REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Chcesz wynająć lokal? Poznaj swoje prawa i obowiązki!

inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Najem jest jedną z najczęściej zawieranych umów w obrocie gospodarczym. Umożliwia jednym podmiotom czerpanie korzyści z udostępniania własnych składników majątkowych, drugim zaś daje możliwość prowadzenia działalności gospodarczej bez konieczności inwestowania w kupno budynków, lokali czy też innych nieruchomości.

Formalna strona umowy - czyli jak nie popełnić błędu

REKLAMA

REKLAMA


W myśl przepisów kodeksu cywilnego, umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta w dowolnej formie. Zachowanie jednak formy pisemnej, umożliwia obu stronom łatwiejsze dochodzenie swoich ewentualnych roszczeń i w praktyce ta forma najczęściej występuje. Forma pisemna wymagana jest natomiast dla umów najmu nieruchomości zawartych na czas dłuższy niż rok, gdyż w przypadku jej niezachowania, umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.


Strony umowy mogą swoje prawa i obowiązki kształtować niemalże bez ograniczeń, kierując się jedynie przyjętym zwyczajem w zakresie danych stosunków, no i oczywiście w ramach ogólnych przepisów prawa. Do podstawowych obowiązków wynajmującego należy: oddanie najemcy lokalu do używania oraz utrzymanie go w należytym stanie przez cały okres trwania najmu. Natomiast najemca jest zobowiązany do terminowego opłacania czynszu i korzystania z lokalu w sposób zgodny z postanowieniami umowy.


Umowa powinna w szczególności określać:

- sposób w jaki lokal będzie wykorzystywany,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- kto poniesie koszt adaptacji lokalu,

- wysokość czynszu oraz termin płatności,

- kiedy i w jaki sposób stawka czynszu może ulec zmianie,

- wysokość kaucji,

- kwestię rozliczania mediów,

- kto i w jakim zakresie jest zobowiązany do remontów,

- czy najemca może lokal podnajmować i w jakim zakresie,

- kiedy, przez kogo i w jakim trybie może być rozwiązana umowa,

- sposób rozliczenia po rozwiązaniu umowy.


Bardzo ważnym dokumentem jest protokół zdawczo-odbiorczy, który stanowi punkt wyjścia przy przekazaniu lokalu i późniejszą podstawę do rozliczeń po rozwiązaniu umowy.


Jak można zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

REKLAMA


Wynajmujący lokal użytkowy ma szeroki wachlarz środków zabezpieczających jego interesy. Najczęściej stosowana jest kaucja. Jest to najczęściej kwota pieniężna stanowiąca wielokrotność stawki czynszu, oddana wynajmującemu celem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynikających z umowy takich jak: niezapłacone opłaty czynszowe, odsetki, odszkodowania, itp. Umowa najmu powinna szczegółowo wymieniać roszczenia, które mogą być zaspokojone z kaucji. Po rozwiązaniu i rozliczeniu umowy, kaucja podlega zwrotowi.


Drugim skutecznym środkiem zabezpieczenia interesów wynajmującego jest sporządzone w formie aktu notarialnego - oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Takie oświadczenie stanowi tytuł egzekucyjny, wystarczy więc wystąpić do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności, a następnie udać się do komornika. Dzięki temu droga dochodzenia należności jest o wiele krótsza i prostsza.


Istnieje również tzw. prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy. Prawo to zabezpiecza roszczenia, z którymi dłużnik zalega nie dłużej niż rok. Zastaw powstaje na rzeczach wniesionych do najmowanego lokalu, stanowiących własność najemcy. W momencie gdy zostaną one z niego usunięte - prawo zastawu wygasa. Zastaw przysługuje wynajmującemu niezależnie od zapisu w umowie, wynika bowiem wprost z przepisów kodeksu cywilnego.


Oprócz wymienionych, wynajmujący może także zastosować takie środki prawne jak: gwarancja bankowa, weksel, dopuszczalność prawa do odcięcia mediów, a także kary umowne. Wynajmujący powinien jednak zachować w tym zakresie pewien umiar, gdyż na rynku najmu lokali użytkowych istnieje bardzo duża podaż i najemca mający do dyspozycji lokal nawet w lepszej lokalizacji, ale obłożony takimi obostrzeniami, wybierze inny - o łagodniejszych zapisach umownych.


Obowiązki podatkowe


Należy również pamiętać, że najem lokali użytkowych jest czynnością co do zasady podlegającą podatkowi od towarów i usług wg stawki 23 procent .


Obowiązek podatkowy powstaje z momentem otrzymania całości lub części zapłaty czynszu, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub na fakturze. Podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest wynikający z umowy najmu czynsz, pomniejszony o kwotę należnego podatku. Z podstawy opodatkowania wyłącza się dodatkowe obciążenia najemcy, nie stanowiące kwoty czynszu, np. kaucję. Jeśli jednak zaliczona jest ona na zaległe opłaty czynszowe, wówczas podlega opodatkowaniu.


