Mieszkanie dla Młodych gorsze niż Rodzina na Swoim

Niestety Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zdementowało przypuszczenia, zgodnie z którymi w nowym programie dopłat miałyby być zniesione limity ceny, po jakich nabywane mogą być nieruchomości.

Wciąż więc – tak jak w obecnie działającym programie „Rodzina na swoim” - ograniczona ma być górna granica ceny, jaką będzie można zapłacić za nowe lokum.

Plus jest jednak taki, że jeżeli komuś uda się kupić mieszkanie tańsze niż limit, to dopłatę dostanie do ceny mieszkania wynikającej z limitu.

Zobrazujmy to przykładem: Jeśli np. w Warszawie program „Mieszkanie dla młodych” pozwoli na zakup lokalu o cenie nieprzekraczającej 290 tys. zł (5,8 tys. zł za metr), a komuś uda się kupić lokal za 200 tys. zł (4 tys. zł za m kw.), to dostanie dopłatę na poziomie minimum 10% liczonych od 290 tys. zł.

Pamiętajmy jednak, że „MdM” jest dopiero na etapie koncepcji. Przed nami jeszcze konsultacje społeczne i międzyresortowe, a potem cały proces legislacyjny. Nie ma więc pewności czy, kiedy i w jakim ostatecznie kształcie wejdzie w życie zapowiadany program dopłat. Co najmniej przez pół roku nabywcy mieszkań nie będą więc mieli dostępu do żadnego państwowego wsparcia.

Podatek od środków transportowych 2013

Mieszkanie dla Młodych zastąpi w 2013 r. zwrot VAT za materiały budowlane?

W „Mieszkaniu dla młodych” niższe dopłaty

Trzeba o tym pamiętać siadając dziś z kalkulatorem, aby obliczyć co jest bardziej opłacalne – zakup mieszkania z wykorzystaniem istniejącego dziś programu „RnS” czy poczekać na powstające „MdM”. Bez wątpienia w nowym programie dopłaty będą niższe.

Gdyby w Warszawie potencjalny beneficjent kupił 50-metrowe mieszkanie za cenę 289,5 tys. zł, to w „MdM” mógłby liczyć na pieniądze z budżetu w kwocie od 28,9 tys. zł (dla singli i rodzin bezdzietnych) do 57,9 tys. zł (dla rodzin z dziećmi, które doczekają się w nowym mieszkaniu trzeciej pociechy). W przypadku programu „ RnS” rodzina (nawet bezdzietna) może liczyć na dopłatę w wysokości około 75,6 tys. zł.

Jest to najbardziej dobitny przykład, który pokazuje, że bezdzietne rodziny będą w nowym programie mogły liczyć na mniej niż w obecnym. Gdyby natomiast nabywcą mieszkania był singiel, to z programu „RnS” otrzymałby około 45,3 tys. zł dopłat, a w „MdM” 28,9 tys. zł.

Nowy program nie faworyzuje małych mieszkań

Jeszcze większą przewagę „RnS” ma nad „MdM” w sytuacji, w której singiel kupuje mieszkanie 30-metrowe. W „Rodzinie” dopłata mogłaby wynieść maksymalnie 45,3 tys. zł (czyli tyle samo, ile w przypadku zakupu 50-metrowego lokum), z kolei w nowym programie tylko 17,4 tys. zł. Przykład ten pokazuje, że w nowym programie na relatywnie mniejsze niż dziś dopłaty będą mogli liczyć single, którzy planują zakup mieszkania znacznie mniejszego niż 50 m kw.

Porównanie kosztów zakupu mieszkań na kredyt standardowy i z dopłatą
Przypadek	Standardowy kredyt		Kredyt w programie "Rodzina na swoim"		Kredyt w programie "Mieszkanie dla młodych"
	wysokość pierwszej raty równej	łączny koszt obsługi długu / suma dopłat	wysokość pierwszej raty równej	łączny koszt obsługi długu / suma dopłat	wysokość pierwszej raty równej	łączny koszt obsługi długu / suma dopłat
Singiel kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 289,5 tys. zł	1955 zł	296892 zł / 0 zł	1444 zł	251556 zł / 45336 zł	1759 zł	267203 zł / 28948 zł
Singiel kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 30 m kw. za 173,7 tys. zł	1173 zł	178135 zł / 0 zł	662 zł	132799 zł / 45336 zł	1055 zł	160322 zł / 15632 zł
Singiel kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 200 tys. zł	1350 zł	205124 zł / 0 zł	997 zł	173802 zł / 31323 zł	1155 zł	175435 zł / 28948 zł
Singiel kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 400 tys. zł	2701 zł	410249 zł / 0 zł	Brak dopłaty		Brak dopłaty
Singiel kupuje w Warszawie używane mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 230 tys. zł	1553 zł	235893 zł / 0 zł	1147 zł	199872 zł / 36021 zł	Brak dopłaty
Bezdzietna rodzina kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 289,5 tys. zł	1955 zł	296892 zł / 0 zł	1103 zł	221332 zł / 75559 zł	1759 zł	267203 zł / 28948 zł
Bezdzietna rodzina kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 75 m kw. za 289,5 tys. zł	1955 zł	296892 zł / 0 zł	1387 zł	246519 zł / 50373 zł	1759 zł	267203 zł / 28948 zł
Bezdzietna rodzina kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 75 m kw. za 434,2 tys. zł	2932 zł	445338 zł / 0 zł	2080 zł	369778 zł / 75559 zł	2736 zł	415648 zł / 28948 zł
Rodzina z jednym dzieckiem kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 289,5 tys. zł	1955 zł	296892 zł / 0 zł	1103 zł	221332 zł / 75559 zł	1661 zł	252358 zł / 43421 zł
Rodzina z dwojgiem dzieci kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 289,5 tys. zł i po roku rodzi się trzecie dziecko	1955 zł	296892 zł / 0 zł	1103 zł	221332 zł / 75559 zł	1661 zł po urodzeniu trzeciego dziecka 1564 zł	238214 zł / 57895 zł
Założenia: Kredyt na 100% LtV (w MDM odpowiednio mniej). Oprocentowanie kredytu 6,5%. Okres kredytowania 25 lat. Stopa referencyjna do RnS 7,06%

