Wypowiedzenie bezterminowej umowy najmu

Jeśli nie, to czy mogę wypowiedzieć zawartą umowę i czy konieczne jest dokonanie tej czynności w formie aktu notarialnego? Czy wypowiedzenie nastąpi ze skutkiem natychmiastowym?

ODPOWIEDŹ

Może Pan wypowiedzieć zawartą umowę najmu samochodów. Umieszczone w umowie postanowienie dotyczące wyłączenia prawa do wypowiedzenia jest nieważne. Wypowiedzenie może przybrać formę dowolną; zalecane jest jednak dokonanie tej czynności w formie pisemnej. Wypowiedzenie nie nastąpi ze skutkiem natychmiastowym. Umowę najmu należy wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

WYJAŚNIENIE

Przedstawiony problem dotyczy wygasania tzw. zobowiązań ciągłych. Umowami o charakterze ciągłym są np. umowa dzierżawy, zlecenia, pożyczki czy umowa najmu, z którą mamy do czynienia w pytaniu przesłanym przez Czytelnika. Zobowiązania ciągłe dzieli się na terminowe i bezterminowe. Zobowiązania terminowe to te, których termin końcowy jest określony z góry, np. w przypadku umowy zawartej na jeden rok. O zobowiązaniach bezterminowych można mówić wtedy, gdy ani ustawa, ani strony nie określają, kiedy zobowiązanie wygasa. Takim zobowiązaniem bezterminowym jest właśnie umowa podpisana przez Czytelnika. Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez jedną ze stron, z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów - niezwłocznie po wypowiedzeniu (art. 365¹ k.c.). Charakter prawny tego przepisu sprawia, że umieszczone w treści umowy postanowienie, że żadna ze stron nie będzie korzystać z prawa do wypowiedzenia, jest w rzeczywistości nieważne i zarówno wierzyciel, jak i dłużnik mogą wypowiedzieć zawartą wcześniej umowę. Każda umowa o charakterze ciągłym może być wypowiedziana, niezależnie od odmiennych ustaleń stron zawartych w umowie. Wypowiedzenie każdej umowy, niezależnie od formy, w której sama umowa została zawarta (umowa pisemna/akt notarialny), powinno nastąpić w formie pisemnej. Obowiązek ten nie dotyczy jednak relacji pomiędzy przedsiębiorcami. W sytuacji opisanej w pytaniu zawarta umowa może więc zostać wypowiedziana np. poprzez ustne oświadczenie. Aby uniknąć ryzyka późniejszego sporu co do treści, czy też daty złożenia takiego oświadczenia o wypowiedzeniu, zaleca się jednak dokonanie wypowiedzenia na piśmie.

Decydując się na wypowiedzenie, należy wziąć pod uwagę obowiązujące w tym zakresie umowne, ustawowe i zwyczajowe terminy. W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy umowa, którą Czytelnik zawarł, a która ma zostać wypowiedziana, zawiera regulację na temat terminów jej wypowiedzenia. Jak sądzimy, umowa ta nie zawiera takich regulacji, więc w omawianym przypadku znajdą zastosowanie terminy ustawowe dotyczące wypowiedzenia umowy najmu określone w art. 673 § 2 k.c. W naszym przypadku okres wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc i dopiero z upływem tego okresu (ze skutkiem na koniec miesiąca) umowa wygaśnie. Należy tu także pamiętać, że rozwiązanie za pomocą wypowiedzenia umowy najmu wywiera skutki jedynie na przyszłość. Oznacza to, że przedsiębiorca, który wypowiada umowę, nie może np. żądać zwrotu wcześniej spełnionych świadczeń lub ich równowartości. Takie stanowisko potwierdza wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 29 listopada 2005 r. (sygn. akt I ACa 1026/05, OSA 2006/12/41): (...) Rozwiązanie za pomocą wypowiedzenia trwałego stosunku zobowiązaniowego wywiera skutki jedynie na przyszłość, wobec czego nie może zniweczyć już spełnionych świadczeń w ramach tego stosunku.

Podsumowując, należy podkreślić, że wyłączenie możliwości wypowiedzenia bezterminowej umowy najmu nie jest możliwe. Co więcej, wypowiedzenie takiej umowy zawartej między przedsiębiorcami może przybrać formę dowolną, a więc może zostać dokonane nawet ustnie. Preferowane jest jednak zawarcie treści wypowiedzenia w zwykłej formie pisemnej. Podejmując powyższe czynności, należy ponadto pamiętać o terminach wypowiedzenia określonych w przepisach kodeksu cywilnego.

Maurycy Organa, Adam Jędrzejczak

PODSTAWA PRAWNA

• art. 74 § 3, art. 77 § 2 i 3, art. 3651, art. 673 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).