REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprawdź dewelopera i nieruchomość zanim kupisz mieszkanie

Subskrybuj nas na Youtube
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym stawia budynek, czy otrzymał pozwolenie na budowę i kto może go reprezentować przy zawieraniu umów z klientami – to jedne z ważniejszych elementów, jakie musi sprawdzić osoba kupująca mieszkanie na rynku pierwotnym. Aby bezpiecznie kupić taką nieruchomość trzeba m.in. uważnie przeczytać odpis z księgi wieczystej i sprawdzić dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym – ostrzega Home Broker.

W grudniu, drugi miesiąc z rzędu rosła dynamika nowych inwestycji na rynku mieszkaniowym. Rozpoczęto budowę 8,4 tys. mieszkań, o 22 proc. więcej niż przed rokiem. Ponieważ jednocześnie wyhamowuje tendencja spadkowa w obrębie pozwoleń na budowę nowych mieszkań (w grudniu 5,8 proc. rok do roku) można mówić o sygnałach wychodzenia rynku pierwotnego z kryzysu.

REKLAMA

Z uwagi na znaczne ograniczenie inwestycji mieszkaniowych przez deweloperów w poprzednich okresach, trzeba się jednak liczyć z ograniczeniem podaży gotowych mieszkań na rynku pierwotnym. Będzie to szczególnie odczuwalne w drugiej połowie roku.

REKLAMA

A to oznacza, że osoby poszukujące nowych mieszkań mogą być zmuszone zaakceptować zakup lokali będących w trakcie realizacji. W takiej sytuacji szczególnie ważne jest dokładne sprawdzenie wszystkich dokumentów dotyczących inwestycji i dewelopera.

Home Broker, wspólnie z firmą prawniczą BMWW Adwokaci i Radcowie Prawni przygotował zalecenia, na co kupujący powinien zwrócić uwagę i jakie dokumenty przeczytać przed zawarciem umowy z deweloperem.

Księga wieczysta (KW) nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się nabywany lokal:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W dokumencie tym należy sprawdzić, czy deweloper jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu. W zależności od stanu zaawansowania budowy, w KW może też znajdować się ujawnienie budynku, w którym znajduje się lokal.

KW służy również ustaleniu, czy nieruchomość, na której znajduje się lub ma zostać posadowiony budynek, jest obciążona jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi, tj. w szczególności służebnościami gruntowymi lub hipoteką.

W większości przypadków znajdziemy tam wzmiankę o obciążeniu nieruchomości hipoteką lub hipotekami zabezpieczającymi spłatę przez dewelopera kredytu udzielonego deweloperowi na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub budowy budynku – w takim przypadku należy pamiętać, aby deweloper przedstawił przy zawieraniu umowy sprzedaży dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają nabywany lokal z tego rodzaju obciążeń. 

Polecamy: Niższe raty kredytów hipotecznych

REKLAMA

W KW znajdziemy również najczęściej wzmiankę o obciążeniu nieruchomości służebnościami na rzecz dostawców mediów do budynku (przedsiębiorstwa wodociągowego, energetycznego itp.). Tego rodzaju obciążenia nie powinny, co do zasady, powodować ryzyka prawnego dla nabywcy, ale jeżeli w KW znajdują się wzmianki o innego rodzaju obciążeniach, należy to konieczne wyjaśnić z deweloperem.

Księga wieczysta może również zawierać wpisy praw i roszczeń osób trzecich wynikających z innych umów przedwstępnych zawartych przez dewelopera, a mających za przedmiot inne lokale w budynku. Wpisy tego rodzaju również nie stanowią zagrożenia dla nabywcy, o ile oczywiście nie dotyczą tego lokalu, który zamierzamy nabyć.

Odpisy elektronicznych ksiąg wieczystych są wydawane przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym (dla przykładu: Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych w Warszawie mieści się m.in. przy ul. Czerniakowskiej 100); Opłata od wniosku o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej wynosi 30 zł. W celu uzyskania odpisu księgi wieczystej konieczne jest uprzednie uzyskanie od dewelopera numeru księgi wieczystej (ksiąg wieczystych).

Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) dewelopera:

KRS służy potwierdzeniu sposobu reprezentacji dewelopera przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży (w przypadku ostatecznych umów sprzedaży umocowanie do zawarcia umowy sprzedaży zweryfikuje notariusz). Jeżeli przy zawieraniu ostatecznej umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego osoba reprezentująca dewelopera będzie działała na podstawie pełnomocnictwa, pełnomocnictwo to powinno być udzielone w formie aktu notarialnego.

KRS służy również weryfikacji, czy deweloper nie został postawiony w stan upadłości – w takim przypadku w KRS znajdować się będzie stosowna wzmianka.

Odpisy z KRS są wydawane przez Centralną Informację Krajowego Rejestru Sądowego z oddziałami przy rejonowych prowadzących rejestr (dla przykładu: Centralna Informacja KRS w Warszawie mieści się m.in. przy ul. Czerniakowskiej 100);
Opłata od wniosku o wydanie odpisu aktualnego KRS wynosi 30 zł.

Pozwolenie na budowę oraz parametry inwestycji:

Przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży konieczna jest również weryfikacja, czy deweloperowi została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę budynku, w którym znajduje się lokal (adnotacja o ostateczności decyzji zamieszczana jest na dokumencie decyzji przez organ administracyjny, który ją wydał) – informacja taka jest niezbędna w celu ustalenia czy organ administracyjny zezwolił na rozpoczęcie i prowadzenie budowy.

Dodatkowo należy zapoznać się podstawowymi informacjami dotyczącymi technicznych parametrów inwestycji (budynku i jego otoczenia), które są zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej):

Przy zawieraniu umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej), deweloper będzie zobowiązany do okazania notariuszowi następujących dokumentów:

1. w celu potwierdzenia podstawowych informacji o nieruchomości i lokalu: odpis aktualny z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się nabywany lokal;
2. w celu potwierdzenia umocowania osób występujących w imieniu dewelopera do zawarcia umowy:
a. odpis z KRS dewelopera oraz ewentualnie pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego;
b. uchwala wspólników dewelopera zezwalająca na zbycie lokalu;
3. w celu potwierdzenia prawa dewelopera do nieruchomości: dokument (w formie aktu notarialnego) na podstawie, którego deweloper nabył nieruchomość gruntową;
4. w celu złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla lokalu i dokonania stosownych wpisów w KW:
a. wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy z naniesionym budynkiem;
b. wypis z kartoteki budynków;
c. wykaz wszystkich samodzielnych lokali w budynku z podaniem ich powierzchni użytkowej i pomieszczeń przynależnych (architekt);
d. rzut szczegółowy lokalu wyodrębnianego wraz z rzutem na tle kondygnacji budynku (architekt) /dodatkowo, w przypadku nabywania komórki lub garażu – ich rzuty szczegółowe wraz z rzutem na tle kondygnacji/;
e. zaświadczenie o samodzielności lokalu wyodrębnionego;
f. wypis z kartoteki lokalu wyodrębnianego;
g. dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalnia nabywany lokal z obciążeń.

Warto zapoznać się z powyższymi dokumentami przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu.

Michał Wielhorski, partner w firmie prawniczej BMWW Adwokaci i Radcowie Prawni

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nadchodzi czas pożegnań z papierowymi fakturami. Wszystko co trzeba wiedzieć o e-fakturowaniu i KSeF

Krajowy System eFaktur powstał by ułatwić życie przedsiębiorcom, ale jest też nowym obowiązkiem, którego przestrzeganie narzuca prawo. Firmy, które nie będą przestrzegać jego zasad, muszą liczyć się z dotkliwymi karami, wynoszącymi nawet 100% kwoty podatku z faktury wystawionej poza KSeF.

Dlaczego rezygnują z założenia własnej firmy: kobiety mają inny powód niż mężczyźni

Aż 47 proc. ankietowanych Polaków nie chciałoby prowadzić własnej firmy – wskazują dane z raportu „Polki i przedsiębiorczość 2024: Bariery w zakładaniu firmy”. Kobiety przed założeniem własnej firmy powstrzymuje sytuacja rodzinna, a mężczyzn – stan zdrowia. Nowe dane.

