Spada opłacalność najmu mieszkań

Spadek stawek najmu w porównaniu do kwietnia zaobserwowaliśmy w trzech miastach – Gdańsku, Krakowie i Poznaniu.

Jest to efektem wyraźnego wzrostu podaży (liczby ogłoszeń internetowych), który obserwujemy już od dwóch miesięcy.

Wzrost podaży i domniemane przekierowanie uwagi najemców w stronę zakupów mieszkań (do takich wniosków skłania poprawiająca się oferta kredytowa i rosnąca liczba transakcji) sprawił, że przy jednoczesnym nieznacznym wzroście cen mieszkań, można mówić o słabnącej rentowności najmu.

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za kwiecień; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 30 dni (od 11 maja wstecz) i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

W porównaniu do kwietnia rentowność brutto spadła o 22 pkt, a netto o 21 pkt bazowych. W tym samym czasie mediana oprocentowania lokat bankowych nie zmieniła się, ale mimo to rentowność najmu jest – w tak przedstawionych obliczeniach – lepszym interesem niż trzymanie pieniędzy w banku, choć różnica skurczyła się do 0,28 pkt proc. Nie jest to premia zachęcająca do zakupu mieszkań, biorąc pod uwagę skalę ryzyka (wynajem mieszkań jest bez porównania bardziej problematyczny). Oczywiście należy pamiętać, że mówimy o średniej bankowej ofercie – spośród najwyżej oprocentowanych lokat nadal znajdziemy takie, które dają oprocentowanie wyższe niż liczona przez nas średnia rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Jednak i w tym wypadku należy pamiętać, że opisujemy tylko pewnego rodzaju średnie, co oznacza, że rentowność może być zarówno wyższa jak i niższa od przedstawionej. W szczególności na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.