Kategorie

Ryczałtowe rozliczenie w umowie o roboty budowlane

Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy sp.k.
Wszechstronne usługi dla biznesu, samorządów oraz jednostek administracji publicznej.
Ryczałtowe rozliczenie w umowie o roboty budowlane /Fot. Fotolia
Ryczałtowe rozliczenie w umowie o roboty budowlane /Fot. Fotolia
Fotolia
Postanowienia regulujące wynagrodzenie to bardzo ważne elementy umowy łączącej strony transakcji. Odpowiedni dobór zasad rozliczania daje poczucie bezpieczeństwa zarówno wykonawcy, jak i inwestorowi, który nie chce być zaskakiwany dodatkowymi kosztami. Ogólnie w robotach budowlanych przyjmuje się dwa modele wynagrodzenia – kosztorysowe albo ryczałtowe. Wynagrodzenie ryczałtowe jest szczególnie pożądane i atrakcyjne z perspektywy inwestora, który w ten sposób może z góry przewidzieć koszty inwestycji. Nie zawsze jednak ryczałt chroni inwestora przed nieplanowanymi wydatkami.

Wynagrodzenie ryczałtowe i kosztorysowe

Reklama

Strony mogą postanowić w umowie o roboty budowlane, że za wykonanie danego obiektu należy się określona, sztywna kwota, która co do zasady nie może ulec zmianie w trakcie realizacji inwestycji. Takie zapewnienie daje poczucie pewności inwestorowi, a z drugiej strony wykonawcy, który ma jasno określone wynagrodzenie za wykonanie pracy. Wykonawca jest w stanie zaoszczędzić poprzez odpowiedni dobór materiałów bądź organizacji pracy, jednak, nie może się to odbywać kosztem jakości wykonanych robót budowlanych, a jednocześnie inwestor nie może z powodu takiej oszczędności domagać się zmniejszenia ryczałtu.

Przeciwieństwem wynagrodzenia ryczałtowego jest wynagrodzenie kosztorysowe. Przy wynagrodzeniu kosztorysowym rozliczenie między stronami umowy odbywa się na podstawie końcowego (ewentualnie częściowych) wyliczenia prac i kosztów. W takim modelu wynagradzania wykonawca sporządza najczęściej kosztorys ofertowy oraz kosztorys powykonawczy (końcowy). Jednak przy rozliczeniu kosztorysowym inwestor bierze na siebie ryzyko zmiany, w trakcie wykonywania umowy, cen materiałów oraz innych kosztów wykonawcy.

Kodeks cywilny w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane nie reguluje szczegółowo modelu wynagradzania. Orzecznictwo, w tym Sąd Najwyższy, powszechnie przyjmuje jednak, że do robót budowlanych należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące umowy o dzieło, gdzie wynagrodzenie ryczałtowe oraz kosztorysowe znajduje wyraźną regulację ustawową (tak np. SN (7) w uchwale z dnia 29 września 2009 roku, III CZP 41/09).

Polecamy: Pakiet żółtych książek - Podatki 2018

Kodeks cywilny, w przepisach o umowie o dzieło, przewiduje regułę niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego. Wykonawca, przy wynagrodzeniu ryczałtowym, zasadniczo nie może zatem żądać jego podwyższenia, nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztu prac. W orzecznictwie przyjmuje się natomiast, że zasada ta nie obejmuje przypadków, gdy zamawiający, postępując nierzetelnie, wprowadził w błąd przyjmującego zamówienie uniemożliwiając mu prawidłowe oszacowanie zakresu i niezbędnych kosztów robót (tak np. SA w Gdańsku w wyroku z dnia 27 sierpnia 2014 roku, V ACa 181/14).

Liczy się precyzyjne określenie zakresu umowy

Reklama

Zastrzeżenie wynagrodzenia ryczałtowego w umowie o roboty budowlane wymaga bardzo precyzyjnego określenia zakresu umowy. Ryczałt odnosi się bowiem jedynie do jasno sprecyzowanego przedmiotu umowy. Tutaj jednak mogą powstawać wątpliwości co do tego, czy faktycznie wykonane przez wykonawcę roboty objęte były ryczałtem. Wykonawcy, w praktyce, niekiedy domagają się wynagrodzenia przewyższającego ryczałt (np. na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu). Swoje roszczenia uzasadniają zrealizowaniem robót, które nie były objęte zakresem umownym, a inwestor dokonując ich odbioru, zaakceptował w sposób dorozumiany zasadność żądania wyższego wynagrodzenia.

