REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rynek nieruchomości w USA podobny do pola minowego

Łukasz Wróbel
analityk rynków finansowych

REKLAMA

REKLAMA

Kłopoty na rynku nieruchomości komercyjnych w USA stają się jednym z największych problemów gospodarczych. Drapacze chmur, wielkie centra handlowe i hotele kilkanaście miesięcy temu były jednym z filarów potęgi amerykańskiej gospodarki.

O zbliżających się kłopotach na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych pierwszy raz pisałem w listopadzie 2009 roku. W tym tekście nie chcę powtarzać podnoszonych wówczas argumentów (większość z nich nie straciła na aktualności). Chciałbym raczej przybliżyć zjawisko na konkretnych przykładach i najświeższych danych, o których coraz częściej można przeczytać w zagranicznych mediach. Problemy, z którymi borykają się właściciele biurowców, hoteli czy supermarketów, do złudzenia przypominają te związane z kredytami subprime: na ulicach największych metropolii jak grzyby po deszczu pojawiają się tablice „do wynajęcia”, przestrzenie sklepowe w najatrakcyjniejszych lokalizacjach co kilkanaście tygodni zmieniają najemców, na przedmieściach pustkami świecą powierzchnie magazynowe i hipermarkety, opuszczone przez firmy, które w ostatnich miesiącach wypadły z rynku.

REKLAMA

Władze świadome zagrożeń

O tym, jak wielkie znaczenie dla największej gospodarki świata mają nieruchomości komercyjne, może świadczyć fakt, że Fed w ostatnim komentarzu do decyzji o stopach procentowych uznał ten problem za najważniejszą obok wysokiego bezrobocia przeszkodę w trwałym ożywieniu koniunktury. Z informacji instytucji powołanej w ramach Departamentu Skarbu do nadzorowania specjalnych rządowych programów pomocowych (Congressional Oversight Panel) wynika, że wysoką koncentrację ryzyka powiązanego z nieruchomościami komercyjnymi na początku 2010 roku posiadało ok. 3000 amerykańskich banków. Banki te wykorzystują niedawne sprzyjające zmiany w rachunkowości i przedłużają umowy kredytowe licząc, że „coś się ruszy w interesie” i nie będą musiały ujawnić udzielonych pożyczek jako nieściągalne. Regulatorzy są więc świadomi zagrożenia, ale biorąc pod uwagę fakt, że na liście zagrożonych banków sporządzanej co kwartał przez FDIC, znajduje się obecnie ok. 700 banków, skala zjawiska może być mocno niedoszacowana.

Ukryte straty

W IV kwartale 2009 roku odpisy z tytułu złych kredytów w całym amerykańskim sektorze bankowym wyniosły 59 mld USD (wzrost o 48 proc. r/r). W przeważającej części były to jednak kredyty udzielone gospodarstwom domowym. Firma Audit Integrity szacuje, że przeciętnie na każdego dolara straconego na złych kredytach i ujawnionego w najświeższych bilansach, banki posiadają 3-4 dolary faktycznie poniesionych, lecz ukrytych strat związanych z kredytowaniem nieruchomości komercyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zobacz też serwis: Kredyty

Kredyty udzielone na zakup nieruchomości komercyjnych w USA o wartości 1,4 biliona USD staną się wymagalne na przestrzeni najbliższych czterech lat. Na skutek gwałtownego spadku cen oraz odsetka wynajętych powierzchni (generujących dodatnie przepływy pieniężne), ok. połowa kredytów jest zagrożona. To dlatego, że firmy, które pożyczyły od banku pieniądze, mają do spłaty znacznie wyższe kwoty niż mogłyby uzyskać sprzedając po rynkowych cenach biurowce, magazyny czy hotele. Z reguły tymi dłużnikami są specjalne fundusze typu private equity, które w okresie boomu na amerykańskim rynku nieruchomości w latach 2004-2007 pozyskały z funduszy emerytalnych kapitał, który posłużył jako wkład własny na zakup nieruchomości o komercyjnym przeznaczeniu. Banki łatwo kredytowały projekty w oparciu o założenia, które wówczas nie wyglądały na skrajnie optymistyczne: czynsze będą systematycznie rosnąć, firmy będą konkurować o atrakcyjne lokalizacje, a jednocześnie wartość nieruchomości pójdzie w górę.

