REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Warto zamienić mieszkanie na dom

Bernard Waszczyk
Bernard Waszczyk
Analityk rynku funduszy inwestycyjnych Open Finance.
Emil Szweda

REKLAMA

REKLAMA

Średnia cena domu oferowanego przez deweloperów pod Warszawą jest o 14 proc. niższa niż przed rokiem. Mediana ceny domu to obecnie 700 tys. zł

Na tym dobre wiadomości dla kupujących się nie kończą – mimo że ceny są niższe, deweloperzy dokładają działki o większej o 9 proc. powierzchni przy niemal nie zmienionej powierzchni domów – wynika z sezonowego opracowania Open Finance, przygotowanego na bazie oferty przedstawionej na stołecznych targach mieszkaniowych. Jeśli ktoś, kto marzy o własnym domu uważa, że ceny nadal są za wysokie, może postawić własny dom. Firmy budowlane obecne na targach rozpoczynały kuszenie klientów już od ceny 1800 PLN za metr kwadratowy. Metodą gospodarczą zbudować dom można jeszcze taniej, zatem wnioski dla marzących o własnym domu są – nomen omen – budujące. Jak doszło do korzystnych zmian na rynku?

REKLAMA

Ceny spadły o 200 tys.

Podobne opracowania przygotowujemy co pół roku już od 2006 roku, obecna edycja jest siódmą z kolei. Przez ten czas obserwowaliśmy dynamiczne zmiany zachodzące na rynku domów jednorodzinnych. Początkowo oferta deweloperów była niezwykle wąska, zamykała się w mniej niż 10 inwestycjach, mimo że w latach 2006-2007 zamiana nawet niedużego mieszkania o powierzchni 60-70 m2 na dom była realną alternatywą. W kolejnych latach – na skutek wzrostu kosztów budowy i cen działek – ceny domów wzrosły, a jednocześnie znacząco (nawet 10-krotnie w stosunku do 2006 roku) wzrosła także oferta wystawianych na sprzedaż domów. Mimo że ostatnie dwa lata przyniosły spadek cen mieszkań, ceny domów utrzymywały się na wysokim poziomie. Jednak już w 2009 roku mediana cen była o 10,5 proc. niższa niż w 2008 roku. Wcześniej spuścili z tonu deweloperzy obecni na targach od lat, a którzy mimo upływu czasu mają problemy ze znalezieniem chętnych na swoje inwestycje. Teraz dodatkowo na rynku pojawiły się też nowe firmy, które korzystają z niższych cen działek, a swoje koszty kalkulują o tańsze materiały i tańszą siłę roboczą – w efekcie w ciągu dwóch lat mediana cen domów spadła z 913 tys. PLN, czyli o ponad 200 tys. PLN.

Całkowita cena inwestycji i cena w przeliczeniu na m2 domu w porównaniu do lat 2009 i 2008

Dalszy ciąg materiału pod wideo

 

Wiosna 2010

Zmiana wobec 2009

Zmiana wobec 2008

Całkowita cena inwestycji

(mediana)

700 000 zł

-14,31%

-23,33%

Cena w przeliczeniu na m2 domu

(mediana)

4 667 zł

-8,39%

-14,37%

Źródło: Open Finance.

REKLAMA

Przeciętny dom (zaliczamy do tej kategorii także segmenty i bliźniaki) ma 165 m2 kwadratowych powierzchni i jest położony na 500-metrowej działce. W porównaniu do oferty sprzed roku przeciętny dom skurczył się o cztery metry kwadratowe, za to wielkość działki wzrosła o 42 m2.

Zmieniła się cena w segmencie ekonomicznym – 25 proc. oferty deweloperów to domy oferowane poniżej 580 tys. PLN (rok temu ta granica przebiegała 80 tys. PLN wyżej) lub, licząc inaczej, do 4 tys. PLN/m2. Również drogie rezydencje kosztują mniej – 25 proc. cen najdroższych domów rozpoczyna się od 950 tys. PLN (5161 PLN/m2), przed rokiem było to 982 tys. PLN (5836 PLN/m2). Różnica w cenach domów jest pochodną lokalizacji budynków, ich wielkości i wielkości samych działek. Najtańsze domy (kosztujące poniżej 580 tys. PLN) mają powierzchnię mniejszą niż 141 m2, a działka nie przekracza 308 m2. W przypadku domów z górnego segmentu cenowego, ich powierzchnie zaczynają się od 188 m2, a powierzchnie działek od 818 m2. Pod tym względem zanotowaliśmy prawdziwy skok, ponieważ przed rokiem działki, na których postawiono najdrożej wyceniane domy (górne 25 proc. oferty), zaczynały się od 559 m2.

