Student wynajmuje pokój lub mieszkanie

Wprawdzie rok akademicki rozpocznie się już niedługo, ale wiele osób odkłada decyzję o najmie mieszkania na wrzesień, a nawet na październik – chodzi o oszczędności związane z nieponoszeniem kosztów w miesiącach wakacyjnych. Stąd też właściciele nieruchomości mogą nadal liczyć na znalezienie najemców. W tym okresie najbardziej poszukiwane są mieszkania większe, 3- lub 4-pokojowe, do których wprowadzają się liczniejsze grupy studentów.

Wg danych Głównego Urzędu Statystycznego, w roku akademickim 2011/2012 na 460 uczelniach wyższych studiowało w Polsce 1,764 mln studentów. Sama Warszawa to 88 uczelni i 270 tys. studentów. Jest to zdecydowanie największy rynek także pod względem wynajmu mieszkań, na różnych portalach nieruchomościowych liczba ofert najmu w stolicy waha się od 30 do 48 tys. Ale studenci zainteresują się tylko niektórymi lokalami, bo często mają sprecyzowane oczekiwania.

Pomiędzy centrum miasta a uczelnią

Przede wszystkim, mieszkanie pod wynajem studencki powinno być dobrze skomunikowane z centrum miasta i uczelnią. Najlepiej, by warunek dobrej komunikacji dotyczył kilku najważniejszych uczelni w danym mieście – wtedy szanse na znalezienie najemców rosną. Trudno wyobrazić sobie żaków, którzy na zajęcia dojeżdżają półtorej godziny z dwiema przesiadkami.  Im mniej czasu studenci będą musieli spędzać w środkach komunikacji, tym lepiej.

Z punktu widzenia studentów, kluczowe są koszty, a te można zminimalizować poprzez zwiększenie zagęszczenia mieszkańców na metr kwadratowy. Nie sprzyjają temu duże i nieustawne pokoje. Łatwiej niż 2-pokojowe mieszkanie z 30-metrowym salonem i małą sypialnią wynająć będzie 3 niewielkie pokoje, w którym każdy z mieszkańców będzie mógł zachować odrobinę prywatności. Pamiętajmy też o zapewnieniu odpowiedniej ilości miejsca na ubrania, książki czy żywność. Cztery osoby w jednej niewielkiej kuchni bez problemu się zmieszczą, ale musi być ona mądrze zaplanowana. Jeśli mamy mieszkanie 4-pokojowe lub większe, przydałyby się dwie łazienki.

Studenci są pod pewnym względem dość przewidywalnymi najemcami. Jak już znajdą lokal, a współpraca z właścicielem dobrze się układa, mogą mieszkać przez kilka lat. Trzeba jednak pamiętać, że na wakacje wiele osób chce opuścić uczelnię i wyjechać na urlop bądź w rodzinne strony. I tu wymagany jest kompromis w postaci zniżek za czynsz za ten czas. W zamian za to można liczyć na gwarancję najmu od początku kolejnego roku akademickiego.

Druki PIT 2013 / 2014 - PIT-37, PIT-36 i inne formularze do rozliczeń rocznych

Podatki i opłaty lokalne 2014 - stawki maksymalne

Wynajem to sztuka kompromisu

Mieszkanie na wynajem powinno być oczywiście umeblowane i wyposażone w sprzęt AGD, a przede wszystkim szybkie łącze internetowe, gdyż dla większości studentów jest to podstawowy warunek w procesie poszukiwania mieszkania. Pamiętajmy jednak, że jeśli chodzi o wyposażenie, to dostosowując do niego cenę najmu, jesteśmy w stanie prawie zawsze znaleźć nabywców. Wielu młodych ludzi zaakceptuje „babciowy” dywan, czy meblościankę z lat 70-tych, pod warunkiem atrakcyjnej ceny najmu lub lokalizacji w sąsiedztwie uczelni. Nie zawsze trzeba więc inwestować w nowy sprzęt, choć z drugiej strony znajdą się zapewne i tacy, którzy chętnie dopłacą za to, że w mieszkaniu będzie zmywarka i telewizor plazmowy.