Drapacz chmur za 50 mln USD

Zjawisko to mogę zobrazować na konkretnym przykładzie transakcji z nowojorskiego Manhattanu, która nie poszła po myśli banku i kredytobiorcy. World Wide Plaza jest drapaczem chmur o powierzchni ok. 150 tys. m2 zlokalizowanym kilka przecznic od Broadway'u i Central Parku. W 2007 roku został sprzedany w pakiecie z sześcioma podobnymi budynkami za łączną cenę 7 mld USD (cenę World Wide Plaza oszacowano na 1,7 mld USD). Teraz dochodzimy do sedna problemów: podmiot kupujący te nieruchomości dysponował wkładem własnym rzędu 50 mln USD, czyli 0,7 proc. wartości transakcji. Resztę środków wyłożył bank. Pierwszy kredyt właścicielowi udało się zrefinansować kolejnym, ale kiedy ten stał się wymagalny jesienią 2009 roku, nieruchomość wystawiono na sprzedaż. Cena uzyskana za World Wide Plaza w 2009 roku to ok. 600 mln USD. W ciągu niespełna dwóch lat nieruchomość w samym sercu Nowego Yorku potaniała o dwie trzecie. Dzisiaj połowa z powierzchni biurowych w tym budynku czeka na najemców, którzy nie mogą narzekać na niedostępność ciekawych lokalizacji. To oczywiście jeden z bardziej jaskrawych przykładów przemawiających do wyobraźni inwestorów skoncentrowanych najczęściej na „dużym obrazku”.
Z najnowszego raportu agencji ratingowej Moody's wynika, że odsetek zagrożonych kredytów udzielonych na zakup nieruchomości komercyjnych w lutym 2010 roku wyniósł 5,7 proc. Rok temu było to zaledwie 1,3 proc. Ta sama agencja szacuje, że cztery największe amerykańskie banki odpiszą w latach 2010 i 2011 ok. 196 mld USD , czyli o ok. 30 mld USD więcej niż w dwóch poprzednich latach. Nieruchomości komercyjne są jednak najpoważniejszym zagrożeniem dla małych banków stanowych, działających najczęściej na obszarze kilku czy kilkunastu miast.

Rynek wtórny w stanie hibernacji

REKLAMA

31 marca wygasa program wykupu tzw. toksycznych aktywów (TALF), dzięki któremu banki pozbyły się ok. 11 mld USD papierów wartościowych opartych o kredyty na komercyjne nieruchomości (CMBS). Choć w odniesieniu do całego rynku jest to śladowa kwota, interwencja państwa odniosła pożądany efekt psychologiczny i uspokoiła inwestorów. W marcu 2009 roku, przed uruchomieniem programu, przeciętna cena papierów tego rodzaju o najwyższym ratingu wynosiła 62 proc. wartości nominalnej, obecnie wróciła do ok. 92 proc. wartości. W ostatnich tygodniach ceny tych aktywów ponownie rosną, ale należy postrzegać bardziej jako część szerszego trendu obserwowanego na wszystkich rynkach finansowych: chęć szybkiego odrobienia strat jest obecnie silniejsza niż kiedykolwiek.

Nie miejmy jednak złudzeń: rynek nieruchomości komercyjnych przeszedł w stan hibernacji i czeka na cud. W tym roku banki nie wyemitowały żadnych nowych transz obligacji opartych o komercyjne kredyty hipoteczne. W 2008 roku całkowita sprzedaż tych papierów spadła do 11 mld USD z rekordowych 232 mld USD sprzedanych w roku 2007. Poza tym rynek wtórny nie jest w tym przypadku najlepszym odzwierciedleniem faktycznej sytuacji, ponieważ w przeciwieństwie do zwykłych kredytów hipotecznych i subprime, większość komercyjnych kredytów nie została poddana sekurytyzacji, czyli nie została przekazana w wielkich pakietach kolejnym inwestorom i pozostaje w księgach banków, które je udzieliły.

Ktoś, kto oczekuje, że bomba z opóźnionym zapłonem wybuchnie nagle w ciągu najbliższych kilku tygodni, prawdopodobnie nie wygra konkursu na wróżkę roku. Problemy rynku nieruchomości komercyjnych są niezwykle rozproszone i nie dotyczą tylko dużych banków czy jedynie największych miast Stanów Zjednoczonych. Z jednej strony może to pomóc uniknąć paniki, którą obserwowaliśmy jesienią 2008 roku, ale z drugiej strony łagodzenie skutków niebezpieczeństwa o tak ogromnej sile rażenia wykracza poza zdolności nawet najbardziej hojnego rządu.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Wakacje składkowe dla małych przedsiębiorców. Nowa wersja projektu ustawy z rocznym limitem wydatków

    Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało nową wersję projektu ustawy o tzw. wakacjach składkowych. Obniżono w nim szacunek kosztu rozwiązania dla finansów publicznych w 10 lat do 20,4 mld zł z niemal 25 mld zł.

