Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości w Polsce dotyczące zagranicznych przedsiębiorców

Zagraniczny przedsiębiorca – czyli kto?

Może dojść do sytuacji, w której osoby fizyczne będą nabywać nieruchomość i dopiero później decydować się na rozpoczęcie działalności gospodarczej. Albo też przedsiębiorcy zagraniczni przy okazji rozszerzania zakresu działalności będą nabywać nieruchomości w Polsce.

Należy oczywiście dokonać także rozróżnienia między sytuacją osób fizycznych/przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (kraje UE + Islandia, Liechtenstein oraz Norwegia) a zainteresowanych nabyciem nieruchomości w Polsce podmiotów z innych państw.

Pojęcie osób zagranicznych obejmuje (art. 5 Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej - Dz.U. z 2004 r., Nr 173, poz. 1807 z późn. zm.):
1. osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego; odpadło zatem kryterium miejsca zamieszkania,
2. osobę prawną z siedzibą za granicą,
3. jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną posiadającą zdolność prawną, z siedzibą za granicą.

Natomiast przedsiębiorcą zagranicznym jest osoba zagraniczna wykonująca działalność gospodarczą za granicą. Należy zwrócić zatem uwagę, że np. spółka kapitałowa wykonująca działalność gospodarczą wyłącznie w Polsce, ale posiadająca siedzibę np. w Niemczech będzie przedsiębiorcą zagranicznym w rozumieniu polskiej ustawy.

Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004r. nr 167 poz. 1758). Istotne zmiany wprowadziła ustawa z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz.U. z 2004r. nr 49 poz. 466), obowiązująca od dnia 26 kwietnia 2004 r.

Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.

Zakres pojęcia „cudzoziemiec” płynący z ustawy z 1920 r. w znacznym stopniu pokrywa się z ww. art. 5 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, a zatem po nowelizacji z 2004 r. jest nim:
1. osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,
2. osoba prawna mającą siedzibę za granicą,
3. nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych.
osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibą na terytorium RP kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione a pkt 1, 2 i 3 (Dz.U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037)

Spółką kontrolowaną jest taka spółka, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b) lub c) lub e) Kodeksu spółek handlowych.

Już w art. 1 ww. ustawy pojawia się generalna reguła dotycząca wymogu posiadania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Jednak faktycznie od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej tj. od 1 maja 2004 r. doszło do znacznego zliberalizowania rygorów w tej materii i nie jest już wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego tj. Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu oraz Norwegii.

Decyzją Rady Unii Europejskiej z dnia 30 kwietnia 2004 roku (Nr 2004/368/WE) rozszerzono stosowanie m.in. na Polskę (począwszy od 1 maja 2004 roku) umowy o rozszerzeniu EOG, pomimo nieratyfikowania przez RP do tamtego czasu umów z każdym z państw członkowskich EOG.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewidywała dwa wyjątki od powyższego zwolnienia. Po pierwsze przedsiębiorcy i obywatele EOG nadal muszą uzyskać zezwolenie w przypadku nabywania nieruchomości rolnych i leśnych - przez okres 12 lat od uzyskania przez Polskę członkostwa w UE tj. do 2 maja 2016 r.

Uzyskanie przez cudzoziemców z EOG zezwolenia w wyżej wymienionym okresie przejściowym nie będzie jednak wymagane w przypadku nabycia nieruchomości rolnych położonych:
1. w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim - po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
2. w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim - po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Drugi wyjątek dotyczył możliwości nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jako „drugiego domu”, które również wymagało uzyskania zezwolenia. W rozumieniu przepisów ustawy było to nabycie przez osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca.

W praktyce zdarzało się nabywanie w tej drodze nieruchomości, a następnie wykorzystywanie jej w innym - inwestycyjnym - celu. Ograniczenie obowiązywało przez 5 lat od wejścia Polski do Unii Europejskiej, a zatem do dnia 2 maja 2009 r.

Kwestie nabywania nieruchomości w pozostałych krajach unijnych kształtują się w różny sposób. W większości z nich tj. Belgii, Francji, Hiszpanii, Niemczech, Holandii, Wielkiej Brytanii czy Włoszech przepisy obowiązują w tym samym stopniu obywateli tych krajów jak i cudzoziemców, nie nakładając na nich żadnych dodatkowych wymogów.

Państwa takie jak Węgry, Szwecja, Cypr, Czechy, Dania, Estonia, Grecja, Irlandia, Malta, Słowenia wciąż stosują pewne ograniczenia wobec obcokrajowców. Natomiast Bułgaria, Rumunia, Słowacja czy Litwa sprzyjają przedsiębiorcom, często jedynie im, a nie osobom fizycznym zezwalając na nabycie nieruchomości.

Sytuacja przedsiębiorców z obszaru EOG jest zatem dużo bardziej komfortowa niż z pozostałych krajów.

