Cztery sposoby na niższą ratę

Jeżeli na początku 2006 roku pożyczyliśmy na mieszkanie 300 tys. zł na 30 lat, początkowo spłacaliśmy miesięcznie nieco ponad 1,7 tys. zł. Wówczas trzymiesięczna stopa WIBOR, o którą oparte jest oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych, wynosiła około 4,3 proc. Dzisiaj, na skutek m.in. wzrostu inflacji i w konsekwencji podwyżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego, WIBOR wzrósł do 6,5 proc., a my płacimy miesięcznie już ponad 2,1 tys. zł, czyli o 380 zł więcej.

Warto wiedzieć, że są co najmniej cztery sposoby na obniżenie miesięcznych zobowiązań:

• Obniżamy marżę

Na początku 2006 roku średnia marża kredytów hipotecznych wynosiła 1,4 proc. Teraz niewiele przekracza 1 proc., a są banki, które zadowalają się tylko 0,5 proc. marży. Warto więc rozważyć zmianę dotychczasowych warunków kredytu. Do zmiany warunków aktualnie spłacanego kredytu konieczne jest sporządzenie aneksu do umowy, którego koszt najczęściej waha się między 100 a 200 zł, choć może wynieść i 500 zł.

• Wydłużamy okres spłaty

Duże obniżenie raty kredytu uzyskamy wydłużając okres spłaty, ale wtedy rosną odsetki a więc koszt całego kredytu. Warto więc negocjować również wysokość marży. Przy wydłużeniu okresu kredytowania oraz obniżeniu marży z 1,4 proc. do 1 proc. możemy sporo zaoszczędzić. W tym przypadku także potrzebne będzie sporządzenie aneksu umowy.

• Refinansujemy kredyt

Jeżeli bank nie będzie chętny do zmiany warunków, kredyt można przenieść do konkurencji. Taka operacja nazywa się refinansowaniem – nowym kredytem spłacamy stary, a w nowym banku spłacamy kredyt na lepszych warunkach. Zmiana banku może się wiązać z ponownym badaniem zdolności kredytowej czy wyceną nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu. Refinansowanie też kosztuje. Stary bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Z kolei nowy bank może zainkasować prowizję za udzielenie kredytu, wycenę nieruchomości czy ubezpieczenia, np. niskiego wkładu własnego. Nie należy również zapominać o opłatach sądowych związanych z wpisaniem hipoteki nowego banku do księgi wieczystej. Trzeba więc sprawdzić po jakim czasie oszczędności wynikające z niższej raty przekroczą koszty refinansowania.

• Zmieniamy walutę kredytu

Największe jednak korzyści może przynieść przewalutowanie kredytu na walutę kraju, w którym obowiązują niższe stopy procentowe . Zmieniając walutę na franka szwajcarskiego miesięczna rata kredytu znacznie spadnie, przy jednoczesnym wydłużeniu okresu kredytowania, miesięczne oszczędności mogą być jeszcze większe. Taka operacja również kosztuje. Najwięcej tzw. spread walutowy, czyli różnica pomiędzy kursem po jakim bank przelicza wartość udzielonego kredytu na obcą walutę a kursem po jakim kredyt będzie spłacany. Możemy też zapłacić prowizję za przewalutowanie, gdy nie chcemy zmieniać banku. Jeżeli przenosimy kredyt do konkurencji, koszty refinansowania opisane powyżej niestety nas nie ominą.

Zmieniając kredyt na walutę obcą trzeba mieć świadomość ryzyk – wzrost rynkowych stóp procentowych np. w Szwajcarii czy umacnianie się franka szwajcarskiego wobec złotego spowoduje wzrost miesięcznej raty.