REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rynek nieruchomości w USA podobny do pola minowego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Łukasz Wróbel
analityk rynków finansowych

REKLAMA

REKLAMA

Kłopoty na rynku nieruchomości komercyjnych w USA stają się jednym z największych problemów gospodarczych. Drapacze chmur, wielkie centra handlowe i hotele kilkanaście miesięcy temu były jednym z filarów potęgi amerykańskiej gospodarki.

O zbliżających się kłopotach na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych pierwszy raz pisałem w listopadzie 2009 roku. W tym tekście nie chcę powtarzać podnoszonych wówczas argumentów (większość z nich nie straciła na aktualności). Chciałbym raczej przybliżyć zjawisko na konkretnych przykładach i najświeższych danych, o których coraz częściej można przeczytać w zagranicznych mediach. Problemy, z którymi borykają się właściciele biurowców, hoteli czy supermarketów, do złudzenia przypominają te związane z kredytami subprime: na ulicach największych metropolii jak grzyby po deszczu pojawiają się tablice „do wynajęcia”, przestrzenie sklepowe w najatrakcyjniejszych lokalizacjach co kilkanaście tygodni zmieniają najemców, na przedmieściach pustkami świecą powierzchnie magazynowe i hipermarkety, opuszczone przez firmy, które w ostatnich miesiącach wypadły z rynku.

REKLAMA

Władze świadome zagrożeń

O tym, jak wielkie znaczenie dla największej gospodarki świata mają nieruchomości komercyjne, może świadczyć fakt, że Fed w ostatnim komentarzu do decyzji o stopach procentowych uznał ten problem za najważniejszą obok wysokiego bezrobocia przeszkodę w trwałym ożywieniu koniunktury. Z informacji instytucji powołanej w ramach Departamentu Skarbu do nadzorowania specjalnych rządowych programów pomocowych (Congressional Oversight Panel) wynika, że wysoką koncentrację ryzyka powiązanego z nieruchomościami komercyjnymi na początku 2010 roku posiadało ok. 3000 amerykańskich banków. Banki te wykorzystują niedawne sprzyjające zmiany w rachunkowości i przedłużają umowy kredytowe licząc, że „coś się ruszy w interesie” i nie będą musiały ujawnić udzielonych pożyczek jako nieściągalne. Regulatorzy są więc świadomi zagrożenia, ale biorąc pod uwagę fakt, że na liście zagrożonych banków sporządzanej co kwartał przez FDIC, znajduje się obecnie ok. 700 banków, skala zjawiska może być mocno niedoszacowana.

Ukryte straty

W IV kwartale 2009 roku odpisy z tytułu złych kredytów w całym amerykańskim sektorze bankowym wyniosły 59 mld USD (wzrost o 48 proc. r/r). W przeważającej części były to jednak kredyty udzielone gospodarstwom domowym. Firma Audit Integrity szacuje, że przeciętnie na każdego dolara straconego na złych kredytach i ujawnionego w najświeższych bilansach, banki posiadają 3-4 dolary faktycznie poniesionych, lecz ukrytych strat związanych z kredytowaniem nieruchomości komercyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zobacz też serwis: Kredyty

Kredyty udzielone na zakup nieruchomości komercyjnych w USA o wartości 1,4 biliona USD staną się wymagalne na przestrzeni najbliższych czterech lat. Na skutek gwałtownego spadku cen oraz odsetka wynajętych powierzchni (generujących dodatnie przepływy pieniężne), ok. połowa kredytów jest zagrożona. To dlatego, że firmy, które pożyczyły od banku pieniądze, mają do spłaty znacznie wyższe kwoty niż mogłyby uzyskać sprzedając po rynkowych cenach biurowce, magazyny czy hotele. Z reguły tymi dłużnikami są specjalne fundusze typu private equity, które w okresie boomu na amerykańskim rynku nieruchomości w latach 2004-2007 pozyskały z funduszy emerytalnych kapitał, który posłużył jako wkład własny na zakup nieruchomości o komercyjnym przeznaczeniu. Banki łatwo kredytowały projekty w oparciu o założenia, które wówczas nie wyglądały na skrajnie optymistyczne: czynsze będą systematycznie rosnąć, firmy będą konkurować o atrakcyjne lokalizacje, a jednocześnie wartość nieruchomości pójdzie w górę.

