REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Chcesz wynająć lokal? Poznaj swoje prawa i obowiązki!

Subskrybuj nas na Youtube
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Najem jest jedną z najczęściej zawieranych umów w obrocie gospodarczym. Umożliwia jednym podmiotom czerpanie korzyści z udostępniania własnych składników majątkowych, drugim zaś daje możliwość prowadzenia działalności gospodarczej bez konieczności inwestowania w kupno budynków, lokali czy też innych nieruchomości.

Formalna strona umowy - czyli jak nie popełnić błędu

REKLAMA

REKLAMA


W myśl przepisów kodeksu cywilnego, umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta w dowolnej formie. Zachowanie jednak formy pisemnej, umożliwia obu stronom łatwiejsze dochodzenie swoich ewentualnych roszczeń i w praktyce ta forma najczęściej występuje. Forma pisemna wymagana jest natomiast dla umów najmu nieruchomości zawartych na czas dłuższy niż rok, gdyż w przypadku jej niezachowania, umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.


Strony umowy mogą swoje prawa i obowiązki kształtować niemalże bez ograniczeń, kierując się jedynie przyjętym zwyczajem w zakresie danych stosunków, no i oczywiście w ramach ogólnych przepisów prawa. Do podstawowych obowiązków wynajmującego należy: oddanie najemcy lokalu do używania oraz utrzymanie go w należytym stanie przez cały okres trwania najmu. Natomiast najemca jest zobowiązany do terminowego opłacania czynszu i korzystania z lokalu w sposób zgodny z postanowieniami umowy.


Umowa powinna w szczególności określać:

- sposób w jaki lokal będzie wykorzystywany,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- kto poniesie koszt adaptacji lokalu,

- wysokość czynszu oraz termin płatności,

- kiedy i w jaki sposób stawka czynszu może ulec zmianie,

- wysokość kaucji,

- kwestię rozliczania mediów,

- kto i w jakim zakresie jest zobowiązany do remontów,

- czy najemca może lokal podnajmować i w jakim zakresie,

- kiedy, przez kogo i w jakim trybie może być rozwiązana umowa,

- sposób rozliczenia po rozwiązaniu umowy.


Bardzo ważnym dokumentem jest protokół zdawczo-odbiorczy, który stanowi punkt wyjścia przy przekazaniu lokalu i późniejszą podstawę do rozliczeń po rozwiązaniu umowy.


Jak można zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

REKLAMA


Wynajmujący lokal użytkowy ma szeroki wachlarz środków zabezpieczających jego interesy. Najczęściej stosowana jest kaucja. Jest to najczęściej kwota pieniężna stanowiąca wielokrotność stawki czynszu, oddana wynajmującemu celem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynikających z umowy takich jak: niezapłacone opłaty czynszowe, odsetki, odszkodowania, itp. Umowa najmu powinna szczegółowo wymieniać roszczenia, które mogą być zaspokojone z kaucji. Po rozwiązaniu i rozliczeniu umowy, kaucja podlega zwrotowi.


Drugim skutecznym środkiem zabezpieczenia interesów wynajmującego jest sporządzone w formie aktu notarialnego - oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Takie oświadczenie stanowi tytuł egzekucyjny, wystarczy więc wystąpić do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności, a następnie udać się do komornika. Dzięki temu droga dochodzenia należności jest o wiele krótsza i prostsza.


Istnieje również tzw. prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy. Prawo to zabezpiecza roszczenia, z którymi dłużnik zalega nie dłużej niż rok. Zastaw powstaje na rzeczach wniesionych do najmowanego lokalu, stanowiących własność najemcy. W momencie gdy zostaną one z niego usunięte - prawo zastawu wygasa. Zastaw przysługuje wynajmującemu niezależnie od zapisu w umowie, wynika bowiem wprost z przepisów kodeksu cywilnego.


