REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprawdź dewelopera i nieruchomość zanim kupisz mieszkanie

Subskrybuj nas na Youtube
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym stawia budynek, czy otrzymał pozwolenie na budowę i kto może go reprezentować przy zawieraniu umów z klientami – to jedne z ważniejszych elementów, jakie musi sprawdzić osoba kupująca mieszkanie na rynku pierwotnym. Aby bezpiecznie kupić taką nieruchomość trzeba m.in. uważnie przeczytać odpis z księgi wieczystej i sprawdzić dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym – ostrzega Home Broker.

W grudniu, drugi miesiąc z rzędu rosła dynamika nowych inwestycji na rynku mieszkaniowym. Rozpoczęto budowę 8,4 tys. mieszkań, o 22 proc. więcej niż przed rokiem. Ponieważ jednocześnie wyhamowuje tendencja spadkowa w obrębie pozwoleń na budowę nowych mieszkań (w grudniu 5,8 proc. rok do roku) można mówić o sygnałach wychodzenia rynku pierwotnego z kryzysu.

REKLAMA

Z uwagi na znaczne ograniczenie inwestycji mieszkaniowych przez deweloperów w poprzednich okresach, trzeba się jednak liczyć z ograniczeniem podaży gotowych mieszkań na rynku pierwotnym. Będzie to szczególnie odczuwalne w drugiej połowie roku.

REKLAMA

A to oznacza, że osoby poszukujące nowych mieszkań mogą być zmuszone zaakceptować zakup lokali będących w trakcie realizacji. W takiej sytuacji szczególnie ważne jest dokładne sprawdzenie wszystkich dokumentów dotyczących inwestycji i dewelopera.

Home Broker, wspólnie z firmą prawniczą BMWW Adwokaci i Radcowie Prawni przygotował zalecenia, na co kupujący powinien zwrócić uwagę i jakie dokumenty przeczytać przed zawarciem umowy z deweloperem.

Księga wieczysta (KW) nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się nabywany lokal:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W dokumencie tym należy sprawdzić, czy deweloper jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu. W zależności od stanu zaawansowania budowy, w KW może też znajdować się ujawnienie budynku, w którym znajduje się lokal.

KW służy również ustaleniu, czy nieruchomość, na której znajduje się lub ma zostać posadowiony budynek, jest obciążona jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi, tj. w szczególności służebnościami gruntowymi lub hipoteką.

W większości przypadków znajdziemy tam wzmiankę o obciążeniu nieruchomości hipoteką lub hipotekami zabezpieczającymi spłatę przez dewelopera kredytu udzielonego deweloperowi na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub budowy budynku – w takim przypadku należy pamiętać, aby deweloper przedstawił przy zawieraniu umowy sprzedaży dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają nabywany lokal z tego rodzaju obciążeń. 

Polecamy: Niższe raty kredytów hipotecznych

REKLAMA

W KW znajdziemy również najczęściej wzmiankę o obciążeniu nieruchomości służebnościami na rzecz dostawców mediów do budynku (przedsiębiorstwa wodociągowego, energetycznego itp.). Tego rodzaju obciążenia nie powinny, co do zasady, powodować ryzyka prawnego dla nabywcy, ale jeżeli w KW znajdują się wzmianki o innego rodzaju obciążeniach, należy to konieczne wyjaśnić z deweloperem.

Księga wieczysta może również zawierać wpisy praw i roszczeń osób trzecich wynikających z innych umów przedwstępnych zawartych przez dewelopera, a mających za przedmiot inne lokale w budynku. Wpisy tego rodzaju również nie stanowią zagrożenia dla nabywcy, o ile oczywiście nie dotyczą tego lokalu, który zamierzamy nabyć.

Odpisy elektronicznych ksiąg wieczystych są wydawane przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym (dla przykładu: Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych w Warszawie mieści się m.in. przy ul. Czerniakowskiej 100); Opłata od wniosku o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej wynosi 30 zł. W celu uzyskania odpisu księgi wieczystej konieczne jest uprzednie uzyskanie od dewelopera numeru księgi wieczystej (ksiąg wieczystych).

Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) dewelopera:

KRS służy potwierdzeniu sposobu reprezentacji dewelopera przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży (w przypadku ostatecznych umów sprzedaży umocowanie do zawarcia umowy sprzedaży zweryfikuje notariusz). Jeżeli przy zawieraniu ostatecznej umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego osoba reprezentująca dewelopera będzie działała na podstawie pełnomocnictwa, pełnomocnictwo to powinno być udzielone w formie aktu notarialnego.

KRS służy również weryfikacji, czy deweloper nie został postawiony w stan upadłości – w takim przypadku w KRS znajdować się będzie stosowna wzmianka.

Odpisy z KRS są wydawane przez Centralną Informację Krajowego Rejestru Sądowego z oddziałami przy rejonowych prowadzących rejestr (dla przykładu: Centralna Informacja KRS w Warszawie mieści się m.in. przy ul. Czerniakowskiej 100);
Opłata od wniosku o wydanie odpisu aktualnego KRS wynosi 30 zł.

Pozwolenie na budowę oraz parametry inwestycji:

Przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży konieczna jest również weryfikacja, czy deweloperowi została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę budynku, w którym znajduje się lokal (adnotacja o ostateczności decyzji zamieszczana jest na dokumencie decyzji przez organ administracyjny, który ją wydał) – informacja taka jest niezbędna w celu ustalenia czy organ administracyjny zezwolił na rozpoczęcie i prowadzenie budowy.