Na przedsiębiorcę np. z USA mogą wciąż być nakładane wymogi płynące z ustawy z 1920 r., czyli dotyczące uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości na terenie RP. Jego sytuacja może być jednak różna zależnie od tego czy chce zakupić nieruchomość jako osoba fizyczna lub przedsiębiorca z siedzibą w USA; wtedy musi mieć na taką czynność zezwolenie - o czym poniżej, czy też jest przedsiębiorcą posiadającym siedzibę w kraju EOG.

W przypadku, gdy Amerykanin posiada np. spółkę z o.o., która ma siedzibę w Polsce, a on jest jej jedynym udziałowcem to chociaż będzie on wciąż traktowany jako cudzoziemiec, zostanie zwolniony z obowiązku zezwoleniowego. Stanie się tak z uwagi na to, że nawet spółka kontrolowana w całości przez obcy kapitał, ale posiadająca siedzibę w Polsce będzie traktowana jako przedsiębiorca z obszaru EOG i tym samym zwolniona od uzyskania zezwolenia. Natomiast w przypadku braku zwolnienia, procedura jego uzyskania kształtuje się w następujący sposób:

Zezwolenie wydawane jest w formie decyzji administracyjnej, z pełnym zastosowaniem w tych sprawach Kodeksu Postępowania Administracyjnego oraz przepisów dotyczących kontroli decyzji przez Naczelny Sąd Administracyjny. Zezwolenie wydaje z upoważnienia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji – Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji na wniosek zainteresowanego.

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać:
1. oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
2. oznaczenie nabywanej nieruchomości;
3. oznaczenie zbywcy;
4. określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
5. informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności w nim wskazane, dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości, a także dokumenty na okoliczność potwierdzenia więzi łączących cudzoziemca z RP. Okoliczności pomocne w wykazaniu ww. więzi są zawarte w art. 1a ust. 2 ustawy, przy czym nie stanowią katalogu zamkniętego.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może także spowodować zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, ani naruszać zasad polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Sprzeciw wobec wydania zezwolenia mogą wnieść Minister Obrony Narodowej oraz minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Natomiast nawet w przypadku wniesienia sprzeciwu, postępowanie nie powinno trwać dłużej niż 2 miesiące.

Wniosek sporządza się w języku polskim, a załączniki muszą być przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Nabycie nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, na co szczególną uwagę powinni zwrócić przedsiębiorcy m. in. przedsiębiorcy z Wielkiej Brytanii. W przypadku podpisywania umowy przeniesienia własności nieruchomości na Wyspach nie jest wymagana forma aktu notarialnego, co oczywiście później wiąże się poważnymi niedogodnościami w Polsce.

Zezwolenie ważne dwa lata od dnia wydania

Przedsiębiorca, który zamierza nabyć nieruchomość, może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia zwane promesą. Będzie to zwłaszcza istotne przy planowaniu rozpoczęcia działalności gospodarczej dopiero w momencie zdobycia odpowiednich środków finansowych. Można ją wydać również na wniosek osoby prawnej lub spółki osobowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowanej bezpośrednio lub pośrednio przez osoby zagraniczne (w opisany wyżej sposób)

Promesa jest ważna rok od dnia wydania. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba, że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Nie wymaga uzyskania zezwolenia:
1. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego,
2. nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeśli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
3. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się,
4. nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się, nieruchomości, która w wyniku nabycia stanowić będzie wspólność ustawową małżonków,
5. nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest on uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
6. nabycie przez spółkę handlową kontrolowaną przez cudzoziemca na jej cele statutowe nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
7. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
8. nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną kontrolowaną przez cudzoziemca akcji bądź udziałów w spółce będącej właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Powyższe zwolnienia nie dotyczą nieruchomości położonych w strefach nadgranicznych oraz gruntów rolnych przekraczającej 1 ha.

Należy podkreślić, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia wymaganego przez ustawę nie zwalnia go od obowiązku legitymowania się innymi, przewidywanymi również dla obywateli polskich, zezwoleniami. Chodzi m. in. o przypadki nabywania lasów, gruntów i innych nieruchomości Skarbu Państwa.

Sprawami związanymi z wydawaniem zezwoleń zajmuje się:
Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji Departament Zezwoleń i Koncesji ul. Domaniewska 36/38; 02-672 Warszawa tel. 0-22 845-19-38 lub 70, fax 0-22 848-97-81 www.mswia.gov.pl.
Informacja: Zezwolenia - tel. 0-22 60-159-98, Koncesje - tel. 0-22 60-141-88.

Marek Pasiński – Radca Prawny
Anna Leszczyńska - Aplikant radcowski

Kancelaria Radcy Prawnego w Krakowie www.pasinski.pl