Nowa dopłata z góry, mniej odsetek do zapłacenia

Warto podkreślić, że dopłaty w programie „MdM” mają być przekazywane beneficjentowi od razu, a więc stanowić substytut wkładu własnego. Może to pozwolić potencjalnym nabywcom na wybór atrakcyjniejszych ofert kredytów lub rzadziej korzystać z dodatkowo płatnego ubezpieczenia niskiego wkładu. Co więcej fakt, że nabywca pieniądze otrzymuje z góry, powoduje też, że musi od banku pożyczyć na zakup mniej pieniędzy i od niższej kwoty opłacać odsetki. W efekcie do banku trzeba oddać mniej kapitału i mniej odsetek. Gdyby te wartości zsumować, może się okazać, że w niektórych przypadkach miałyby one większą wartość niż dopłaty do kredytu, które można otrzymać w programie „Rodzina na swoim”.

Posłużmy się przykładem rodziny z dwojgiem dzieci, która chciałaby kupić w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 289,5 tys. zł i po roku urodziłoby się trzecie dziecko. Zgodnie z szacunkami Home Broker dopłatę w „Rodzinie na swoim” można oszacować na 75 559 zł. W „MdM” dopłata wyniosłaby 57 895 zł. Jednak z uwagi na to, że o taką sumę zmniejsza się kwota kredytu, beneficjenci niejako „zyskaliby” dodatkowe 58 678 zł odsetek, których nie musieliby odprowadzić do banku (kredyt na 25 lat, oprocentowanie 6,5%). Z punktu widzenia czysto rachunkowego ich korzyść w całym okresie kredytowania mogłaby być większa więc niż w przypadku programu „RnS”.

---

Większa ulga dla domowego budżetu w „Rodzinie”

Takim podejściem nabywcy mieszkań się jednak nie kierują. Z doświadczeń doradców Home Brokera wynika bowiem, że najważniejsze dla nich jest zminimalizowanie bieżących obciążeń, jakie wiążą się z zakupem mieszkania. I w tym względzie „Rodzina” ma zdecydowana przewagę nad „Mieszkaniem”. W pierwszym przypadku rodzina z trójką dzieci kupująca mieszkanie za 289,5 tys. zł płaciłaby przez pierwszych osiem lat ratę 1103 zł. W „MdM: byłoby to 1661 zł na początku i 1564 zł po urodzeniu trzeciego dziecka.

Porównanie „Rodziny na Swoim” i „Mieszkania dla Młodych”
Wyszczególnienie	"Rodzina na swoim"	"Mieszkanie dla Młodych"
Obowiązywanie	do końca 2012 roku	koncepcja przed uzgodnieniami społecznymi i międzyresortowymi oraz procesem legislacyjnym; planowana data wejścia w życie II połowa 2013 lub początek 2014 roku
Grono beneficjentów	rodziny i single; wymagany limit wieku kredytobiorcy na poziomie 35 lat nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci. Wymaganie to uznawane jest ponadto za spełnione w przypadku rodzin, w których przynajmniej jeden z małżonków ma maksymalnie 35 lat	rodziny, osoby samotnie wychowujące dzieci i single, w wieku do 35 lat
Posiadanie nieruchomości	rodziny - dopłata dla rodzin nieposiadających w danym momencie nieruchomości, single - dopłata przy zakupie pierwszego mieszkania	dopłata przy zakupie pierwszego mieszkania
Typ nieruchomości	mieszkania i domy	mieszkania
Wielkość nieruchomości	domy do 140 m kw., mieszkania do 75 m kw. (rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci), mieszkania do 50 m kw. (single)	mieszkania do 75 m kw.
Wspierany rynek	wtórny i pierwotny	pierwotny
Limit ceny m kw.	cena metra nie wyższa niż wskaźnik publikowany przez BGK	cena metra nie wyższa niż wskaźnik publikowany przez BGK
Wysokość dopłaty	blisko połowa odsetek od kredytu przez 8 lat (max. 26% wartości nieruchomości); dopłata liczona do 30 m kw. mieszkania (single), 50 m kw. mieszkania (rodziny i osoby samotnie wychowujący dzieci), 70 m kw. domu (rodziny i osoby samotnie wychowujący dzieci)	10 - 20% kosztu odtworzenia mieszkania o powierzchni do 50 m kw. 10% dla singli i bezdzietnych rodzin. Dodatkowe 5% dla rodzin z dziećmi; kolejne 5% jeśli w ciągu 5 lat urodzi się w rodzinie trzecie lub kolejne dziecko
Moment otrzymania dopłat	co miesiąc przez pierwsze 8 lat kredytowania	w momencie zaciągnięcia długu - substytut wkładu własnego

Bartosz Turek, Analityk rynku nieruchomości

Home Broker