Kategorie

Czy zakup taniego mieszkania jest korzystny

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Chcesz kupić własne M, ale oczywiście masz ograniczony budżet. Decydujesz się pójść na pewne ustępstwa i decydujesz się na zakup taniego mieszkania, które jest zlokalizowane na obrzeżach i pochodzi z rynku wtórnego. Czy jednak rzeczywiście jest ono tak tanie jak Ci się wydaje? Uważaj! Pozory mogą mylić!

Zakup mieszkania, nawet niedużego lokalu na własne potrzeby, powinien być traktowany jak inwestycja. Porównując oferty trzeba wziąć pod uwagę nie tylko cenę zakupu i związaną z nią wysokość raty kredytowej, ale też inne koszty: podatek, czynsz czy wydatki na dojazd do pracy. W przypadku domów ważne są dodatkowo koszty ogrzewania, wywozu śmieci czy telewizji. Dokonując wyboru nieruchomości warto też zastanowić się, jaki jest potencjał wzrostu ceny czy też potencjalne dochody z najmu, nawet jeżeli nie planujemy w tej chwili mieszkania wynajmować. To pozwoli ocenić inwestycję całościowo.

Nowe droższe czy stare tańsze?

Reklama

Dla zobrazowania takiego podejścia posłużyliśmy się dwoma mieszkaniami. Jednym z rynku pierwotnego, drugim z wtórnego, które są obecnie wystawione na sprzedaż. Pierwsze znajduje się na warszawskim Mokotowie w inwestycji właśnie oddawanej do użytkowania. Ma powierzchnię 48,5 m kw. i kosztuje 419 tys. zł. Drugie też znajduje się w Warszawie, na Ursynowie, w budynku z wielkiej płyty (1980 rok budowy). Jest 40-metrowe i kosztuje 310 tys. zł.

Koszty transakcyjne związane z zakupem mieszkania od dewelopera to w naszym przykładzie 3610 zł. Na kwotę tę składa się taksa notarialna i wpis w księdze wieczystej. Znacznie więcej trzeba wyłożyć dodatkowo kupując mieszkanie na rynku wtórnym. W naszym przykładzie jest to suma 9218 zł, na która składa się, obok taksy i księgi, 2-proc. podatek od czynności cywilno-prawnych (w przypadku mieszkania dewelopera musimy zapłacić 7% VAT, ale jest on uwzględniony w cenie). Jeżeli dodatkowo skorzystamy z pośrednictwa agencji, koszt ten podniesie się do 20 186 zł.

Polecamy: Kalkulator kosztu zakupu nieruchomości

Dla nowego rata kredytu wyższa o 390 zł

W przypadku droższego mieszkania zdecydowanie większa będzie rata kredytowa. Przy założeniu zaciągnięcia kredytu w euro (oprocentowanie 3,54%) na 30 lat z 25-proc. wkładem własnym, rata miesięczna wyniesie 1507 zł (po ustanowieniu hipoteki na rzecz banku). Rata analogicznego kredytu na zakup tańszego mieszkania wyniesie 1115 zł, będzie więc o ponad 390 zł niższa.

Opłaty w wielkiej płycie mogą być wyższe

Miesięczny koszt utrzymania mieszkania na rynku pierwotnym uwzględniający czynsz i średni koszt ogrzewania (oszacowany oddzielnie) wynosi 389 zł. Czynsz jest stosunkowo niski, bo osiedlem zarządza wspólnota, do której należą lokale użytkowe. Z uwagi na nową technologię budownictwa niższy jest też koszt ogrzewania. W przypadku lokalu z 1980 r. łączny koszt wynosi 752 zł miesięcznie, na co obok wyższych opłat eksploatacyjnych wpływa dodatkowo bardzo wysoka opłata za użytkowanie wieczyste. W sumie różnica w miesięcznych kosztach utrzymania obu mieszkań wynosi 363 zł, co niemal w całości pokrywa różnicę w racie kredytowej.

Zobacz także serwis: Kredyty

Przykładowa kalkulacja kosztów zakupu i użytkowania mieszkania(przypadek skrajny)

Charakterystyka lokalu

Rynek pierwotny

Rynek wtórny

Dzielnica

Mokotów

Ursynów

Rok budowy

2010

1980

Powierzchnia

48,5 m kw.

40 m kw.