Oczywiście nie wszystko można przewidzieć na etapie zawierania umowy. Dlatego też wykonawcy w późniejszym czasie zgłaszają się z roszczeniami przewyższającymi ustalony ryczałt. Aby się tego ustrzec inwestor powinien przewidzieć w umowie o roboty budowlane szczegółową procedurę regulującą zgłaszanie przez wykonawcę w toku realizacji zadania konieczności przeprowadzenia robót dodatkowych, oceny i akceptacji takich robót przez inwestora oraz sposobu rozliczeń z tego tytułu. W umowie można również zastrzec, że wynagrodzenie obejmuje wszelkie roboty niezbędne do wykonania oznaczonego obiektu, natomiast wykonawca nie ma uprawnienia do jakichkolwiek płatności przewyższających ryczałt. Takie zastrzeżenie nie chroni jednak inwestora całkowicie przez ewentualnymi dalszymi roszczeniami wykonawcy.

Zobacz: Prawo dla firm

Czy zawsze ryczałt chroni inwestora?

Wyjątkowo wykonawca może domagać się zmiany wynagrodzenia ryczałtowego lub rozwiązania umowy przez sąd. Jest tak w przypadku, w którym po zawarciu umowy nastąpiła zmiana stosunków, której nie można było przewidzieć przy zawieraniu umowy, a po drugie wykonanie dzieła groziłoby wykonawcy rażącą stratą w przypadku utrzymania wynagrodzenia ryczałtowego na uzgodnionym pierwotnie poziomie.

Pomiędzy zmianą stosunków a groźbą rażącej straty po stronie wykonawcy musi przy tym zachodzić związek przyczynowy. Powyższa możliwość zmiany ryczałtu ma charakter wyjątkowy. Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 września 2016 roku (I CSK 659/15) istotna zmiana stosunków w rozumieniu art. 632 § 2 k.c., stanowi zdarzenie zewnętrzne, niezależne od stron, którego nie były one w stanie obiektywnie przewidzieć w dacie zawarcia umowy. Zmiana stosunków musi odznaczać się powszechnym charakterem. Nie mogą być uwzględniane okoliczności zależne od stron, czy też zdarzenia losowe o charakterze indywidualnym zagrażające rażącą stratą.

Podsumowanie

Wynagrodzenie ryczałtowe jest wygodne dla inwestora, jednakże gwarancja niezmienności ryczałtu zależy od zachowania kilku kluczowych zasad konstruowaniu umowy. Ostrożny inwestor powinien przede wszystkim precyzyjnie wskazać zakres umowy oraz wprowadzić do umowy procedurę akceptowania i rozliczania robót dodatkowych. W wyjątkowych wypadkach wykonawca może domagać się wyższego wynagrodzenia, jednakże zachowanie przez inwestora podstawowych reguł dotyczących ryczałtu może zminimalizować takie ryzyko.

Autor: Piotr Pawłowski, radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po nasze publikacje
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT +  VAT w e-commerce
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT + VAT w e-commerce
Tylko teraz
99,00 zł
119,70
Przejdź do sklepu
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    1 sty 2000
    25 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Jakie są długi spółek giełdowych w 2021 r.?

    Z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, iż zmniejszyło się zadłużenie spółek notowanych na giełdzie. Ile wynosi obecnie?

    Branża opakowań rośnie dzięki e-commerce [BADANIE]

    Pomimo wzrostu cen surowców branża opakowań rośnie w rekordowym tempie. Ważnym impulsem rozwoju pozostaje e-commerce.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Ważny termin dla najemców centrów handlowych

    Covidowe prolongaty umów najmu można anulować tylko do 6 sierpnia 2021 r. Co z najemcami, którzy płacili czynsze?

    Fotowoltaika - skąd wziąć pieniądze?

    Fotowoltaika - skąd wziąć pieniądze na inwestycję? Z jakich programów korzystają Polacy? Czy fotowoltaika to oszczedności?

