Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy zakup taniego mieszkania jest korzystny

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Chcesz kupić własne M, ale oczywiście masz ograniczony budżet. Decydujesz się pójść na pewne ustępstwa i decydujesz się na zakup taniego mieszkania, które jest zlokalizowane na obrzeżach i pochodzi z rynku wtórnego. Czy jednak rzeczywiście jest ono tak tanie jak Ci się wydaje? Uważaj! Pozory mogą mylić!

Zakup mieszkania, nawet niedużego lokalu na własne potrzeby, powinien być traktowany jak inwestycja. Porównując oferty trzeba wziąć pod uwagę nie tylko cenę zakupu i związaną z nią wysokość raty kredytowej, ale też inne koszty: podatek, czynsz czy wydatki na dojazd do pracy. W przypadku domów ważne są dodatkowo koszty ogrzewania, wywozu śmieci czy telewizji. Dokonując wyboru nieruchomości warto też zastanowić się, jaki jest potencjał wzrostu ceny czy też potencjalne dochody z najmu, nawet jeżeli nie planujemy w tej chwili mieszkania wynajmować. To pozwoli ocenić inwestycję całościowo.

Nowe droższe czy stare tańsze?

Dla zobrazowania takiego podejścia posłużyliśmy się dwoma mieszkaniami. Jednym z rynku pierwotnego, drugim z wtórnego, które są obecnie wystawione na sprzedaż. Pierwsze znajduje się na warszawskim Mokotowie w inwestycji właśnie oddawanej do użytkowania. Ma powierzchnię 48,5 m kw. i kosztuje 419 tys. zł. Drugie też znajduje się w Warszawie, na Ursynowie, w budynku z wielkiej płyty (1980 rok budowy). Jest 40-metrowe i kosztuje 310 tys. zł.

Koszty transakcyjne związane z zakupem mieszkania od dewelopera to w naszym przykładzie 3610 zł. Na kwotę tę składa się taksa notarialna i wpis w księdze wieczystej. Znacznie więcej trzeba wyłożyć dodatkowo kupując mieszkanie na rynku wtórnym. W naszym przykładzie jest to suma 9218 zł, na która składa się, obok taksy i księgi, 2-proc. podatek od czynności cywilno-prawnych (w przypadku mieszkania dewelopera musimy zapłacić 7% VAT, ale jest on uwzględniony w cenie). Jeżeli dodatkowo skorzystamy z pośrednictwa agencji, koszt ten podniesie się do 20 186 zł.

Polecamy: Kalkulator kosztu zakupu nieruchomości

Dla nowego rata kredytu wyższa o 390 zł

W przypadku droższego mieszkania zdecydowanie większa będzie rata kredytowa. Przy założeniu zaciągnięcia kredytu w euro (oprocentowanie 3,54%) na 30 lat z 25-proc. wkładem własnym, rata miesięczna wyniesie 1507 zł (po ustanowieniu hipoteki na rzecz banku). Rata analogicznego kredytu na zakup tańszego mieszkania wyniesie 1115 zł, będzie więc o ponad 390 zł niższa.

Opłaty w wielkiej płycie mogą być wyższe

Miesięczny koszt utrzymania mieszkania na rynku pierwotnym uwzględniający czynsz i średni koszt ogrzewania (oszacowany oddzielnie) wynosi 389 zł. Czynsz jest stosunkowo niski, bo osiedlem zarządza wspólnota, do której należą lokale użytkowe. Z uwagi na nową technologię budownictwa niższy jest też koszt ogrzewania. W przypadku lokalu z 1980 r. łączny koszt wynosi 752 zł miesięcznie, na co obok wyższych opłat eksploatacyjnych wpływa dodatkowo bardzo wysoka opłata za użytkowanie wieczyste. W sumie różnica w miesięcznych kosztach utrzymania obu mieszkań wynosi 363 zł, co niemal w całości pokrywa różnicę w racie kredytowej.

Zobacz także serwis: Kredyty

Przykładowa kalkulacja kosztów zakupu i użytkowania mieszkania(przypadek skrajny)

Charakterystyka lokalu

Rynek pierwotny

Rynek wtórny

Dzielnica

Mokotów

Ursynów

Rok budowy

2010

1980

Powierzchnia

48,5 m kw.