Cena zakupu

419 000 zł

310 000 zł

Koszty transakcyjne (PCC,KW i taksa)

3 610 zł

9 218 zł

Rata kredytu w EUR (LTV 75%, 30 lat)

1 507 zł

1 115 zł

Czynsz

300 zł

460 zł

Średniomiesięczny koszt ogrzewania

89 zł

167 zł

Średniomiesięczna opłata za użytkowanie wieczyste

brak

125 zł

Razem opłaty eksploatacyjne

389 zł

752 zł

Miesięczny koszt dojazdu do pracy samochodem

252 zł

605 zł

Miesięczny koszt utrzymania (rata, opłaty, transport)

2 148 zł

2 471 zł

Uwaga na koszty wykończenia/remontu

Oczywiście przedstawione przykłady są skrajne – nowe mieszkanie ma wyjątkowo niskie opłaty, a to w wielkiej płycie wyjątkowo wysokie. W rzeczywistości różnica może być znacznie mniejsza, a nawet może się zdarzyć, że nowe mieszkanie będzie droższe w utrzymaniu od starszego. W analizie nie uwzględniliśmy ponadto kosztów, jakie nabywca musi ponieść, aby zamieszkać w lokalu. Nowe na pewno trzeba wykończyć, a w starym prawdopodobnie przeprowadzić remont. Dlatego każda inwestycja mieszkaniowa powinna być poprzedzona kalkulacją obejmującą wszystkie związane z nią obciążenia, zarówno te jednorazowe, jak i miesięczne.

Dodatkowe wydatki na komunikację

Reklama

W szacowaniu łącznych kosztów warto uwzględnić też wydatki związane z komunikacją. My przyjęliśmy najdroższy wariant, czyli dojazd własnym samochodem. Tylko z tytułu dojazdu do pracy (w zachodniej części warszawskiego Mokotowa) mieszkaniec Mokotowa zapłaci 252 zł, a mieszkaniec Ursynowa 605 zł. To oczywiście skrajny przypadek, gdyż ten drugi z dużym prawdopodobieństwem będzie dojeżdżał do pracy metrem, dzięki czemu zaoszczędzi nie tylko na paliwie, ale też na ewentualnych opłatach za parking.

Niemniej jednak w skrajnym wariancie, łączny koszt utrzymania droższego mieszkania (rata, opłaty, transport) wyniesie 2148 zł, a tańszego 2471 zł. To pierwsze okaże się więc o 323 zł tańsze. Jak już podkreśliliśmy, przyjęcie innych założeń może doprowadzić do zupełnie innego wyniku.

Perspektyw wzrostu ceny

Porównując różne oferty zakupu mieszkań warto też wziąć pod uwagę perspektywę wzrostu ceny. Nie znamy przyszłości, można jednak z dużym prawdopodobieństwem przyjąć, że nowe mieszkanie na Mokotowie powinno drożeć szybciej od stosunkowo starego na Ursynowie. Na rynkach rozwiniętych przyjmuje się średnio, że cena nieruchomości mieszkaniowej powinna rosnąć w tempie 1-2 pkt. proc. powyżej inflacji. Gdyby przyjąć ostrożnie, że dla nowego mieszkania będzie to 1,5%, a dla starszego 1%, wartość pierwszego – przy założeniu inflacji na poziomie 2,5% - powinna wzrosnąć po 10 latach do 620 tys. zł (o 48%), a drugiego do 437 tys. zł (41%). W kalkulacji warto uwzględnić też potencjalne dochody z najmu, nawet jeżeli obecnie zamierzamy sami mieszkać w kupowanym lokalu. Sytuacja może się bowiem w przyszłości zmienić. Opierając się na średnich cenach najmu można założyć, że czynsz w przypadku mieszkania na Mokotowie wyniesie ok. 2250 zł, a starszego 1500 zł.

Dowiedz się więcej z naszej publikacji
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Tylko teraz
89,00 zł
99,00
Przejdź do sklepu
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    1 sty 2000
    6 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Niebieska kontrolka temperatury. Co oznacza?

    Niebieska kontrolka temperatury pojawia się na tablicy zegarów części samochodów. Jaką informację przekazuje kierowcy?

    7 mitów na temat kredytu hipotecznego

    Kredyt hipoteczny. Ekspercie wskazali siedem najczęściej spotykanych mitów na temat kredytu hipotecznego. Jakie to mity?

