Kategorie

Chcesz wynająć lokal? Poznaj swoje prawa i obowiązki!

inforCMS
Najem jest jedną z najczęściej zawieranych umów w obrocie gospodarczym. Umożliwia jednym podmiotom czerpanie korzyści z udostępniania własnych składników majątkowych, drugim zaś daje możliwość prowadzenia działalności gospodarczej bez konieczności inwestowania w kupno budynków, lokali czy też innych nieruchomości.

Formalna strona umowy - czyli jak nie popełnić błędu

Reklama


W myśl przepisów kodeksu cywilnego, umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta w dowolnej formie. Zachowanie jednak formy pisemnej, umożliwia obu stronom łatwiejsze dochodzenie swoich ewentualnych roszczeń i w praktyce ta forma najczęściej występuje. Forma pisemna wymagana jest natomiast dla umów najmu nieruchomości zawartych na czas dłuższy niż rok, gdyż w przypadku jej niezachowania, umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.


Strony umowy mogą swoje prawa i obowiązki kształtować niemalże bez ograniczeń, kierując się jedynie przyjętym zwyczajem w zakresie danych stosunków, no i oczywiście w ramach ogólnych przepisów prawa. Do podstawowych obowiązków wynajmującego należy: oddanie najemcy lokalu do używania oraz utrzymanie go w należytym stanie przez cały okres trwania najmu. Natomiast najemca jest zobowiązany do terminowego opłacania czynszu i korzystania z lokalu w sposób zgodny z postanowieniami umowy.


Umowa powinna w szczególności określać:

- sposób w jaki lokal będzie wykorzystywany,

- kto poniesie koszt adaptacji lokalu,

- wysokość czynszu oraz termin płatności,

- kiedy i w jaki sposób stawka czynszu może ulec zmianie,

- wysokość kaucji,

- kwestię rozliczania mediów,

- kto i w jakim zakresie jest zobowiązany do remontów,

- czy najemca może lokal podnajmować i w jakim zakresie,

- kiedy, przez kogo i w jakim trybie może być rozwiązana umowa,

- sposób rozliczenia po rozwiązaniu umowy.


Bardzo ważnym dokumentem jest protokół zdawczo-odbiorczy, który stanowi punkt wyjścia przy przekazaniu lokalu i późniejszą podstawę do rozliczeń po rozwiązaniu umowy.


Jak można zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

Reklama


Wynajmujący lokal użytkowy ma szeroki wachlarz środków zabezpieczających jego interesy. Najczęściej stosowana jest kaucja. Jest to najczęściej kwota pieniężna stanowiąca wielokrotność stawki czynszu, oddana wynajmującemu celem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynikających z umowy takich jak: niezapłacone opłaty czynszowe, odsetki, odszkodowania, itp. Umowa najmu powinna szczegółowo wymieniać roszczenia, które mogą być zaspokojone z kaucji. Po rozwiązaniu i rozliczeniu umowy, kaucja podlega zwrotowi.


Drugim skutecznym środkiem zabezpieczenia interesów wynajmującego jest sporządzone w formie aktu notarialnego - oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Takie oświadczenie stanowi tytuł egzekucyjny, wystarczy więc wystąpić do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności, a następnie udać się do komornika. Dzięki temu droga dochodzenia należności jest o wiele krótsza i prostsza.


Istnieje również tzw. prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy. Prawo to zabezpiecza roszczenia, z którymi dłużnik zalega nie dłużej niż rok. Zastaw powstaje na rzeczach wniesionych do najmowanego lokalu, stanowiących własność najemcy. W momencie gdy zostaną one z niego usunięte - prawo zastawu wygasa. Zastaw przysługuje wynajmującemu niezależnie od zapisu w umowie, wynika bowiem wprost z przepisów kodeksu cywilnego.


