Wyższe prognozy liczby kredytów hipotecznych

Pierwszy kwartał tego roku był udany dla banków, jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów hipotecznych. Po dwóch i pół roku nieprzerwanego spadku liczby udzielanych kredytów, zanotowano przerwanie tej fatalnej passy. Było to możliwe przede wszystkim dzięki niskiej bazie porównawczej. Na I kwartał 2009 roku przypadł najbardziej nasilony okres kryzysu na rynku finansowym, w którym wiele banków odmawiało udzielania kredytów hipotecznych swoim klientom lub stawiało im wygórowane wymagania. W zimie 2010 roku – mimo panujących mrozów – na rynku kredytów hipotecznych notowano już prawdziwe roztopy, banki luzowały kryteria przyznawania kredytów i obniżały ich marże. Zatem sytuacja na rynku istotnie różniła się od tej sprzed roku.

W porównaniu do IV kwartału 2009 roku liczba kredytów hipotecznych spadła o 11,3 proc., co wynika przede wszystkim z sezonowości rynku. Pierwsze miesiące roku są na ogół okresem najniższej aktywności na rynku nieruchomości (zawieranych jest najmniej transakcji), natomiast końcówka roku – wprost przeciwnie, jest okresem najwyższej aktywności. Dlatego spadek o 11,3 proc. należy uznać nie tylko za naturalny, ale wręcz nadspodziewanie dobry wynik. Przed rokiem w I kwartale sprzedaż kredytów do IV kwartału 2008 roku spadła o 28 proc., a dwa lata temu analogiczny spadek sprzedaży wyniósł 33 proc. Tegoroczny zimowy dołek prezentuje się więc jako płytki, w porównaniu do sytuacji z poprzednich lat.

Liczba kredytów ogółem udzielonych w I kw. 2010 roku

Na podstawie danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, BGŻ, BOŚ, BPH, BZ WBK, Deutsche Bank PBC, Getin Noble Bank, ING BSK, Kredyt Bank, mBank, Mazowiecki Bank Regionalny, Multibank, Nordea Bank, Pekao, PKO BP.

Jednak – co warte uwagi – nie wszystkie banki odnotowały wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych, lecz jedynie połowa z nich. Wyniki ankiety publikowane są jedynie w formie zbiorczej (nie podamy więc komu wiodło się lepiej), ale wskazują, że nie wszystkie instytucje odzyskały możliwości kontynuacji akcji kredytowej po niedawnym kryzysie lub nie wszystkie uważają go za zakończony i nadal stosują konserwatywne podejście do klientów.

Niemniej należy przypuszczać, że w II kwartale liczba udzielonych kredytów wzrośnie w porównaniu do I kwartału, ponieważ wiosna jest zwykle równie dobrym okresem dla branży mieszkaniowo-bankowej co końcówka roku. Przed rokiem wzrost liczby udzielanych kredytów między wiosną i zimą wyniósł 35 proc.

Kwartalna dynamika liczby udzielonych kredytów

Na podstawie danych: Bank Millennium, BGŻ, BZ WBK, Deutsche Bank PBC, Getin Noble Bank, ING BSK, Kredyt Bank, mBank, Multibank, Nordea Bank, Pekao, PKO BP.

W ujęciu dwunastomiesięcznym (obejmującym w tym przypadku okres od kwietnia 2009 do marca 2010) liczba udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 188,4 tys. i była o 19,7 proc. niższa niż rok wcześniej. Jednak analogiczne zestawienie dla całego roku 2009 wskazuje, że udzielono w nim 179,7 tys. kredytów hipotecznych. W takim ujęciu mamy więc do czynienia ze wzrostem rynku o 4,9 proc. i jest to – w naszej opinii – najbardziej wiarygodne wskazanie kondycji rynku hipotecznego, dzięki któremu udaje się ominąć niebezpieczeństwa statystyki związane z sezonowością rynku i wydarzeniami, które oddziaływają nań w krótkich okresach.

Dynamika liczby udzielonych w ujęciu 12-miesięcznym

Na podstawie danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, BGŻ, BOŚ, BPH, BZ WBK, Deutsche Bank PBC, Getin Noble Bank, ING BSK, Kredyt Bank, mBank, Mazowiecki Bank Regionalny, Multibank, Nordea Bank, Pekao, PKO BP.

