Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Spada opłacalność najmu mieszkań

Emil Szweda
Na serwisach internetowych pojawia się coraz więcej ofert nowych mieszkań do wynajęcia. Rentowność najmu spadła w maju do 4,33% z 4,54% w kwietniu.

Spadek stawek najmu w porównaniu do kwietnia zaobserwowaliśmy w trzech miastach – Gdańsku, Krakowie i Poznaniu.

Jest to efektem wyraźnego wzrostu podaży (liczby ogłoszeń internetowych), który obserwujemy już od dwóch miesięcy.

Wzrost podaży i domniemane przekierowanie uwagi najemców w stronę zakupów mieszkań (do takich wniosków skłania poprawiająca się oferta kredytowa i rosnąca liczba transakcji) sprawił, że przy jednoczesnym nieznacznym wzroście cen mieszkań, można mówić o słabnącej rentowności najmu.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w maju 2010 roku

Miasto

Cena

(w PLN za m2)

Stawka najmu

(w PLN za m2)

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Gdańsk

5636

31,35

4,99

4,49

Gdynia

5582

31,35

5,04

4,54

Kraków

6531

30,4

3,97

3,55

Łódź

4093

26,6

5,65

5,07

Poznań

5633

28,5

4,46

4,01

Warszawa

7963

43,7

4,86

4,37

Wrocław

6256

34,2

4,78

4,29

Średnia

-

-

4,82

4,33

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za kwiecień; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 30 dni (od 11 maja wstecz) i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

W porównaniu do kwietnia rentowność brutto spadła o 22 pkt, a netto o 21 pkt bazowych. W tym samym czasie mediana oprocentowania lokat bankowych nie zmieniła się, ale mimo to rentowność najmu jest – w tak przedstawionych obliczeniach – lepszym interesem niż trzymanie pieniędzy w banku, choć różnica skurczyła się do 0,28 pkt proc. Nie jest to premia zachęcająca do zakupu mieszkań, biorąc pod uwagę skalę ryzyka (wynajem mieszkań jest bez porównania bardziej problematyczny). Oczywiście należy pamiętać, że mówimy o średniej bankowej ofercie – spośród najwyżej oprocentowanych lokat nadal znajdziemy takie, które dają oprocentowanie wyższe niż liczona przez nas średnia rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Jednak i w tym wypadku należy pamiętać, że opisujemy tylko pewnego rodzaju średnie, co oznacza, że rentowność może być zarówno wyższa jak i niższa od przedstawionej. W szczególności na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

W tym samym czasie – za sprawą spadającej inflacji – obniżyło się oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych, których używamy do porównań z rentownością najmu. Spadek oprocentowania był głębszy (z 6 do 5,6 proc. od drugiego roku życia obligacji przy założeniu utrzymania inflacji na poziomie 2,6 proc.) niż spadek rentowności najmu, dlatego choć to inwestycja w obligacje przyniesie wyższe dochody niż przeciętny efekt zakupu mieszkania pod wynajem, to różnica ta spadła do 0,2 pkt proc. z 0,32 pkt proc. miesiąc wcześniej i 0,7 pkt proc. dwa miesiące temu.

O atrakcyjności inwestycji w mieszkania względem lokat bankowych czy obligacji, decydują także różnice w stawkach podatkowych. Ryczałtowa stopa podatku od zysków z lokat bankowych wynosi 19 proc., a od przychodów z najmu okazjonalnego 8,5 proc.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

Rodzaj inwestycji

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Zakup mieszkania na wynajem

4,82

4,33

Roczna lokata bankowa

5,00

4,05

Obligacje 10-letnie*

5,60

4,53

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
W pierwszym roku oprocentowanie jest niższe. Źródło: obliczenia Open Finance.

Zmiany w metodologii

Niniejsze opracowanie jest ostatnim, w którym posługujemy się dotychczasowym modelem obliczeń. Rozpoczęliśmy współpracę z serwisem domiporta.pl, który już teraz użyczył nam bazę danych, zawierającą kwietniowe ogłoszenia (wyłącznie nowe) o wynajmie mieszkań. W ten sposób dane udaje się oczyścić z ogłoszeń o omyłkowej treści (np. mieszkań o powierzchni 6 m2 czy stawce 1000 PLN za m2).