    Model pracy w firmie: work-life balance czy work-life integration? Pracować by żyć, czy żyć, by pracować?

    Zacierają się granice między życiem prywatnym i zawodowym. Jednak dla większości pracowników życie osobiste jest ważniejsze niż zawodowe. Pracodawcy powinni wsłuchiwać się w potrzeby i oczekiwania swoich pracowników i w zależności od tego wybierać model pracy w firmie.

    Jak handel wykorzystuje nowe technologie

    Technologia to nieodłączna część funkcjonowania nowoczesnej dystrybucji towarów. Pracownicy sektora sprzedaży nie wyobrażają sobie bez niej pracy. Tak wynika z raportu Slack przygotowanego na bazie ankiety wśród dyrektorów i menadżerów z sektora handlowego. 

    Komisja Europejska wydała wstępną pozytywną ocenę pierwszego wniosku z Krajowego Planu Odbudowy

    Mamy dobrą wiadomość: jest formalna zgoda KE ws. akceptacji pierwszego wniosku z Krajowego Planu Odbudowy, jak też warunku związanego z Kartą Praw Podstawowych UE - poinformowała w czwartek minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.

    REKLAMA

    Ukrainie trzeba pomagać, ale import produktów rolnych do Unii Europejskiej nie może mieć takiej formy jak obecnie

    Po wybuchu wojny doszło do załamania wymiany handlowej Ukrainy. Obecnie głównym kierunkiem ukraińskiej sprzedaży zagranicznej jest Unia Europejska. Otwarcie UE na ukraiński import produktów rolnych nie może mieć takiej formy jak obecnie. Rolnicy polscy i z innych krajów unijnych nie wytrzymają konkurencji.

    Firma źle zarządzająca ryzykiem może pożegnać się z ubezpieczeniem?

    Jedynie 44 proc. firm w Polsce ma sformalizowaną politykę zarządzania ryzykiem. Podejście do zarządzania ryzykiem w biznesie wciąż wymaga jeszcze dużo pracy. Co firmy ubezpieczają najczęściej? 

    Ponad 20 mln zł z tytułu niezapłaconych podatków. Rozbita została zorganizowana grupa przestępcza zajmująca się przestępczością akcyzową

    Zorganizowana grupa przestępcza zajmująca się przestępczością akcyzową została rozbita. Śledczy szacują straty Skarbu Państwa na ponad 20 mln zł.

    Co to jest działalność badawczo-rozwojowa? W teorii i praktyce

    Działalność badawczo-rozwojową definiuje m.in. Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce – ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. oraz Podręcznik Frascati. Zgodnie z definicją działalność badawczo-rozwojowa to twórcza praca podejmowana w sposób celowy i systematyczny, mająca na celu zwiększenie zasobów wiedzy oraz tworzenie nowych zastosowań dla istniejącej wiedzy. Działalność B+R zawsze ukierunkowana jest na nowe odkrycia, oparte na oryginalnych koncepcjach lub hipotezach. Nie ma pewności co do ostatecznego wyniku, ale jest ona planowana i budżetowana, a jej celem jest osiągnięcie wyników, które mogłyby być swobodnie przenoszone lub sprzedawane na rynku. Co to oznacza w praktyce? 

    REKLAMA

    Każdy projekt finansowany z UE musi uwzględniać zasady horyzontalne. O jakie zasady chodzi?

    Polityka horyzontalna Unii Europejskiej, która powinna być uwzględniona w każdym projekcie dofinansowanym z Funduszy Europejskich, to równe szanse i niedyskryminacja, równość kobiet i mężczyzn, zrównoważony rozwój oraz zasada „nie czyń poważnych szkód”. Ponadto, beneficjenci są zobligowani do przestrzegania Karty Praw Podstawowych UE oraz spełnienia horyzontalnego warunku podstawowego w zakresie wdrażania postanowień Konwencji o Prawach Osób Niepełnosprawnych.

    Polskie bizneswoman systematycznie przejmują kierowanie firmami z branży hotelarskiej i gastronomicznej

    Już prawie co czwarta firma działająca w branży HoReCa – hotele, restauracje, catering, ma szefową a nie szefa. W firmach mających jednego właściciela ten odsetek jest nawet wyższy i wynosi 48 procent. Biznesy zarządzane przez kobiety z tej branży należą do prowadzonych najlepiej.

    REKLAMA