Jaką nieruchomość kupić na Majówkę?

Szczęśliwcy, którzy w poniedziałek nie muszą pojawić się w pracy, będą odpoczywać przez cztery dni. Majowy weekend tradycyjnie rozpoczyna sezon, w którym szczególnie często organizuje się krótkie „wypady za miasto”. Osoby, lubiące zwiedzanie coraz to nowszych zakątków w kraju, muszą liczyć się z kosztem wynajmu pokoju lub domu. W popularnych turystycznie miejscowościach jest to przeważnie wydatek rzędu minimum 30 zł za dobę dla jednej osoby. Wyższy standard lokum wymaga często kwoty, przekraczającego 100 zł za dobę, a najlepsze pokoje w luksusowych hotelach kosztują nawet kilkanaście razy więcej. Majówkowe noclegi dla czteroosobowej rodziny mogą być niemałym obciążeniem dla budżetu letników, a z drugiej strony – żyłą złota dla posiadaczy nieruchomości wakacyjnych.

Zamiast wynajmować, lepiej kupować

Dla osób, wolących posiadać na własność nieruchomość, którą mogłyby odwiedzać co weekend, paleta dostępnych rozwiązań jest ogromna. Gdy najważniejszym kryterium jest cena, wybór może paść na ogródki działkowe lub niewielką działkę poza miastem, na której stanie drewniana altana lub przyczepa kempingowa. Przykładowo, w Bydgoszczy na ulicy Inwalidów osoba, posiadająca ogródek działkowy o powierzchni 320 m kw., chciałaby go odstąpić za 28 tys. zł. Na działce znajduje się niewielki domek letniskowy. Oczywiście, im dalej od miasta, tym taniej. Na przykład w powiecie płońskim, w odległości 75 km od stolicy, za 15 tys. zł można kupić działkę rekreacyjną o powierzchni 30 arów. Parcela nie jest ogrodzona i znajduje się w okolicy lasów w odległości kilkuset metrów od najbliższej wsi. W niewiele mniejszej odległości od stolicy, w miejscowości Gójszcz, można znaleźć też działkę o powierzchni 11 arów, która do sprzedaży została wystawiona za 33 tys. zł. W tym przypadku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na zabudowę letniskową. Natomiast w pół godziny drogi od Giżycka, Ełku czy Mikołajek, za 45 tys. zł można kupić działkę o powierzchni blisko 10 arów. Plan miejscowy dopuszcza tu zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. - Niedaleko tej nieruchomości znajduje się pole golfowe, jezioro, a nawet wyciąg narciarski – zauważa Tomasz Lewicki, doradca Home Broker z Warszawy.

Blisko miasta jest drożej

W odległości 43 km od centrum stolicy należy liczyć się ze znacznie większym kosztem. W okolicy Kampinosu działka o powierzchni 16 arów wystawiona została do sprzedaży za 150 tys. zł. Tu także możliwa jest zabudowa jednorodzinna. Atut bez wątpienia stanowi bliskość Puszczy Kampinoskiej, minus – dojazd polną drogą.

Natomiast w miejscowości Glinianka, która znajduje się w odległości 36 km od centrum stolicy, za działkę o powierzchni 12 arów należy zapłacić 199 tys. zł. W okolicy istnieje zabudowa jednorodzinna i nie ma planu miejscowego. Aby na tej parceli zbudować dom, należy więc uzyskać warunki zabudowy. Plusem tej działki jest dojazd asfaltem, bliskość komunikacji autobusowej i lasu.

Na takiej działce nie można zapomnieć o zapewnieniu sobie dachu nad głową. Koszt budowy przeciętnego domu w stanie deweloperskim o powierzchni 100 m kw. opiewa na ok. 200 tys. zł. Tańsze może okazać się postawienie na działce drewnianego domu letniskowego. Najtańszy wariant to wydatek rzędu kilkunastu tysięcy złotych. Najmniej kosztownym rozwiązaniem wydaje się postawienie na działce przyczepy kempingowej. Taki zakup może zamknąć się t w kwocie kilku tysięcy złotych, choć dostępne są także luksusowe przyczepy o cenie przekraczającej 200 tys. zł. To rozwiązanie posiada niekwestionowaną zaletę – nie wymaga przechodzenia długotrwałej procedury administracyjnej, związanej z procesem budowlanym.

