Na czym polega wycena nieruchomości przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?

Jedną z najprostszych form wyceny jest weryfikacja wartości wykonywana przez pracownika banku w oparciu o oferty sprzedaży. Osoba z banku sprawdza dostępne (np. w Internecie) oferty sprzedaży mieszkań o podobnym metrażu w tej samej okolicy i na tej podstawie szacuje wartość nieruchomości. Niekiedy w takich przypadkach bank zleca dodatkowo inspekcję nieruchomości, rzadziej istnieje możliwość dostarczenia własnych zdjęć. Inspekcja nieruchomości ma szczególne znaczenie w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym, gdzie zdjęcia mają potwierdzić aktualny stan zaawansowania prac budowlanych. Koszt takiej operacji wynosi do trzystu złotych, ale w niektórych bankach może być nawet bezpłatny.

Bardziej oficjalną formą wyceny jest tzw. operat szacunkowy. Jest to urzędowy dokument przygotowany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę uprawnioną do dokonywania oszacowania wartości nieruchomości. Bardzo często wycena jest wykonywana na podstawie metody porównawczej, tj. w oparciu o inne sprzedawane nieruchomości. Wycena rzeczoznawcy jest bardziej dokładna, ponieważ opiera się na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych (rzeczoznawcy mają dostęp do odpowiednich baz danych) i uwzględnia inne czynniki, jak np. lokalizację, standard wykończenia, stan budynku, etc. 

Przeczytaj także: Na co warto zwrócić szczególną uwagę w umowie kredytowej?

Operat szacunkowy jest zazwyczaj wykonywany na zlecenie banku. Nawet jeśli możemy samodzielnie zlecić wykonanie operatu, rzeczoznawca musi pochodzić z listy rzeczoznawców zaakceptowanej przez dany bank. Jedynie nieliczne instytucje finansowe zezwalają na dostarczenie operatu szacunkowego wykonanego przez dowolnego rzeczoznawcę. Koszt operatu szacunkowego dla mieszkań wynosi ok. 400-600 złotych, natomiast dla domu lub działki budowlanej jest to wydatek rzędu 800-1000 złotych. Bardziej skomplikowana i kosztowna jest wycena nietypowych nieruchomości, jak całe kamienice, hale fabryczne czy też działki przemysłowe.

Poszczególne banki wymagają wyceny na różnych etapach procesu kredytowego. Niektóre żądają dostarczenia oszacowania nieruchomości już na etapie wnioskowania o kredyt. Czasami możliwe jest również dostarczenie wyceny po wstępnej decyzji finansowej. Jest to sytuacja bardziej korzystna, ponieważ na tym etapie mamy już zweryfikowaną zdolność kredytową i jedynie pozytywna weryfikacja nieruchomości dzieli nas od uzyskania kredytu.

Polecamy serwis Tanie mieszkania

Koszt wyceny nieruchomości związany z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego waha się od zera do kilkuset złotych i przybiera różne formy w zależności od banku. Dobrą praktyką kredytową jest wnioskowanie o kredyt hipoteczny w kilku bankach. O ile to możliwe, należy odpowiednio wybrać rzeczoznawcę majątkowego akceptowanego przez wszystkie wybrane banki. Pozwoli to oszczędzić i tak niemałe koszty związane z zaciąganiem kredytu hipotecznego i przyspieszyć proces otrzymania kluczy do własnego M.