Oprócz wymienionych, wynajmujący może także zastosować takie środki prawne jak: gwarancja bankowa, weksel, dopuszczalność prawa do odcięcia mediów, a także kary umowne. Wynajmujący powinien jednak zachować w tym zakresie pewien umiar, gdyż na rynku najmu lokali użytkowych istnieje bardzo duża podaż i najemca mający do dyspozycji lokal nawet w lepszej lokalizacji, ale obłożony takimi obostrzeniami, wybierze inny - o łagodniejszych zapisach umownych.


Obowiązki podatkowe


Należy również pamiętać, że najem lokali użytkowych jest czynnością co do zasady podlegającą podatkowi od towarów i usług wg stawki 23 procent .


Obowiązek podatkowy powstaje z momentem otrzymania całości lub części zapłaty czynszu, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub na fakturze. Podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest wynikający z umowy najmu czynsz, pomniejszony o kwotę należnego podatku. Z podstawy opodatkowania wyłącza się dodatkowe obciążenia najemcy, nie stanowiące kwoty czynszu, np. kaucję. Jeśli jednak zaliczona jest ona na zaległe opłaty czynszowe, wówczas podlega opodatkowaniu.


Jeśli wynajmujący chce przerzucić koszty na najemcę, w praktyce często występuje problem, w dwóch kwestiach: podatku od nieruchomości oraz w opłatach z tytułu dostępu najemcy do mediów (energii elektrycznej, gazu, wody, itp.). W pierwszym przypadku najbardziej optymalnym rozwiązaniem wydaje się włączenie równowartości kwoty podatku od nieruchomości do kwoty czynszu. W tej sytuacji również dodatkowa kwota będzie podlegała opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla czynności głównej, tj. usługi najmu. Natomiast w drugim przypadku, istnieją dwie możliwości praktycznego rozliczenia należności, tzn.  kwoty z tytułu dostępu do mediów wynajmujący może określić ryczałtowo oraz włączyć je do kwoty należnej z tytułu czynszu, albo dokonać refakturowania zakupionych usług i towarów - wtedy stawka VAT będzie różna dla każdej refakturowanej czynności.


Fakturę VAT wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, tj. otrzymania całości (względnie części) należności. Prawodawca określił również termin, od którego podatnik może wystawić faktury, tj. 30 dni przed powstaniem obowiązku podatkowego.

 

Kancelaria Prawna Skarbiec

  

 

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Kancelaria Prawna Skarbiec.Biz

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Polscy wykonawcy działający na rynku niemieckim powinni znać VOB/B

VOB/B nadal jest w Niemczech często stosowanym narzędziem prawnym. Jak w pełni wykorzystać zalety tego sprawdzonego zbioru przepisów, minimalizując jednocześnie ryzyko?

BCC ostrzega: firmy muszą przyspieszyć wdrażanie KSeF. Ustawa już po pierwszym czytaniu w Sejmie

Prace legislacyjne nad ustawą wdrażającą Krajowy System e-Faktur (KSeF) wchodzą w końcową fazę. Sejm skierował projekt nowelizacji VAT do komisji finansów publicznych, która pozytywnie go zaopiniowała wraz z poprawkami.

Zakupy w sklepie stacjonarnym a reklamacja. Co może konsument?

Od wielu lat obowiązuje ustawa o prawach konsumenta. W wyniku implementowania do polskiego systemu prawa regulacji unijnej, od 1 stycznia 2023 r. wprowadzono do tej ustawy bardzo ważne, korzystne dla konsumentów rozwiązania.

Ponad 650 tys. firm skorzystało z wakacji składkowych w pierwszym półroczu

Zakład Ubezpieczeń Społecznych informuje, że w pierwszym półroczu 2025 r. z wakacji składkowych skorzystało 657,5 tys. przedsiębiorców. Gdzie można znaleźć informacje o uldze?

REKLAMA

Vibe coding - czy AI zredukuje koszty tworzenia oprogramowania, a programiści będą zbędni?

