Kategorie

Spada opłacalność najmu mieszkań

Emil Szweda
Na serwisach internetowych pojawia się coraz więcej ofert nowych mieszkań do wynajęcia. Rentowność najmu spadła w maju do 4,33% z 4,54% w kwietniu.

Spadek stawek najmu w porównaniu do kwietnia zaobserwowaliśmy w trzech miastach – Gdańsku, Krakowie i Poznaniu.

Jest to efektem wyraźnego wzrostu podaży (liczby ogłoszeń internetowych), który obserwujemy już od dwóch miesięcy.

Wzrost podaży i domniemane przekierowanie uwagi najemców w stronę zakupów mieszkań (do takich wniosków skłania poprawiająca się oferta kredytowa i rosnąca liczba transakcji) sprawił, że przy jednoczesnym nieznacznym wzroście cen mieszkań, można mówić o słabnącej rentowności najmu.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w maju 2010 roku

Miasto

Cena

(w PLN za m2)

Stawka najmu

(w PLN za m2)

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Gdańsk

5636

31,35

4,99

4,49

Gdynia

5582

31,35

5,04

4,54

Kraków

6531

30,4

3,97

3,55

Łódź

4093

26,6

5,65

5,07

Poznań

5633

28,5

4,46

4,01

Warszawa

7963

43,7

4,86

4,37

Wrocław

6256

34,2

4,78

4,29

Średnia

-

-

4,82

4,33

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za kwiecień; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 30 dni (od 11 maja wstecz) i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.
Reklama

W porównaniu do kwietnia rentowność brutto spadła o 22 pkt, a netto o 21 pkt bazowych. W tym samym czasie mediana oprocentowania lokat bankowych nie zmieniła się, ale mimo to rentowność najmu jest – w tak przedstawionych obliczeniach – lepszym interesem niż trzymanie pieniędzy w banku, choć różnica skurczyła się do 0,28 pkt proc. Nie jest to premia zachęcająca do zakupu mieszkań, biorąc pod uwagę skalę ryzyka (wynajem mieszkań jest bez porównania bardziej problematyczny). Oczywiście należy pamiętać, że mówimy o średniej bankowej ofercie – spośród najwyżej oprocentowanych lokat nadal znajdziemy takie, które dają oprocentowanie wyższe niż liczona przez nas średnia rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Jednak i w tym wypadku należy pamiętać, że opisujemy tylko pewnego rodzaju średnie, co oznacza, że rentowność może być zarówno wyższa jak i niższa od przedstawionej. W szczególności na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

W tym samym czasie – za sprawą spadającej inflacji – obniżyło się oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych, których używamy do porównań z rentownością najmu. Spadek oprocentowania był głębszy (z 6 do 5,6 proc. od drugiego roku życia obligacji przy założeniu utrzymania inflacji na poziomie 2,6 proc.) niż spadek rentowności najmu, dlatego choć to inwestycja w obligacje przyniesie wyższe dochody niż przeciętny efekt zakupu mieszkania pod wynajem, to różnica ta spadła do 0,2 pkt proc. z 0,32 pkt proc. miesiąc wcześniej i 0,7 pkt proc. dwa miesiące temu.

O atrakcyjności inwestycji w mieszkania względem lokat bankowych czy obligacji, decydują także różnice w stawkach podatkowych. Ryczałtowa stopa podatku od zysków z lokat bankowych wynosi 19 proc., a od przychodów z najmu okazjonalnego 8,5 proc.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

Rodzaj inwestycji

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Zakup mieszkania na wynajem

4,82

4,33

Roczna lokata bankowa

5,00

4,05

Obligacje 10-letnie*

5,60

4,53

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
W pierwszym roku oprocentowanie jest niższe. Źródło: obliczenia Open Finance.

