Kategorie

Teraz warto kupować mieszkania

Inwestowanie w nieruchomości zlokalizowane w większych miastach było zawsze alternatywą dla rynku kapitałowego. Poza wyborem umiejscowienia nieruchomości, na pewno warto zwrócić uwagę na najbardziej dogodny moment zakupu mieszkania.

Analiza rynku

Ceny na warszawskim rynku nieruchomości mieszkaniowych zostały ujednolicone. Jest to w głównej mierze efekt niekontrolowanej fali wzrostu wartości nieruchomości będącej skutkiem popytu wywołanego dynamicznym wzrostem ilości kredytów hipotecznych udzielonych w latach poprzednich.

Zobacz też serwis: Kredyty

Reklama

Ceny zakupu nieruchomości nie odzwierciedlały w pełni kryteriów lokalizacji, standardu inwestycji, technologii wykonania oraz jakości poszczególnych mieszkań. Powodowało to istotne przeszacowanie wartości nieruchomości mało atrakcyjnych zarówno pod względem kryteriów mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych. Obecna sytuacja na rynku nieruchomości może doprowadzić do ponownej segmentacji rynku i wyodrębnienia lokali o perspektywie wzrostu wartości znacznie powyżej średniej.

Według naszej oceny rozwarstwienie rynku spowoduje, iż pomimo dalszego spadku średnich cen mieszkań w Warszawie wyodrębni się sektor mieszkań, które w perspektywie najbliższych miesięcy powinny wejść w fazę wzrostu. Dotyczy to mieszkań małych, jedno lub dwupokojowych, które poza funkcją zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nabywcy, mogą pełnić równoważną funkcję inwestycyjną, jako aktywa generującego stały wysoki dochód z wynajmu. Wybór mieszkania z tego segmentu rynku pozwala stać się współuczestnikiem globalnego rynku inwestycji.

Warszawski rynek inwestycji w nieruchomości na tle innych miast europejskich jest zaliczany do rynku o wyższych od średnich perspektywach inwestycyjnych i rozwojowych przy ryzyku inwestycyjnym niższym od średniej.

W najnowszym raporcie sporządzonym przez PricewaterhouseCoopers i Urban Land Institute przedstawiono ranking perspektyw inwestycyjnych, w którym Warszawa zajęła 13. miejsce, podczas gdy rok temu była na 16. pozycji, a dwa lata temu na 22. Z kolei w rankingu perspektyw rozwojowych (w tym samym raporcie) stolica Polski uplasowała się na siódmej pozycji, w porównaniu z ósmą w roku ubiegłym. W zestawieniu oceniającym poziom ryzyka, miasto nad Wisłą znalazło się na miejscu 12., podczas gdy rok wcześniej była to 19. pozycja.

Analiza celów inwestycyjnych

Reklama

Rynek warszawski jest najbardziej stabilnym rynkiem pod względem ilości transakcji i wartości transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych, co przy spadku liczby pozwoleń na budowę oraz ilości rozpoczynanych budów (o ok. 50%) musi doprowadzić do niewystarczającej podaży nowych mieszkań w latach następnych.

Przy wyborze mieszkania w celach inwestycyjnych istotnym kryterium jest lokalizacja. Poza faktem, iż Warszawa charakteryzuje się największą płynnością na rynku nieruchomości, mieszkanie atrakcyjne zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu, powinno być zlokalizowane w centralnych regionach Warszawy.

Kluczowe znacznie ma dobry punkt komunikacyjny umożliwiający łatwy dojazd do miejsca pracy lub uczelni. Istotne jest również sąsiedztwo elementów infrastruktury miejskiej: sklepów, restauracji, centrów rozrywki czy innych miejsc oferujących aktywnym zawodowo najemcom różne alternatywne formy spędzania wolnego czasu. Prawidłowy i selektywny wybór mieszkania daje duże prawdopodobieństwo wzrostu wartości w dłuższym okresie.

Inwestycje na rynku nieruchomości są uzależnione od prawidłowego wyboru terminu rozpoczęcia inwestycji. Zazwyczaj inwestycje poczynione na zakończenie fazy recesji dają większe prawdopodobieństwo realizacji zysku poprzez uczestniczenie w kolejnej fazie wzrostu wartości nieruchomości. Potwierdza to doświadczenie osób, które zainwestowały w nieruchomości mieszkaniowe w 2004 i 2005 roku. Inwestycje te niezależnie od spadku wartości nieruchomości, jaki nastąpił od drugiej połowy 2008 roku, pozwolił inwestorom zrealizować ponadprzeciętne zyski.

Kolejny tak korzystny moment inwestycyjny pojawia się teraz. O nastąpieniu przełamania fazy cyklu koniunkturalnego świadczy zmiana podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Jakkolwiek w roku 2009 zostanie oddane do użytku więcej mieszkań niż w latach poprzednich (w okresie od stycznia do maja oddano 6,5% więcej mieszkań niż w roku 2008) to wynik ten jest skutkiem kilkuletniego cyklu realizacji inwestycji budowlanych – obecnie są kończone budowy rozpoczęte w latach 2007 i 2008.

