Zakup mieszkania: jak uniknąć wyższej stawki VAT

Zgodnie z przyjętym we wtorek przez rząd wieloletnim planem finansowania, od przyszłego roku VAT na nowe mieszkania ma wzrosnąć z 7% do 8%. Rząd nie wyklucza podwyżek o kolejny punkt procentowy w lipcu przyszłego roku i ponownie za rok. Docelowo więc stawka VAT mogłaby wzrosnąć nawet do 10%.

W przyszłym roku o kilka tysięcy drożej

Sprawdziliśmy, jak na ceny mieszkań może wpłynąć podwyżka o 1 pkt. proc. W Warszawie średnia cena nowych lokali na rynku pierwotnym wynosi obecnie 471,6 tys. zł brutto w przypadku dwóch pokoi i 646,7 tys. zł w przypadku trzech. Po podwyżce VAT cena wzrosłaby w pierwszym przypadku o 4,4 tys. zł, a w drugim o nieco ponad 6 tys. zł. Średni wzrost dla Warszawy, Krakowa, Poznania i Wrocławia wyniósłby 3,6 tys. zł dla mieszkań 2-pokojowych i 4,8 tys. zł dla 3-pokojowych. W przypadku trzech podwyżek VAT po 1 pkt. proc. , ceny podniosłyby się odpowiednio o 10,9 tys. zł i 14,4 tys. zł.

Deweloper może podnieść cenę netto

Taki byłby efekt zmian stawek VAT przy założeniu, że deweloperzy nie podnosiliby jednocześnie cen netto. Tego jednak nie można wykluczyć ze względu na możliwy wzrost kosztów ponoszonych przez deweloperów. Będzie to zależało od tego, jaki jest udział poszczególnych pozycji kosztowych (objętych różnymi stawkami VAT) w strukturze kosztów dewelopera, a także od tego, jaka jest relacja między VAT-em należnym i naliczonym. Jeżeli VAT naliczony już dziś jest wyższy od należnego (co stanowi koszt dewelopera) i dodatkowo na skutek podwyżek ta różnica miałaby się powiększyć, aby utrzymać obecny poziom marżowości deweloper mógłby podnieść cenę netto sprzedawanych mieszkań. Średnie marże deweloperów giełdowych spadły z 45% w 2008 roku do 33% w 2009 roku. Wzrost kosztów może też nastąpić w wyniku podwyżek cen netto materiałów budowlanych, robocizny czy zakupu działek pod budowę.

Chcesz uniknąć podwyżki – kup gotowy lokal

Najprostszym sposobem uniknięcia podwyżki VAT jest podpisanie do końca roku umowy ostatecznej zakupu mieszkania (problem jest bardziej skomplikowany w przypadku mieszkań o powierzchni powyżej 150 m kw). Aby można było podpisać taką umowę deweloper musi posiadać zaświadczenie o samodzielności lokalu, o które może wystąpić dopiero po oddaniu mieszkania do użytkowania. Można szacować, że średnio ok. jednej trzeciej lokali wystawionych obecnie na sprzedaż w największych miastach Polski spełnia te wymagania. Zwykle jednak w gotowych projektach wybór mieszkań, zwłaszcza o mniejszym metrażu, jest ograniczony.

Zobacz także: Rynek nieruchomości

Przykłady gotowych inwestycji deweloperskich w sprzedaży
Deweloper	Miasto	Inwestycja
ECO CLASSIC	Gdynia	Apartamenty Kępa Redłowska
J.W. Construction	Gdynia	Osiedle Leśne
Angel Poland	Kraków	Angel City
Fajny Dom	Kraków	Mota Engil
Apartamenty Olsza	Kraków	Prembud
Wiślane Tarasy	Kraków	Inter-Bud
Apartamenty Piwna	Kraków	Suder
Green Point	Poznań	Poz-Bruk
Gant	Poznań	Osiedle Karpia
Ronson	Poznań	Galileo
Forbud Development	Poznań	Villa Eden
JHM Development	Rumia	Osiedle Królewskie
Koralowa Park	Szczecin	Widok 6
BRE.locum	Warszawa	Trzy Korony
Budner	Warszawa	Apartamenty Boernerowo
LC Corp	Warszawa	Przy Promenadzie
Marvipol	Warszawa	Melody Park
Mill-Yon	Warszawa	Aura Park
Volumetric MK	Warszawa	Osiedle Sokratesa
Kępa Staromiejska	Wrocław	Mój Dom
Cztery Pory Roku	Wrocław	Archicom

… zapisz w umowie możliwość odstąpienia lub cenę brutto

Aby kupić mieszkanie z niższą stawką VAT można też wybrać inwestycję, w przypadku której planowane jest oddanie budynku przez końcem tego roku. Oczywiście w takiej sytuacji istnieje ryzyko, że deweloper nie zdąży dopełnić formalności w terminie. Dlatego trzeba zagwarantować sobie w umowie przedwstępnej możliwość bezkosztowego odstąpienia od umowy w przypadku niedotrzymania terminów przez dewelopera lub zmiany stawek podatkowych. Alternatywą może być obniżenia w takiej sytuacji ceny netto. Kolejne rozwiązanie to zakup mieszkania będącego na dowolnym etapie budowy i zapisanie w umowie przedwstępnej ceny brutto. W taki wypadku cena ta nie powinna ulec zmianie nawet po podwyżce VAT.

Zobacz też: Kalkulator kosztu zakupu nieruchomości

Przykłady inwestycji, których zakończenie planowane jest w br.
Deweloper	Miasto	Inwestycja
Ekolan	Gdynia	Apartamenty na polanie
Osiedle morskie	Gdynia	Eurostyl
Garden Residence	Kraków	Alpha Development
Ogrody Chałupnika	Kraków	Semaco Invest Group
Peamco	Leszno	przy ul. Billewiczówny
PWD Jeżycka	Poznań	przy ul. Smardzewskiej
APKLAN	Rzeszów	przy ul. Grabskiego (III etap)
Breevast Polska	Warszawa	Osiedle Tulipany
Galeria Wiatraczna	Warszawa	Rogowski

Już podpisana umowa a cena wzrośnie

W najgorszej sytuacji są osoby, które już podpisały umowy przedwstępne na zakup mieszkań z ceną netto, jeśli planowany termin oddania do użytkowania przypada po 2010 roku. Nie uda im się uniknąć podwyżki ceny brutto. Nie ma znaczenia, kiedy zostały zapłacone kolejne transze. Taka sytuacja dotyczy bardzo dużej liczby osób. Zgodnie danymi Home Broker, około 35% transakcji na rynku pierwotnym w ostatnich trzech miesiącach dotyczyło mieszkań na etapie budowy do stanu surowego zamkniętego z elewacją. W takim przypadku raczej trudne byłoby dokończenie inwestycji jeszcze w tym roku.