Jeśli wynajmujący chce przerzucić koszty na najemcę, w praktyce często występuje problem, w dwóch kwestiach: podatku od nieruchomości oraz w opłatach z tytułu dostępu najemcy do mediów (energii elektrycznej, gazu, wody, itp.). W pierwszym przypadku najbardziej optymalnym rozwiązaniem wydaje się włączenie równowartości kwoty podatku od nieruchomości do kwoty czynszu. W tej sytuacji również dodatkowa kwota będzie podlegała opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla czynności głównej, tj. usługi najmu. Natomiast w drugim przypadku, istnieją dwie możliwości praktycznego rozliczenia należności, tzn.  kwoty z tytułu dostępu do mediów wynajmujący może określić ryczałtowo oraz włączyć je do kwoty należnej z tytułu czynszu, albo dokonać refakturowania zakupionych usług i towarów - wtedy stawka VAT będzie różna dla każdej refakturowanej czynności.


Fakturę VAT wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, tj. otrzymania całości (względnie części) należności. Prawodawca określił również termin, od którego podatnik może wystawić faktury, tj. 30 dni przed powstaniem obowiązku podatkowego.

 

Kancelaria Prawna Skarbiec

  

 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Kancelaria Prawna Skarbiec.Biz

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Walka o przetrwanie. W ciągu dekady zniknie większość sklepów internetowych

Na rynku e-commerce, który jest niezwykle konkurencyjny, już w pierwszym roku działalności zanika 5% firm. Po upływie dziesięciu lat nadal funkcjonuje jedynie 37% z nich - informuje wtorkowe wydanie "Rzeczpospolitej".

Handel w dwie niedziele w każdym miesiącu - jest wniosek o odrzucenia projektu nowelizacji

Polska Izba Handlu wnioskuje o odrzucenie w całości poselskiego projektu przywracającego handel w 2 niedziele w miesiącu - wynika z opinii PIH złożonego w trakcie procesu legislacyjnego.

Dzień Matki. Jak wygląda rynek pracy kobiet?

W ciągu ostatnich kilku lat sytuacja kobiet na rynku pracy mocno ewoluowała. Pomimo podejmowania przez firmy działań na rzecz równouprawnienia płci panie bywają niejednokrotnie w nieco gorszej sytuacji zawodowej niż panowie. Jak wygląda rynek pracy kobiet? Czy pracodawcy oferują dodatkowe benefity dla rodziców? Co jest dla nich ważne u pracodawcy?

Pablo Escobar jako znak towarowy? Sąd odmawia

Sąd UE odmówił rejestracji oznaczenia słownego „Pablo Escobar” pod unijnym znakiem towarowym. Sąd uznał je za sprzeczne z porządkiem publicznym i dobrymi obyczajami. Za bardzo kojarzy się z handlem narkotykami i zbrodnią.

REKLAMA

Ogromne grzywny za niewdrożenie dyrektywy NIS2. Do kiedy trzeba to zrobić?

Dyrektywa Unii Europejskiej w sprawie środków na rzecz wysokiego wspólnego poziomu cyberbezpieczeństwa na terytorium Unii (NIS2) ma duże znaczenie dla poprawy cyberbezpieczeństwa UE. Jej wejście w życie nastąpiło w styczniu 2023 r. - z terminem na dostosowanie niezbędnych do wykonania niniejszej dyrektywy przepisów krajowych do 18 października 2024 r. Kto powinien przygotować się do działania w zgodzie z NIS2-  analizuje Michał Borowiecki, dyrektor Netskope na Polskę i Europę Wschodnią.

Nowa usługa dla indywidualnych przedsiębiorców w aplikacji mObywatel 2.0

W aplikacji mObywatel 2.0 pojawiła się usługa "Firma" skierowana do osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Jak z niej skorzystać?

Onboarding w hybrydowym modelu pracy

Czym jest onboarding? Jak wygląda w pracy hybrydowej? 

Efekt Marywilskiej i fali pożarów: przedsiębiorcy pytają o ubezpieczenia i podatki pod względem strat

Tragedia tysięcy kupców, którzy prowadzili swoje biznesy często poniżej poziomu ryzyka skłania wielu przedsiębiorców do refleksji nad warunkami w jakich oni sami prowadzą swoją działalność. Efekt Marywilskiej i fali pożarów w ogóle: dwie ważne kwestie, w których doradzają eksperci to rozliczanie strat i inne aspekty podatkowe nieszczęścia oraz skuteczność polis jako zabezpieczenia przed skutkami nieszczęść.

REKLAMA

Jak zbudować dobre „candidate experience”

Czym jest candidate experience? Na co wpływa? Jak zmierzyć candidate experience i jak zbudować dobre?

31 maja 2024 r. upływa ważny termin dla rolników-przedsiębiorców

Do 31 maja 2024 r. należy złożyć zaświadczenie/oświadczenie o nieprzekroczeniu rocznej kwoty granicznej należnego podatku dochodowego za 2023 rok od przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

REKLAMA