Najtańsze i najdroższe oferty

25 proc. ofert

zawierało się poniżej

25 proc. ofert

zawierało się powyżej

Wartość nieruchomości

580 000 zł

950 000 zł

Cena m2

4 013 zł

5 161 zł

Pow. domu

141 m2

188 m2

Pow. działki

307,5 m2

817,5 m2

Mieszkanie na dom zamienię

REKLAMA

Wróćmy jednak do domów o przeciętnej cenie i przyjrzyjmy się jak duże mieszkanie trzeba mieć, by myśleć o jego zamianie na dom. Za 700 tys. PLN (mediana ceny domu z naszego zestawienia) można w Warszawie sprzedać mieszkanie o powierzchni 90,5 m2 licząc według mediany cen transakcyjnych, obliczanej przez Open Finance na bazie transakcji dokonywanych przez klientów firmy. Pół roku temu – przy poprzedniej edycji naszego zestawienia – o zamianie mieszkania na dom mógł myśleć posiadacz 107-metrowego apartamentu, a rok temu 105-metrowego.

Możemy spróbować obniżyć koszty inwestycji samodzielnie budując swój własny dom, choć uzyskanie ceny wyraźnie niższej niż 700 tys. PLN nie będzie – w okolicach Warszawy – prostym zadaniem. W zamian uzyskamy jednak możliwość zbudowania domu na większej działce i dokładnie takiego, jaki odpowiada naszym wyobrażeniom.

Obecne na stołecznych targach firmy budowlane reklamowały swoje usługi od ceny 1800 PLN za metr kwadratowy budynku budowanego w technologii tradycyjnej, to jest nawet o 400-900 PLN taniej niż przed rokiem. Również od 1800 PLN za metr zaczynają się ceny domów budowanych w technologii szkieletowej (prefabrykowanych), których zaletą jest szybkość wykonania (trzy miesiące). W ofercie firmy, która stawia takie domy, są także budynki w standardzie pod klucz w cenie od 2500 PLN/m2.

Stawiając dom z poddaszem użytkowym lub pełnym piętrem i przyjmując koszt wykonania na poziomie 2 tys. PLN (najtańsze budynki są zarazem konstrukcjami najprostszymi, a prawie każdy inwestor chce swój dom czymś wyróżnić) zyskamy cenę wykonania na poziomie 340 tys. PLN za 170-metrowy dom (przed rokiem przyjęliśmy, że jest to minimum 374 tys. PLN). Do tego należy doliczyć koszt zakupu działki, który będzie zależał od jej powierzchni, lokalizacji i uzbrojenia. Ceny ziemi budowlanej wokół Warszawy są niższe niż przed rokiem, ale różnice nie są duże. Możemy przyjąć, że zakup działki wystarczającej do postawienia jednorodzinnego domu zamknie się w kwocie 300 tys. PLN (może być oczywiście zdecydowanie wyższy), co ustawiałoby całkowity koszt inwestycji we własny dom na poziomie 640 tys. PLN – to „równowartość” mieszkania o powierzchni 83 m2 w Warszawie (licząc według mediany cen transakcyjnych z lutego).

Ceny działek w wybranych miejscowościach podwarszawskich

Miejscowość

Średnie cena m2 działki

o pow. ok. 1000 m2 (w zł)

Od jakich kwot zaczynają się oferty sprzedaży gruntów (w zł)

Lesznowola

467

200-300

Nadarzyn

260

150-200

Babice Stare

500

200-300

Łomianki

630

300-400

Jabłonna

318

200-300

Kobyłka

436

300-400

Halinów

280

180-250

Wiązowna

241

100-200

Źródło: serwis Oferty.net, dane z 26.03.2010 r.

Stawiając dom samodzielnie – to jest zamawiając potrzebne materiały i wynajdując kolejne ekipy fachowców – inwestor jest w stanie zaoszczędzić 10 proc. na kosztach budowy, nie tracąc na jakości wykonania, a często ją podnosząc. W naszych kalkulacjach oznaczałoby to zbicie ceny postawienia budynku w stanie deweloperskim o 30 tys. PLN. Takie działanie otwiera także pole do ubiegania się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku – maksymalnie taki zwrot może sięgnąć 32,5 tys. PLN. Zakładając, że udało odzyskać się 20 tys. PLN z podatku VAT, obniżamy koszt inwestycji budowlanej o 50 tys. PLN, a całej inwestycji (łącznie z zakupem działki) do 590 tys. PLN, co stanowi ekwiwalent 76 m2 mieszkania.

Zobacz też serwis: Nieruchomości

Powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ukrainie trzeba pomagać, ale import produktów rolnych do Unii Europejskiej nie może mieć takiej formy jak obecnie

    Po wybuchu wojny doszło do załamania wymiany handlowej Ukrainy. Obecnie głównym kierunkiem ukraińskiej sprzedaży zagranicznej jest Unia Europejska. Otwarcie UE na ukraiński import produktów rolnych nie może mieć takiej formy jak obecnie. Rolnicy polscy i z innych krajów unijnych nie wytrzymają konkurencji.

    Firma źle zarządzająca ryzykiem może pożegnać się z ubezpieczeniem?

