REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Czy zakup taniego mieszkania jest korzystny

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker

REKLAMA

REKLAMA

Chcesz kupić własne M, ale oczywiście masz ograniczony budżet. Decydujesz się pójść na pewne ustępstwa i decydujesz się na zakup taniego mieszkania, które jest zlokalizowane na obrzeżach i pochodzi z rynku wtórnego. Czy jednak rzeczywiście jest ono tak tanie jak Ci się wydaje? Uważaj! Pozory mogą mylić!

Zakup mieszkania, nawet niedużego lokalu na własne potrzeby, powinien być traktowany jak inwestycja. Porównując oferty trzeba wziąć pod uwagę nie tylko cenę zakupu i związaną z nią wysokość raty kredytowej, ale też inne koszty: podatek, czynsz czy wydatki na dojazd do pracy. W przypadku domów ważne są dodatkowo koszty ogrzewania, wywozu śmieci czy telewizji. Dokonując wyboru nieruchomości warto też zastanowić się, jaki jest potencjał wzrostu ceny czy też potencjalne dochody z najmu, nawet jeżeli nie planujemy w tej chwili mieszkania wynajmować. To pozwoli ocenić inwestycję całościowo.

REKLAMA

Nowe droższe czy stare tańsze?

REKLAMA

Dla zobrazowania takiego podejścia posłużyliśmy się dwoma mieszkaniami. Jednym z rynku pierwotnego, drugim z wtórnego, które są obecnie wystawione na sprzedaż. Pierwsze znajduje się na warszawskim Mokotowie w inwestycji właśnie oddawanej do użytkowania. Ma powierzchnię 48,5 m kw. i kosztuje 419 tys. zł. Drugie też znajduje się w Warszawie, na Ursynowie, w budynku z wielkiej płyty (1980 rok budowy). Jest 40-metrowe i kosztuje 310 tys. zł.

Koszty transakcyjne związane z zakupem mieszkania od dewelopera to w naszym przykładzie 3610 zł. Na kwotę tę składa się taksa notarialna i wpis w księdze wieczystej. Znacznie więcej trzeba wyłożyć dodatkowo kupując mieszkanie na rynku wtórnym. W naszym przykładzie jest to suma 9218 zł, na która składa się, obok taksy i księgi, 2-proc. podatek od czynności cywilno-prawnych (w przypadku mieszkania dewelopera musimy zapłacić 7% VAT, ale jest on uwzględniony w cenie). Jeżeli dodatkowo skorzystamy z pośrednictwa agencji, koszt ten podniesie się do 20 186 zł.

Polecamy: Kalkulator kosztu zakupu nieruchomości

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dla nowego rata kredytu wyższa o 390 zł

W przypadku droższego mieszkania zdecydowanie większa będzie rata kredytowa. Przy założeniu zaciągnięcia kredytu w euro (oprocentowanie 3,54%) na 30 lat z 25-proc. wkładem własnym, rata miesięczna wyniesie 1507 zł (po ustanowieniu hipoteki na rzecz banku). Rata analogicznego kredytu na zakup tańszego mieszkania wyniesie 1115 zł, będzie więc o ponad 390 zł niższa.

Opłaty w wielkiej płycie mogą być wyższe

Miesięczny koszt utrzymania mieszkania na rynku pierwotnym uwzględniający czynsz i średni koszt ogrzewania (oszacowany oddzielnie) wynosi 389 zł. Czynsz jest stosunkowo niski, bo osiedlem zarządza wspólnota, do której należą lokale użytkowe. Z uwagi na nową technologię budownictwa niższy jest też koszt ogrzewania. W przypadku lokalu z 1980 r. łączny koszt wynosi 752 zł miesięcznie, na co obok wyższych opłat eksploatacyjnych wpływa dodatkowo bardzo wysoka opłata za użytkowanie wieczyste. W sumie różnica w miesięcznych kosztach utrzymania obu mieszkań wynosi 363 zł, co niemal w całości pokrywa różnicę w racie kredytowej.

Zobacz także serwis: Kredyty

Przykładowa kalkulacja kosztów zakupu i użytkowania mieszkania(przypadek skrajny)

Charakterystyka lokalu

Rynek pierwotny

Rynek wtórny

Dzielnica

Mokotów

Ursynów

Rok budowy

2010

1980

Powierzchnia

48,5 m kw.