Stawki najmu w miastach (mieszkanie 3-pokojowe o powierzchni 55-65 mkw.)

Miasto	Średnie ceny od	Średnie ceny do
Bydgoszcz	1 050 zł	1 400 zł
Gdańsk	1 500 zł	1 900 zł
Kraków	1 550 zł	1 950 zł
Lublin	1 350 zł	1 750 zł
Łódź	1 100 zł	1 450 zł
Olsztyn	1 100 zł	1 500 zł
Poznań	1 500 zł	1 850 zł
Rzeszów	1 050 zł	1 450 zł
Szczecin	1 350 zł	1 700 zł
Toruń	1 050 zł	1 400 zł
Warszawa	1 900 zł	2 500 zł
Wrocław	1 450 zł	1 850 zł

Źródło: Home Broker

Naturalnie studencki najem to nie kura znosząca złote jajko, operacja taka wiąże się z wieloma ryzykami. Przede wszystkim, podobnie jak w przypadku każdego najmu, można napotkać na problemy z wynajmem mieszkania. Wynajmujący może zostać zmuszony do znacznej obniżki ceny, co wpływa na rentowność inwestycji.

W przypadku mieszkań wynajmowanych studentom inwestor częściej narażony jest na zniszczenia w mieszkaniu, konflikty wewnątrz grupy wynajmujących (im będzie ich więcej, tym ryzyko większe) i tym podobne. Dodatkowo warto pamiętać o sytuacji demograficznej Polski – polskie społeczeństwo starzeje się, młodych ludzi (zatem i studentów) jest coraz mniej. Na przykład w latach 2007-2008 na Uniwersytecie Warszawskim studiowało 55 tys. osób, a dziś jest to ok. 10 proc. mniej. Wg CBOS powolny spadek liczby studentów w Polsce trwa od 2006 roku.

---

Stawki zależne od lokalizacji

Dla inwestora najważniejsze są dochody z tytułu najmu. Tu widełki są bardzo duże, bo zależne od lokalizacji, stanu nieruchomości, wyposażenia mieszkania i jego ustawności, a przede wszystkim miasta. Na przykład w Warszawie 3-pokojowe mieszkanie o powierzchni 55-65 mkw. to 1,9-2,5 tys. zł, ale już w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu czy Gdańsku będzie to około 1,5-1,9 tys. zł, a w Bydgoszczy, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Rzeszowie i Szczecinie jeszcze mniej.

Podpisując umowę najmu należy pamiętać o zabezpieczeniu swoich interesów, jest na to kilka sposobów. Po pierwsze kaucja. Zapisana w umowie i pobierana z góry 1- lub 2-krotność miesięcznej opłaty to zaliczka na ewentualne zadłużenie lub zniszczenia, która w przypadku bezproblemowego zakończenia współpracy, wraca do najemcy. Do umowy warto załączyć protokół zdawczo-odbiorczy, dokumentujący stan i wyposażenie lokalu, który można dodatkowo wzbogacić o aktualne zdjęcia nieruchomości. W razie kwestii spornych pomogą one rozstrzygnąć wątpliwości.

Aby uniknąć niepotrzebnych problemów można zapisać w umowie zakaz zmieniania przeznaczenia mieszkania i podnajmowania go bez zgody właściciela oraz zapewnić sobie prawo głosu przy wszelkich przeróbkach i remontach.

Rynek wynajmu to rynek bardzo konkurencyjny, najważniejsze jest nie przesadzić z oczekiwaniami finansowymi. Analiza cen mieszkań w podobnej lokalizacji i w porównywalnym standardzie powinna pozwolić na znalezienie najemców w rozsądnym terminie.

Marcin Krasoń, Home Broker, nr tel. 609 980 403, marcin.krason@homebroker.pl