40 m kw.

Cena zakupu

419 000 zł

310 000 zł

Koszty transakcyjne (PCC,KW i taksa)

3 610 zł

9 218 zł

Rata kredytu w EUR (LTV 75%, 30 lat)

1 507 zł

1 115 zł

Czynsz

300 zł

460 zł

Średniomiesięczny koszt ogrzewania

89 zł

167 zł

Średniomiesięczna opłata za użytkowanie wieczyste

brak

125 zł

Razem opłaty eksploatacyjne

389 zł

752 zł

Miesięczny koszt dojazdu do pracy samochodem

252 zł

605 zł

Miesięczny koszt utrzymania (rata, opłaty, transport)

2 148 zł

2 471 zł

Uwaga na koszty wykończenia/remontu

Oczywiście przedstawione przykłady są skrajne – nowe mieszkanie ma wyjątkowo niskie opłaty, a to w wielkiej płycie wyjątkowo wysokie. W rzeczywistości różnica może być znacznie mniejsza, a nawet może się zdarzyć, że nowe mieszkanie będzie droższe w utrzymaniu od starszego. W analizie nie uwzględniliśmy ponadto kosztów, jakie nabywca musi ponieść, aby zamieszkać w lokalu. Nowe na pewno trzeba wykończyć, a w starym prawdopodobnie przeprowadzić remont. Dlatego każda inwestycja mieszkaniowa powinna być poprzedzona kalkulacją obejmującą wszystkie związane z nią obciążenia, zarówno te jednorazowe, jak i miesięczne.

Dodatkowe wydatki na komunikację

W szacowaniu łącznych kosztów warto uwzględnić też wydatki związane z komunikacją. My przyjęliśmy najdroższy wariant, czyli dojazd własnym samochodem. Tylko z tytułu dojazdu do pracy (w zachodniej części warszawskiego Mokotowa) mieszkaniec Mokotowa zapłaci 252 zł, a mieszkaniec Ursynowa 605 zł. To oczywiście skrajny przypadek, gdyż ten drugi z dużym prawdopodobieństwem będzie dojeżdżał do pracy metrem, dzięki czemu zaoszczędzi nie tylko na paliwie, ale też na ewentualnych opłatach za parking.

Niemniej jednak w skrajnym wariancie, łączny koszt utrzymania droższego mieszkania (rata, opłaty, transport) wyniesie 2148 zł, a tańszego 2471 zł. To pierwsze okaże się więc o 323 zł tańsze. Jak już podkreśliliśmy, przyjęcie innych założeń może doprowadzić do zupełnie innego wyniku.

Perspektyw wzrostu ceny

Porównując różne oferty zakupu mieszkań warto też wziąć pod uwagę perspektywę wzrostu ceny. Nie znamy przyszłości, można jednak z dużym prawdopodobieństwem przyjąć, że nowe mieszkanie na Mokotowie powinno drożeć szybciej od stosunkowo starego na Ursynowie. Na rynkach rozwiniętych przyjmuje się średnio, że cena nieruchomości mieszkaniowej powinna rosnąć w tempie 1-2 pkt. proc. powyżej inflacji. Gdyby przyjąć ostrożnie, że dla nowego mieszkania będzie to 1,5%, a dla starszego 1%, wartość pierwszego – przy założeniu inflacji na poziomie 2,5% - powinna wzrosnąć po 10 latach do 620 tys. zł (o 48%), a drugiego do 437 tys. zł (41%). W kalkulacji warto uwzględnić też potencjalne dochody z najmu, nawet jeżeli obecnie zamierzamy sami mieszkać w kupowanym lokalu. Sytuacja może się bowiem w przyszłości zmienić. Opierając się na średnich cenach najmu można założyć, że czynsz w przypadku mieszkania na Mokotowie wyniesie ok. 2250 zł, a starszego 1500 zł.