40 m kw.

Cena zakupu

419 000 zł

310 000 zł

Koszty transakcyjne (PCC,KW i taksa)

3 610 zł

9 218 zł

Rata kredytu w EUR (LTV 75%, 30 lat)

1 507 zł

1 115 zł

Czynsz

300 zł

460 zł

Średniomiesięczny koszt ogrzewania

89 zł

167 zł

Średniomiesięczna opłata za użytkowanie wieczyste

brak

125 zł

Razem opłaty eksploatacyjne

389 zł

752 zł

Miesięczny koszt dojazdu do pracy samochodem

252 zł

605 zł

Miesięczny koszt utrzymania (rata, opłaty, transport)

2 148 zł

2 471 zł

Uwaga na koszty wykończenia/remontu

Oczywiście przedstawione przykłady są skrajne – nowe mieszkanie ma wyjątkowo niskie opłaty, a to w wielkiej płycie wyjątkowo wysokie. W rzeczywistości różnica może być znacznie mniejsza, a nawet może się zdarzyć, że nowe mieszkanie będzie droższe w utrzymaniu od starszego. W analizie nie uwzględniliśmy ponadto kosztów, jakie nabywca musi ponieść, aby zamieszkać w lokalu. Nowe na pewno trzeba wykończyć, a w starym prawdopodobnie przeprowadzić remont. Dlatego każda inwestycja mieszkaniowa powinna być poprzedzona kalkulacją obejmującą wszystkie związane z nią obciążenia, zarówno te jednorazowe, jak i miesięczne.

Dodatkowe wydatki na komunikację

REKLAMA

W szacowaniu łącznych kosztów warto uwzględnić też wydatki związane z komunikacją. My przyjęliśmy najdroższy wariant, czyli dojazd własnym samochodem. Tylko z tytułu dojazdu do pracy (w zachodniej części warszawskiego Mokotowa) mieszkaniec Mokotowa zapłaci 252 zł, a mieszkaniec Ursynowa 605 zł. To oczywiście skrajny przypadek, gdyż ten drugi z dużym prawdopodobieństwem będzie dojeżdżał do pracy metrem, dzięki czemu zaoszczędzi nie tylko na paliwie, ale też na ewentualnych opłatach za parking.

Niemniej jednak w skrajnym wariancie, łączny koszt utrzymania droższego mieszkania (rata, opłaty, transport) wyniesie 2148 zł, a tańszego 2471 zł. To pierwsze okaże się więc o 323 zł tańsze. Jak już podkreśliliśmy, przyjęcie innych założeń może doprowadzić do zupełnie innego wyniku.

Perspektyw wzrostu ceny

Porównując różne oferty zakupu mieszkań warto też wziąć pod uwagę perspektywę wzrostu ceny. Nie znamy przyszłości, można jednak z dużym prawdopodobieństwem przyjąć, że nowe mieszkanie na Mokotowie powinno drożeć szybciej od stosunkowo starego na Ursynowie. Na rynkach rozwiniętych przyjmuje się średnio, że cena nieruchomości mieszkaniowej powinna rosnąć w tempie 1-2 pkt. proc. powyżej inflacji. Gdyby przyjąć ostrożnie, że dla nowego mieszkania będzie to 1,5%, a dla starszego 1%, wartość pierwszego – przy założeniu inflacji na poziomie 2,5% - powinna wzrosnąć po 10 latach do 620 tys. zł (o 48%), a drugiego do 437 tys. zł (41%). W kalkulacji warto uwzględnić też potencjalne dochody z najmu, nawet jeżeli obecnie zamierzamy sami mieszkać w kupowanym lokalu. Sytuacja może się bowiem w przyszłości zmienić. Opierając się na średnich cenach najmu można założyć, że czynsz w przypadku mieszkania na Mokotowie wyniesie ok. 2250 zł, a starszego 1500 zł.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Wakacje składkowe dla małych przedsiębiorców. Nowa wersja projektu ustawy z rocznym limitem wydatków

    Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało nową wersję projektu ustawy o tzw. wakacjach składkowych. Obniżono w nim szacunek kosztu rozwiązania dla finansów publicznych w 10 lat do 20,4 mld zł z niemal 25 mld zł.