    Wartość zadłużenia w hipotekach przekroczyła 500 mld zł

    Kredyty mieszkaniowe. Padła historyczna wartość zadłużenia w hipotekach – przekroczyła 500 mld zł. Akcja kredytowa kwitnie - stymuluje ją finansowanie na wysokie kwoty. Z danych BIK po pierwszych sześciu miesiącach 2021 r. wynika, że ponad 25% wartości sprzedaży kredytów mieszkaniowych stanowią kredyty udzielone na kwoty powyżej 500 tys. zł, a prawie 45% kredytów gotówkowych – na ponad 50 tys. zł. BIK dokonuje analizy, co jest motorem napędzającym Polaków do finansowania swoich potrzeb konsumenckich. Prezes Zarządu BIK, dr Mariusz Cholewa zwraca uwagę na czynniki determinujące optymistyczne prognozy na rynku kredytowym w drugim półroczu 2021 roku.

    Migająca kontrolka płynu chłodniczego. Co oznacza?

    Migająca kontrolka płynu chłodniczego nie stanowi najlepszego sygnału. Może bowiem oznaczać, że silnik w aucie przegrzewa się.

    Rynek mieszkaniowy rozgrzany do czerwoności. Czy będzie ochłodzenie?

    Rynek mieszkaniowy od dłuższego czasu notuje hossę. Popyt znacznie przekracza podaż, mieszkania wyprzedają się na pniu, a ich ceny rosną w zatrważającym tempie. Niskie stopy procentowe i szeroka dostępność kredytów sprawiają, że kupujących przybywa. Czy ten stan rzeczy się utrzyma?

    Do 6 sierpnia najemcy sklepów mogą wycofać się z przedłużonych umów najmu

    Najem. Najemcy sklepów w centrach handlowych, którzy w zamian za brak opłat czynszowych w okresie lockdownów decydowali się na przedłużanie umów najmu o pół roku, mogą się z tych zobowiązań wycofać. Tę możliwość wprowadziła ustawa covidowa, która weszła w życie 23 lipca br. i która dała najemcom dwa tygodnie na skorzystanie z tego rozwiązania. Zdaniem prawników dla większości najemców jest to zapis korzystny, bo wygasza dotychczasowe roszczenia wynajmujących. Jednocześnie zastrzegają oni, że uchylenie anuluje wszystkie zapisy aneksów covidowych, a z prawnego punktu widzenia jest to kontrowersyjna zmiana, bo zostawia „na lodzie” zarządców centrów handlowych.

    Pomoc finansowa dla kół gospodyń wiejskich - nowe zasady

    Pomoc finansowa dla kół gospodyń wiejskich - nowe zasady. Wysokość pomocy dla kół gospodyń wiejskich będzie zależała od liczby należących do nich osób i wyniesie od 5 do 7 tys. zł. Dotacja będzie przyznawana raz w roku - zakłada projekt rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, zamieszczony na stronach Rządowego Centrum Legislacji.

    Rynek motoryzacyjny w Polsce. 5 razy więcej aut przez 30 lat

    Rynek motoryzacyjny w Polsce rozwija się. Ostatnie 30 lat minęło pod znakiem 5-krotnego wzrostu ilości samochodów i wzrostu długości dróg.

    Letnie rekordy wypadków drogowych. Jak jeździć, by uniknąć wypadku?

    Wypadki. Połowa wakacji za nami. W ubiegłym roku to właśnie sierpień był miesiącem z niechlubnym rekordem największej liczby wypadków. W tym roku w pierwszej połowie letniego sezonu urlopowego liczba zgłoszonych w ramach assistance spraw była wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Czy w 2021 r. idziemy na kolejny rekord? Jak jeździć, by uniknąć wypadku?

    Check engine: LPG winne pojawienia się kontrolki?

    Check engine: LPG może powodować świecenie się błędu? W niektórych przypadkach tak. To jednak nie wina instalacji, a na ogół gazownika lub usterki.

    Zmiana sprzedawcy energii elektrycznej

    Zmiana sprzedawcy energii elektrycznej. Urząd Regulacji Energetyki informuje, że z ofert wolnorynkowych (nie podlegających zatwierdzeniu przez Prezesa URE) korzysta już ponad 37 proc. klientów w gospodarstwach domowych (ponad 5,8 mln). Tylko w czerwcu 2021 sprzedawcę prądu zmieniło 2,3 tys. odbiorców. Od początku 2021 r. takiej zmiany dokonało 22 tys. odbiorców: ponad 17 tys. klientów indywidualnych i prawie 5 tys. biznesowych. Od 2007 roku sprzedawcę prądu w naszym kraju zmieniło łącznie prawie 929 tys. odbiorców.