Oprócz wymienionych, wynajmujący może także zastosować takie środki prawne jak: gwarancja bankowa, weksel, dopuszczalność prawa do odcięcia mediów, a także kary umowne. Wynajmujący powinien jednak zachować w tym zakresie pewien umiar, gdyż na rynku najmu lokali użytkowych istnieje bardzo duża podaż i najemca mający do dyspozycji lokal nawet w lepszej lokalizacji, ale obłożony takimi obostrzeniami, wybierze inny - o łagodniejszych zapisach umownych.


Obowiązki podatkowe


Należy również pamiętać, że najem lokali użytkowych jest czynnością co do zasady podlegającą podatkowi od towarów i usług wg stawki 23 procent .


Obowiązek podatkowy powstaje z momentem otrzymania całości lub części zapłaty czynszu, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub na fakturze. Podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest wynikający z umowy najmu czynsz, pomniejszony o kwotę należnego podatku. Z podstawy opodatkowania wyłącza się dodatkowe obciążenia najemcy, nie stanowiące kwoty czynszu, np. kaucję. Jeśli jednak zaliczona jest ona na zaległe opłaty czynszowe, wówczas podlega opodatkowaniu.


Jeśli wynajmujący chce przerzucić koszty na najemcę, w praktyce często występuje problem, w dwóch kwestiach: podatku od nieruchomości oraz w opłatach z tytułu dostępu najemcy do mediów (energii elektrycznej, gazu, wody, itp.). W pierwszym przypadku najbardziej optymalnym rozwiązaniem wydaje się włączenie równowartości kwoty podatku od nieruchomości do kwoty czynszu. W tej sytuacji również dodatkowa kwota będzie podlegała opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla czynności głównej, tj. usługi najmu. Natomiast w drugim przypadku, istnieją dwie możliwości praktycznego rozliczenia należności, tzn.  kwoty z tytułu dostępu do mediów wynajmujący może określić ryczałtowo oraz włączyć je do kwoty należnej z tytułu czynszu, albo dokonać refakturowania zakupionych usług i towarów - wtedy stawka VAT będzie różna dla każdej refakturowanej czynności.


Fakturę VAT wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, tj. otrzymania całości (względnie części) należności. Prawodawca określił również termin, od którego podatnik może wystawić faktury, tj. 30 dni przed powstaniem obowiązku podatkowego.

 

Kancelaria Prawna Skarbiec

 

 

Może Cię także zainteresować
Samochód w firmie
Samochód w firmie
Tylko teraz
Źródło: Kancelaria Prawna Skarbiec.Biz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    1 sty 2000
    5 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Niebieska kontrolka temperatury. Co oznacza?

    Niebieska kontrolka temperatury pojawia się na tablicy zegarów części samochodów. Jaką informację przekazuje kierowcy?

    7 mitów na temat kredytu hipotecznego

    Kredyt hipoteczny. Ekspercie wskazali siedem najczęściej spotykanych mitów na temat kredytu hipotecznego. Jakie to mity?

    Wartość zadłużenia w hipotekach przekroczyła 500 mld zł

    Kredyty mieszkaniowe. Padła historyczna wartość zadłużenia w hipotekach – przekroczyła 500 mld zł. Akcja kredytowa kwitnie - stymuluje ją finansowanie na wysokie kwoty. Z danych BIK po pierwszych sześciu miesiącach 2021 r. wynika, że ponad 25% wartości sprzedaży kredytów mieszkaniowych stanowią kredyty udzielone na kwoty powyżej 500 tys. zł, a prawie 45% kredytów gotówkowych – na ponad 50 tys. zł. BIK dokonuje analizy, co jest motorem napędzającym Polaków do finansowania swoich potrzeb konsumenckich. Prezes Zarządu BIK, dr Mariusz Cholewa zwraca uwagę na czynniki determinujące optymistyczne prognozy na rynku kredytowym w drugim półroczu 2021 roku.

    Migająca kontrolka płynu chłodniczego. Co oznacza?

    Migająca kontrolka płynu chłodniczego nie stanowi najlepszego sygnału. Może bowiem oznaczać, że silnik w aucie przegrzewa się.