    Model pracy w firmie: work-life balance czy work-life integration? Pracować by żyć, czy żyć, by pracować?

    Zacierają się granice między życiem prywatnym i zawodowym. Jednak dla większości pracowników życie osobiste jest ważniejsze niż zawodowe. Pracodawcy powinni wsłuchiwać się w potrzeby i oczekiwania swoich pracowników i w zależności od tego wybierać model pracy w firmie.

    Jak handel wykorzystuje nowe technologie

    Technologia to nieodłączna część funkcjonowania nowoczesnej dystrybucji towarów. Pracownicy sektora sprzedaży nie wyobrażają sobie bez niej pracy. Tak wynika z raportu Slack przygotowanego na bazie ankiety wśród dyrektorów i menadżerów z sektora handlowego. 

    Komisja Europejska wydała wstępną pozytywną ocenę pierwszego wniosku z Krajowego Planu Odbudowy

    Mamy dobrą wiadomość: jest formalna zgoda KE ws. akceptacji pierwszego wniosku z Krajowego Planu Odbudowy, jak też warunku związanego z Kartą Praw Podstawowych UE - poinformowała w czwartek minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.

    REKLAMA

    Ukrainie trzeba pomagać, ale import produktów rolnych do Unii Europejskiej nie może mieć takiej formy jak obecnie

    Po wybuchu wojny doszło do załamania wymiany handlowej Ukrainy. Obecnie głównym kierunkiem ukraińskiej sprzedaży zagranicznej jest Unia Europejska. Otwarcie UE na ukraiński import produktów rolnych nie może mieć takiej formy jak obecnie. Rolnicy polscy i z innych krajów unijnych nie wytrzymają konkurencji.

    Firma źle zarządzająca ryzykiem może pożegnać się z ubezpieczeniem?

    Jedynie 44 proc. firm w Polsce ma sformalizowaną politykę zarządzania ryzykiem. Podejście do zarządzania ryzykiem w biznesie wciąż wymaga jeszcze dużo pracy. Co firmy ubezpieczają najczęściej? 

    Ponad 20 mln zł z tytułu niezapłaconych podatków. Rozbita została zorganizowana grupa przestępcza zajmująca się przestępczością akcyzową

    Zorganizowana grupa przestępcza zajmująca się przestępczością akcyzową została rozbita. Śledczy szacują straty Skarbu Państwa na ponad 20 mln zł.

    Co to jest działalność badawczo-rozwojowa? W teorii i praktyce

    Działalność badawczo-rozwojową definiuje m.in. Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce – ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. oraz Podręcznik Frascati. Zgodnie z definicją działalność badawczo-rozwojowa to twórcza praca podejmowana w sposób celowy i systematyczny, mająca na celu zwiększenie zasobów wiedzy oraz tworzenie nowych zastosowań dla istniejącej wiedzy. Działalność B+R zawsze ukierunkowana jest na nowe odkrycia, oparte na oryginalnych koncepcjach lub hipotezach. Nie ma pewności co do ostatecznego wyniku, ale jest ona planowana i budżetowana, a jej celem jest osiągnięcie wyników, które mogłyby być swobodnie przenoszone lub sprzedawane na rynku. Co to oznacza w praktyce? 

    REKLAMA

    Każdy projekt finansowany z UE musi uwzględniać zasady horyzontalne. O jakie zasady chodzi?

    Polityka horyzontalna Unii Europejskiej, która powinna być uwzględniona w każdym projekcie dofinansowanym z Funduszy Europejskich, to równe szanse i niedyskryminacja, równość kobiet i mężczyzn, zrównoważony rozwój oraz zasada „nie czyń poważnych szkód”. Ponadto, beneficjenci są zobligowani do przestrzegania Karty Praw Podstawowych UE oraz spełnienia horyzontalnego warunku podstawowego w zakresie wdrażania postanowień Konwencji o Prawach Osób Niepełnosprawnych.

    Polskie bizneswoman systematycznie przejmują kierowanie firmami z branży hotelarskiej i gastronomicznej

    Już prawie co czwarta firma działająca w branży HoReCa – hotele, restauracje, catering, ma szefową a nie szefa. W firmach mających jednego właściciela ten odsetek jest nawet wyższy i wynosi 48 procent. Biznesy zarządzane przez kobiety z tej branży należą do prowadzonych najlepiej.

    REKLAMA