Kiedy wręczona suma pieniędzy to zadatek, a kiedy jest zaliczką

Instytucję zadatku określa art. 394 Kodeksu cywilnego (dalej jako „k.c.”), natomiast zaliczka jest instytucją nieuregulowaną wprost w przepisach, a skutki jej wręczenia należy wynikają pośrednio z  regulacji dotyczących umów wzajemnych.

Zadatek stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne pełniące rolę mobilizującą kontrahenta do wykonania zawartej umowy, może on występować w każdej umowie obligacyjnej jednakże najczęstsze zastosowanie znajduje w umowach przedwstępnych. Przedmiotem zadatku mogą być pieniądze lub rzeczy zamienne.

Zadatek a zaliczka - jaka różnica?

Przepisy nie regulują wysokości zadatku, przyjmuje się, że powinien stanowić on niewielki procent świadczenia, jednakże zgodnie z zasadą swobody umów strony mogą zastrzec kwotę znacznie wyższą, nawet przekraczającą połowę świadczenia. W doktrynie panuje spór dotyczący ustalenia górnej granicy wysokości zadatku aczkolwiek przyjęto, iż wysokość zadatku nie może przekraczać wysokości świadczenia.

W razie gdy umowa została zrealizowana zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Sytuacja komplikuje się w chwili gdy do realizacji umowy nie doszło. Zgodnie z art 394 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Określenie zadatku w umowie sprzedaży

Przytoczony artykuł w pełni ukazuje funkcję zadatku, który wzmacnia pozycję strony dążącej do wykonania umowy. Zgodnie z powyższym wierzyciel, który z racji nie wykonania umowy przez drugą stronę odstępuje od umowy nie ma obowiązku wykazania  poniesionej szkody oraz  utraty znaczenia świadczenia.  Zatem zadatek stanowi element zabezpieczenia wykonania świadczenia oraz pełni funkcję odszkodowawczą w przypadku niewykonania umowy.

Przepis art. 394 § 3 wskazuje, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Ciężar udowodnienia wyżej wymienionych okoliczności obciąża żądającego zwrotu zadatku albo pozwanego, odmawiającego zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Natomiast zaliczka stanowi kwotę pieniężną oddaną  kontrahentowi na poczet przyszłego świadczenia. W doktrynie prawa przyjmuje się, że przedmiot zaliczki mogą stanowić również rzeczy zamienne, jednakże w obrocie zaliczka zwykle przyjmuje charakter pieniężny.

W razie wykonania zobowiązania zaliczka zostaje zaliczona na poczet świadczenia, co oznacza, że w tym przypadku wywiera skutek podobnie jak zadatek. Rozbieżność pomiędzy powyższymi instytucjami powstaje w przypadku niewykonania umowy.

W sytuacji, w której nie dojdzie do wykonania zobowiązania skutki zaliczki wywodzić należy z przepisów dotyczących niewykonania umów wzajemnych. Zgodnie z art. 494 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, zobowiązana jest do zwrotu drugiej stronie wszystkiego co otrzymała na mocy umowy, jak również sama może żądać zwrotu tego co świadczyła, a także naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Zaliczka czy zadatek

Zatem strony zobowiązane są do zwrotu wszystkiego co wzajemnie świadczyły, natomiast poniesioną w wyniku nie wykonywania umowy szkodę można dochodzić na zasadach ogólnych.

Zgodnie z powyższym decydując się na zastrzeżenie w umowie zadatku lub zaliczki należy pamiętać o konsekwencjach wynikających z zastosowania danej instytucji.

Łukasz Bernatowicz, radca prawny

Klaudia Szkodzińska, aplikant radcowski

Kancelaria BKM