Zobacz też serwis: Nieruchomości

Uzyskane średnie dały rezultaty bardzo zbliżone do wyników uzyskanych z serwisu Oferty.net, ale właściwszym będzie porównanie mediany oferty wynajmu, ponieważ do obliczeń podstawiamy także mediany cen transakcyjnych. Wszystkie oferty ogłoszeniowe obniżyliśmy o 5 proc., uznając, że w obecnej sytuacji jest to poziom, na którym przebiegają negocjacje cenowe między właścicielami mieszkań i najemcami. Tak przeprowadzone obliczenia dają następujące efekty:

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w kwietniu 2010 roku

Miasto

Cena

(w PLN za m2)

Stawka najmu

(w PLN za m2)

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Gdańsk

5636

29,64

4,67

4,20

Gdynia

5582

27,14

4,24

3,81

Kraków

6531

29,80

3,98

3,46

Łódź

4093

24,15

5,02

4,49

Poznań

5633

27,71

4,31

3,87

Warszawa

7963

40,71

4,46

4,01

Wrocław

6256

32,53

4,50

4,04

Średnia

-

-

4,45

3,98

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za kwiecień; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z kwietnia obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Tak przedstawiane wyliczenia dały średnią rentowność najmu netto o 8 proc. niższą niż dotychczasowym modelu. W konsekwencji rentowność najmu okazuje się nieznacznie niższa niż zyski z przeciętnej lokaty bankowej i wyraźnie niższa niż zyski z inwestycji w detaliczne obligacje 10-letnie. Oczywiście z zastrzeżeniem, że wciąż opieramy się na statystyce, która – jak wiadomo – nie odzwierciedla precyzyjnie konkretnych przypadków. Rentowność najmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od przedstawionej, w szczególności na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Zobacz też serwis: Najem

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

Rodzaj inwestycji

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Zakup mieszkania na wynajem

4,45

3,98

Roczna lokata bankowa

5,00

4,05

Obligacje 10-letnie*

5,60

4,53

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
W pierwszym roku oprocentowanie jest niższe. Źródło: obliczenia Open Finance.
PODATKI 2023
PODATKI 2023

Praktyczny komplet wiedzy dla księgowych i biur rachunkowych dotyczący wszystkich zmian w podatkach w 2023 r. Na pakiet składa się jedenaście publikacji prezentujących kompleksową informację prawną na temat podatków w 2023 r. oraz rozliczenia PIT za 2022 r. Dodatkowym atutem wersji PREMIUM jest webinarium VAT 2023.