Drapacz chmur za 50 mln USD

Zjawisko to mogę zobrazować na konkretnym przykładzie transakcji z nowojorskiego Manhattanu, która nie poszła po myśli banku i kredytobiorcy. World Wide Plaza jest drapaczem chmur o powierzchni ok. 150 tys. m2 zlokalizowanym kilka przecznic od Broadway'u i Central Parku. W 2007 roku został sprzedany w pakiecie z sześcioma podobnymi budynkami za łączną cenę 7 mld USD (cenę World Wide Plaza oszacowano na 1,7 mld USD). Teraz dochodzimy do sedna problemów: podmiot kupujący te nieruchomości dysponował wkładem własnym rzędu 50 mln USD, czyli 0,7 proc. wartości transakcji. Resztę środków wyłożył bank. Pierwszy kredyt właścicielowi udało się zrefinansować kolejnym, ale kiedy ten stał się wymagalny jesienią 2009 roku, nieruchomość wystawiono na sprzedaż. Cena uzyskana za World Wide Plaza w 2009 roku to ok. 600 mln USD. W ciągu niespełna dwóch lat nieruchomość w samym sercu Nowego Yorku potaniała o dwie trzecie. Dzisiaj połowa z powierzchni biurowych w tym budynku czeka na najemców, którzy nie mogą narzekać na niedostępność ciekawych lokalizacji. To oczywiście jeden z bardziej jaskrawych przykładów przemawiających do wyobraźni inwestorów skoncentrowanych najczęściej na „dużym obrazku”.
Z najnowszego raportu agencji ratingowej Moody's wynika, że odsetek zagrożonych kredytów udzielonych na zakup nieruchomości komercyjnych w lutym 2010 roku wyniósł 5,7 proc. Rok temu było to zaledwie 1,3 proc. Ta sama agencja szacuje, że cztery największe amerykańskie banki odpiszą w latach 2010 i 2011 ok. 196 mld USD , czyli o ok. 30 mld USD więcej niż w dwóch poprzednich latach. Nieruchomości komercyjne są jednak najpoważniejszym zagrożeniem dla małych banków stanowych, działających najczęściej na obszarze kilku czy kilkunastu miast.

Rynek wtórny w stanie hibernacji

REKLAMA

31 marca wygasa program wykupu tzw. toksycznych aktywów (TALF), dzięki któremu banki pozbyły się ok. 11 mld USD papierów wartościowych opartych o kredyty na komercyjne nieruchomości (CMBS). Choć w odniesieniu do całego rynku jest to śladowa kwota, interwencja państwa odniosła pożądany efekt psychologiczny i uspokoiła inwestorów. W marcu 2009 roku, przed uruchomieniem programu, przeciętna cena papierów tego rodzaju o najwyższym ratingu wynosiła 62 proc. wartości nominalnej, obecnie wróciła do ok. 92 proc. wartości. W ostatnich tygodniach ceny tych aktywów ponownie rosną, ale należy postrzegać bardziej jako część szerszego trendu obserwowanego na wszystkich rynkach finansowych: chęć szybkiego odrobienia strat jest obecnie silniejsza niż kiedykolwiek.

Nie miejmy jednak złudzeń: rynek nieruchomości komercyjnych przeszedł w stan hibernacji i czeka na cud. W tym roku banki nie wyemitowały żadnych nowych transz obligacji opartych o komercyjne kredyty hipoteczne. W 2008 roku całkowita sprzedaż tych papierów spadła do 11 mld USD z rekordowych 232 mld USD sprzedanych w roku 2007. Poza tym rynek wtórny nie jest w tym przypadku najlepszym odzwierciedleniem faktycznej sytuacji, ponieważ w przeciwieństwie do zwykłych kredytów hipotecznych i subprime, większość komercyjnych kredytów nie została poddana sekurytyzacji, czyli nie została przekazana w wielkich pakietach kolejnym inwestorom i pozostaje w księgach banków, które je udzieliły.

Ktoś, kto oczekuje, że bomba z opóźnionym zapłonem wybuchnie nagle w ciągu najbliższych kilku tygodni, prawdopodobnie nie wygra konkursu na wróżkę roku. Problemy rynku nieruchomości komercyjnych są niezwykle rozproszone i nie dotyczą tylko dużych banków czy jedynie największych miast Stanów Zjednoczonych. Z jednej strony może to pomóc uniknąć paniki, którą obserwowaliśmy jesienią 2008 roku, ale z drugiej strony łagodzenie skutków niebezpieczeństwa o tak ogromnej sile rażenia wykracza poza zdolności nawet najbardziej hojnego rządu.

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Relaks nie jest dla słabych. Dlaczego liderom tak trudno jest odpoczywać?

Wyobraź sobie, że siedzisz z kubkiem ulubionej herbaty, czujesz bryzę morską, przymykasz oczy, czując promienie słońca na twarzy i… nie masz wyrzutów sumienia. W twojej głowie nie pędzi pendolino tematów, kamieni milowych i zadań, które czekają w kolejce do pilnej realizacji, telefon służbowy milczy. Brzmi jak science fiction? W świecie liderów odpoczynek to często temat tabu, a relaks – luksus, na który prawdziwy przywódca nie może sobie pozwolić. Uważam, że to już najwyższy czas, abyśmy przestali się oszukiwać i zaczęli zadawać niewygodne pytania dotyczące relaksu – przede wszystkim sobie - powiedziała Dyrektorka zarządzająca, dyrektorka Departamentu Zasobów Ludzkich i Organizacji w KIR Dorota Dublanka.