Kiedy pracowałem wczoraj wieczorem nad newsletterem, do szablonu potrzebowałem wołacza imienia – chciałem, żeby mail zaczynał się od “Witaj Marku”, zamiast „Witaj Marek”. W Excelu nie da się tego zrobić w prosty sposób, a na ręczne przerobienie wszystkich rekordów straciłbym długie godziny. Poprosiłem więc ChatGPT o skrypt, który zrobi to za mnie. Po trzech sekundach miałem działający kod, a wołacze przerobiłem w 20 minut. Więcej czasu zapewne zajęłoby spotkanie, na którym zleciłbym komuś to zadanie. Czy coraz więcej takich zadań nie będzie już wymagać udziału człowieka?

Wellbeing, który naprawdę działa. Arłamów Business Challenge 2025 pokazuje, jak budować silne organizacje w czasach kryzysu zaangażowania

Arłamów, 30 czerwca 2025 – „Zaangażowanie pracowników w Polsce wynosi jedynie 8%. Czas przestać mówić o benefitach i zacząć praktykować realny well-doing” – te słowa Jacka Santorskiego, psychologa biznesu i społecznego, wybrzmiały wyjątkowo mocno w trakcie tegorocznej edycji Arłamów Business Challenge.

Nie uczą się i nie pracują. Polscy NEET często są niewidzialni dla systemu

Jak pokazuje najnowszy raport Polskiej Agencji Rozwoju Przedsiębiorczości, około 10% młodych Polaków nie uczy się ani nie pracuje. Kim są polscy NEET i dlaczego jest to realny problem społeczny?

Polska inwestycyjna zapaść – co hamuje rozwój i jak to zmienić?

Od 2015 roku stopa inwestycji w Polsce systematycznie spada. Choć może się to wydawać abstrakcyjnym wskaźnikiem makroekonomicznym, jego skutki odczuwamy wszyscy – wolniejsze tempo wzrostu gospodarczego, mniejszy przyrost zamożności, trudniejsza pogoń za Zachodem. Dlaczego tak się dzieje i czy można to odwrócić? O tym rozmawiali Szymon Glonek oraz dr Anna Szymańska z Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

REKLAMA

Firma za granicą jako narzędzie legalnej optymalizacji podatkowej. Fakty i mity

W dzisiejszych czasach, gdy przedsiębiorcy coraz częściej stają przed koniecznością konkurowania na globalnym rynku, pojęcie optymalizacji podatkowej staje się jednym z kluczowych elementów strategii biznesowej. Wiele osób kojarzy jednak przenoszenie firmy za granicę głównie z próbą unikania podatków lub wręcz z działaniami nielegalnymi. Tymczasem, właściwie zaplanowana firma za granicą może być w pełni legalnym i etycznym narzędziem zarządzania obciążeniami fiskalnymi. W tym artykule obalimy popularne mity, przedstawimy fakty, wyjaśnimy, które rozwiązania są legalne, a które mogą być uznane za agresywną optymalizację. Odpowiemy też na kluczowe pytanie: czy polski przedsiębiorca faktycznie zyskuje, przenosząc działalność poza Polskę?

5 sprawdzonych metod pozyskiwania klientów B2B, które działają w 2025 roku

Pozyskiwanie klientów biznesowych w 2025 roku wymaga elastyczności, innowacyjności i umiejętnego łączenia tradycyjnych oraz nowoczesnych metod sprzedaży. Zmieniające się preferencje klientów, rozwój technologii i rosnące znaczenie relacji międzyludzkich sprawiają, że firmy muszą dostosować swoje strategie, aby skutecznie docierać do nowych odbiorców. Dobry prawnik zadba o zgodność strategii z przepisami prawa oraz zapewni ochronę interesów firmy. Oto pięć sprawdzonych metod, które pomogą w pozyskiwaniu klientów w obecnym roku.

REKLAMA