Teraz komplet kupisz z rabatem 100 zł i e-bookiem w PREZENCIE!
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Złoty umocnił się do głównych walut
    Złoty umocnił się do głównych walut; w stosunku do euro zyskał 0,4 proc. Europejska waluta kosztuje 4,67 zł, dolar 4,50 zł, a frank szwajcarski 4,76 zł.
    Zamknięcia na giełdach w Europie 28 listopada (tabela)
    Giełdy europejskie - notowania. Poniżej zamknięcia i zmiany wybranych indeksów giełdowych w Europie z 28 listopada.
    DZIEŃ NA GPW: WIG20 spadł o 1,5 proc.; szczyt już był lub wkrótce wystąpi
    WIG20. Poniedziałek 28 listopada przyniósł ponad 1,5 proc. spadek WIG20, któremu towarzyszyło umacnianie złotego - powiedział PAP Biznes dyrektor departamentu analiz i doradztwa Noble Securities, Sobiesław Kozłowski. Jego zdaniem na wielu spółkach widać już realizację zysków, a średnioterminowy szczyt rynku miał już miejsce lub wkrótce wystąpi.
    Wiceprezes ZPP: są warunki, by polskie i ukraińskie firmy wspólnie odbudowywały Ukrainę
    Polskie i ukraińskie firmy powinny już dziś nawiązywać kontakty, by wspólnie uczestniczyć w odbudowie Ukrainy ze zgliszcz wojennych; istnieją do tego odpowiednie instrumenty finansowe – powiedział PAP w Kijowie Marcin Nowacki, wiceprezes Związku Przedsiębiorców i Pracodawców.
    „Poznaj Dobrą Żywność” - ważna zmiana dla producentów
    Zmiana ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o jakości handlowej artykułów rolno-spożywczych wprowadziła możliwość umieszczania znaku jakości „Poznaj Dobrą Żywność” bez konieczności uzyskania decyzji Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi na niektórych produktach.
    e-commerce - nadchodzą istotne zmiany w modelu dostaw
    Zbliżający się szczyt zakupowy może być ostatnią szansą na detalistów na maksymalizację sprzedaży przed zapowiadanym ochłodzeniem gospodarki. W kryzysie nieco łatwiej mogą mieć firmy sprzedające dużo w sieci, bo to do internetu skieruje się konsument szukający oszczędności. Pomoże to operatorom logistycznym obsługującym rynek e-commerce, ale rosnące koszty obsługi zamówień wywołają uboczny efekt racjonalizacji doświadczeń zakupowych, z czego zapewne nie ucieszy się klient. Pod naporem kosztów logistycznych najwięksi gracze już teraz podnoszą minimalne kwoty zamówień lub rezygnują z niektórych opcji dostaw, w tym z darmowych zwrotów.
    Ataki wykorzystujące szyfrowanie pokonują ochronę 70% organizacji
    Dzisiejsze organizacje borykają się z olbrzymim obciążeniem ruchu w sieci i słabą widocznością niebezpieczeństw – w przypadku 45% kończy się to wieloma naruszeniami zabezpieczeń.
    Wsparcie dla firm energochłonnych w Polsce bez zgody Komisji Europejskiej?
    Minister rozwoju i technologii wskazał 28 listopada 2022 r., że program wsparcia dla firm energochłonnych będzie wprowadzany raczej bez formalnej zgody Komisji Europejskiej. Proces notyfikacji może potrwać nawet 2 miesiące, a tyle nie możemy czekać - dodał.
    Tani prąd dla firm. Ostatnie dni na oświadczenie!
    Tani prąd dla firm. Mikro, małe oraz średnie firmy mogą skorzystać z zamrożenia cen prądu od grudnia aż do końca 2023 r. Muszą jednak złożyć oświadczenie do 30 listopada!
    Czy kolumna natryskowa jest wyrobem budowlanym?
    Czy kolumna natryskowa jest wyrobem budowlanym w myśl ustawy o wyrobach budowlanych?
    Usługi pośrednika nieruchomości - co trzeba wiedzieć
    Chcąc sprzedać czy też kupić nieruchomość, można to zrobić samemu lub skorzystać z profesjonalnej pomocy pośrednika nieruchomości. Decydując się na tę drugą opcję, należy wybrać odpowiedniego agenta, który pomoże nam jak najkorzystniej spieniężyć mieszkanie lub dom. Sprawdź, na co należy zwrócić uwagę podczas współpracy z pośrednikiem nieruchomości.
    Sprawozdawczość przedsiębiorstw dot. zrównoważonego rozwoju - dyrektywa
    Rada UE ostatecznie zatwierdziła 28 listopada 2022 r. dyrektywę o sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju (CSRD). Oznacza to, że przedsiębiorstwa wkrótce będą musiały publikować szczegółowe informacje o kwestiach związanych ze zrównoważonym rozwojem.
    Czy kolumna natryskowa prysznica jest wyrobem budowlanym?