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Problemy firm widoczne na długo przed niewypłacalnością
    Z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, iż 1/3 bankrutów i 1/4 restrukturyzowanych przedsiębiorstw nie płaciła swoim kontrahentom już na 2 lata przed ogłoszeniem niewypłacalności.
    Ceny mieszkań w Polsce osiągnęły maksimum w połowie 2022 roku? Niewykluczone
    Czekaliście ze sprzedażą mieszkania, aż ceny osiągną apogeum? No więc, chyba pora udać się do pośrednika obrotu nieruchomościami. Ceny sprzedaży mieszkań, w niektórych miastach zaczęły spadać, a ponadto serwisy nieruchomościowe puchną od ofert z rynku wtórnego.
    Nowoczesna komunikacja PR elementem inwestycji biznesu
    Cyfryzacja, zmiana pokoleniowa i coraz bardziej wymagający rynek. Nawet w niedalekiej przyszłości prowadzenie biznesu będzie całkowicie innym wyzwaniem, aniżeli kilka lat temu. Dynamiczna transformacja społeczno-gospodarcza wymaga od przedsiębiorców jeszcze szerszego spojrzenia zarówno na swoich klientów, jak i inwestorów, kontrahentów, czy sam zespół.
    Elektrownie atomowe. Czy powstaną w Polsce?
    Pięć ośrodków będzie uczestniczyć w procesie licencjonowania i kontroli elektrowni jądrowej. Prezes Państwowej Agencji Atomistyki zdecydował o przyznaniu autoryzacji dla ośrodków naukowo-badawczych.
    Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce
    Mimo zawirowań geopolitycznych i gospodarczych ostatnich miesięcy, polski rynek nieruchomości komercyjnych zakończył pierwsze półrocze niezłym wynikiem. Należy jednak pamiętać, że echa tych zawirowań nie widać jeszcze w wynikach drugiego kwartału 2022 roku.
    Spółdzielnie mieszkaniowe podwyższają czynsze. Winne ceny energii
    Czy po wakacjach kredytowych pojawi się postulat wakacji czynszowych? Opłaty rosną a zarządcy tłumaczą, że nie oni są winni. Znaczną część czynszu stanowi energia – ogrzanie wody i mieszkań oraz prąd w częściach wspólnych. Dodatkowo inflacja wpływa na ceny usług niezwiązanych bezpośrednio z energią. Niestety nic nie wskazuje, żeby najnowsze podwyżki miały być ostatnimi.
    Dopłaty do innych niż węgiel źródeł ciepła - projekt
    W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano projekt ustawy regulujący m.in. jednorazowe dodatki dla ogrzewających swoje domy paliwem innym niż węgiel.
    Zaostrzanie nadzoru rejestrowania sprzedaży
    Resort finansów pracuje nad zmianami prawa, które zabezpieczą źródła wpływów podatkowych państwa. Proponowane zmiany dotyczą głównie fiskalizacji sprzedaży przy użyciu kas w urządzeniach do automatycznego świadczenia usług i sprzedaży towarów. Do nowych przepisów będą musiały dostosować się kolejne grupy przedsiębiorców.
    Niskie ceny przyciągają Czechów na zakupy do Polski
    Czesi wciąż chętnie przyjeżdżają do Polski na zakupy. Szczególnie atrakcyjne są ceny benzyny oraz artykułów spożywczych. Każda wizyta to oszczędność
    Co może od 2023 r. zastąpić opakowania plastikowe? [KOMENTARZ]
    Przepisy systematycznie będą ograniczać produkcję plastikowych opakowań. Czy jest alternatywa dla tworzyw sztucznych?
    Kryzys w związku z wojną w Ukrainie - wsparcie dla przedsiębiorców
    Pomoc będzie mogła być udzielana w formie pożyczek, zarówno mikro, małym, średnim, jak i dużym przedsiębiorcom. Do kiedy będzie można otrzymać wsparcie?
    Mandat za parkowanie na drodze wewnętrznej
    Mandat za parkowanie na drodze wewnętrznej? Dziś zastanowimy się nad tym czy jest możliwy, a jak tak to ile wynosi. Co mówią przepisy?
