochód roczny nie przekracza 85 528 zł, musiałyby bowiem liczyć się z dodatkowym obciążeniem podatkowym na poziomie 2510 zł, co stanowi 18% osiągniętego zysku z najmu. Osoby, których roczny dochód byłby wyższy, zostaliby obciążeni podatkiem na poziomie dodatkowych 4,5 tys. zł z tytułu zaliczenia do podstawy opodatkowania zysków z wynajmowania nieruchomości. Szczególnie dla nich ciekawą alternatywą mogłoby okazać się zarejestrowanie działalności gospodarczej i opodatkowanie stawką 19%. Taki wariant łączyłby się z wniesieniem na rachunek fiskusa niecałych 2,7 tys. zł. Przejście na tę liniową stawkę ma jednak swoje minusy, do których najczęściej zalicza się brak możliwości rozliczania dochodów wraz ze współmałżonkiem.

Od 1 stycznia br. zmieniły się zasady opodatkowania dochodów z wynajmu w formie ryczałtu. Obecnie niezależnie od wartości osiąganych przychodów wystarczy odprowadzić 8,5% na rachunek fiskusa. Ta forma rozliczeń nie jest jednak możliwa gdy wynajem realizowany jest w formie działalności gospodarczej. Od maja br. chęć skorzystania z ryczałtu należy zgłosić do naczelnika urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje opłacaniem podatku na zasadach ogólnych.

Kosztem są jedynie odsetki

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku zakupu nieruchomości wartej 400 tys. zł na kredyt na 30 lat w euro z 25% wkładem własnym, przy oprocentowaniu 3,54% i kursie 3,91 zł za euro, przez pierwszych 12 miesięcy w ratach równych suma zapłaconych odsetek wyniesie 2778 zł. Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie podatku o od 500zł w przypadku opłacania podatku 18% na zasadach ogólnych do nawet blisko 900zł gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy. Obrazuje to poniższy przykład, który oprócz wymienionych w wariancie pierwszym kosztów w postaci podatku od nieruchomości i amortyzacji uwzględnia także wliczenie w koszty odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania.

Polecamy serwis Podatki

Remont i meble niwelują podatek

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na przykład na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Zazwyczaj pochłaniają one znaczne kwoty, a co za tym idzie najczęściej niwelują korzyści z rozliczenia podatku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych pomimo jego niskiej stawki. Obrazuje to przykład w wariancie trzecim, gdzie do kosztów uzyskania przychodu zaliczono amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu oraz dodatkowo 10 tys. zł na nowe meble i remont nieruchomości, co wydaje się kwotą niewygórowaną. W tym wariancie roczny podatek liniowy i na zasadach ogólnych nieznacznie przekroczyłby 200zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1,7 tys. zł, a więc blisko 1,5 tys. zł wyższym.

Podatek zależy od umowy

Rzadko podatnicy zdają sobie także sprawę z faktu, że wysokość obciążeń podatkowych zależeć także może od sformułowań znajdujących się w umowie. Szczególnie należy zwrócić uwagę na fragment mówiący o wysokości opłat za najem, gdzie jasno odróżnić trzeba co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdyby bowiem ustalić w umowie jedną kwotę (odpowiadająca sumie tych kosztów) będzie ona stanowiła dla fiskusa przychód, a więc podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu. Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.

Czytaj także: Na co warto zwrócić szczególną uwagę w umowie kredytowej?

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jaki model logistyczny wybrać dla swojego sklepu internetowego?

Zakładając sklep internetowy, staniesz przed wyzwaniem organizacji całej jego logistyki. Zanim zaczniesz działalność, będziesz musiał zdecydować, gdzie magazynować swoje towary, z jakimi kurierami współpracować i jak obsługiwać zwroty od klientów. Pochłonie to mnóstwo cennego czasu i spory kapitał. W dzisiejszych czasach możesz tego jednak uniknąć. W jaki sposób? Poznaj najciekawsze modele logistyczne dla e-commerce!

Dobrzy w teorii. Dlaczego nie potrafimy odpoczywać i jak to zmienić?