    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił wyjaśnień, czy kolumna natryskowa (prysznic), wprowadzana do obrotu bez baterii mechanicznej, w myśl ustawy o wyrobach budowlanych jest wyrobem budowlanym?
    Złoto czy Bitcoin? Alternatywne inwestycje w czasach inflacji
    Kryptowaluty od lat elektryzują społeczeństwo. Każdy większy spadek i wzrost na giełdzie jest szeroko komentowany w mediach. Jednak, czy Polacy rzeczywiście wiedzą, czym jest Bitcoin? Które aktywa zyskują popularność? Złoto i Bitcoin zabiegają o względy inwestorów
    Rynki biurowe w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w czasach turbulencji
    Efektywność energetyczna nieruchomości to obecnie jedna z kluczowych pozycji na liście deweloperów i najemców biurowych oraz inwestorów poszukujących atrakcyjnych aktywów do zakupu. To właśnie ona, w dobie rozwoju trendu ESG i gwałtownego wzrostu cen energii, w dużej mierze decyduje o rentowności i obłożeniu budynku – wynika z najnowszego raportu Colliers pt. „ExCEEding Borders: CEE-15 Office Markets in Turbulent Times”, analizującego stan rynku w 15 krajach Europy Środkowo-Wschodniej .
    Sieć dróg szybkiego ruchu się rozrasta. Wyższy standard, większe koszty
    Standard istniejących polskich autostrad jest wysoki. Porównując do krajów Europy Zachodniej, możemy pochwalić się nowymi technologiami, przede wszystkim w kontekście ochrony środowiska. Większość tras szybkiego ruchu wciąż powstaje jako drogi dwujezdniowe, wpływa na ograniczoną przepustowość.
    Duży Fiat skończył 55 lat
    Duży Fiat. W czasach PRL synonim luksusu i komfortu, marzenie wszystkich Polaków, w okresie rozwoju kapitalizmu pogardzany symbol minionych czasów. Duży Fiat, kant, kredens, czyli po prostu Fiat 125p, 55 lat temu po raz pierwszy wyjechał z fabryki na warszawskim Żeraniu.
    Rynek ubezpieczeń: większe szkody w rolnictwie z powodu zjawisk pogodowych
    Rok 2022 był trudny dla rolników pod względem szkód wyrządzonych przez zjawiska pogodowe – silne deszcze czy grad, huragany, burze, spowodowane suszą pożary. Szkody objęły uprawy, lasy, budynki i urządzenia.
    Ropa w poniedziałek rano tanieje o prawie 3 proc.
    Ceny ropy na giełdzie. W poniedziałek rano 28 listopada ropa Brent tanieje o 2,82 proc. do 81,27 dolarów za baryłkę, a cena amerykańskiej ropy WTI spada o 2,69 proc. do 74,23 dolarów za baryłkę.
    Ceny miedzi w Londynie w dół z powodu protestów covidowych w Chinach
    Ceny miedzi. Miedź na giełdzie metali LME w Londynie tanieje w reakcji na doniesienia o protestach covidowych w Chinach. Metal w dostawach 3-miesięcznych na LME w Londynie jest wyceniany niżej wobec 8.008,00 USD za tonę - informują maklerzy.
    Jak wybrać agenta nieruchomości?
    Co sprawia, że jesteśmy zadowoleni ze współpracy z agentem nieruchomości? Jakie praktyczne rozwiązania powodują, że współpraca na linii agent i klient przebiega efektywnie? Na te i wiele innych pytań odpowiada Kodeks Agenta Pro
    Gaz ziemny w poniedziałek rano tanieje
    Gaz ziemny. W poniedziałek rano 28 listopada gaz ziemny w holenderskim hubie TTF w kontraktach grudniowych tanieje do 122,37 euro za MWh. Spadają też ceny gazu z dostawą w styczniu - do ok. 126,87 euro za MWh oraz lutym - do 128,44 MWh.
    Inflacja obniżyła poziom ekonomiczny większości konsumentów
    Inflacja a kondycja finansowa konsumentów w Polsce pod koniec 2022 r. Nie widać optymizmu. Wzrost cen wpływa negatywnie na finanse aż 87% osób w naszym kraju, ale nie tylko na nie. Koszty życia, które rosną szybciej niż nasze pensje, źle wpływają na ogólne samopoczucie Polaków (70%).
    Jak oszczędzać prąd (energię elektryczną) i energię cieplną?
    Rządowy serwis cieplo.gov.pl wskazuje praktyczne przykłady i sposoby na oszczędzanie energii elektrycznej i cieplnej w naszych domach i mieszkaniach.
    Prawo budowlane 2023 - pełna cyfryzacja procedur budowlanych
    Do Sejmu trafi wkrótce projekt ustawy wprowadzającej pełną cyfryzację procesu inwestycyjno-budowlanego i zmieniającej Prawo budowlane. Według założeń ustawy w połowie 2023 roku ma już obowiązywać wyłącznie elektroniczny obieg wszystkich dokumentów - wskazuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.