    Cennik Lexusa NX startuje od 200 tys. zł

    Cennik Lexusa NX został przygotowany dla polskiego rynku. Za bazową wersję hybrydową trzeba zapłacić co najmniej 200 tys. zł.

    Sprzedaż działki a VAT i PIT – sprzedaż prywatna czy działalność gospodarcza?

    Sprzedaż działki a VAT i PIT. Sprzedaż kilku działek, które należą do majątku prywatnego może zostać uznana przez organy skarbowe za działalność gospodarczą. W takim przypadku sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT oraz podatku dochodowego, nawet wtedy, gdy od nabycia nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat.

    Budowa domów jednorodzinnych do 90 m2 bez pozwolenia na budowę

    Dom bez pozwolenia na budowę. W dniu 4 sierpnia 2021 r. opublikowany został projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt ten zakłada wprowadzenie możliwości budowy domów jednorodzinnych (o łącznej powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 90 m2) bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. Projekt aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Polski Ład: Kredyty hipoteczne bez wkładu własnego do 2030 roku

    Kredyty hipoteczne objęte gwarancją do 100 tys. zł. zastępującą wkład własny wg propozycji z Polskiego Ładu będą udzielane do końca 2030 r. - podano w wykazie prac legislacyjnych rządu. Minimalny okres spłaty takiego kredytu to15 lat, a maksymalny limit ceny finansowanej nieruchomości w przeliczeniu na 1 m. kw. będzie uzależniony od szeregu czynników.

    Pre-pack – korzyść dla dłużnika, ale czy dla wierzycieli?

    Pre-pack, czyli przygotowana likwidacja polega na ogłoszeniu upadłości dłużnika z równoległym wskazaniem przez sąd nabywcy, ceny i innych warunków sprzedaży majątku dłużnika.

    Jakość rozliczeń MŚP [BADANIE]

    Z cyklicznego badania wśród MŚP realizowanego dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor wynika, iż jakość rozliczeń B2B utrzymała się na podobnym poziomie jak w drugim kwartale.

    Ile m2 mają nasze mieszkania?

    Ile m2 mają nasze mieszkania? Trochę ponad 29 metrów kwadratowych – taka powierzchnia przypada w Polsce na statystycznego obywatela. W Europie standard jest wyższy, czasami nawet ponad dwa razy wyższy – sugerują dane Eurostatu.

    Polski Ład. Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości

    Opodatkowanie wynajmu nieruchomości. Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości zawarte w programie Polski Ład doprowadzą do wzrostu czynszu za wynajmowane mieszkania. Uderzą również w przedsiębiorców, którzy rejestrują swoje biura czy gabinety w lokalach mieszkalnych.

    Coraz mniej gruntów do zagospodarowania

    Zasoby gruntów państwowych. Tylko ok. 165 tys. hektarów państwowej ziemi nie zostało dotychczas zagospodarowane. Część tych gruntów może być jeszcze sprzedana lub wydzierżawiona na cele rolne, ale większość z nich cechuje niska przydatność rolnicza oraz znaczne rozdrobnienie - informuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

    Check engine: czy można jeździć?

    Check engine: czy można jeździć? Czasami tak, a czasami nie. To wszystko zależy od tego czy pojawieniu się kontrolki towarzyszą dodatkowe objawy.

    Polski Ład. Zmiany w uldze mieszkaniowej

    Ulga mieszkaniowa. Polski Ład zakłada modyfikację przepisów w zakresie ulgi mieszkaniowej. Zmiany dotyczą wydatków na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość. Co ulegnie zmianie?

    Kontrolka silnika: co oznacza?

    Kontrolka silnika: co oznacza? Jej zaświecenie się w czasie jazdy bez wątpienia stanowi ważny sygnał. Ale czy zawsze dalszą podróż należy przerwać?

    Wibracje w samochodzie: skąd się biorą?

    Wibracje w samochodzie, czyli dziś opowiemy o tym, skąd się biorą drgania w kabinie w czasie jazdy. A najczęstszym ich powodem są... opony!

    Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?

    Ceny mieszkań w Warszawie. Na koniec połowy 2021 roku po raz pierwszy w historii cena metra kwadratowego mieszkania pozostającego w ofercie w Warszawie przekroczyła 12 tys. zł i była o 7,8 proc. wyższa niż w końcówce 2020 roku.