Kiedy wręczona suma pieniędzy to zadatek, a kiedy jest zaliczką

Instytucję zadatku określa art. 394 Kodeksu cywilnego (dalej jako „k.c.”), natomiast zaliczka jest instytucją nieuregulowaną wprost w przepisach, a skutki jej wręczenia należy wynikają pośrednio z  regulacji dotyczących umów wzajemnych.

Zadatek stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne pełniące rolę mobilizującą kontrahenta do wykonania zawartej umowy, może on występować w każdej umowie obligacyjnej jednakże najczęstsze zastosowanie znajduje w umowach przedwstępnych. Przedmiotem zadatku mogą być pieniądze lub rzeczy zamienne.

Zadatek a zaliczka - jaka różnica?

Przepisy nie regulują wysokości zadatku, przyjmuje się, że powinien stanowić on niewielki procent świadczenia, jednakże zgodnie z zasadą swobody umów strony mogą zastrzec kwotę znacznie wyższą, nawet przekraczającą połowę świadczenia. W doktrynie panuje spór dotyczący ustalenia górnej granicy wysokości zadatku aczkolwiek przyjęto, iż wysokość zadatku nie może przekraczać wysokości świadczenia.

W razie gdy umowa została zrealizowana zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Sytuacja komplikuje się w chwili gdy do realizacji umowy nie doszło. Zgodnie z art 394 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Określenie zadatku w umowie sprzedaży

Przytoczony artykuł w pełni ukazuje funkcję zadatku, który wzmacnia pozycję strony dążącej do wykonania umowy. Zgodnie z powyższym wierzyciel, który z racji nie wykonania umowy przez drugą stronę odstępuje od umowy nie ma obowiązku wykazania  poniesionej szkody oraz  utraty znaczenia świadczenia.  Zatem zadatek stanowi element zabezpieczenia wykonania świadczenia oraz pełni funkcję odszkodowawczą w przypadku niewykonania umowy.

Przepis art. 394 § 3 wskazuje, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Ciężar udowodnienia wyżej wymienionych okoliczności obciąża żądającego zwrotu zadatku albo pozwanego, odmawiającego zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.