Kategorie

Sprawdź dewelopera i nieruchomość zanim kupisz mieszkanie

inforCMS
Czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym stawia budynek, czy otrzymał pozwolenie na budowę i kto może go reprezentować przy zawieraniu umów z klientami – to jedne z ważniejszych elementów, jakie musi sprawdzić osoba kupująca mieszkanie na rynku pierwotnym. Aby bezpiecznie kupić taką nieruchomość trzeba m.in. uważnie przeczytać odpis z księgi wieczystej i sprawdzić dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym – ostrzega Home Broker.

W grudniu, drugi miesiąc z rzędu rosła dynamika nowych inwestycji na rynku mieszkaniowym. Rozpoczęto budowę 8,4 tys. mieszkań, o 22 proc. więcej niż przed rokiem. Ponieważ jednocześnie wyhamowuje tendencja spadkowa w obrębie pozwoleń na budowę nowych mieszkań (w grudniu 5,8 proc. rok do roku) można mówić o sygnałach wychodzenia rynku pierwotnego z kryzysu.

Z uwagi na znaczne ograniczenie inwestycji mieszkaniowych przez deweloperów w poprzednich okresach, trzeba się jednak liczyć z ograniczeniem podaży gotowych mieszkań na rynku pierwotnym. Będzie to szczególnie odczuwalne w drugiej połowie roku.

Reklama

A to oznacza, że osoby poszukujące nowych mieszkań mogą być zmuszone zaakceptować zakup lokali będących w trakcie realizacji. W takiej sytuacji szczególnie ważne jest dokładne sprawdzenie wszystkich dokumentów dotyczących inwestycji i dewelopera.

Home Broker, wspólnie z firmą prawniczą BMWW Adwokaci i Radcowie Prawni przygotował zalecenia, na co kupujący powinien zwrócić uwagę i jakie dokumenty przeczytać przed zawarciem umowy z deweloperem.

Księga wieczysta (KW) nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się nabywany lokal:

W dokumencie tym należy sprawdzić, czy deweloper jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu. W zależności od stanu zaawansowania budowy, w KW może też znajdować się ujawnienie budynku, w którym znajduje się lokal.

KW służy również ustaleniu, czy nieruchomość, na której znajduje się lub ma zostać posadowiony budynek, jest obciążona jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi, tj. w szczególności służebnościami gruntowymi lub hipoteką.

W większości przypadków znajdziemy tam wzmiankę o obciążeniu nieruchomości hipoteką lub hipotekami zabezpieczającymi spłatę przez dewelopera kredytu udzielonego deweloperowi na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub budowy budynku – w takim przypadku należy pamiętać, aby deweloper przedstawił przy zawieraniu umowy sprzedaży dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają nabywany lokal z tego rodzaju obciążeń. 

Polecamy: Niższe raty kredytów hipotecznych

Reklama

W KW znajdziemy również najczęściej wzmiankę o obciążeniu nieruchomości służebnościami na rzecz dostawców mediów do budynku (przedsiębiorstwa wodociągowego, energetycznego itp.). Tego rodzaju obciążenia nie powinny, co do zasady, powodować ryzyka prawnego dla nabywcy, ale jeżeli w KW znajdują się wzmianki o innego rodzaju obciążeniach, należy to konieczne wyjaśnić z deweloperem.

Księga wieczysta może również zawierać wpisy praw i roszczeń osób trzecich wynikających z innych umów przedwstępnych zawartych przez dewelopera, a mających za przedmiot inne lokale w budynku. Wpisy tego rodzaju również nie stanowią zagrożenia dla nabywcy, o ile oczywiście nie dotyczą tego lokalu, który zamierzamy nabyć.

Odpisy elektronicznych ksiąg wieczystych są wydawane przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym (dla przykładu: Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych w Warszawie mieści się m.in. przy ul. Czerniakowskiej 100); Opłata od wniosku o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej wynosi 30 zł. W celu uzyskania odpisu księgi wieczystej konieczne jest uprzednie uzyskanie od dewelopera numeru księgi wieczystej (ksiąg wieczystych).

Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) dewelopera:

KRS służy potwierdzeniu sposobu reprezentacji dewelopera przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży (w przypadku ostatecznych umów sprzedaży umocowanie do zawarcia umowy sprzedaży zweryfikuje notariusz). Jeżeli przy zawieraniu ostatecznej umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego osoba reprezentująca dewelopera będzie działała na podstawie pełnomocnictwa, pełnomocnictwo to powinno być udzielone w formie aktu notarialnego.

KRS służy również weryfikacji, czy deweloper nie został postawiony w stan upadłości – w takim przypadku w KRS znajdować się będzie stosowna wzmianka.

