Jakie warunki decydują o ważności umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (ostatecznej), co wynika z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Każda umowa zawiera elementy, bez uwzględnienia których umowa jest nieważna. Np. w przypadku umowy sprzedaży takimi niezbędnymi elementami jest przedmiot umowy i jego cena. Przykładowo, jeśli w umowie przedwstępnej sprzedaży nie zostaną zawarte te elementy, czyli określenie rzeczy, która podlega sprzedaży oraz jej cena nie można mówić, że umowa przedwstępna jest zawarta. 

Aby umowa przedwstępna była ważna nie może być wątpliwości co do charakteru prawnego umowy ostatecznej, co oznacza umieszczenie w umowie przedwstępnej istotnych elementów umowy przyrzeczonej, np. ceny i przedmiotu umowy przy umowie sprzedaży.

Właściwe określenie w umowie przedwstępnej istotnych elementów umowy przyrzeczonej jest ważne nie tylko dlatego, że brak tych elementów pociąga za sobą nieważność umowy przedwstępnej, ale także dlatego, że niezachowanie tych warunków pociąga za sobą także nieważność umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna powinna także zawierać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin ten nie musi być określony dokładnie datą, może być określony w inny sposób, pod warunkiem, że termin ten będzie jasny, np. „umowa przyrzeczona sprzedaży mieszkania zostanie podpisana po otrzymaniu kredytu przez stronę kupującą”. Nie jest możliwe umieszczenie w umowie przedwstępnej zapisów ogólnych i nieprecyzyjnych odnośnie terminu zawarcia umowy ostatecznej, np. że „umowa przyrzeczona zostanie zawarta po zebraniu wszystkich niezbędnych dokumentów”, ponieważ jest to zapis nieprecyzyjny, dający pole do odwlekania w czasie zawarcia umowy ostatecznej.

Polecamy: serwis umowy

Polecamy: wzory umów

Czy umowa przedwstępna może zostać zawarta na rzecz osoby trzeciej i jakie warunki są wówczas niezbędne do tego, aby taka umowa była ważna?
Umowa przedwstępna może być zawarta na rzecz osoby trzeciej. W takim wypadku umowa taka, poza istotnymi elementami, jakie musi zawierać umowa ostateczna, powinna zawierać także wskazanie osoby trzeciej, na rzecz której ma być spełnione świadczenie. Przykładowo w przypadku umowy sprzedaży umowa przedwstępna zawarta na rzecz osoby trzeciej powinna zawierać, poza określeniem przedmiotu sprzedaży i ceny także imienne określenie osoby trzeciej, na rzecz której ma być spełnione świadczenie. Niezbędne jest w takim wypadku wskazanie cech, które pozwolą tę osobę zindywidualizować.