Kategorie

Cena mieszkania: zapomnij o negocjacjach?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
W wyniku niewielkiego spadku cen ofertowych w 2010 roku przy jednoczesnym wzroście cen transakcyjnych, coraz trudniej negocjować cenę mieszkania. Może to być także sygnał do zbliżenia się oczekiwań kupujących i sprzedających.

W lipcu przeciętne negocjacje cenowe kończyły się upustem na poziomie 2,5%. Co prawda są to dopiero wstępne wyniki, ale sugerują rekordowo niski zakres „targu”. Dotychczas średnia obniżka ceny wyjściowej przez sprzedających oscylowała w granicach od 3 do 5%. Średnia z ostatnich 18 miesięcy wynosi ok. 4%. Co ciekawe, wynik utrzymywał się na stabilnym poziomie w czasie kryzysu i – nie licząc najnowszych danych – nie zmienił się również w tym roku. Zakres negocjacji obrazuje przeciętną różnicę między ceną transakcyjną dla umów sprzedaży nieruchomości zawartych w lipcu, a ceną ofertową dla tych samych lokali.

Zbliżenie oczekiwań kupujących i sprzedających

Zawężenie różnicy między tymi dwiema kategoriami, o ile potwierdzi się w kolejnych odczytach, może być sygnałem zbliżenia oczekiwań kupujących i sprzedających mieszkania. Można je tłumaczyć dwoma czynnikami. Z jednej strony sprzedający oferują mieszkania nieco taniej niż jeszcze na początku roku. Z drugiej natomiast wzrosła średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym. Taka sytuacja może być efektem różnic w podaży, ale też w pewnym stopniu wynikać z pogorszenia nastrojów sprzedających przy jednoczesnym wzroście optymizmu kupujących. Zawężenie różnicy może też być rezultatem wzrostu przeciętnej zdolności kredytowej Polaków na skutek liberalizacji warunków udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki, co nieco ogranicza potrzebę zbijania ceny.

Niewielka obniżka cen ofertowych na rynku wtórnym

Letnie przeceny, popularne na rynku pierwotnym, nie ominęły też mieszkań z drugiej ręki. W wybranych miastach sprzedający oferują obecnie nieruchomości w cenach niższych średnio o 1,5% względem poziomu z początku roku. W tym czasie największe obniżki zanotowano w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu. Natomiast w przypadku Warszawy i Krakowa średnie ceny ofertowe kosmetycznie wzrosły. Rynek wtórny pozostaje pod silną presją rynku pierwotnego, gdzie ceny w wielu wypadkach są porównywalne z cenami gotowych lokali o znacznie gorszym standardzie (np. wielka płyta). To ogranicza popyt na te drugie i zmusza sprzedających do obniżek cen. 

Zobacz też: Tanie mieszkanie

…i podwyżka transakcyjnych

Tymczasem ceny transakcyjne w największych miastach podniosły się od początku roku w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu przeciętnie o 1%. Jest to jedynie kosmetyczna zmiana. W pierwszym półroczu (danych za lipiec jeszcze nie ma) miesięczna inflacja wyniosła narastająco o 2%.

Nawet 27 tys. zł upustu

W ostatnim miesiącu skrajne wyniki negocjacji odchylały się znacznie od poziomu średniego. Najwyższa zanotowana obniżka wyniosła bowiem blisko 12%. Dwupokojowe mieszkanie w dobrym stanie w przedwojennej kamienicy w Poznaniu zostało wystawione do sprzedaży z ceną 198 tys. zł. Nabywcę znalazło jednak za cenę o 23 tys. zł niższą. Kolejnym przykładem może być wrocławskie dwupokojowe mieszkanie w stanie wymagającym remontu, które wystawione za cenę 272 tys. zł zostało sprzedane za 245 tys. zł. Tak znaczne obniżki są możliwe do uzyskania zazwyczaj jedynie wtedy, gdy sprzedający zmuszeni są upłynnić swój majątek szybko. Aby nabywca mógł skorzystać z takiej okazji, nie może finansować zakupu kredytem, ale musi posiadać wolną gotówkę.

Polecamy: Kalkulator kosztu zakupu nieruchomości

W drodze targu cena może wzrosnąć

W lipcu zdarzyło się także kilka negocjacji, w efekcie których cena transakcyjna mieszkania wzrosła w stosunku do pierwotnie ustalonej w ofercie. Miało to miejsce na przykład w Warszawie na Żoliborzu w przypadku dwupokojowego mieszkania w kamienicy. W wyniku negocjacji cena ofertowa z poziomu 317 tys. zł została wywindowana na ponad 20 tys. zł więcej. W wyniku licytacji między kilkoma zainteresowanymi kupcami, za blisko 7 tys. zł więcej niż w ofercie, zostało sprzedane także dwupokojowe mieszkanie w Poznaniu, pierwotnie wystawione za 340 tys. zł. Do podwyżki w trakcie ustaleń może też dojść w związku z pozostawieniem w mieszkaniu dodatkowego wyposażenia.