Potrzeba regeneracji wydaje się oczywista dla każdego, kto funkcjonuje w naprzemiennym cyklu, w którym wysiłek absorbujący przeważającą część naszych aktywności przeplata się z czasem wolnym. Skąd zatem trudność w świadomym uwzględnianiu potrzeby wypoczynku i planowaniu przerw w zawodowym funkcjonowaniu?

Inflacja już niestraszna firmom. Obawia się jej dwa razy mniej firm niż rok temu

W rok o połowę zmalała liczba małych i średnich firm, które boją się, że inflacja może zagrozić ich biznesom. Obecnie to zaledwie co czwarte przedsiębiorstwo. Zaskakujące są jednak branże, w których te obawy są największe. Inflacja straciła też rangę najpoważniejszej obawy.

Startup - jak uzyskać ochronę patentową, ochronę znaku towarowego i prawa autorskie?

W startupach najważniejszy jest pomysł. Jak go chronić i zabezpieczyć się przed nieuprawnionym wykorzystywaniem dzieła i pobierania wynagrodzenia za korzystanie z niego przez podmioty trzecie? Jak uzyskać ochronę patentową, ochronę znaku towarowego i prawa autorskie? Dlaczego tak ważna jest umowa o zachowaniu poufności?

REKLAMA

Spółki: Premia za kontrolę w Polsce w latach 2019-2023 spadła do poziomu 13,6 proc.

Ostatnie lata przyniosły spadek aktywności na rynku wezwań w Polsce. Coraz częściej inwestorzy decydują się na ogłoszenie wezwania z zamiarem wycofania akcji spółki z obrotu giełdowego, gdy już uzyskają kontrolny pakiet akcji – wynika z najnowszej analizy KPMG, która objęła 133 wezwań do sprzedaży akcji spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w latach 2019-2023.

Firmy będą szukać specjalistów. Jakich?

Z raportu „Barometr Polskiego Rynku Pracy” Personnel Service wynika, że polskie firmy chcą poszukiwać specjalistów od automatyzacji i sztucznej inteligencji. 

Rachunki za prąd w firmie: kto musi płacić za energię elektryczną nawet trzy razy więcej niż cena giełdowa, jak tego uniknąć na przyszłość

Kryzys energetyczny wywołany przez agresję Rosji na Ukrainę doprowadził do gigantycznego wzrostu cen prądu. Wiele małych firm w obawie przed dalszym wzrostem cen zawarło wieloletnie umowy ze stałą ceną na rekordowym poziomie. To one najbardziej ucierpią na uwolnieniu cen energii.

Stare pytania, nowe odpowiedzi. Zmiana podejścia do pożądanych kompetencji menedżerskich

Obecnie organizacje nie są zainteresowane rozwojem konkretnych umiejętności liderskich ani pozyskiwaniem wiedzy, którą łatwo dziś zdobyć. Żyjemy w czasach, w których ciężko jest zaplanować długofalową strategię, dlatego wzrasta znaczenie umiejętności płynnego poruszania się w zmieniających się okolicznościach, tzw. strategizing.

REKLAMA

Wyróżniaj się bo zginiesz: o sukcesie sklepu internetowego decydują nie tylko atrakcyjne towary w dobrej cenie

W sklepie internetowym, zupełnie inaczej niż w tradycyjnym sklepie, wiarygodność osiąga się lub nie już poprzez sam wygląd aplikacji zakupowej. Bez niej nie wyróżniający się z tysięcy inny e-sklep nie odniesie sukcesu nawet oferując bardzo konkurencyjne produkty.

Restauracje ustępują miejsca barom szybkiej obsługi i sklepowej gastronomii, bo takie są wybory „zetek”

Na naszych oczach dzieje się prawdziwa rewolucja w gastronomii. Restauracje, ledwie się odbudowały po pandemii, przegrywają z barami szybciej obsługi i cateringiem, a teraz jeszcze poważnym graczem na rynku staje się gastronomia sklepowa. Wszystko to za sprawą najmłodszych klientów, którzy chcą żyć po amerykańsku.

REKLAMA