Dowiedz się także: Dlaczego w Europie płaca minimalna gwarantuje zakup dwa razy większego mieszkania?

Używany dom dla niecierpliwych

Budowa domu jest procesem długotrwałym. Nie chodzi tu o same prace budowlane. Czas będzie także potrzebny, aby uczynić zadość procedurom administracyjnym. Ostatnim, długotrwałym etapem będzie też wykończenie nieruchomości. Dla osób, którym zależy na czasie, rozwiązaniem może być zakup gruntu już z istniejącym domem. W wielu przypadkach pozwala to ponadto zaoszczędzić pieniądze współmiernie do postępującego zużycia zabudowań.

Idealnym przykładem może być grunt o powierzchni ponad 1,5 ha, położony w otoczeniu lasów i w odległości 35 km od Rzeszowa. Na terenie tej nieruchomości stoi drewniany dom o powierzchni 74 m kw. Wymaga on jednak gruntownego remontu, gdyż został wzniesiony w 1945 roku. Cena tej nieruchomości jest w związku z tym przystępna. Właściciel chciałby za nią otrzymać 99 tys. zł.

Piękny krajobraz w zasięgu ręki

Gdyby podczas weekendów ktoś chciał znaleźć się bliżej jezior czy gór, może poszukać interesujących propozycji na rynku nieruchomości. Na przykład, na terenie Parku Krajobrazowego Gór Opawskich za 240 tys. zł będzie w stanie kupić działkę o powierzchni 1000 m kw., na której znajduje się drewniany dom o powierzchni 70 m kw. z 1996 roku. Oprócz parku krajobrazowego, w promieniu do 50 km leży kilka uzdrowisk. Niedaleko przebiega też granica z Czechami, gdzie zaczynają się Złote Hory.

Za 160 tys. zł można nabyć działkę o powierzchni 440 m kw., wraz z drewnianym domem o powierzchni 66 m kw. Jego budowa zakończyła się w 2005 roku. Nieruchomość usytuowana jest w województwie Wielkopolskim, niedaleko Powidzkiego Parku Krajobrazowego, w którego skład wchodzą dwa duże jeziora. W pobliżu działki znajduje się wypożyczalnia jachtów, co czyni tą propozycję atrakcyjną także dla osób, lubiących żeglowanie i wędkarstwo. – Warto też zauważyć, że tamtejsze jeziora mają pierwszą klasę czystości wody – dodaje Bartosz Garsztka, doradca Home Broker z Poznania.

Miłośnicy wspinaczki, wypraw rowerowych i pieszych oraz jezior powinni rozważyć Jurę Krakowsko-Częstochowską. Tam właśnie, niedaleko miejscowości Złoty Potok, znaleźć można dom o powierzchni 162 m kw., na działce o obejmującej 15 arów, za 499 tys. zł. Dom powstał w 2008 roku i został wykończony w bardzo dobrym standardzie. W cenie oferowane jest wyposażenie kuchni, łazienki oraz instalacja solarna. Do atrakcji turystycznych można zaliczyć szlaki piesze i rowerowe oraz jeziora.

Polecamy serwis: Lokaty

Interes kwitnie podczas przerwy majowej

Właściciele takich nieruchomości mogą też traktować majówkę jako rozpoczęcie sezonowego biznesu. Wystarczy nie korzystać co tydzień z domu w górach lub nad morzem, aby móc go wynająć. Dochody z tak dorywczej pracy najprawdopodobniej nie będą imponujące, ale wystarczą na pokrycie kosztów utrzymania domu poza miastem. Aby prowadzić tego typu biznes na szerszą skalę, wbrew pozorom wcale nie trzeba dysponować wielomilionowym kapitałem. Na przykład w otulinie parku krajobrazowego, niedaleko Janowa Podlaskiego, można kupić dziewięciopokojowy dworek w stanie deweloperskim za 690 tys. zł. Budynek ma powierzchnię 576 m kw., a działka – 1,3 ha. Choć piwnice budynku są datowane na 1900 rok, obiekt nie znajduje się pod opieką konserwatora. W okolicy leżą: stadnina koni, lasy i rzeka Bug.

