Czy najem to działalność gospodarcza

Jeżeli wybierze podatek dochodowy na zasadach ogólnych, oznacza to opodatkowanie dochodu z tytułu najmu według progresywnej stawki – 19, 30 lub 40 proc. – wyjaśnili Gazecie Prawnej eksperci z Europejskiego Centrum Doradztwa i Dokumentacji Podatkowej.

W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego dla przychodów nie przekraczających równowartości 4 tys. euro stawka wynosi 8,5 proc. przychodu. Dopiero po przekroczeniu tego limitu trzeba zastosować stawkę 20-procentową. W 2006 roku po przeliczeniu na złote kwota graniczna uprawniająca do rozliczenia według stawki 8,5 proc. wynosi 15 666,40 zł.

PRZYKŁAD

W praktyce nie wszyscy podatnicy wiedzą, jakiego rodzaju koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu mogą zostać odliczone przy obliczaniu wysokości uzyskanego dochodu. I tak przykładowo od uzyskanego przychodu odlicza się koszty poniesione na remont wynajmowanego lokalu, które mają na celu odtworzenie pierwotnej wartości użytkowej takiego lokalu. Odliczyć można także sumy poniesione na modernizację, które zwiększają wartość użytkową. W tym jednak przypadku jednorazowa kwota takich wydatków nie może przekroczyć 3500 zł, aby można było ją zakwalifikować jako koszt uzyskania przychodu. Także inne wydatki, które zostały poniesione na utrzymanie lokalu przeznaczonego do najmu, pod warunkiem że są udokumentowane (np. fakturami) można odliczyć od uzyskanych przychodów. Nie są natomiast kosztami wszelkie opłaty stałe, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca, np. opłaty za gaz, energię elektryczną, telefon, internet itp.

Prowadzący działalność gospodarczą polegającą na najmowaniu lokali może rozliczyć z dochodów z tego tytułu na zasadach ogólnych albo opodatkować dochód z najmu 19-procentowym podatkiem liniowym. Jeżeli przedsiębiorca wybierze ten ostatni sposób, to rozlicza się z urzędem skarbowym na formularzu PIT-5L – podkreślają specjaliści z z Europejskiego Centrum Doradztwa i Dokumentacji Podatkowej.

Należy pamiętać, że opodatkowanie najmu podatkiem liniowym dotyczy tylko tych podmiotów, które wynajmują lokale w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sposób ten nie dotyczy tzw. najmu prywatnego.

Podatnicy, którzy prowadzą działalność gospodarczą polegającą na najmie lokali, są co do zasady także podatnikami VAT. Dlatego warto wiedzieć, przy spełnieniu jakich warunków mogą skorzystać ze zwolnień od tego podatku. Kwestie te reguluje ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm., nazywana dalej ustawą o VAT). Zgodnie z jej przepisami, zwolnienie podmiotowe przysługuje podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą polegającą na najmowaniu lokali, jeżeli ich obrót z tego tytułu nie przekroczy limitu 10 000 euro w poprzednim roku podatkowym.

W przypadku natomiast rozpoczęcia działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego zwolnienie takie przysługuje, jeśli przewidywana przez podatnika wartość obrotu nie przekroczy limitu 10 000 euro w proporcji do okresu prowadzonej działalności – zwracają uwagę eksperci z Europejskiego Centrum Doradztwa i Dokumentacji Podatkowej. Proporcjonalnych obliczeń limitu dokonuje się dzieląc liczbę dni pozostałych do końca roku od dnia rozpoczęcia działalności przez liczbę dni w roku i mnożąc otrzymany wynik przez 10 000 euro. Jeżeli przewidywany z tytułu najmu obrót jest niższy niż otrzymany wynik, podmiotowi przysługuje zwolnienie od VAT.

Z podmiotowym zwolnieniem od podatku w przypadku najmu wiążą się dla przedsiębiorcy określone udogodnienia. Nie musi on dokumentować prowadzonych transakcji fakturami VAT ani też rozliczać tego podatku i składać deklaracji VAT. Jednakże należy pamiętać, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą polegającą na najmie lokali ma obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży. Jeżeli nie wypełni tego obowiązku – obrót z tytułu najmu zostanie opodatkowany 22 proc. stawką VAT.

Zwolnienie przedmiotowe, uwzględnione w załączniku nr 4 ustawy o VAT, obejmuje natomiast usługi w zakresie najmu lokali w budynkach mieszkalnych, pod warunkiem, że lokale te najmowane są na cele mieszkaniowe (a nie np. w celu prowadzenia w nich działalności usługowej). W przypadku zwolnienia przedmiotowego, ustawa o VAT nie ustanawia żadnego limitu obrotu z tytułu najmu lokali mieszkalnych.