REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Spada opłacalność najmu mieszkań

Emil Szweda

REKLAMA

REKLAMA

Na serwisach internetowych pojawia się coraz więcej ofert nowych mieszkań do wynajęcia. Rentowność najmu spadła w maju do 4,33% z 4,54% w kwietniu.

Spadek stawek najmu w porównaniu do kwietnia zaobserwowaliśmy w trzech miastach – Gdańsku, Krakowie i Poznaniu.

REKLAMA

Jest to efektem wyraźnego wzrostu podaży (liczby ogłoszeń internetowych), który obserwujemy już od dwóch miesięcy.

Wzrost podaży i domniemane przekierowanie uwagi najemców w stronę zakupów mieszkań (do takich wniosków skłania poprawiająca się oferta kredytowa i rosnąca liczba transakcji) sprawił, że przy jednoczesnym nieznacznym wzroście cen mieszkań, można mówić o słabnącej rentowności najmu.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w maju 2010 roku

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Miasto

Cena

(w PLN za m2)

Stawka najmu

(w PLN za m2)

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Gdańsk

5636

31,35

4,99

4,49

Gdynia

5582

31,35

5,04

4,54

Kraków

6531

30,4

3,97

3,55

Łódź

4093

26,6

5,65

5,07

Poznań

5633

28,5

4,46

4,01

Warszawa

7963

43,7

4,86

4,37

Wrocław

6256

34,2

4,78

4,29

Średnia

-

-

4,82

4,33

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za kwiecień; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 30 dni (od 11 maja wstecz) i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

REKLAMA

W porównaniu do kwietnia rentowność brutto spadła o 22 pkt, a netto o 21 pkt bazowych. W tym samym czasie mediana oprocentowania lokat bankowych nie zmieniła się, ale mimo to rentowność najmu jest – w tak przedstawionych obliczeniach – lepszym interesem niż trzymanie pieniędzy w banku, choć różnica skurczyła się do 0,28 pkt proc. Nie jest to premia zachęcająca do zakupu mieszkań, biorąc pod uwagę skalę ryzyka (wynajem mieszkań jest bez porównania bardziej problematyczny). Oczywiście należy pamiętać, że mówimy o średniej bankowej ofercie – spośród najwyżej oprocentowanych lokat nadal znajdziemy takie, które dają oprocentowanie wyższe niż liczona przez nas średnia rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Jednak i w tym wypadku należy pamiętać, że opisujemy tylko pewnego rodzaju średnie, co oznacza, że rentowność może być zarówno wyższa jak i niższa od przedstawionej. W szczególności na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

W tym samym czasie – za sprawą spadającej inflacji – obniżyło się oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych, których używamy do porównań z rentownością najmu. Spadek oprocentowania był głębszy (z 6 do 5,6 proc. od drugiego roku życia obligacji przy założeniu utrzymania inflacji na poziomie 2,6 proc.) niż spadek rentowności najmu, dlatego choć to inwestycja w obligacje przyniesie wyższe dochody niż przeciętny efekt zakupu mieszkania pod wynajem, to różnica ta spadła do 0,2 pkt proc. z 0,32 pkt proc. miesiąc wcześniej i 0,7 pkt proc. dwa miesiące temu.

O atrakcyjności inwestycji w mieszkania względem lokat bankowych czy obligacji, decydują także różnice w stawkach podatkowych. Ryczałtowa stopa podatku od zysków z lokat bankowych wynosi 19 proc., a od przychodów z najmu okazjonalnego 8,5 proc.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

Rodzaj inwestycji

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Zakup mieszkania na wynajem

4,82

4,33

Roczna lokata bankowa

5,00

4,05

Obligacje 10-letnie*

5,60

4,53

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
W pierwszym roku oprocentowanie jest niższe. Źródło: obliczenia Open Finance.

Zmiany w metodologii

Niniejsze opracowanie jest ostatnim, w którym posługujemy się dotychczasowym modelem obliczeń. Rozpoczęliśmy współpracę z serwisem domiporta.pl, który już teraz użyczył nam bazę danych, zawierającą kwietniowe ogłoszenia (wyłącznie nowe) o wynajmie mieszkań. W ten sposób dane udaje się oczyścić z ogłoszeń o omyłkowej treści (np. mieszkań o powierzchni 6 m2 czy stawce 1000 PLN za m2).

Zobacz też serwis: Nieruchomości

Uzyskane średnie dały rezultaty bardzo zbliżone do wyników uzyskanych z serwisu Oferty.net, ale właściwszym będzie porównanie mediany oferty wynajmu, ponieważ do obliczeń podstawiamy także mediany cen transakcyjnych. Wszystkie oferty ogłoszeniowe obniżyliśmy o 5 proc., uznając, że w obecnej sytuacji jest to poziom, na którym przebiegają negocjacje cenowe między właścicielami mieszkań i najemcami. Tak przeprowadzone obliczenia dają następujące efekty:

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w kwietniu 2010 roku

Miasto

Cena

(w PLN za m2)

Stawka najmu

(w PLN za m2)

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Gdańsk

5636

29,64

4,67

4,20

Gdynia

5582

27,14

4,24

3,81

Kraków

6531

29,80

3,98

3,46

Łódź

4093

24,15

5,02

4,49

Poznań

5633

27,71

4,31

3,87

Warszawa

7963

40,71

4,46

4,01

Wrocław

6256

32,53

4,50

4,04

Średnia

-

-

4,45

3,98

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za kwiecień; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z kwietnia obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Tak przedstawiane wyliczenia dały średnią rentowność najmu netto o 8 proc. niższą niż dotychczasowym modelu. W konsekwencji rentowność najmu okazuje się nieznacznie niższa niż zyski z przeciętnej lokaty bankowej i wyraźnie niższa niż zyski z inwestycji w detaliczne obligacje 10-letnie. Oczywiście z zastrzeżeniem, że wciąż opieramy się na statystyce, która – jak wiadomo – nie odzwierciedla precyzyjnie konkretnych przypadków. Rentowność najmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od przedstawionej, w szczególności na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Zobacz też serwis: Najem