Odpisy z KRS są wydawane przez Centralną Informację Krajowego Rejestru Sądowego z oddziałami przy rejonowych prowadzących rejestr (dla przykładu: Centralna Informacja KRS w Warszawie mieści się m.in. przy ul. Czerniakowskiej 100);
Opłata od wniosku o wydanie odpisu aktualnego KRS wynosi 30 zł.

Pozwolenie na budowę oraz parametry inwestycji:

Przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży konieczna jest również weryfikacja, czy deweloperowi została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę budynku, w którym znajduje się lokal (adnotacja o ostateczności decyzji zamieszczana jest na dokumencie decyzji przez organ administracyjny, który ją wydał) – informacja taka jest niezbędna w celu ustalenia czy organ administracyjny zezwolił na rozpoczęcie i prowadzenie budowy.

Dodatkowo należy zapoznać się podstawowymi informacjami dotyczącymi technicznych parametrów inwestycji (budynku i jego otoczenia), które są zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej):

Przy zawieraniu umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej), deweloper będzie zobowiązany do okazania notariuszowi następujących dokumentów:

1. w celu potwierdzenia podstawowych informacji o nieruchomości i lokalu: odpis aktualny z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się nabywany lokal;
2. w celu potwierdzenia umocowania osób występujących w imieniu dewelopera do zawarcia umowy:
a. odpis z KRS dewelopera oraz ewentualnie pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego;
b. uchwala wspólników dewelopera zezwalająca na zbycie lokalu;
3. w celu potwierdzenia prawa dewelopera do nieruchomości: dokument (w formie aktu notarialnego) na podstawie, którego deweloper nabył nieruchomość gruntową;
4. w celu złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla lokalu i dokonania stosownych wpisów w KW:
a. wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy z naniesionym budynkiem;
b. wypis z kartoteki budynków;
c. wykaz wszystkich samodzielnych lokali w budynku z podaniem ich powierzchni użytkowej i pomieszczeń przynależnych (architekt);
d. rzut szczegółowy lokalu wyodrębnianego wraz z rzutem na tle kondygnacji budynku (architekt) /dodatkowo, w przypadku nabywania komórki lub garażu – ich rzuty szczegółowe wraz z rzutem na tle kondygnacji/;
e. zaświadczenie o samodzielności lokalu wyodrębnionego;
f. wypis z kartoteki lokalu wyodrębnianego;
g. dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalnia nabywany lokal z obciążeń.

Warto zapoznać się z powyższymi dokumentami przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu.

Michał Wielhorski, partner w firmie prawniczej BMWW Adwokaci i Radcowie Prawni

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    1 sty 2000
    14 cze 2021
    Zakres dat:

    Cupra Ateca [TEST]: w 4,9 sek. do setki w... rodzinnym SUV-ie

    Cupra Ateca choć ma typowo rodzinne ubranie, oferuje kierowcy aż 300 koni. Czy takie połączenie sprawdza się na drodze?

    Jak sprawdzić numer PKK? Kierowcę czeka wizyta w urzędzie...

    Jak sprawdzić numer PKK? Niestety, ale ustawodawca nie przewidział możliwości sprawdzenia online. To oznacza, że kierowca musi zawitać w urzędzie.

    Co zawiera pakiet dla zagranicznych inwestorów?

    Proponowany pakiet dla zagranicznych inwestorów to m.in.: "jedno okienko", w którym firma będzie mogła ustalić wszystkie podatkowe aspekty inwestycji, czy możliwość odliczania VAT od usług finansowych.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Kasa fiskalna 2021 - rejestracja i zwolnienie

    Bez względu na rodzaj kasy przedsiębiorca ma obowiązek dokonania jej fiskalizacji i uzyskać numer ewidencyjny. Jak zarejestrować kasę fiskalną? Kto może to zrobić? Ile to kosztuje?

    Wniosek o dokonanie adnotacji w dowodzie rejestracyjnym

    Wniosek o dokonanie adnotacji w dowodzie rejestracyjnym: jak wygląda, jakie dokumenty do niego dołączyć i ile kosztuje załatwienie sprawy?

    Dlaczego pracownicy wolą model hybrydowy?

    Aż 61 proc. pracowników chce pracować w modelu hybrydowym, pracę wyłącznie z domu chciałoby świadczyć zaledwie 15 proc. Jak ten trend wpływa na rynek nieruchomości biurowych?

    Dlaczego ciągłość IT jest numerem 1 dla firm?

    Zdolność firm do szybkiego odtworzenia środowiska pracy w wyniku awarii lub cyberataku jest dziś wystawiana na bardzo trudną próbę. Bardzo wiele biznes „zawdzięcza” tutaj pandemii i powszechnemu przejściu na pracę zdalną.