    Jedynie 44 proc. firm w Polsce ma sformalizowaną politykę zarządzania ryzykiem. Podejście do zarządzania ryzykiem w biznesie wciąż wymaga jeszcze dużo pracy. Co firmy ubezpieczają najczęściej? 

    Ponad 20 mln zł z tytułu niezapłaconych podatków. Rozbita została zorganizowana grupa przestępcza zajmująca się przestępczością akcyzową

    Zorganizowana grupa przestępcza zajmująca się przestępczością akcyzową została rozbita. Śledczy szacują straty Skarbu Państwa na ponad 20 mln zł.

    Co to jest działalność badawczo-rozwojowa? W teorii i praktyce

    Działalność badawczo-rozwojową definiuje m.in. Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce – ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. oraz Podręcznik Frascati. Zgodnie z definicją działalność badawczo-rozwojowa to twórcza praca podejmowana w sposób celowy i systematyczny, mająca na celu zwiększenie zasobów wiedzy oraz tworzenie nowych zastosowań dla istniejącej wiedzy. Działalność B+R zawsze ukierunkowana jest na nowe odkrycia, oparte na oryginalnych koncepcjach lub hipotezach. Nie ma pewności co do ostatecznego wyniku, ale jest ona planowana i budżetowana, a jej celem jest osiągnięcie wyników, które mogłyby być swobodnie przenoszone lub sprzedawane na rynku. Co to oznacza w praktyce? 

    REKLAMA

    Każdy projekt finansowany z UE musi uwzględniać zasady horyzontalne. O jakie zasady chodzi?

    Polityka horyzontalna Unii Europejskiej, która powinna być uwzględniona w każdym projekcie dofinansowanym z Funduszy Europejskich, to równe szanse i niedyskryminacja, równość kobiet i mężczyzn, zrównoważony rozwój oraz zasada „nie czyń poważnych szkód”. Ponadto, beneficjenci są zobligowani do przestrzegania Karty Praw Podstawowych UE oraz spełnienia horyzontalnego warunku podstawowego w zakresie wdrażania postanowień Konwencji o Prawach Osób Niepełnosprawnych.

    Polskie bizneswoman systematycznie przejmują kierowanie firmami z branży hotelarskiej i gastronomicznej

    Już prawie co czwarta firma działająca w branży HoReCa – hotele, restauracje, catering, ma szefową a nie szefa. W firmach mających jednego właściciela ten odsetek jest nawet wyższy i wynosi 48 procent. Biznesy zarządzane przez kobiety z tej branży należą do prowadzonych najlepiej.

    Dlaczego opłaca się ponownie wykorzystywać, odnawiać lub odsprzedawać stare urządzenia elektroniczne?

    Współczesny rynek elektroniki użytkowej opiera się głównie na handlu nowym sprzętem w sieciach sprzedaży stacjonarnej i na platformach online. Ostatnio dużym zainteresowaniem cieszy się również recommerce (reverse commerce), czyli sprzedaż zakupionych produktów w celu ich ponownego wykorzystania, odnowienia, poddania recyklingowi lub odsprzedaży. Jakie zalety ma handel zwrotny? Komu i czemu służy? Czy ma szansę dalej się rozwijać? 

    Polskie firmy co roku wyrzucają do kosza miliony złotych! Recykling oprogramowania jest możliwy

    W zasobach wielu firm i instytucji publicznych zalegają niekiedy nawet setki sztuk niewykorzystywanych licencji wieczystych na oprogramowanie wartych dziesiątki, a czasem i setki tysięcy złotych. Nieliczne podmioty decydują się na ich odsprzedaż – a szkoda, bo to przedsięwzięcie nie tylko zgodne z prawem, ale i mogące stanowić jeden z elementów optymalizacji kosztowej działalności każdej organizacji.

    REKLAMA

    Będą przepisy regulujące zasady wykonywania działalności kosmicznej

    Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt ustawy o działalności kosmicznej. Nowa ustawa będzie regulowała m.in. zasady wykonywania działalności kosmicznej, jak również warunki i tryb wydawania zezwolenia na prowadzenie działalności kosmicznej. Działalność kosmiczna będzie mogła być wykonywana wyłącznie po uzyskaniu zezwolenia udzielanego przez Prezesa Polskiej Agencji Kosmicznej (PAK).

    PIT kasowy coraz bliżej. Rząd chce w II kw. przyjąć projekt ustawy. Ale nie wszyscy przedsiębiorcy będą mogli wybrać PIT kasowy

    Kasowy PIT będą mogli wybrać przedsiębiorcy wykonujący działalność wyłącznie indywidualnie, jeżeli ich przychody z tej działalności w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły kwoty 500 tys. zł oraz przedsiębiorcy, którzy rozpoczynają prowadzenie działalności gospodarczej. Kasowego PIT nie będą mogli wybrać przedsiębiorcy, którzy prowadzą księgi rachunkowe.

    REKLAMA