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

Rodzaj inwestycji

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Zakup mieszkania na wynajem

4,45

3,98

Roczna lokata bankowa

5,00

4,05

Obligacje 10-letnie*

5,60

4,53

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
W pierwszym roku oprocentowanie jest niższe. Źródło: obliczenia Open Finance.
Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zadbaj o siebie i swoje przywództwo, czyli wyzwania współczesnego menedżera

Dzisiejszy świat zarządzania wymaga od menedżerów nieustannej ewolucji. Hasło „menedżer od nowa” może oznaczać zarówno rozpoczęcie czegoś od początku, jak i wprowadzenie zmian poprawiających istniejący stan rzeczy. W obliczu dzisiejszych wyzwań, pełnych zawirowań i rozlicznych ścieżek, nowoczesne zarządzanie staje się sztuką balansowania między tradycją a innowacją.

Jaki model logistyczny wybrać dla swojego sklepu internetowego?

Zakładając sklep internetowy, staniesz przed wyzwaniem organizacji całej jego logistyki. Zanim zaczniesz działalność, będziesz musiał zdecydować, gdzie magazynować swoje towary, z jakimi kurierami współpracować i jak obsługiwać zwroty od klientów. Pochłonie to mnóstwo cennego czasu i spory kapitał. W dzisiejszych czasach możesz tego jednak uniknąć. W jaki sposób? Poznaj najciekawsze modele logistyczne dla e-commerce!

Dobrzy w teorii. Dlaczego nie potrafimy odpoczywać i jak to zmienić?

Potrzeba regeneracji wydaje się oczywista dla każdego, kto funkcjonuje w naprzemiennym cyklu, w którym wysiłek absorbujący przeważającą część naszych aktywności przeplata się z czasem wolnym. Skąd zatem trudność w świadomym uwzględnianiu potrzeby wypoczynku i planowaniu przerw w zawodowym funkcjonowaniu?

Inflacja już niestraszna firmom. Obawia się jej dwa razy mniej firm niż rok temu

W rok o połowę zmalała liczba małych i średnich firm, które boją się, że inflacja może zagrozić ich biznesom. Obecnie to zaledwie co czwarte przedsiębiorstwo. Zaskakujące są jednak branże, w których te obawy są największe. Inflacja straciła też rangę najpoważniejszej obawy.

REKLAMA

Startup - jak uzyskać ochronę patentową, ochronę znaku towarowego i prawa autorskie?

W startupach najważniejszy jest pomysł. Jak go chronić i zabezpieczyć się przed nieuprawnionym wykorzystywaniem dzieła i pobierania wynagrodzenia za korzystanie z niego przez podmioty trzecie? Jak uzyskać ochronę patentową, ochronę znaku towarowego i prawa autorskie? Dlaczego tak ważna jest umowa o zachowaniu poufności?

Spółki: Premia za kontrolę w Polsce w latach 2019-2023 spadła do poziomu 13,6 proc.

Ostatnie lata przyniosły spadek aktywności na rynku wezwań w Polsce. Coraz częściej inwestorzy decydują się na ogłoszenie wezwania z zamiarem wycofania akcji spółki z obrotu giełdowego, gdy już uzyskają kontrolny pakiet akcji – wynika z najnowszej analizy KPMG, która objęła 133 wezwań do sprzedaży akcji spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w latach 2019-2023.

Firmy będą szukać specjalistów. Jakich?

Z raportu „Barometr Polskiego Rynku Pracy” Personnel Service wynika, że polskie firmy chcą poszukiwać specjalistów od automatyzacji i sztucznej inteligencji. 

Rachunki za prąd w firmie: kto musi płacić za energię elektryczną nawet trzy razy więcej niż cena giełdowa, jak tego uniknąć na przyszłość

Kryzys energetyczny wywołany przez agresję Rosji na Ukrainę doprowadził do gigantycznego wzrostu cen prądu. Wiele małych firm w obawie przed dalszym wzrostem cen zawarło wieloletnie umowy ze stałą ceną na rekordowym poziomie. To one najbardziej ucierpią na uwolnieniu cen energii.

REKLAMA

Stare pytania, nowe odpowiedzi. Zmiana podejścia do pożądanych kompetencji menedżerskich

Obecnie organizacje nie są zainteresowane rozwojem konkretnych umiejętności liderskich ani pozyskiwaniem wiedzy, którą łatwo dziś zdobyć. Żyjemy w czasach, w których ciężko jest zaplanować długofalową strategię, dlatego wzrasta znaczenie umiejętności płynnego poruszania się w zmieniających się okolicznościach, tzw. strategizing.

Wyróżniaj się bo zginiesz: o sukcesie sklepu internetowego decydują nie tylko atrakcyjne towary w dobrej cenie

W sklepie internetowym, zupełnie inaczej niż w tradycyjnym sklepie, wiarygodność osiąga się lub nie już poprzez sam wygląd aplikacji zakupowej. Bez niej nie wyróżniający się z tysięcy inny e-sklep nie odniesie sukcesu nawet oferując bardzo konkurencyjne produkty.

REKLAMA