Kiedy przekraczające 3 500 zł wydatki na adaptacje budynku czy lokalu mogą być zaliczone bezpośrednio w koszty?

Panuje opinia, że ustalenie w sposób uproszczony wartości początkowej części budynku lub lokalu mieszkalnego przeznaczonej na działalność gospodarczą jest niekorzystna. Nie zawsze jednak tak jest.

W odróżnieniu bowiem od innych sposobów ustalenia wartości początkowej w przypadku ustalenia jej w sposób uproszczony istnieje możliwość zaliczenia wydatków na ulepszenie budynku czy lokalu mieszkalnego bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu.

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych:

- wynajmowanych,

- wydzierżawianych albo

- używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej,

przyjmując w każdym roku podatkowym tą wartość określoną następująco.

Zobacz: Informacja podsumowująca składana przez nabywcę - porada

Otóż należy pomnożyć ilość metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu przez kwotę 988 zł. Pamiętać jednocześnie należy, że za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Stanowi o tym art. 22g ust. 10 ustawy o PIT

Zgodnie zaś w art. 22g ust. 17 ustawy o PIT jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku:

- przebudowy,

- rozbudowy,

- rekonstrukcji,

- adaptacji lub modernizacji,

wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł. Dodatkowo wydatki te muszą powodować wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności:

- okresem używania,

- zdolnością wytwórczą,

- jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i

- kosztami ich eksploatacji.

A zatem ustawodawca nie przewidział obowiązku podwyższenia wartości początkowej w przypadku gdy została ona ustalona w sposób uproszczony na podstawie art. 22g ust. 10 ustawy o PIT

Jednocześnie ustawodawca nie wyłączył tych wydatków z kosztów uzyskania przychodu na podstawie art. 23 ustawy o PIT. Koszty poniesione przez właściciela w celu adaptacji powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą niewątpliwie są poniesione w celu uzyskania przychodu z tej działalności. W związku z powyższym na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o PIT mogą one być zaliczone bezpośrednio w koszty podatkowe.

Zobacz: Czy wydatki na remont w firmie to koszt podatkowy?

Tak samo interpretują te przepisy organy podatkowe. Przykładowo w postanowieniu Urzędu Skarbowego w Oleśnie z 6 lutego 2006 r. nr PDF-415/26/KG/05 stwierdzono: przepis art. 22g ust. 17 mówi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust.1, 3 - 9 i 11 - 15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie. Zatem spod tej reguły zostały wyłączone te środki trwałe, których wartość początkowa została ustalona na podstawie art. 22g ust.10, tj. przy zastosowaniu metody uproszczonej. Skoro tak, to należy przyjąć, że nakłady poniesione na ulepszenie budynku mieszkalnego, w części dotyczącej powierzchni wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej stanowią koszty uzyskania przychodów i jako takie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów

W odróżnieniu zatem od innych sposobów ustalenia wartości początkowej (np. ceny nabycia czy kosztu wytworzenia, albo przez biegłego) w przypadku ustalenia jej w sposób uproszczony istnieje możliwość zaliczenia wydatków na ulepszenie budynku czy lokalu mieszkalnego bezpośrednio w koszty.

Pan Śliwiński jest właścicielem jednorodzinnego budynku mieszkalnego o powierzchni 310 m2.

Dla celów własnej działalności gospodarczej przeznaczył powierzchnię 150 m2

Wartość początkową ustalił na podstawie art. 22g ust. 10 ustawy o PIT w wysokości 150x 988zł= 148 200 zł. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje według stawki 1,5% (właściwej dla budynków mieszkalnych). Miesięcznie odpis amortyzacyjny wynosi 148 200 złx 1,5%:12= 185,25 zł.

We wrześniu dokonał wydatków w kwocie 20 000 zł na adaptacje tej powierzchni dla celów działalności gospodarczej. Może ten wydatek zaliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu. A zatem kwotę 20000 zł nie będzie zwiększała wartości początkowej leczy będzie bezpośrednio mogła być zaliczona bezpośrednio w koszty zmniejszając podstawę opodatkowania podatnika. W żadnej innej metodzie ustalenia wartości początkowej nie byłoby możliwe zaliczenia do bezpośrednio do kosztów tak wysokich wydatków na adaptacje. W innych metodach jedynie kwota wydatków na ulepszenie nie przekraczająca w roku podatkowym 3500 zł mogłaby być zaliczona bezpośrednio koszty.

Zobacz: Czy zbycie udziałów w spółce jest opodatkowane VAT?

Podstawa prawna:

art. 22 ust. 1, art. 22g ust. 10 i ust. 17 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.;

Krzysztof Rustecki

Ekspert podatkowy