    Ile czasu jest ważny numer PKK?

    Ile czasu jest ważny numer PKK? To pytanie, które mogą zadać kandydaci na kierowców. A więc? Postaramy się odpowiedzieć na nie w naszym materiale.

    Backup w firmie - dlaczego jest taki ważny?

    Backup w firmie powinien być obowiązkowy. Przypadkowo usunięty dokument, złośliwe oprogramowanie lub uszkodzenie sprzętu – przyczyn utraty danych może być co najmniej kilka. W każdym przypadku konsekwencje są jednak takie same. Jak można ich uniknąć?

    Wakacje 2021 - jakie są trendy turystyczne?

    Gdzie wyjedziemy na tegoroczne wakacje? Wybierzemy urlop w kraju czy za granicą? Jakie kierunki są popularne? Czy biura podróży mają szansę w tym sezonie na odrobienie strat?

    Dotacja na założenie firmy - zabezpieczenie środków [VIDEO]

    Jedną z najpopularniejszych form wsparcia z urzędu pracy, dostępną dla zarejestrowanych osób bezrobotnych, jest dofinansowanie podjęcia działalności gospodarczej. Jak zabezpieczyć zwrot dofinansowania?

    Bitcon i kryptomilionerzy - gdzie zapłacą swoje podatki?

    Na świecie ujawniają się pierwsi miliarderzy, którzy dorobili się tylko na bitconie, a w Polsce jest coraz więcej krypto-milionerów. Czy odprowadzają podatki do polskiej kasy?

    Fabryczny gaz nie wbity w dowód. Co to oznacza?

    Fabryczny gaz nie wbity w dowód tworzy poważny problem dla kierowcy. Powód? Samochód nie przejdzie przeglądu technicznego!

    Koniec systemu opustów od przyszłego roku - co to oznacza dla przedsiębiorców?

    Zapowiedź końca systemu opustów od początku przyszłego roku ogłoszona w projekcie nowelizacji ustawy - Prawo energetyczne i ustawy o odnawialnych źródłach energii zatrzęsła branżą PV i wywołała burzę wśród osób planujących w najbliższym czasie inwestycję w fotowoltaikę.

    Ponad 6,5 tys. spraw w wydziale dla frankowiczów

    W ostatnich dwóch miesiącach do nowo utworzonego wydziału dla frankowiczów wpłynęło ponad 6,4 tys. pozwów. Z tego prawie 3 tys. przesunięto z innych wydziałów. Z czego wynika wzrost liczby pozwów?

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Nowy Lexus NX. Wygląda jak stary, ale jest nowy i ma plug-ina

    Nowy Lexus NX został oficjalnie zaprezentowany. Druga odsłona SUV-a segmentu D zdaniem producenta otrzymała aż 95 proc. nowych komponentów.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.

    Rzecznik MŚP wnioskuje o rekompensatę za ostatnie miesiące lockdownu

    Jest wniosek rzecznika MŚP o przedłużenie o miesiąc wypłaty rekompensat z tarczy branżowej dla branż, które nie mogły osiągać przychodów w maju, m.in. klubów nocnych i dyskotek.

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy pracownik na home office naraża firmę na cyberataki?

    Blisko 80% organizacji doświadczyło cyberataków z powodu zwiększonej liczby pracowników pracujących z domu podczas pandemii. Niestety specjaliści ds. bezpieczeństwa bagatelizują prawdopodobieństwo wystąpienia istotnych incydentów.

    Od czego zależy bezpieczeństwo IT w firmie?

    Bezpieczeństwo IT to podstawa w firmie. Bez odpowiednich regulacji i polityk w tym zakresie, organizacje same narażają się na szereg zagrożeń związanych z bezpieczeństwem wrażliwych danych, ciągłością działania, utratą reputacji a co za tym idzie stratami finansowymi.

    Bieżąca prognoza ekonomiczna - bezrobocie, inflacja, PKB

    Spowolnienie gospodarcze w 2020 roku w Polsce okazało się łagodniejsze niż to na poziomie średniej unijnej. PKB Polski w 2020 roku spadło o zaledwie o 2,8%, podczas gdy PKB strefy euro skurczyło się o 6.6%. Jak wyglądają pozostałe wskaźniki ekonomiczne?

    Co piąta firma zamierza zatrudnić nowych pracowników

    Przedsiębiorcy myślą intensywnie o tym, jak najlepiej wykorzystać sytuację rosnącej konsumpcji. Blisko 18 proc. firm planuje inwestycje, głównie w sprzęt i maszyny. Równocześnie rośnie poziom zatrudnienia.