Zmiany w metodologii

Niniejsze opracowanie jest ostatnim, w którym posługujemy się dotychczasowym modelem obliczeń. Rozpoczęliśmy współpracę z serwisem domiporta.pl, który już teraz użyczył nam bazę danych, zawierającą kwietniowe ogłoszenia (wyłącznie nowe) o wynajmie mieszkań. W ten sposób dane udaje się oczyścić z ogłoszeń o omyłkowej treści (np. mieszkań o powierzchni 6 m2 czy stawce 1000 PLN za m2).

Zobacz też serwis: Nieruchomości

Uzyskane średnie dały rezultaty bardzo zbliżone do wyników uzyskanych z serwisu Oferty.net, ale właściwszym będzie porównanie mediany oferty wynajmu, ponieważ do obliczeń podstawiamy także mediany cen transakcyjnych. Wszystkie oferty ogłoszeniowe obniżyliśmy o 5 proc., uznając, że w obecnej sytuacji jest to poziom, na którym przebiegają negocjacje cenowe między właścicielami mieszkań i najemcami. Tak przeprowadzone obliczenia dają następujące efekty:

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w kwietniu 2010 roku

Miasto

Cena

(w PLN za m2)

Stawka najmu

(w PLN za m2)

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Gdańsk

5636

29,64

4,67

4,20

Gdynia

5582

27,14

4,24

3,81

Kraków

6531

29,80

3,98

3,46

Łódź

4093

24,15

5,02

4,49

Poznań

5633

27,71

4,31

3,87

Warszawa

7963

40,71

4,46

4,01

Wrocław

6256

32,53

4,50

4,04

Średnia

-

-

4,45

3,98

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za kwiecień; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z kwietnia obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Tak przedstawiane wyliczenia dały średnią rentowność najmu netto o 8 proc. niższą niż dotychczasowym modelu. W konsekwencji rentowność najmu okazuje się nieznacznie niższa niż zyski z przeciętnej lokaty bankowej i wyraźnie niższa niż zyski z inwestycji w detaliczne obligacje 10-letnie. Oczywiście z zastrzeżeniem, że wciąż opieramy się na statystyce, która – jak wiadomo – nie odzwierciedla precyzyjnie konkretnych przypadków. Rentowność najmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od przedstawionej, w szczególności na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Zobacz też serwis: Najem

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

Rodzaj inwestycji

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Zakup mieszkania na wynajem

4,45

3,98

Roczna lokata bankowa

5,00

4,05

Obligacje 10-letnie*

5,60

4,53

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
W pierwszym roku oprocentowanie jest niższe. Źródło: obliczenia Open Finance.
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    1 sty 2000
    25 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Poznaj sposób na tanią i bezpieczną wysyłkę dokumentów

    Prowadzisz firmę, np. biuro księgowe czy agencję reklamową i zdarza Ci się nadawać dokumenty? Wysyłasz umowy, foldery ofertowe lub pisma urzędowe? Chcesz ułatwić sobie wysyłkę dokumentów, ograniczyć czas poświęcony na nadania, ograniczyć koszty wysyłek i zadbać o bezpieczeństwo? Jest na to skuteczny sposób.

    Gdzie na zagraniczne wakacje warto wybrać się z gotówką? [MAPA]

    Przed każdym wyjazdem warto zadbać o swoje finansowe bezpieczeństwo, czyli przygotować się na to, że w wielu krajach nie zapłacimy w sklepie czy restauracji kartą płatniczą. Gdzie na wakacjach musimy mieć ze sobą gotówkę w portfelu?

    5 najczęstszych błędów podczas pracy zdalnej i hybrydowej

    Od pracowników w dużej mierze zależy bezpieczeństwo danych – aż 89% przypadków naruszenia bezpieczeństwa informacji to właśnie wina człowieka – wynika z raportu Związku Firm Ochrony Danych Osobowych. Jakie są najczęstsze błędy w pracy zdalnej i hybrydowej pod względem ochrony danych?

    Na co zwrócić uwagę przy zakupie elektronarzędzi?

    Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów radzi, na co zwracać uwagę przy zakupie elektronarzędzi. O czym powinny pamiętać osoby, które obrabiają drewno czy przycinają gałęzie?

    Wakacje 2021. Czy hotele z limitami osób odrobią straty?

    Wbrew oczekiwaniom branży i klientów, hotele nie zostaną na wakacje całkowicie uwolnione od restrykcji wynikających z walki z koronawirusem. Na początek sezonu urlopowego i tuż po zakończeniu roku szkolnego, od 26 czerwca, mogą oferować 75 proc. dostępnych miejsc.

    Kadry w budownictwie - kompetencje pracowników na wagę złota

    Kadry w budownictwie. Brak wykwalifikowanych pracowników budowlanych, niska renoma zawodu, dynamiczne zmiany w zakresie technologii budowlanych i ciągła konieczność doszkalania. Branżę budowlaną w najbliższych latach czeka prawdziwa rewolucja na rynku pracy, wynika z raportu PARP „Branżowy Bilans Kapitału Ludzkiego – branża budowlana”. Projekt współfinansowany jest z Europejskiego Funduszu Społecznego w ramach Programu Operacyjnego Wiedza Edukacja Rozwój.

    W sklepach jest coraz drożej. W maju ceny poszły w górę średnio o ponad 5%

    W maju br. w sklepach było drożej niż w kwietniu średnio o 5,4%. Eksperci komentujący wyniki nie pozostawiają złudzeń, że konsumenci powinni przygotować się na kolejne podwyżki. Co podrożało najbardziej?

    Poprawki do ustawy dot. czynszów w galeriach handlowych odrzucone

    Sejm odrzucił większość poprawek Senatu do ustawy dot. czynszów w galeriach handlowych. Jakie poprawki zostały przyjęte?

    Technologia wodorowa wchodzi do branży transportowej

    Polska kolej już wkrótce może stać się najbardziej ekologicznie świadomym środkiem transportu. Dzięki ostatnim decyzjom rodzimego przewodnika, a także inwestycjom partnerskim m.in. w Wielkopolsce, problem śladu węglowego odbił się jeszcze głośniejszym echem nie tylko w sektorze transportowym, ale również wśród samych pasażerów. Co jest przyszłością odpowiedzialnych podróży?

    122 mln zł kary dla polskich przewoźników

    W 2020 roku inspektorzy GITD stwierdzili ponad 65 tys. przypadków naruszeń ustawy o transporcie drogowym. Czy kierowca może nie przyjąć mandatu?

    Spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą odholowywać pojazdów ani zakładać blokad

    Spółdzielnie mieszkaniowe a parkowanie pojazdów. Po pozwie skierowanym przez prokuraturę sąd unieważnił zapisy umowy, które zezwalały firmie współpracującej z jedną z katowickich spółdzielni mieszkaniowych usuwać na koszt kierowców pojazdy zaparkowane na jej terenie niezgodnie z zapisami regulaminu i bez jej zezwolenia.

    Kim jest polski najemca?

    Kim jest polski najemca? Rynek najmu jest dużo większy i zdecydowanie bardziej aktywny niż wskazywałyby na to oficjalne statystki. Tak wynika z badania wykonanego przez firmę badawczą SW Research na zlecenie Cushman & Wakefield na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast.

    Czy można zobaczyć nagranie z egzaminu na prawo jazdy?

    Czy można zobaczyć nagranie z egzaminu na prawo jazdy? Jak najbardziej. Niestety tylko w przypadku, w którym kandydat... nie zda egzaminu.

    Deklaracje dot. źródeł ciepła i spalania paliw do CEEB od 1 lipca 2021 r.