    Procenty z lokat przegrywają z inflacją w Polsce i UE
    Inflacja dwucyfrowa jednak odsetki w bankach niewiele wyższe niż przed wojną. To realia nie tylko polskie
    Ile jest fotoradarów w Polsce? A ile w Europie?
    Ile jest fotoradarów w Polsce? Dokładnie 587. Jak jednak ta liczba wypada na tle innych krajów Europy? W Wielkiej Brytanii jest ich 10-krotnie więcej.
    Polacy przenoszą się z mieszkań do domów
    Domy szybko zyskują na wartości oraz popularności wśród Polaków. Podobnie jak mieszkania są one dobrą inwestycją w dobie galopującej inflacji i potrafią ochronić oszczędności, a nawet je pomnożyć. Nic więc dziwnego, że przeznaczone pod nie grunty, sprzedają się dziś jak ciepłe bułeczki.
    PIE: w sierpniu indeks koniunktury spadł do 98,6 pkt
    Miesięczny Indeks Koniunktury Polskiego Instytutu Ekonomicznego i Banku Gospodarstwa Krajowego spadł w sierpniu o 3,8 pkt, do poziomu 98,6 pkt - przekazał PIE. Po raz pierwszy od lutego odczyt MIK jest poniżej poziomu neutralnego, co oznacza przewagę nastrojów negatywnych - dodano.
    50 mln zł rocznie na wykup byłych mieszkań pracowniczych
    50 mln rocznie przekaże polski rząd samorządom, które zdecydują się wykupić od podmiotów prywatnych dawne mieszkania pracownicze, aby ich lokatorom nie groziły podwyżki czynszu - powiedział PAP minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w Zgierzu (woj. łódzkie), gdzie jest ok. 40 takich mieszkań.
    Przyczyny zużycia opon? Oto główni zabójcy ogumienia
    Przyczyny zużycia opon? Lista jest dość długa. Warto ją jednak poznać. W ten sposób kierujący może przedłużyć czas życia ogumienia w swoim aucie.
    Strefy czystego transportu w Polsce. Kto będzie pionierem?
    Strefy czystego transportu w Polsce. Co oznaczają? Czemu kierowcy ich nie chcą? I które miasto utworzy pierwszą? Sprawdźmy.
    E-commerce: zmiana zawartości maila po wysyłce? To możliwe!
    Zawartość wysłanego już maila można zmienić dzięki technologii real time content management (RTCM). Korzystanie z tego rozwiązania staje się coraz powszechniejszym trendem na polskim rynku e-commerce.
    Internet Rzeczy. Rewolucja, która w Polsce jest nowością
    Przedmioty połączone cyfrowo. Internet Rzeczy to technologia, od której w biznesie nie ma już odwrotu. Skoro tak, to dlaczego zaledwie 29 proc. firm w UE wykorzystuje IoT? Polska nie zaskakuje — znajdujemy się w ogonie wspólnoty. Nowe dane Eurostatu pokazują, jak wygląda wykorzystanie tej technologii w UE.
    Ceny luksusowych nieruchomości na świecie rosną wolniej, ale spadków nie widać.
    Na koniec drugiego kwartału 2022 roku firma Knight Frank opublikowała Prime Global Cities Index, czyli indeks śledzący ceny luksusowych nieruchomości na świecie w 45 miastach. Po dwóch latach, w trakcie których obserwowaliśmy historycznie najwyższą dynamikę wzrostu cen nieruchomości luksusowych widoczny jest spadek.
    Zakup mieszkania na osiedlu. Gdzie można kupić?
    W jakich inwestycjach deweloperzy mają ukończone mieszkania lub z bliskim terminem oddania? Jakie lokale są jeszcze w sprzedaży? W jakich cenach?
    Ile zostało już złożonych wniosków o wakacje kredytowe?
    Około 850 tys. wniosków o wakacje kredytowe złożono we wszystkich bankach - poinformował w środę prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz.
    Mandaty w wakacje 2022. Mamy rekordzistę. To OPP z Lublina
    Mandaty w wakacje 2022 nie będą niskie? Tylko w lipcu przekonało się o tym prawie 114 tys. kierowców. Tyle złapały rejestratory systemu CANARD ITD.