Polscy wykonawcy działający na rynku niemieckim powinni znać VOB/B

VOB/B nadal jest w Niemczech często stosowanym narzędziem prawnym. Jak w pełni wykorzystać zalety tego sprawdzonego zbioru przepisów, minimalizując jednocześnie ryzyko?

BCC ostrzega: firmy muszą przyspieszyć wdrażanie KSeF. Ustawa już po pierwszym czytaniu w Sejmie

Prace legislacyjne nad ustawą wdrażającą Krajowy System e-Faktur (KSeF) wchodzą w końcową fazę. Sejm skierował projekt nowelizacji VAT do komisji finansów publicznych, która pozytywnie go zaopiniowała wraz z poprawkami.

Zakupy w sklepie stacjonarnym a reklamacja. Co może konsument?

Od wielu lat obowiązuje ustawa o prawach konsumenta. W wyniku implementowania do polskiego systemu prawa regulacji unijnej, od 1 stycznia 2023 r. wprowadzono do tej ustawy bardzo ważne, korzystne dla konsumentów rozwiązania.

REKLAMA

Ponad 650 tys. firm skorzystało z wakacji składkowych w pierwszym półroczu

Zakład Ubezpieczeń Społecznych informuje, że w pierwszym półroczu 2025 r. z wakacji składkowych skorzystało 657,5 tys. przedsiębiorców. Gdzie można znaleźć informacje o uldze?

Vibe coding - czy AI zredukuje koszty tworzenia oprogramowania, a programiści będą zbędni?

Kiedy pracowałem wczoraj wieczorem nad newsletterem, do szablonu potrzebowałem wołacza imienia – chciałem, żeby mail zaczynał się od “Witaj Marku”, zamiast „Witaj Marek”. W Excelu nie da się tego zrobić w prosty sposób, a na ręczne przerobienie wszystkich rekordów straciłbym długie godziny. Poprosiłem więc ChatGPT o skrypt, który zrobi to za mnie. Po trzech sekundach miałem działający kod, a wołacze przerobiłem w 20 minut. Więcej czasu zapewne zajęłoby spotkanie, na którym zleciłbym komuś to zadanie. Czy coraz więcej takich zadań nie będzie już wymagać udziału człowieka?

Wellbeing, który naprawdę działa. Arłamów Business Challenge 2025 pokazuje, jak budować silne organizacje w czasach kryzysu zaangażowania

Arłamów, 30 czerwca 2025 – „Zaangażowanie pracowników w Polsce wynosi jedynie 8%. Czas przestać mówić o benefitach i zacząć praktykować realny well-doing” – te słowa Jacka Santorskiego, psychologa biznesu i społecznego, wybrzmiały wyjątkowo mocno w trakcie tegorocznej edycji Arłamów Business Challenge.

Nie uczą się i nie pracują. Polscy NEET często są niewidzialni dla systemu

Jak pokazuje najnowszy raport Polskiej Agencji Rozwoju Przedsiębiorczości, około 10% młodych Polaków nie uczy się ani nie pracuje. Kim są polscy NEET i dlaczego jest to realny problem społeczny?

REKLAMA

Polska inwestycyjna zapaść – co hamuje rozwój i jak to zmienić?

Od 2015 roku stopa inwestycji w Polsce systematycznie spada. Choć może się to wydawać abstrakcyjnym wskaźnikiem makroekonomicznym, jego skutki odczuwamy wszyscy – wolniejsze tempo wzrostu gospodarczego, mniejszy przyrost zamożności, trudniejsza pogoń za Zachodem. Dlaczego tak się dzieje i czy można to odwrócić? O tym rozmawiali Szymon Glonek oraz dr Anna Szymańska z Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

Firma za granicą jako narzędzie legalnej optymalizacji podatkowej. Fakty i mity

W dzisiejszych czasach, gdy przedsiębiorcy coraz częściej stają przed koniecznością konkurowania na globalnym rynku, pojęcie optymalizacji podatkowej staje się jednym z kluczowych elementów strategii biznesowej. Wiele osób kojarzy jednak przenoszenie firmy za granicę głównie z próbą unikania podatków lub wręcz z działaniami nielegalnymi. Tymczasem, właściwie zaplanowana firma za granicą może być w pełni legalnym i etycznym narzędziem zarządzania obciążeniami fiskalnymi. W tym artykule obalimy popularne mity, przedstawimy fakty, wyjaśnimy, które rozwiązania są legalne, a które mogą być uznane za agresywną optymalizację. Odpowiemy też na kluczowe pytanie: czy polski przedsiębiorca faktycznie zyskuje, przenosząc działalność poza Polskę?

REKLAMA