    Deklaracje dot. źródeł ciepła i spalania paliw. Od 1 lipca 2021 r. każdy właściciel lub zarządca budynku będzie zobowiązany do złożenia w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB) deklaracji dotyczącej źródeł ciepła i spalania paliw. Jak złożyć deklarację? Jakie informacje trzeba ująć w deklaracji? Odpowiedzi na te i wiele innych pytań dot. deklaracji i CEEB udzielił Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

    Bezrobocie. Dane lepsze od oczekiwanych

    Główny Urząd Statystyczny zaprezentował dane o poziomie bezrobocia rejestrowanego w końcu maja 2021. Liczba zarejestrowanych bezrobotnych wyniosła 1026,7 tys. osób i była o 27,1 tys. osób niższa niż w końcu kwietnia oraz o 15,0 tys. osób wyższa niż przed rokiem.

    Magdalena Foremska (PAH): 7 zł to pomoc 1 osobie w obozie w Iraku przez miesiąc [PODCAST]

    Mimo, że konflikt zbrojny w Iraku zakończył się w 2017 roku, to nadal prawie 1,5 miliona osób przebywa w obozach. Dlaczego nie mogą wrócić do domu? Zapraszamy do wysłuchania podcastu

    77% firm chce wdrożyć na stałe hybrydowy model pracy [BADANIE]

    Wprowadzenie na stałe hybrydowego modelu pracy planuje 77 proc. firm, najczęściej przy utrzymaniu pracy zdalnej przez 2 lub 3 dni w tygodniu – wynika z badań ankietowych wśród prawie 200 najemców powierzchni biurowych w największych miastach w Polsce. Jakie są pozostałe wnioski z badania?

    Roczne wstrzymanie podwyżki płacy minimalnej - przedsiębiorcy apelują do Gowina

    Przedsiębiorcy piszą do Jarosława Gowina z apelem o roczne wstrzymanie podwyżki płacy minimalnej. Chcemy uniknąć zwolnień - apelują.

    Restrukturyzacja to najtańsza opcja dla zadłużonego rolnika

    Jak powinni postępować zadłużeni rolnicy? Eksperci podpowiadają możliwe scenariusze działania. Jednym z nich jest restrukturyzacja. Ile kosztuje takie postępowanie?

    Fotowoltaika - nadchodzą zmiany

    Fotowoltaika. Według prognoz Instytutu Energii Odnawialnej, moc zainstalowana w fotowoltaiki w Polsce podwoi się w ciągu najbliższych dwóch lat. W 2025 roku może osiągnąć nawet 15 GW. Rynek OZE swój dynamiczny wzrost zawdzięczał dotąd przede wszystkim prosumentom, którzy korzystali z programu „Mój Prąd”. Jednak proporcje zaczynają się zmieniać – miejsce mikroinstalacji zajmują farmy, a energia słoneczna „goni” wiatrową.

    Kurs reedukacyjny: co to jest?

    Kurs reedukacyjny: co to jest i w jakich przypadkach jest konieczny? Dziś opowiemy o szkoleniach organizowanych przez WORD-y.

    6 trendów nowej rzeczywistości - co się zmieniło w firmach? [RAPORT]

    Z badania przeprowadzonego przez GfK wynika, że firmy stały się bardziej online, ale początkowy entuzjazm związany z pracą zdalną nieco opadł. Sprawdź 6 trendów nowej rzeczywistości widocznych w Raporcie #RegionyNEXERY2021.

    Polski Ład - czy będą zmiany podatkowe dla przedsiębiorców?

    Rzecznik MŚP postuluje do Premiera o korzystne zmiany dla przedsiębiorców w rządowym planie „Polskiego Ładu”. O jakie zmiany wystąpił Adam Abramowicz?

    Jest stanowisko Rzecznika Finansowego na zapytanie SN w sprawie tzw. kredytów frankowych

    Rzecznik Finansowy uznał, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, że bieg przedawnienia roszczenia banku o zwrot kwot wypłaconych z tytułu kredytu frankowego, rozpoczyna się od chwili, w której umowa kredytu stała się trwale bezskuteczna.

    Ile kosztuje licencja taxi?

    Ile kosztuje licencja taxi? Kierowca musi spełnić parę wymogów formalnych. Na jaki wydatek musi się przygotować? Kilkaset złotych.