Wskaźniki obrazujące podaż nowych mieszkań w kolejnych latach sygnalizują istotną zmianę wzajemnej relacji popytu i podaży. Liczba rozpoczętych budów spadła w okresie od stycznia do sierpnia o blisko 25% przy czym w segmencie budownictwa wielorodzinnego spadek ten był wyższy i wynosił blisko 50%. Również liczba nowowydanych pozwoleń na budowę spadła o blisko 24% a sektorze deweloperskim o 38% (na podstawie danych GUS).

Według raportu firmy REAS w Warszawie popyt na mieszkania przewyższa podaż nowych mieszkań. Powoduje to zmniejszenie puli gotowych mieszkań z oferty deweloperów. Pomimo prognozowanego wzrostu wartości cen mieszkań małych, średnia cena sprzedaży mieszkań (złoty/metr kwadratowy) w Warszawie będzie spadać (w III kwartale wynosiła 7,3 tys. złotych a w roku 2008 wynosiła 8,9 tys. zł odnotowano więc spadek o blisko 18%) gdyż wynik ten będzie obejmować głównie tanie mieszkania na obrzeżach Warszawy, na które jest największy popyt.

Rynek małych mieszkań na tym tle jest znacznie bardziej stabilny: spadek cen w tym segmencie nie przekroczył 8%

Ceny najmu małych mieszkań w centralnej lokalizacji

sie-08

cze-09

sie-09

Zmiana się-08 do się-09

Ceny za wynajem mieszkań w Warszawie (zł/miesiąc)

1525

2220

1480

1990

1454

2082

-4,60%

-6,20%

Zmiana cen mieszkań

9923

9652

-

-

9239

8939

-6,90%

-7,40%

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych ofertowych sprzedaży i najmu lokali mieszkalnych

Spadek cen mieszkań w tym segmencie był wyższy niż spadek cen za wynajem, skutkiem czego wzrosła atrakcyjność tych mieszkań jako aktywa inwestycyjnego. Potwierdza to atrakcyjność inwestycji w tym segmencie rynku lokali mieszkalnych.

Jak wynika z powyższej analizy, najbardziej atrakcyjne pod względem inwestycyjnym aktywa w obrębie warszawskiego rynku nieruchomości to stosunkowo niewielkie mieszkania w centralnej lokalizacji, ponieważ to właśnie one charakteryzują się największą płynnością oraz stabilnością cen najmu, co pozwala na uzyskanie optymalnej rentowności inwestycji w średnim okresie czasu .

Źródło: Raport New World Real Estate i NWAI Dom Maklerski

Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    1 sty 2000
    20 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Tydzień Przedsiębiorcy 21-25 czerwca

    Tydzień Przedsiębiorcy 21-25 czerwca. W dniu 21 czerwca przypada Dzień Przedsiębiorcy. Z tej okazji Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zaprasza w tym roku firmy i przedsiębiorców, w tym szczególności z sektora MŚP, na specjalnie zorganizowane wydarzenia. Potrwają one do 25 czerwca 2021 r. Podczas organizowanych w tym celu spotkań, telekonferencji, webinariów i podcastów MRPiT chce wesprzeć małe i średnie przedsiębiorstwa praktyczną wiedzą, doświadczeniem i kontaktami na rzecz rozwoju ich działalności biznesowej tak w kraju, jak i na rynkach Unii Europejskiej, a także pozaunijnych.

    Które firmy stać na sztuczną inteligencję?

    Sztuczna inteligencja odmieniana jest przez wszystkie przypadki. Chociaż średnie i małe firmy nie mają embarga na technologie wykorzystujące SI, praktyka pokazuje, że istnieje wewnętrzny opór. Dlaczego tak się dzieje?

    Firma w Czechach. Przedsiębiorcy pomału odpuszczają

    Nawet o kilkaset procent wzrosła w ostatnich tygodniach liczba pytań kierowanych do firm pomagających prowadzić firmę w Czechach. Ale jak podkreślają eksperci, nie każdy biznes można przenieść do Czech czy na Słowację. Wyjaśniamy dlaczego.

    Handel hurtowy i detaliczny szuka pracowników

    Przedsiębiorcy z sektora handlu detalicznego i hurtowego w najbliższych trzech miesiącach mają zamiar dość intensywnie rozbudowywać swoje zespoły. Kogo głównie poszukują pracodawcy?

    Tokenizacja - słowo klucz w nowoczesnym biznesie. Co można stokenizować?

    Tokenizacja to termin zdobywający ostatnimi czasy olbrzymią popularność, w szczególności w środowiskach biznesowych. Przedsiębiorcy zaczynają żywiej interesować się możliwościami, jakie oferuje ta oparta na technologii blockchain forma cyfryzacji. Pytanie tylko, cyfryzacji… czego? Jak działa blockchain? Czym jest tokenizacja? Co to jest token? Jakie są rodzaje tokenów? Co można stokenizować? Jak przeprowadzić cyfryzację biznesu poprzez tokenizację? Wyjaśniają eksperci z Kancelarii Prawnej RPMS Staniszewski & Wspólnicy

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Odejście od chowu klatkowego jest niemożliwe

    Resort rolnictwa przygląda się działaniom KE ws. chowu klatkowego. Tymczasem branża stoi na stanowisku, że rezygnacja z chowu klatkowego nie jest możliwa.