Branża meblarska mocno traci przez zagraniczną konkurencję, końca kłopotów nie widać

Wysokie koszty produkcji, spadający popyt i silna konkurencja z Azji osłabiają pozycję polskiej branży meblarskiej. Długi sektora, notowane w Krajowym Rejestrze Długów, sięgają już prawie 130 mln zł – coraz więcej przedsiębiorstw musi wybierać między utrzymaniem płynności a spłatą zobowiązań.

Prezydent zawetował. Przedsiębiorcy będą dalej płacić wysoką składkę zdrowotną a może rząd podejmie drugą próbę zmiany

Prezydent zawetował ustawę obniżającą składki zdrowotne dla przedsiębiorców. Rząd jednak nie ustępuje i podejmie kolejną próbę, powtarzając rozwiązania przyjęte w ustawie dokładnie w takiej samej treści. Jaka więc ma być składka zdrowotna gdy uda się przeprowadzić zmiany.

REKLAMA

Rolnicy wierzą w dobrą koniunkturę - po dłuższej przerwie znów inwestują w maszyny rolnicze

W I kwartale 2025 roku rolnictwo było branżą z największym udziałem w finansowaniu maszyn i urządzeń przez firmy leasingowe – 28%, wynika z danych Związku Polskiego Leasingu. Rolnicy wracają do inwestowania wierząc w poprawę koniunktury w branży.

Mała firma, duże ryzyko. Dlaczego system ochrony to dziś inwestycja, nie koszt [WYWIAD]

Choć wielu właścicieli małych firm wciąż traktuje ochronę jako zbędny wydatek, rosnąca liczba incydentów – zarówno fizycznych, jak i cyfrowych – pokazuje, że to podejście bywa kosztowne. Dziś zagrożeniem może być nie tylko włamanie, ale też wyciek danych czy przestój operacyjny. W rozmowie z Adamem Śliwińskim, wiceprezesem Seris Konsalnet Security, sprawdzamy, jak MŚP mogą skutecznie zadbać o swoje bezpieczeństwo – bez milionowych budżetów, za to z myśleniem przyszłościowym.

Polskie firmy chcą eksportować do USA, co z cłami

Polska gospodarka łapie drugi oddech czy walczy o utrzymanie na powierzchni? Jaka będzie przyszłość eksportu do USA? Eksperci podsumowali pierwszy kwartał 2025. Analizie poddany został nie tylko eksport polskich firm, ale i ogólny bilans handlu zagranicznego.

Teraz płatności odroczone także przy zakupach dla firmy

Polskie firmy uzyskują dostęp do płatności odroczonych oraz ratalnych w standardzie zbliżonym do tego oferowanego konsumentom. To duże ułatwienie, z którego skorzystają w pierwszej kolejności małe i średnie firmy.

REKLAMA

Termin składania wniosków o dopłaty bezpośrednie 2025

Jaki jest termin składania wniosków do ARIMR o dopłaty bezpośrednie w 2025 roku? Czy można złożyć dokumenty po terminie? Co z załącznikami?

Co każdy prezes (CEO) powinien dziś wiedzieć o technologii?

Każda szkoła zarządzania mówi: deleguj odpowiedzialność. Niezależnie czy mówimy o MŚP czy dużej organizacji, zarządzanie technologią powinno więc być oddane w ręce tych, którzy się na niej znają. Z drugiej strony – jeśli mamy wyprzedzić konkurencję, trzeba inwestować i lewarować biznes przez technologię. Żeby robić to efektywnie, kadra zarządzająca musi rozumieć przynajmniej część świata IT. Problem w tym, że świat technologii jest tak przeładowany informacjami, że często nawet eksperci od IT się w nim gubią. Co warto rozumieć? Jak głęboko wchodzić w poszczególne zagadnienia? Jak rozmawiać z zespołem, który zasypuje wieloma szczegółami? Oto krótki, praktyczny przewodnik.

REKLAMA