Ankietowane przez nas banki zanotowały spadek liczby udzielonych kredytów hipotecznych w porównaniu do I kwartału 2009 roku o 13 proc. i – wobec wzrostu całego rynku hipotek – stanowiły one zaledwie 13-proc. udział w liczbie udzielonych kredytów. Tym samym jest on niższy niż rok wcześniej, kiedy wyniósł 22 proc., i niższy niż w IV kwartale, w którym udział ten wyniósł 20,1 proc. W strukturze oferty dominują kredyty w euro, które zastąpiły popularne przed kryzysem finansowym kredyty we frankach szwajcarskich.

Liczba kredytów walutowych udzielonych w I kw. 2010 roku

Na podstawie danych: BOŚ, BPH, BZ WBK, Deutsche Bank PBC, Getin Noble Bank, mBank, Multibank, Nordea Bank, PKO BP.

Z ankietowanych przez nas banków osiem prowadzi sprzedaż kredytów w programie Rodzina na Swoim, a przed rokiem prowadziły ją trzy z nich. Liczba udzielonych kredytów w ramach RnS podwoiła się w porównaniu do I kwartału 2009 roku, a ich udział w całym rynku kredytów wzrósł do 16 proc. w porównaniu do niecałych 10 proc. rok temu. Kredyty RnS są rodzajem bezpiecznego zamiennika wobec kredytów walutowych, oferujących równie niską ratę kredytu, ale wiążących się z ryzykiem kursowym. Dodatkowo popularność programu RnS wspierają rosnące limity cen w programie przy jednocześnie niższych cenach rynkowych mieszkań.

Ponieważ kredyty RnS stanowią naturalną alternatywę dla kredytów walutowych (jako kredytów oferujących niższą ratę w porównaniu do tradycyjnych kredytów złotowych), można także spojrzeć na ich łączny udział w rynku kredytów, który wyniósł w I kw. ok. 30 proc., czyli niemal tyle samo co przed rokiem.

Kredyty w ramach programu "Rodzina na swoim"

Na podstawie danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, BGŻ, BZ WBK, Getin Noble Bank, MBR, Pekao, PKO BP.

Średnia wysokość kredytu hipotecznego wyniosła w IV kwartale 194 tys. PLN i była o 1,2 proc. wyższa niż przed rokiem i zarazem o 3 proc. niższa niż w IV kwartale. Ze względu na niewielką skalę zmian, bezpieczniej mówić o stabilizacji wysokości przeciętnych kredytów (co idzie w parze z obserwowanymi tendencjami cenowymi na rynku mieszkań), niż doszukiwać się w tych zmianach nowych tendencji.

Średnia wartość kredytów udzielonych w I kw. 2010 r. ważona ich liczbą

Na podstawie danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, BGŻ, BOŚ, BPH, BZ WBK, Deutsche Bank PBC, Getin Noble Bank, ING BSK, Kredyt Bank, mBank, Mazowiecki Bank Regionalny, Multibank, Nordea Bank, Pekao, PKO BP.

Komentarz i prognoza

Dane za I kwartał okazały się nieco lepsze od naszych oczekiwań jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów hipotecznych. Należy tu dodać, że ze względu na mroźną zimę istniało ryzyko uzyskania słabszej dynamiki. Ale braki ze stycznia zostały odrobione w marcu. Niemniej utrzymanie dynamiki z I kwartału (23,5 proc.) w całym roku będzie trudne. Szacujemy, że w całym 2010 r. liczba udzielonych kredytów hipotecznych wzrośnie o ok. 15 proc. w porównaniu do 2009 roku. Na początku roku szacowaliśmy, że wzrost wyniesie 8-10 proc., a do podniesienia oczekiwań skłania nas obecna sytuacja na rynku kredytowym (dalsze luzowanie polityki kredytowej banków) i lepsze od oczekiwanych wyniki z I kwartału. Prognoza opiera się na założeniu, że polityka kredytowa banków jest już przygotowana na wdrożenie Rekomendacji T, a obecne zawirowania na rynkach finansowych nie przełożą się na ceny kredytów.

Kalkulator rat kredytu

Ze względu na wzrost limitów cen mieszkań obowiązujących w programie Rodzina na Swoim oczekujemy, że program zachowa swój 20-proc. udział w rynku kredytów hipotecznych, zaś coraz wyraźniejsza promocja kredytów walutowych może pomóc w zdobyciu im większego udziału w rynku (szacujemy, że będzie to 30-40 proc.).

Limity cen mieszkań w programie Rodzina na swoim