Ustalając cenę zostaw bufor do niewielkiej negocjacji

Reklama

Podczas ustalania ceny ofertowej trzeba przyjąć rozsądny bufor na negocjacje z kupującym. Przesadne zawyżenie ceny powstrzymuje potencjalnych chętnych przed sprawdzeniem oferty. Z danych Home Broker wynika, że 82% osób zainteresowanych nabyciem mieszkania, określa maksymalny budżet przed przystąpieniem do poszukiwań.

Jak więc ustalić cenę dla celu oferty sprzedaży mieszkania? Najszybszym sposobem jest oszacowanie poprzez porównanie cen podobnych nieruchomości oferowanych już na rynku. Szczególną uwagę należy tu zwrócić na takie czynniki jak lokalizacja, sąsiedztwo, standard budynku czy standard i usytuowanie lokalu w budynku. Kolejnym sposobem może być skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny lokalu w oparciu o różne parametry. Inna opcja to skorzystanie z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Osoba z doświadczeniem na rynku powinna doradzić w kwestii zaplanowania całej strategii sprzedaży, w tym określenia ceny ofertowej.

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    1 sty 2000
    20 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Tydzień Przedsiębiorcy 21-25 czerwca

    Tydzień Przedsiębiorcy 21-25 czerwca. W dniu 21 czerwca przypada Dzień Przedsiębiorcy. Z tej okazji Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zaprasza w tym roku firmy i przedsiębiorców, w tym szczególności z sektora MŚP, na specjalnie zorganizowane wydarzenia. Potrwają one do 25 czerwca 2021 r. Podczas organizowanych w tym celu spotkań, telekonferencji, webinariów i podcastów MRPiT chce wesprzeć małe i średnie przedsiębiorstwa praktyczną wiedzą, doświadczeniem i kontaktami na rzecz rozwoju ich działalności biznesowej tak w kraju, jak i na rynkach Unii Europejskiej, a także pozaunijnych.

    Które firmy stać na sztuczną inteligencję?

    Sztuczna inteligencja odmieniana jest przez wszystkie przypadki. Chociaż średnie i małe firmy nie mają embarga na technologie wykorzystujące SI, praktyka pokazuje, że istnieje wewnętrzny opór. Dlaczego tak się dzieje?

    Firma w Czechach. Przedsiębiorcy pomału odpuszczają

    Nawet o kilkaset procent wzrosła w ostatnich tygodniach liczba pytań kierowanych do firm pomagających prowadzić firmę w Czechach. Ale jak podkreślają eksperci, nie każdy biznes można przenieść do Czech czy na Słowację. Wyjaśniamy dlaczego.

    Handel hurtowy i detaliczny szuka pracowników

    Przedsiębiorcy z sektora handlu detalicznego i hurtowego w najbliższych trzech miesiącach mają zamiar dość intensywnie rozbudowywać swoje zespoły. Kogo głównie poszukują pracodawcy?

    Tokenizacja - słowo klucz w nowoczesnym biznesie. Co można stokenizować?

    Tokenizacja to termin zdobywający ostatnimi czasy olbrzymią popularność, w szczególności w środowiskach biznesowych. Przedsiębiorcy zaczynają żywiej interesować się możliwościami, jakie oferuje ta oparta na technologii blockchain forma cyfryzacji. Pytanie tylko, cyfryzacji… czego? Jak działa blockchain? Czym jest tokenizacja? Co to jest token? Jakie są rodzaje tokenów? Co można stokenizować? Jak przeprowadzić cyfryzację biznesu poprzez tokenizację? Wyjaśniają eksperci z Kancelarii Prawnej RPMS Staniszewski & Wspólnicy

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Odejście od chowu klatkowego jest niemożliwe

    Resort rolnictwa przygląda się działaniom KE ws. chowu klatkowego. Tymczasem branża stoi na stanowisku, że rezygnacja z chowu klatkowego nie jest możliwa.

    Przedsiębiorcy częściej źle oceniają jakość pracy zdalnej

    Po upływie kilkunastu miesięcy model pracy zdalnej przynosi gorsze efekty zdaniem co trzeciego pracodawcy. Najmniej zadowoleni z home office są przedstawiciele handlu, przemysłu i mikrofirm.

    Działalność gospodarcza a status osoby bezrobotnej

    Czy osoba prowadząca działalność gospodarczą z wpisem do CEIDG może uzyskać status osoby bezrobotnej? Jak wygląda sytuacja spółek prawa handlowego i działalności nierejestrowej?

    Dariusz Bliźniak: dlaczego drzewa i zieleń stają się kapitałem?

    Ślad węglowy to jedno z największych wyzwań XXI wieku, które nie pozostaje obojętne zarówno pojedynczym obywatelom, jak i całym rządom poszczególnych państw - mówi Dariusz Bliźniak.

    PR w firmie. Czym jest pozycjonowanie eksperckie?

    Pozycjonowanie eksperckie - na czym polega ten rodzaj prowadzenia dialogu z publicznością (a docelowo – przyszłymi klientami)? Jakie narzędzia są niezbędne w skutecznym pozycjonowaniu eksperckim?

    Audi RS e-tron GT: w 3,2 sek. do setki w elektryku! Pierwsza jazda.

    Audi e-tron GT choć jest elektryczny, powstaje w tej samej fabryce co R8. Choć nie emituje spalin, generuje potężną ilość emocji.

    Jacek Czauderna: Panie Premierze, przedsiębiorcy czekają na konkrety [PODCAST]

    Polski Ład to kolejna piękna, marketingowa, ale polityczna akcja – mówi Jacek Czauderna. Na co mogą liczyć przedsiębiorcy? Zapraszamy do wysłuchania podcastu.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Uproszczone Postępowanie Restrukturyzacyjne to już 84% wszystkich spraw

    UPR okazało się niewątpliwie czarnym koniem restrukturyzacji ostatnich kilkunastu miesięcy. Na koniec czwartego kwartału ubiegłego roku UPR stanowiło 52% wszystkich postępowań restrukturyzacyjnych. Na czym polega UPR?

    Zastaw rejestrowy na pojeździe. Czym jest i kiedy jest wpisywany?

    Zastaw rejestrowy na pojeździe. Czyli dziś opowiemy o tym, czemu pojawia się taka adnotacja w dokumentach pojazdu i jak się jej pozbyć.

    Małgorzata Ławnik: oszczędność na pracownikach to pierwszy krok do strat w biznesie

    Zignorowanie potencjału, jaki niosą ze sobą pracownicy, jest jednym z największych błędów przedsiębiorstw, ponieważ to właśnie od zatrudnionych osób zależy przyszłość firmy – mówi Małgorzata Ławnik, dyrektor Pionu Personalnego Kaufland Polska.

    Nadanie nowego numeru VIN. Na czym polega?

    Nadanie nowego numeru VIN może być konieczne po poważnej modyfikacji pojazdu. jak przeprowadzić procedurę zgodnie z przepisami?

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Jaką rolę w transformacji cyfrowej firm odgrywa chmura obliczeniowa?

    Chmura obliczeniowa w trakcie pandemii zyskała na znaczeniu. Korzyści płynące z jej wdrożenia to m.in. optymalizacja kosztów, zwiększenie efektywności operacyjnej, ale przed wszystkim wzrost biznesu. Co jeszcze zyskują firmy w chmurze?

    Wydanie dowodu rejestracyjnego zatrzymanego przez Policje

    Wydanie dowodu rejestracyjnego zatrzymanego przez Policje. Czyli jak odzyskać dokumenty pojazdu po kontroli funkcjonariuszy?

    Jaki jest cel nowelizacji ustawy odległościowej?

    Ustawa odległościowa to jedno z założeń transformacji energetycznej. Lądowa energetyka wiatrowa ma być korzyścią dla branży, dostawców energii wiatrowej, ale też mieszkańców i samorządów. Na czym mają polegać zmiany?

    Będą zmiany w ustawie o cudzoziemcach

    Ustawa o cudzoziemcach - będą zmiany dotyczące cudzoziemców prowadzących działalność gospodarczą w Polsce i będących uczestnikami programów wsparcia.

    Jak branża gastronomiczna może na nowo zdobyć klientów?

    Przed branżą gastronomiczną pojawiło się nowe wyzwanie. W jaki sposób ponownie pozyskać kandydatów do pracy? Czy pomoże im w tym pozytywny wizerunek pracodawcy?

    Praca w IT - home office, ale projekty nierozwojowe

    Warunki zatrudnienia na rynku pracy IT są lepsze niż przed pandemią – wynika z najnowszego badania przeprowadzonego przez firmę HRK S.A. Zdaniem 39% specjalistów pracujących w IT COVID-19 miał pozytywny wpływ na ich branżę.