    Jak firmy MŚP oceniają wpływ pandemii na ich branże? [BADANIE]

    Co czwarta firma MŚP uważa, że pandemia pomoże rozwinąć ich branżę, a w produkcji – co druga. Tak wynika z 8. edycji Barometru COVID-19, realizowanego przez EFL.

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku – rekordowe 6 miesięcy

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku. Pierwsze półrocze 2021 roku było dla deweloperów najlepszym półroczem w historii. Notują oni rekordową sprzedaż i budują najwięcej mieszkań. Potężny popyt na mieszkania powoduje, że chociaż deweloperzy budują najwięcej w historii, to i tak ceny mieszkań idą w górę. Bardzo prawdopodobne, że deweloperów czeka najlepszy rok w historii.

    Lokalizacja mieszkania - co warto sprawdzić przed zakupem?

    Lokalizacja mieszkania. Tak naprawdę nie ma jednej definicji dobrej lokalizacji. W zależności od naszych potrzeb, miejsca pracy, etapu życia, na którym się znajdujemy czy jego stylu, sami możemy zdefiniować, czym jest tak naprawdę dobra lokalizacja. Nie ma jednego rozwiązania. Zupełnie inne potrzeby będą miały rodziny z małymi dziećmi, inne – ludzie już dojrzali, a jeszcze inne młodzi single. Jest jednak kilka czynników, które warto wziąć pod uwagę. Czym się kierować, szukając idealnego miejsca do zamieszkania?

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę - założenia projektu

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę. W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego celem ma być umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 (do 90 m2 powierzchni użytkowej) bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (ale w procedurze zgłoszenia), bez konieczności ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Nowe przepisy mają wejść w życie w IV kwartale 2021 roku.

    Zmiana pozwolenia na budowę po 19 września 2020 r. - skutki

    Zmiana pozwolenia na budowę. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił wyjaśnień odnośnie stosowania dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego (obowiązujących przed nowelizacją, która weszła w życie 19 września 2020 r.) w zakresie zmiany pozwolenia na budowę.

    Kompleksowa informacja o wyrobach budowlanych

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zaprasza do odwiedzenia nowej strony internetowej Punktu kontaktowego do spraw wyrobów budowlanych pod adresem punkt-kontaktowy.gunb.gov.pl. Jak zadać pytanie?

    E-commerce wpływa na rozwój transakcji bezgotówkowych

    Co sprawia, że rynek płatności bezgotówkowych stale rośnie? Odpowiedź jest prosta: e-commerce.

    Audyt energetyczny przedsiębiorstwa - kto i jak powinien go przeprowadzić?

    Audyt energetyczny przedsiębiorstwa to procedura mającą na celu przeprowadzenie szczegółowych i potwierdzonych obliczeń dotyczących przedsięwzięć realizowanych na terytorium Polski, służących poprawie efektywności energetycznej oraz dostarczenie informacji o potencjalnych oszczędnościach energii osiągniętych w wyniku ich realizacji. Kto ma obowiązek przeprowadzić audyt energetyczny przedsiębiorstwa? Jaki jest zakres i termin tego audytu i jakie obowiązki informacyjne ciążą na obowiązanych przedsiębiorcach? Jakie kary grożą za brak audytu energetycznego przedsiębiorstwa?

    Tomasz Sętowski: W Polsce jest boom na sztukę [PODCAST]

    Czy pandemia zachwiała rynkiem dóbr luksusowych? Jak wygląda sytuacja na rynku dzieł sztuki? Czy Polacy chętnie w nią inwestują? W rozmowie z Agnieszką Gorczycą (Infor.pl), malarz Tomasz Sętowski wyjaśnia te kwestie i tłumaczy dlaczego udział w aukcjach młodej sztuki to dobry pomysł na inwestycje. Zapraszamy do wysłuchania podcastu!

    Branża turystyczna - długi i obawa przed lockdownem

    Branża turystyczna wciąż z długami obawia się kolejnego lockdownu. Przed wyjazdem na wakacje sprawdź organizatora wycieczki. Czy grozi mu opadłość?

