Czy zakup taniego mieszkania jest korzystny

Zakup mieszkania, nawet niedużego lokalu na własne potrzeby, powinien być traktowany jak inwestycja. Porównując oferty trzeba wziąć pod uwagę nie tylko cenę zakupu i związaną z nią wysokość raty kredytowej, ale też inne koszty: podatek, czynsz czy wydatki na dojazd do pracy. W przypadku domów ważne są dodatkowo koszty ogrzewania, wywozu śmieci czy telewizji. Dokonując wyboru nieruchomości warto też zastanowić się, jaki jest potencjał wzrostu ceny czy też potencjalne dochody z najmu, nawet jeżeli nie planujemy w tej chwili mieszkania wynajmować. To pozwoli ocenić inwestycję całościowo.

Dla zobrazowania takiego podejścia posłużyliśmy się dwoma mieszkaniami. Jednym z rynku pierwotnego, drugim z wtórnego, które są obecnie wystawione na sprzedaż. Pierwsze znajduje się na warszawskim Mokotowie w inwestycji właśnie oddawanej do użytkowania. Ma powierzchnię 48,5 m kw. i kosztuje 419 tys. zł. Drugie też znajduje się w Warszawie, na Ursynowie, w budynku z wielkiej płyty (1980 rok budowy). Jest 40-metrowe i kosztuje 310 tys. zł.

Koszty transakcyjne związane z zakupem mieszkania od dewelopera to w naszym przykładzie 3610 zł. Na kwotę tę składa się taksa notarialna i wpis w księdze wieczystej. Znacznie więcej trzeba wyłożyć dodatkowo kupując mieszkanie na rynku wtórnym. W naszym przykładzie jest to suma 9218 zł, na która składa się, obok taksy i księgi, 2-proc. podatek od czynności cywilno-prawnych (w przypadku mieszkania dewelopera musimy zapłacić 7% VAT, ale jest on uwzględniony w cenie). Jeżeli dodatkowo skorzystamy z pośrednictwa agencji, koszt ten podniesie się do 20 186 zł.

Polecamy: Kalkulator kosztu zakupu nieruchomości

W przypadku droższego mieszkania zdecydowanie większa będzie rata kredytowa. Przy założeniu zaciągnięcia kredytu w euro (oprocentowanie 3,54%) na 30 lat z 25-proc. wkładem własnym, rata miesięczna wyniesie 1507 zł (po ustanowieniu hipoteki na rzecz banku). Rata analogicznego kredytu na zakup tańszego mieszkania wyniesie 1115 zł, będzie więc o ponad 390 zł niższa.

Miesięczny koszt utrzymania mieszkania na rynku pierwotnym uwzględniający czynsz i średni koszt ogrzewania (oszacowany oddzielnie) wynosi 389 zł. Czynsz jest stosunkowo niski, bo osiedlem zarządza wspólnota, do której należą lokale użytkowe. Z uwagi na nową technologię budownictwa niższy jest też koszt ogrzewania. W przypadku lokalu z 1980 r. łączny koszt wynosi 752 zł miesięcznie, na co obok wyższych opłat eksploatacyjnych wpływa dodatkowo bardzo wysoka opłata za użytkowanie wieczyste. W sumie różnica w miesięcznych kosztach utrzymania obu mieszkań wynosi 363 zł, co niemal w całości pokrywa różnicę w racie kredytowej.

Zobacz także serwis: Kredyty