    Rynek mieszkaniowy rozgrzany do czerwoności. Czy będzie ochłodzenie?

    Rynek mieszkaniowy od dłuższego czasu notuje hossę. Popyt znacznie przekracza podaż, mieszkania wyprzedają się na pniu, a ich ceny rosną w zatrważającym tempie. Niskie stopy procentowe i szeroka dostępność kredytów sprawiają, że kupujących przybywa. Czy ten stan rzeczy się utrzyma?

    Do 6 sierpnia najemcy sklepów mogą wycofać się z przedłużonych umów najmu

    Najem. Najemcy sklepów w centrach handlowych, którzy w zamian za brak opłat czynszowych w okresie lockdownów decydowali się na przedłużanie umów najmu o pół roku, mogą się z tych zobowiązań wycofać. Tę możliwość wprowadziła ustawa covidowa, która weszła w życie 23 lipca br. i która dała najemcom dwa tygodnie na skorzystanie z tego rozwiązania. Zdaniem prawników dla większości najemców jest to zapis korzystny, bo wygasza dotychczasowe roszczenia wynajmujących. Jednocześnie zastrzegają oni, że uchylenie anuluje wszystkie zapisy aneksów covidowych, a z prawnego punktu widzenia jest to kontrowersyjna zmiana, bo zostawia „na lodzie” zarządców centrów handlowych.

    Pomoc finansowa dla kół gospodyń wiejskich - nowe zasady

    Pomoc finansowa dla kół gospodyń wiejskich - nowe zasady. Wysokość pomocy dla kół gospodyń wiejskich będzie zależała od liczby należących do nich osób i wyniesie od 5 do 7 tys. zł. Dotacja będzie przyznawana raz w roku - zakłada projekt rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, zamieszczony na stronach Rządowego Centrum Legislacji.

    Rynek motoryzacyjny w Polsce. 5 razy więcej aut przez 30 lat

    Rynek motoryzacyjny w Polsce rozwija się. Ostatnie 30 lat minęło pod znakiem 5-krotnego wzrostu ilości samochodów i wzrostu długości dróg.

    Letnie rekordy wypadków drogowych. Jak jeździć, by uniknąć wypadku?

    Wypadki. Połowa wakacji za nami. W ubiegłym roku to właśnie sierpień był miesiącem z niechlubnym rekordem największej liczby wypadków. W tym roku w pierwszej połowie letniego sezonu urlopowego liczba zgłoszonych w ramach assistance spraw była wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Czy w 2021 r. idziemy na kolejny rekord? Jak jeździć, by uniknąć wypadku?

    Check engine: LPG winne pojawienia się kontrolki?

    Check engine: LPG może powodować świecenie się błędu? W niektórych przypadkach tak. To jednak nie wina instalacji, a na ogół gazownika lub usterki.

    Zmiana sprzedawcy energii elektrycznej

    Zmiana sprzedawcy energii elektrycznej. Urząd Regulacji Energetyki informuje, że z ofert wolnorynkowych (nie podlegających zatwierdzeniu przez Prezesa URE) korzysta już ponad 37 proc. klientów w gospodarstwach domowych (ponad 5,8 mln). Tylko w czerwcu 2021 sprzedawcę prądu zmieniło 2,3 tys. odbiorców. Od początku 2021 r. takiej zmiany dokonało 22 tys. odbiorców: ponad 17 tys. klientów indywidualnych i prawie 5 tys. biznesowych. Od 2007 roku sprzedawcę prądu w naszym kraju zmieniło łącznie prawie 929 tys. odbiorców.

    Cennik Lexusa NX startuje od 200 tys. zł

    Cennik Lexusa NX został przygotowany dla polskiego rynku. Za bazową wersję hybrydową trzeba zapłacić co najmniej 200 tys. zł.

    Sprzedaż działki a VAT i PIT – sprzedaż prywatna czy działalność gospodarcza?