Jeśli ktoś obawia się, że w takiej lokalizacji pensjonat miałby niewielkie obłożenie, powinien rozważyć zakup domu w bieszczadzkiej Wetlinie. Za niecałe 2 mln złotych można tam nabyć dom, wykończony w wysokim standardzie, o powierzchni 250 m kw., na 45-arowej działce. Parter podzielony jest na trzy pokoje, ale znacznie więcej gości pomieściłoby zaadaptowane na pokoje gościnne poddasze. Warto zauważyć, że Bieszczady stanowią cel turystyczny praktycznie o każdej porze roku. Zyski z prowadzenia pensjonatu byłyby więc mniej zróżnicowane sezonowo.

Dla osób, które chciałyby rozpocząć działalność na szerszą skalę, rozwiązaniem byłoby nabycie niewielkiego hotelu nad morzem. W miejscowości Mielno pensjonat z 25 pokojami to wydatek rzędu 3,6 mln zł. Dwupiętrowy budynek powstał w 2005 roku i jest wykończony w dobrym standardzie. W pełni wyposażone pokoje z łazienkami powinny pomieścić 48 osób. W nieruchomości znajduje się ponadto restauracja i kuchnia. Przyjmując, że przeciętny koszt wynajęcia pokoju wynosiłby 45 zł za osobę, wykorzystanie miejsc hotelowych znalazłoby się na przeciętnym poziomie (wg GUS 39,1%), a roczny przychód wyniósłby 308 tys. zł. Odejmując od tego koszty płac, utrzymania nieruchomości i podatków, zysk powinien przekroczyć 160 tys. zł. Ten wynik uwzględnia jedynie działalność noclegową, a pomija istnienie restauracji w pensjonacie.

Hotel dla każdego

Chcąc czerpać korzyści z biznesu turystycznego, nie mając nadto czasu na jego prowadzenie, idealnym rozwiązaniem może okazać się zakup części hotelu, zarządzanego przez wyspecjalizowaną firmę. Pozwoli to osiągnąć wyższe zyski niż w przypadku wynajmu zwykłego mieszkania w mieście, ale niesie za sobą ryzyko prowadzenia działalności hotelowej. Właściciel z takiej nieruchomości może czerpać zyski, ale również spędzać dni wolne pod własnym dachem. W związku z tym, że pokoje hotelowe przeważnie są niewielkie ich całkowita cena bywa przystępna. Na przykład we Władysławowie wyposażony, dwudziestometrowy pokój w trzygwiazdkowym hotelu to wydatek rzędu 168 tys. zł netto. Gwarantowany, roczny przychód z najmu takiego pokoju wynosi 16,8 tys. zł netto. Po uwzględnieniu ryczałtu od przychodów z najmu daje to 9,15% wartości nieruchomości. W Międzyzdrojach lokal o powierzchni 41 m kw. w wyższym standardzie, o rentowności na poziomie blisko 6%, kosztuje minimum 350 tys. zł netto. Natomiast pokój hotelowy w górach, w Szklarskiej Porębie, to wydatek minimum 255 tys. zł netto. Gwarantowany czynsz z najmu przez najbliższe dwa lata wynosi rocznie około 17,8 tys. zł netto, rentowność blisko 7%, a po uwzględnieniu ryczałtu – 6,41%. Dla miłośników wędkarstwa rozwiązaniem może być apartament w Ostródzie. Prawo własności do umeblowanego pokoju hotelowego kosztuje tu minimum 257 tys. zł. Gwarantowany przychód z trzyletniej umowy najmu w kolejnych latach opiewa na 7,5%, 8,5% i 9% wartości nieruchomości, zaś po uwzględnieniu ryczałtu odpowiednio – 6,86%, 7,78% i 8,24%. Oznacza to, że nominalnie, w ciągu trzech lat nabywca apartamentu odzyska 22,88% wartości zainwestowanego kapitał, przyjmując opodatkowanie ryczałtem. Po okresie gwarantowanego czynszu, posiadacz pokoju będzie osiągał zyski proporcjonalne do tych, osiąganych przez hotel.

Odzyskanie podatku VAT przez hotelarza

Powyżej zamieszczone wartości pokoi hotelowych podano w kwotach netto. Wynika to z możliwości uzyskania zwrotu podatku nawet przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Przed zakupem lokalu trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT, składając formularz VAT-R w odpowiednim urzędzie skarbowym. Łączy się to z kosztem rzędu 170 zł.