Inwestycje w nieruchomości na każdą kieszeń

Osoba, która nie dysponuje dużymi środkami, a chciałaby zainwestować w nieruchomości może tego dokonać za pośrednictwem funduszy nieruchomości. W chwili obecnej na polskim rynku funkcjonuje sześć zamkniętych funduszy nieruchomości, dostępnych dla inwestorów detalicznych za pośrednictwem giełdy papierów wartościowych. Ponadto funkcjonują jeszcze otwarte fundusze powiadające w nazwie słowo „nieruchomości”. Jednostki tych funduszy jest łatwiej zakupić, gdyż nie jest do tego potrzeby rachunek maklerski, lecz wystarczy udać się np. banku lub oddziału Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych. Jednakże fundusze otwarte nie inwestują w nieruchomości (choć tak może sugerować ich nazwa), lecz w spółki giełdowe z sektora nieruchomości, więc są to w praktyce fundusze akcji.

Skupmy się więc na tych „prawdziwych” funduszach nieruchomości. Są to trzy, funkcjonujące już od kilku lat, fundusze: Arka Rynku Nieruchomości , BPH Sektora Nieruchomości, Skarbiec Rynku Nieruchomości oraz trzy uruchomione w 2008 r.: Arka Rynku Nieruchomości 2, BPH Sektora Nieruchomości 2 i Opera Terra. Zarówno te starsze, jak i te nowe fundusze Arki i BPH inwestują w nieruchomości komercyjne, czyli w biurowce, centra handlowe i magazyny. Zarabiają jednak nie tylko na wzroście wartości tych nieruchomości, ale także na czynszach płaconych przez najemców. Natomiast fundusz Skarbca inwestuje przede wszystkim w nieruchomości mieszkaniowe, a Opery w ziemię rolną.

Aby rozpocząć inwestować w fundusz nieruchomości wystarczy posiadać rachunek maklerski i ok. 60 zł. Za taką kwotę można na giełdzie kupić certyfikaty zarówno „starego” jak i „nowego” funduszu BPH. Za certyfikat Arki Rynku Nieruchomości i jego drugiego „wydania” trzeba zapłacić obecnie odpowiednio ok. 100 zł i ok. 86 zł. Największa kwota jest potrzebna aby kupic certyfikaty funduszy Opera Terra i Skarbiec Rynku Nieruchomości – odpowiednio ok. 990 zł lub 1160 zł.

W ostatnich latach, trzy najstarsze fundusze nieruchomości przynosiły bardzo wysokie stopy zwrotu. W 2007 roku wszystkie trzy zyskały ponad 20%, a wartość jednostki najlepszego z nich – Arki Rynku Nieruchomości – wzrosła aż o 34,7%. Rok 2008 nie był tak dobrym okresem dla funduszy inwestujących na rynku nieruchomości jak rok 2007. W roku 2008 tylko funduszowi Arki udało się utrzymać wysoką stopę zwrotu. Według wyceny z końca września 2008 r. dwunastomiesięczna stopa zwrotu tego funduszu wynosi 24,9%. Należy jednak zaznaczyć, że wycena ta jest niższa od poprzedniej, dokonanej w połowie roku. Taka sytuacja w historii tego funduszu ma miejsce po raz pierwszy od połowy 2006 r. Skarbiec Rynku Nieruchomości ostatnią wycenę opublikował w końcu października i była ona o 9,4% wyższa niż październiku 2007 r. Natomiast fundusz BPH Sektora Nieruchomości w tym samym czasie przyniósł stratę wynoszącą -3,6%, a znaczny spadek wartości jednostki pojawił się już w połowie 2008 r.

Powyższe stopy zwrotu wynikają z podawanych przez TFI wycen wartości certyfikatów. Giełdowe ceny certyfikatów są jednak znacznie niższe od ich oficjalnych wycen. W IV kwartale 2008 r. różnica miedzy między tymi wartościami była największa w historii. Podczas, gdy w końcu września TFI opublikowało wartość certyfikatu funduszu Arka Rynku Nieruchomości na poziomie 175,70 zł to na giełdzie w tym czasie można je było kupić po 123,80 zł. Obecnie (w połowie grudnia) giełdowa cena wynosiła już tylko 103 zł, czyli certyfikaty można kupić za 58% wartości podanej przez towarzystwo i tylko 6 zł drożej niż wynosiła cena emisyjna. Nieco mniejsza różnica występuje w wycenie certyfikatów funduszu Skarbiec Sektora Nieruchomości. Cena giełdowa w połowie grudnia była bowiem o ok. 30% niższa od październikowej wyceny TFI. Natomiast w najgorszej sytuacji są osoby usiłujące sprzedać na giełdzie certyfikaty funduszy BPH Sektora Nieruchomości. Kurs giełdowy jest bowiem niższy niż cena emisyjna i wynosi zaledwie 63,99 zł, podczas gdy w końcu września TFI podało wycenę na poziomie 113,58 zł.

Poniżej ceny emisyjnej notowane są również certyfikaty uruchomionych w 2008 r. funduszy Opera Terra, Arka Rynku Nieruchomości 2 i BPH Sektora Nieruchomości 2. Najgorzej wśród nich prezentuje się produkt BPH TFI, którego certyfikaty są notowane po 62 zł, czyli 38% poniżej obowiązującej wówczas wyceny. Bardzo niskie stopy zwrotu, a nawet straty we wczesnym etapie funkcjonowania funduszy nieruchomości są rzeczą normalną, gdyż 2-3 lata trwa proces budowania portfela nieruchomości. Warto jednak zwrócić uwagę, iż w początkowym etapie funkcjonowania starszych funduszy nieruchomości Arki czy BPH nie było aż tak dużych różnic między rynkową ceną certyfikatów, a ich wyceną, jak ma to miejsce w przypadku kopii tych funduszy.