    Sprzedaż działki a VAT i PIT. Sprzedaż kilku działek, które należą do majątku prywatnego może zostać uznana przez organy skarbowe za działalność gospodarczą. W takim przypadku sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT oraz podatku dochodowego, nawet wtedy, gdy od nabycia nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat.

    Budowa domów jednorodzinnych do 90 m2 bez pozwolenia na budowę

    Dom bez pozwolenia na budowę. W dniu 4 sierpnia 2021 r. opublikowany został projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt ten zakłada wprowadzenie możliwości budowy domów jednorodzinnych (o łącznej powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 90 m2) bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. Projekt aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Polski Ład: Kredyty hipoteczne bez wkładu własnego do 2030 roku

    Kredyty hipoteczne objęte gwarancją do 100 tys. zł. zastępującą wkład własny wg propozycji z Polskiego Ładu będą udzielane do końca 2030 r. - podano w wykazie prac legislacyjnych rządu. Minimalny okres spłaty takiego kredytu to15 lat, a maksymalny limit ceny finansowanej nieruchomości w przeliczeniu na 1 m. kw. będzie uzależniony od szeregu czynników.

    Pre-pack – korzyść dla dłużnika, ale czy dla wierzycieli?

    Pre-pack, czyli przygotowana likwidacja polega na ogłoszeniu upadłości dłużnika z równoległym wskazaniem przez sąd nabywcy, ceny i innych warunków sprzedaży majątku dłużnika.

    Jakość rozliczeń MŚP [BADANIE]

    Z cyklicznego badania wśród MŚP realizowanego dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor wynika, iż jakość rozliczeń B2B utrzymała się na podobnym poziomie jak w drugim kwartale.

    Ile m2 mają nasze mieszkania?

    Ile m2 mają nasze mieszkania? Trochę ponad 29 metrów kwadratowych – taka powierzchnia przypada w Polsce na statystycznego obywatela. W Europie standard jest wyższy, czasami nawet ponad dwa razy wyższy – sugerują dane Eurostatu.

    Polski Ład. Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości

    Opodatkowanie wynajmu nieruchomości. Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości zawarte w programie Polski Ład doprowadzą do wzrostu czynszu za wynajmowane mieszkania. Uderzą również w przedsiębiorców, którzy rejestrują swoje biura czy gabinety w lokalach mieszkalnych.

    Coraz mniej gruntów do zagospodarowania

    Zasoby gruntów państwowych. Tylko ok. 165 tys. hektarów państwowej ziemi nie zostało dotychczas zagospodarowane. Część tych gruntów może być jeszcze sprzedana lub wydzierżawiona na cele rolne, ale większość z nich cechuje niska przydatność rolnicza oraz znaczne rozdrobnienie - informuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

    Check engine: czy można jeździć?

    Check engine: czy można jeździć? Czasami tak, a czasami nie. To wszystko zależy od tego czy pojawieniu się kontrolki towarzyszą dodatkowe objawy.

    Polski Ład. Zmiany w uldze mieszkaniowej

    Ulga mieszkaniowa. Polski Ład zakłada modyfikację przepisów w zakresie ulgi mieszkaniowej. Zmiany dotyczą wydatków na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość. Co ulegnie zmianie?

    Kontrolka silnika: co oznacza?

    Kontrolka silnika: co oznacza? Jej zaświecenie się w czasie jazdy bez wątpienia stanowi ważny sygnał. Ale czy zawsze dalszą podróż należy przerwać?

    Wibracje w samochodzie: skąd się biorą?

    Wibracje w samochodzie, czyli dziś opowiemy o tym, skąd się biorą drgania w kabinie w czasie jazdy. A najczęstszym ich powodem są... opony!

    Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?

    Ceny mieszkań w Warszawie. Na koniec połowy 2021 roku po raz pierwszy w historii cena metra kwadratowego mieszkania pozostającego w ofercie w Warszawie przekroczyła 12 tys. zł i była o 7,8 proc. wyższa niż w końcówce 2020 roku.