    Nowa polityka klimatyczna UE (Fit for 55) to wyższe ceny energii

    Komisja Europejska przyjęła pakiet Fit for 55, aby dostosować politykę unijną do obniżenia emisji gazów cieplarnianych netto o co najmniej 55 proc. do 2030 roku w porównaniu z poziomami z 1990 roku. Efektem zmian w polityce klimatycznej UE będzie dalszy wzrost cen energii. Według Polskiego Instytutu Ekonomicznego dla najuboższych gospodarstw unijnych koszty emisji w transporcie i budynkach wzrosną średnio o 4,3 proc., w Polsce – aż o 14,3 proc. – Ceny wzrosną tym bardziej, im wolniej i bardziej ospale będziemy prowadzić transformację energetyczną – ocenia Izabela Zygmunt, starsza analityczka ds. energii i klimatu z WiseEuropa.

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu? Ten budowlany dylemat dyskutowany był już wielokrotnie. Przede wszystkim od strony technicznej. Zagadnieniu warto jednak przyjrzeć się bliżej, także pod kątem finansowym i skalkulować rzeczywiste koszty jednego i drugiego rozwiązania. Zwłaszcza, że obecna sytuacja rynkowa zmusza do tego, by na nowo przeliczyć wydatki związane z konstrukcją dachu. Kluczowe są tu zwłaszcza dwie kwestie: rosnące ceny drewna oraz usług dekarskich.

    Ceny rosną, Polacy chcą ograniczać wydatki

    Ceny rosną. Jednocześnie ponad 40 procent Polaków chce ograniczać wydatki. Tak wynika z badania dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor.

    Jak sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w okolicy? Ruszył system SI2PEM

    Poziom natężenia pola elektromagnetycznego - system SI2PEM. Każdy zainteresowany może już sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w swojej okolicy – szybko, wygodnie i za darmo, przez internet, z dokładnością do 1 metra kwadratowego. Ruszył SI2PEM, czyli System Informacyjny o Instalacjach wytwarzających Promieniowanie Elektromagnetyczne (www.si2pem.gov.pl) - poinformowała 20 lipca 2021 r. Kancelaria Prezesa Rady Ministrów. System będzie aktualizowany wraz z kolejnymi danymi przekazywanymi przez podmioty obowiązane.

    Dlaczego mieszkania drożeją? Kiedy zaczną tanieć?

    Dlaczego mieszkania drożeją? Główną przyczyną wzrostu cen mieszkań jest malejąca ich podaż i wyższe koszty budowy - powiedział PAP wiceprezes JLL Kazimierz Kirejczyk. Dodał, że jest mało prawdopodobne, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać. Nie widać ryzyka bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym, nawet w obliczu niskich stóp procentowych - ocenia ekspert Polskiego Instytutu Ekonomicznego. Wyjaśnia, że koszt zakupu nieruchomości rośnie nieco szybciej niż inne ceny konsumenckie, ale jest on niższy niż wzrost wynagrodzeń.

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) podobne do TBS-ów

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). Społeczne inicjatywy mieszkaniowe w wielu kwestiach są podobne do TBS-ów, które działają w Polsce już od 25 lat. Sporą nowością ma być możliwość rozliczenia partycypacji albo dojścia do własności mieszkania. Będzie to możliwe jednak dopiero po spłacie kredytu na budowę. Rząd chce mocno wspierać społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Świadczy o tym m.in. kwota dofinansowania dla gmin uruchamiających takie instytucje (aż 1,5 mld zł).

    Prosta spółka akcyjna - nowy podmiot od 1 lipca 2021 r.

    W ramach pakietu Ministerstwa Rozwoju „100 zmian dla firm - Pakiet ułatwień dla przedsiębiorców” w Kodeksie spółek handlowych wprowadzono przepisy regulujące nowy typ spółki kapitałowej. Jest to prosta spółka akcyjna. Nowe przepisy weszły w życie 1 lipca 2021 r.

    Polskie firmy muszą być obecne w Google, jeśli chcą przetrwać

    Wg danych zebranych przez firmę Senuto, w polskim Internecie jest obecnych blisko 90 tysięcy sklepów online i tylko w 2020 roku w czasie pandemii, powstało ponad 6 tysięcy nowych. Generują one miesięcznie prawie 400 milionów odwiedzin tylko z samych wyszukiwarek. Oznacza to, że statystycznie, każdy dorosły Polak, każdego miesiąca, odwiedza sklepy internetowe z użyciem Google 13 razy. Czyli niemal co drugi dzień.