Dodatkowo należy zapoznać się podstawowymi informacjami dotyczącymi technicznych parametrów inwestycji (budynku i jego otoczenia), które są zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej):

Przy zawieraniu umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej), deweloper będzie zobowiązany do okazania notariuszowi następujących dokumentów:

1. w celu potwierdzenia podstawowych informacji o nieruchomości i lokalu: odpis aktualny z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się nabywany lokal;
2. w celu potwierdzenia umocowania osób występujących w imieniu dewelopera do zawarcia umowy:
a. odpis z KRS dewelopera oraz ewentualnie pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego;
b. uchwala wspólników dewelopera zezwalająca na zbycie lokalu;
3. w celu potwierdzenia prawa dewelopera do nieruchomości: dokument (w formie aktu notarialnego) na podstawie, którego deweloper nabył nieruchomość gruntową;
4. w celu złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla lokalu i dokonania stosownych wpisów w KW:
a. wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy z naniesionym budynkiem;
b. wypis z kartoteki budynków;
c. wykaz wszystkich samodzielnych lokali w budynku z podaniem ich powierzchni użytkowej i pomieszczeń przynależnych (architekt);
d. rzut szczegółowy lokalu wyodrębnianego wraz z rzutem na tle kondygnacji budynku (architekt) /dodatkowo, w przypadku nabywania komórki lub garażu – ich rzuty szczegółowe wraz z rzutem na tle kondygnacji/;
e. zaświadczenie o samodzielności lokalu wyodrębnionego;
f. wypis z kartoteki lokalu wyodrębnianego;
g. dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalnia nabywany lokal z obciążeń.

Warto zapoznać się z powyższymi dokumentami przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu.

Michał Wielhorski, partner w firmie prawniczej BMWW Adwokaci i Radcowie Prawni

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rewolucyjne zmiany w prowadzeniu księgi przychodów i rozchodów

Ministerstwo Finansów opublikowało projekt nowego rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (KPiR), co oznacza, że już od 1 stycznia 2026 r. zmieni się sposób ich prowadzenia.

Kryzys się skończył, inflacja wyhamowała, a mimo to kradzieży sklepowych jest coraz więcej

Kradzieże w sklepach wciąż są dla branży handlowej wielkim problemem. Choć kryzys się skończył, inflacja wygasa, złodzieje nie rezygnują. Kradną nie tylko kosmetyki czy alkohole - na handel, ale nadal na dużą skalę przedmiotem kradzieży są artykuły spożywcze.

Branża budowlana: mimo działań prewencyjnych liczba wypadków przy pracy nie chce spadać

Brokerzy ubezpieczeniowi alarmują> Firmy budowlane nieraz bagatelizują skalę oraz prawdopodobieństwo wypadków i zawierają ubezpieczenia OC działalności z niskimi sumami gwarancyjnymi i limitami. Tymczasem rośnie liczba wypadków ze skutkiem śmiertelnym.

Rząd opóźnia obowiązek raportowania ESG. Raportowanie dopiero od 2028 i 2029 r. [projekt ustawy przyjęty przez Radę Ministrów]

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy odraczający o dwa lata obowiązek raportowania ESG dla firm. Nowe przepisy mają ograniczyć biurokratyczne obciążenia i dać przedsiębiorcom więcej czasu na dostosowanie się do unijnych regulacji.

REKLAMA

Jak założyć klub fitness lub siłownię? [Poradnik eksperta]

Obecnie w Polsce działa ponad trzy tysiące siłowni i klubów fitness, z czego przeważająca większość funkcjonuje w ramach większych sieci. Dbanie o zdrowie i kondycję fizyczną stało się globalnym i nieprzemijającym trendem, co można zawdzięczać m.in. influencerom z branży fitness (trenerom i instruktorom).

Dlaczego Polacy nie ufają zagranicznym sklepom online? [Raport]

Zagraniczne firmy napotykają na poważną barierę na polskim rynku e-commerce – brak zaufania. Aż 2/3 Polaków unika zakupów w zagranicznych e-sklepach z obawy o zwroty, reklamacje i autentyczność produktów. Kluczową rolę w decyzjach zakupowych odgrywają opinie innych klientów. Pokonanie tej nieufności to klucz do sukcesu w polskim e-handlu.

Rząd podwyższy w 2026 r. płacę minimalną tylko o wskaźnik inflacji - przedsiębiorcy chwalą takie rozwiązanie, dlaczego

Płaca minimalna w 2026 roku wzrośnie o 140 złotych brutto do kwoty 4806 złotych. To mniejszy wzrost niż w minionych latach, ale przedsiębiorcy przyznają, że jest to kompromis pomiędzy możliwościami przedsiębiorców, a oczekiwaniami pracowników.

Szczęście i spełnienie może iść w parze

Rozmowa z dr Mary E. Anderson, autorką książki „Radość osiągania” – o tym, jak być szczęśliwym wysoko efektywnym człowiekiem.

REKLAMA

Ludzie wciąż listy piszą, ale polecone wysyłają głównie urzędy. Rynek pocztowy w Polsce ma się dobrze

Jednak główną siłą napędową pozostają wciąż usługi kurierskie, które odpowiadają za 73,3 proc. wartości rynku i 56,5 proc. jego wolumenu. Mimo dominacji tego segmentu, istotną rolę wciąż odgrywają przesyłki listowe.

Miód podrożeje, bo prawo wymaga zmiany etykiet na słoikach a to kosztuje

Równo za rok na sklepowych półkach pojawią się nowe etykiety miodu, wynikające z przyjętej unijnej dyrektywy. Wprowadzają one niepozorną, ale mogącą narobić sporo zamieszania zmianę. Jednocześnie nielegalny handel miodem rozwija się niemal bez nadzoru.

REKLAMA