Plany stref zamiast planów zagospodarowania przestrzennego

W Ministerstwie Budownictwa dobiegają końca prace nad projektem nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który jeszcze w tym miesiącu ma trafić do uzgodnień międzyresortowych. Autorzy projektu zdecydowali się zlikwidować decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Według opinii Ministerstwa Budownictwa decyzje tego rodzaju są źródłem wielu nieprawidłowości i urbanistycznego bałaganu w naszych miastach. Brakuje przede wszystkim jasnych kryteriów, kiedy decyzja może być wydana, a rozstrzygnięcie w tej sprawie podejmuje arbitralnie urzędnik. Z tego względu resort chce, aby dwa lata po wejściu w życie ustawy budowa była możliwa jedynie tam, gdzie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Nowe rozwiązanie stref

Inwestorzy, którzy obawiają się, że brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zablokuje inwestycje budowlane, otrzymają całkiem nowe rozwiązanie - plany stref. Projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje wprowadzenie planów stref dla obszarów, na których nie obowiązuje plan miejscowy. Będzie on określał strefy miasta, czyli np. centrum, strefa miejska, strefa podmiejska, zabudowa jednorodzinna i jednocześnie w sposób ogólny będzie wskazywał, jakiego rodzaju budynki mogą być wznoszone na danym terenie - np. budynki mieszkalne o wysokości do 10 metrów.

Jednocześnie na podstawie planu stref możliwe będzie wydanie decyzji administracyjnej umożliwiającej rozpoczęcie budowy.

- Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu nie odniesie praktycznego skutku, bowiem teraz to plan stref będzie podstawą do lokalizacji i realizacji obiektów bez planów miejscowych - mówi Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska i prezes Krajowej Izby Urbanistów. Dodaje, że niestety takie rozwiązanie nie poprawi polityki przestrzennej gmin i przyczyni się do wzrostu chaosu przestrzennego.

Podobnego zdania jest Andrzej Porawski, dyrektor Biura Związku Miast Polskich, który uważa, że to plan zagospodarowania przestrzennego powinien mieć charakter bezwzględnie wiążący i to on powinien wskazywać kierunki rozwoju danej gminy.

- W planie stref nie da się bowiem pokazać w szczegółowy sposób zagospodarowania poszczególnych działek - wyjaśnia Andrzej Porawski.

Gmatwanie prawa

Z rozwiązania przyjętego przez resort budownictwa nie są zadowoleni samorządowcy, którzy od dawna postulują likwidację decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

- Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w dzisiejszym stanie prawnym jest aktem urzędniczej samowoli. Poprzez decyzję o warunkach zabudowy dokonuje się zmiany przeznaczenia terenu, co jest zagwarantowane tylko i wyłącznie planowi zagospodarowania przestrzennego - mówi Jerzy Tokajuk, naczelnik Wydziału Planowania i Zagospodarowania Przestrzennego w Białymstoku.

Namiastka planu

Propozycje Ministerstwa Budownictwa krytykują także inwestorzy budowlani.

- Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinna być wydawana tylko i wyłącznie w przypadkach szczególnych. Dziś bowiem często mamy do czynienia z handlowaniem decyzjami o warunkach zabudowy - mówi Marcin Piotrowski, prezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości. Dodaje, że w procesie wydawania pozwoleń na budowę dokumentem wiodącym powinien być miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i rząd powinien dążyć do zmobilizowania gmin do szybszego uchwalania tych planów, a nie tworzyć namiastki takich planów

- Nierzadko zdarza się, że duży inwestor rezygnuje z inwestycji, bowiem nie chce miesiącami, a nawet latami czekać na uchwalenie planów - wyjaśnia Marcin Piotrowski.

Trudności się nie skończą

Problemy związane z brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i trudnościami z rozpoczynaniem inwestycji nie skończą się szybko. Eksperci wskazują bowiem, że wprowadzenie planu stref nie przyczyni się do zwiększenia liczby miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a nawet może zahamować prace nad ich powstawaniem.

- Wprowadzenie planu stref skutecznie zniechęci gminy do uchwalania miejscowych planów, gdyż na podstawie planów stref również będzie można prowadzić inwestycje, a ich uchwalenie będzie tańsze i szybsze - mówi Wiesław Bielawski.

Inwestorzy chcą zatem, żeby Ministerstwo Budownictwa wprowadziło rozwiązania, które przyspieszą powstawanie planów miejscowych.

- Resort budownictwa powinien wprowadzić obowiązek opracowania planów przestrzennych przez samorządy pod groźbą sankcji finansowych - wyjaśnia Marcin Piotrowski.

14 dni od ogłoszenia uchwały w dzienniku urzędowym województwa plan stref stanie się prawem obowiązującym

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Fot. Wojciech Górski
Mirosław Barszcz

Co będzie określał plan stref

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl