Powstanie nowa instytucja: służebność przesyłu

Każda inwestycja związana z budową kanalizacji, linii energetycznych czy gazociągów rodzi konflikty pomiędzy przedsiębiorstwami sieciowymi a właścicielami działek, którzy nie pozwalają przeprowadzać robót na terenie swoich posiadłości albo w zamian za zgodę na nie żądają milionowych odszkodowań.

- W ostateczności musimy się wówczas uciekać do procedur wywłaszczeniowych, ale jest to kłopotliwe nie tylko dla przedsiębiorstw, ale przede wszystkim dla samych odbiorców mediów, którzy niekiedy muszą czekać na przyłączenie do sieci latami - Katarzyna Burda-Mazurek, rzecznik prasowy Zakładu Energetycznego Warszawa-Teren.

Dwa projekty

W tle nieustannych sporów o prawa do korzystania z prywatnych gruntów powstały dwa projekty nowelizacji kodeksu cywilnego - rządowy (pracuje nad nim Sejm) i Izby Gospodarczej Gazownictwa, nad którym do tej pory nie zechcieli się pochylić ani posłowie, ani pracownicy resortu sprawiedliwości.

Projekt rządowy przewiduje wprowadzenie do prawa cywilnego nowej formy korzystania z prywatnych gruntów pod budowę inwestycji infrastrukturalnych (tzw. służebność przesyłu). Służebnością na rzecz przedsiębiorcy mogłaby zostać obciążona nieruchomość, przez którą mają przebiegać urządzenia służące do doprowadzania i odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego. Prawo służebności przesyłu polegałoby na tym, że przedsiębiorca korzystałby w ograniczonym zakresie z części prywatnej działki niezbędnej do budowy i dalszego utrzymania instalacji. Gdyby właściciel nieruchomości dobrowolnie, w drodze ugody, nie chciał zawrzeć umowy o ustanowienie służebności, mimo że byłaby ona niezbędna do powstania inwestycji, to przedsiębiorca mógłby zażądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli właściciel nieruchomości odmówiłby zawarcia umowy o ustanowienie ograniczonego prawa, sprawa trafiałaby do sądu i ten decydowałby dopiero o przymusowym wykorzystaniu gruntu.

Gazociąg z mocy ustawy

Zdaniem przedsiębiorców sieciowych propozycja rządowa nie rozwiązuje podstawowego problemu, jaki wiąże się z powstawaniem inwestycji przesyłowych. W razie braku zgody właściciela konieczne jest sądowe dochodzenie ustanowienia służebności, co jest możliwe i dzisiaj.

- Dlatego proponujemy inne rozwiązanie. W kodeksie cywilnym powinna znaleźć się instytucja służebności interesu publicznego. W razie braku zgody właściciela działki, przedsiębiorstwo przesyłowe mogłoby z mocy ustawy ustanowić na jego nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, które pozwalałoby mu na budowę czy eksploatację urządzeń służących do realizacji określonego celu publicznego - mówi dr Piotr Lewandowski, ekspert z Izby Gospodarczej Gazownictwa.

- Budowa takich inwestycji leży nie tylko w interesie przedsiębiorstw, którym państwo zleca budowę takich przedsięwzięć, ale przede wszystkim w interesie całego społeczeństwa. To przecież ono korzysta z całej infrastruktury, z wody, ciepła, gazu, które są przesyłane wybudowanymi ścieżkami - argumentuje prof. Jerzy Młynarczyk, współautor projektu.

Dodaje on, że służebność przesyłowa jest to odmiana służebności gruntowej.

- Nasz projekt przewiduje zupełnie nową odmianę służebności interesu publicznego. Beneficjentem służebności gruntowej jest nieruchomość władnąca. My chcemy, żeby beneficjantem naszej służebności był interes publiczny - wyjaśnia Jerzy Młynarczyk.

Uprawnienia do ustanawiania przymusowej służebności miałyby przedsiębiorstwa, które zajmują się inwestycjami służącymi zaspokajaniu powszechnych potrzeb ludności (np. budowa wodociągów, gazociągów, linii elektrycznych, czy ropociągów).

- Takie rozwiązanie na pewno przyspieszy budowę inwestycji, na czym skorzystają osoby czekające na podłączenie do sieci dostarczających media. Wątpię jednak, żeby pomysł spodobał się samym właścicielom gruntów, którzy mają na uwadze przede wszystkim swoje interesy - mówi Katarzyna Burda-Mazurek.

Urządzenia mogłyby przebiegać nie tylko przez działki niezabudowane, ale i cudze podwórka.

- Musimy pamiętać, że prawo budowlane określa tzw. strefy bezpieczeństwa, np. w rurociągach przesyłowych jest to prawie 70 metrów. Nikt też nie buduje rurociągów tak, żeby przebiegały przez środek miasta - mówi Piotr Lewandowski.

Zgodnie z opracowanym projektem właściciel, którego działkę obciążono służebnością interesu publicznego, dostałby jednorazowe wynagrodzenie. Ustalałaby je w drodze rozporządzenia Rada Ministrów, zgodnie z zasadą, że im mniejsza działka, tym wyższa stawka za zajęty mkw. gruntu. Pod uwagę brana byłaby wartość rynkowa działki. Na razie nie można mówić o konkretnych przedziałach cenowych, gdyż te są w fazie uzgodnień.

- Wynagrodzenie wahałoby się od kilkudziesięciu tysięcy złotych przy dużych działkach do kilkuset tysięcy przy mniejszych - tłumaczy Lewandowski.

Co na to właściciele

- Pogodzenie interesu publicznego z prywatnym powinno następować na zasadzie rzetelnego rozliczenia się z właścicielem i negocjacji, a nie ograniczania jego praw poprzez przymusowe służebności - twierdzi Helena Perlicka, prezes Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości.

Zdaniem Piotra Lewandowskiego, gdyby właściciele zawsze chcieli się rozsądnie porozumieć, nie byłoby potrzeby wprowadzenia takich przepisów.

- Przeprowadzenie normalnych negocjacji jest często utrudnione. Jeżeli jeden właściciel zażąda sobie np. miliona zł za przeprowadzenie inwestycji przez jego działkę i żądanie zostanie uznane, to następni zrobią to samo - mówi Piotr Lewandowski.

- Nawet jeżeli zażąda, to trudno, także jeśli inni właściciel zrobią to samo, to też trudno. Prawo własności jest święte - odpowiada Helena Perlicka.

Zdaniem Mirosława Szypowskiego, prezydenta Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości, można ingerować we własność, ale tylko dla wyższych celów publicznych, ale nie wkopania rur gazowych przez prywatne przedsiębiorstwo.

- To narusza konstytucyjną ochronę własności - dodaje.

- Służebność interesu publicznego na pewno nie narusza konstytucji. Stanowi ona wyraźnie, że prawo własności może być ograniczone w drodze ustawy, gdy jest to konieczne ze względu na szczególne interesy państwa i obywateli - mówi prof. Jerzy Młynarczyk.

SŁOWNIK

Służebność gruntowa jest to ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, z którego wynika, że właściciel innej nieruchomości może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Może powstać w drodze umowy, orzeczenia sądowego, orzeczenia administracyjnego lub zasiedzenia. Służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, które można zasiedzieć. Można ją przenieść na inną osobę tylko razem z nieruchomością. Instytucję służebności gruntowej reguluje kodeks cywilny.

Jak przebiega budowa inwestycji sieciowej w przypadku braku zgody właściciela gruntu

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

ADAM MAKOSZ

adam.makosz@infor.pl