    Przedsiębiorcy częściej źle oceniają jakość pracy zdalnej

    Po upływie kilkunastu miesięcy model pracy zdalnej przynosi gorsze efekty zdaniem co trzeciego pracodawcy. Najmniej zadowoleni z home office są przedstawiciele handlu, przemysłu i mikrofirm.

    Działalność gospodarcza a status osoby bezrobotnej

    Czy osoba prowadząca działalność gospodarczą z wpisem do CEIDG może uzyskać status osoby bezrobotnej? Jak wygląda sytuacja spółek prawa handlowego i działalności nierejestrowej?

    Dariusz Bliźniak: dlaczego drzewa i zieleń stają się kapitałem?

    Ślad węglowy to jedno z największych wyzwań XXI wieku, które nie pozostaje obojętne zarówno pojedynczym obywatelom, jak i całym rządom poszczególnych państw - mówi Dariusz Bliźniak.

    PR w firmie. Czym jest pozycjonowanie eksperckie?

    Pozycjonowanie eksperckie - na czym polega ten rodzaj prowadzenia dialogu z publicznością (a docelowo – przyszłymi klientami)? Jakie narzędzia są niezbędne w skutecznym pozycjonowaniu eksperckim?

    Audi RS e-tron GT: w 3,2 sek. do setki w elektryku! Pierwsza jazda.

    Audi e-tron GT choć jest elektryczny, powstaje w tej samej fabryce co R8. Choć nie emituje spalin, generuje potężną ilość emocji.

    Jacek Czauderna: Panie Premierze, przedsiębiorcy czekają na konkrety [PODCAST]

    Polski Ład to kolejna piękna, marketingowa, ale polityczna akcja – mówi Jacek Czauderna. Na co mogą liczyć przedsiębiorcy? Zapraszamy do wysłuchania podcastu.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Uproszczone Postępowanie Restrukturyzacyjne to już 84% wszystkich spraw

    UPR okazało się niewątpliwie czarnym koniem restrukturyzacji ostatnich kilkunastu miesięcy. Na koniec czwartego kwartału ubiegłego roku UPR stanowiło 52% wszystkich postępowań restrukturyzacyjnych. Na czym polega UPR?

    Zastaw rejestrowy na pojeździe. Czym jest i kiedy jest wpisywany?

    Zastaw rejestrowy na pojeździe. Czyli dziś opowiemy o tym, czemu pojawia się taka adnotacja w dokumentach pojazdu i jak się jej pozbyć.

    Małgorzata Ławnik: oszczędność na pracownikach to pierwszy krok do strat w biznesie

    Zignorowanie potencjału, jaki niosą ze sobą pracownicy, jest jednym z największych błędów przedsiębiorstw, ponieważ to właśnie od zatrudnionych osób zależy przyszłość firmy – mówi Małgorzata Ławnik, dyrektor Pionu Personalnego Kaufland Polska.

    Nadanie nowego numeru VIN. Na czym polega?

    Nadanie nowego numeru VIN może być konieczne po poważnej modyfikacji pojazdu. jak przeprowadzić procedurę zgodnie z przepisami?

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Jaką rolę w transformacji cyfrowej firm odgrywa chmura obliczeniowa?

    Chmura obliczeniowa w trakcie pandemii zyskała na znaczeniu. Korzyści płynące z jej wdrożenia to m.in. optymalizacja kosztów, zwiększenie efektywności operacyjnej, ale przed wszystkim wzrost biznesu. Co jeszcze zyskują firmy w chmurze?

    Wydanie dowodu rejestracyjnego zatrzymanego przez Policje

    Wydanie dowodu rejestracyjnego zatrzymanego przez Policje. Czyli jak odzyskać dokumenty pojazdu po kontroli funkcjonariuszy?

    Jaki jest cel nowelizacji ustawy odległościowej?

    Ustawa odległościowa to jedno z założeń transformacji energetycznej. Lądowa energetyka wiatrowa ma być korzyścią dla branży, dostawców energii wiatrowej, ale też mieszkańców i samorządów. Na czym mają polegać zmiany?

    Będą zmiany w ustawie o cudzoziemcach

    Ustawa o cudzoziemcach - będą zmiany dotyczące cudzoziemców prowadzących działalność gospodarczą w Polsce i będących uczestnikami programów wsparcia.

    Jak branża gastronomiczna może na nowo zdobyć klientów?

    Przed branżą gastronomiczną pojawiło się nowe wyzwanie. W jaki sposób ponownie pozyskać kandydatów do pracy? Czy pomoże im w tym pozytywny wizerunek pracodawcy?

    Praca w IT - home office, ale projekty nierozwojowe

    Warunki zatrudnienia na rynku pracy IT są lepsze niż przed pandemią – wynika z najnowszego badania przeprowadzonego przez firmę HRK S.A. Zdaniem 39% specjalistów pracujących w IT COVID-19 miał pozytywny wpływ na ich branżę.