Opłacalny kredyt z dopłatą

Kto może starać się o kredyt z dopłatą.

Na kredyt z dopłatą mogą liczyć małżeństwa lub osoby samotnie wychowujące dzieci, które kupią lub zbudują stosunkowo tanie mieszkanie lub dom. Kredyt z dopłatą może zostać przyznany tylko w sytuacji, gdy kredytobiorca w dniu zawarcia umowy kredytowej nie jest właścicielem lub współwłaścicielem innej nieruchomości. Nie może posiadać prawa własności lub współwłasności mieszkania, spółdzielczego prawa własnościowego czy spółdzielczego prawa lokatorskiego. Nie może być nawet najemcą lokalu mieszkalnego. Ustawa dopuszcza stosowanie dopłat, w przypadku, gdy na dzień zawarcia umowy z bankiem kredytobiorca jest najemcą, bądź przysługuje mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, ale wraz z zawarciem umowy zobowiązuje się do wypowiedzenia umowy najmu czy członkowstwa w spółdzielni. Kredyt z dopłatą można zaciągnąć tylko raz.

Jakie mieszkanie można kupić za kredyt z dopłatą.

Mieszkanie nie może być większe niż 75 m2, a powierzchnia domu nie może przekroczyć 140 metrów. Sama dopłata obejmuje jednak tylko 50 lub 70 metrów powierzchni odpowiednio: mieszkania lub domu. Ponadto cena mieszkania lub domu nie może przekraczać limitu publikowanego raz na kwartał na stronie internetowej BGK. Limity te są różne dla różnych miast i województw.

Limity wzrosły od początku tego roku. Dotychczas były liczone jako 130% średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Od stycznia wskaźniki są mnożone przez 140%. W rezultacie choć średnia wartość samego wskaźnika nie zmieniła się, limit w Warszawie wzrósł z 6632,60 zł (1,3*5102 zł) w IV kw. 2008 do 7142,8 zł (1,4*5102 zł) w I kw. 2009 r. Zatem, na kredyt z dopłatą można obecnie kupić w Warszawie mieszkanie, w przypadku którego maksymalna cena metra kwadratowego to 7142,8 zł. Przy założeniu zakupu największego dopuszczanego przez prawo mieszkania, daje to cenę na poziomie 535 710 zł.

Limity cen metra kw. mieszkania dla kredytów z dopłatą (w zł)

W jaki sposób są wypłacane dopłaty

Kredyty z dopłatą są przyznawane tylko w złotych. Dopłaty są wypłacane przez pierwszych 8 lat spłaty kredytu. Wypłacane są w ten sposób, że klient w ciągu pierwszych ośmiu lat spłaca niższe raty - całą część kapitałową, jednak tylko część odsetek. Od dziewiątego roku kredytobiorca zaczyna spłacać raty w pełnej wysokości.

Uogólniając, często podaje się, że wysokość dopłat to połowa odsetek spłacanych w okresie wypłaty dopłat. Faktycznie kwoty dopłat są jednak nieco większe. Kwoty dopłat są bowiem liczone jako połowa odsetek naliczonych według tzw. stopy referencyjnej, która zwykle jest wyższa od faktycznego oprocentowania kredytu. Przy ustalaniu wysokości stopy referencyjnej przyjmuje się bowiem, że marża kredytowa wynosi 2%, tymczasem faktycznie marża kredytów z dopłata wynoszą ok. 1,5%. W rezultacie państwo w ciągu 8 lat spłaca nieco więcej odsetek niż klient.

Dopłaty są liczone od całej kwoty zadłużenia tylko, jeśli powierzchnia mieszkania nie przekracza 50 m2, a powierzchnia domu jest mniejsza niż 70 m2.

Natomiast w przypadku, jeśli powierzchnia mieszkania jest większa niż 50 m2, lecz nie przekracza 75 m2, lub powierzchnia domu jest większa niż 70 m2m, lecz nie przekracza 140 m2 dopłaty są liczone tylko od części zadłużenia. Dopłaty obejmują bowiem maksymalnie 50 m kw. mieszkania lub 70 m kw. domu.

Gdzie można uzyskać kredyt z dopłatą

Kredyt z dopłatą można uzyskać w Spółdzielczych Kasach Oszczędnościowo-Kredytowych oraz w następujących bankach:

• PKO BP
• Pekao
• Bank Pocztowy
• Gospodarczy Bank Wielkopolski i zrzeszone z nim banki spółdzielcze
• Bank Polskiej Spółdzielczości i zrzeszone z nim banki spółdzielcze
• Mazowiecki Bank Regionalny i zrzeszone z nim banki spółdzielcze

Z doniesień prasowych wynika, że w najbliższym czasie do tego grona mogą dołączyć: Lukas Bank, Invest Bank, mBank oraz Bank Hipoteczny Pekao.

Jakie są marże i oprocentowanie kredytów z dopłatą dostępnych w bankach

Kredyty z dopłatą mają oprocentowanie na poziomie porównywalnym z oprocentowaniem standardowych kredytów hipotecznych w złotych. Również składa się ono ze stawki bazowej oraz marży banku. Najniższą marżę oferuje obecnie Bank Pocztowy, gdzie wynosi ona 1,3%. W zestawieniu z aktualną stawką bazową (dane z 12.02.2009), daje to oprocentowanie na poziomie 6,08%. Na drugim miejscu jest Bank BPS, gdzie oprocentowanie wynosi 6,81%.

Warunki udzielania kredytów z dopłatą wg stanu na 12.02.2009
Nazwa banku	Marża	Stawka bazowa
Bank Pocztowy	1,30%	4,78%
Pekao SA	1,45%* lub 1,75%	5,66%
Bank BPS	1,50%	5,31%
Mazowiecki Bank Regionalny	1,35%	6,64%
PKO BP	od 1,5% do 2,09%**	6,54%
Gospodarczy Bank Wielkopolski	1,45%	6,64%

*wariant z prowizją
** stawka maksymalna przy braku wkładu własnego i nieskorzystaniu z innych produktów banku

Jakie są raty kredytów z dopłatą?

Załóżmy, że kredytobiorca zamierza kupić w Warszawie mieszkanie o powierzchni 55 m2, cena to 380 tys. zł i zamierza w całości sfinansować zakup kredytem z dopłatą. Średnia cena m2 to nieco ponad 6,9 tys. zł, zatem mieści się w limicie uprawniającym do skorzystania z kredytu z dopłatą. Szacunkowa pierwsza rata - przy założeniu rat równych i okresu spłaty 30 lat oraz zastosowaniu obecnych parametrów oprocentowania obowiązujących w Banku Pocztowym – wynosi ok. 1054 zł. Jeżeli zastosujemy parametry obowiązujące w PKO BP na 12.02.2009, który ma obecnie najwyższe oprocentowanie w wariancie z maksymalną marżą (2,09%), pierwsza rata takiego samego kredytu wyniesie ok. 1713zł. Należy jednak pamiętać o tym, że w okresie pierwszych 8 lat, kiedy są wypłacane dopłaty, raty preferencyjnego kredytu są najniższe. Przykładowo dla Banku Pocztowego rata po 8 latach (przy założeniu utrzymania oprocentowania na obecnym poziomie), rośnie do ok. 2298 zł.

Dla porównania, jeżeli kredytobiorca chciałby dziś zaciągnąć „normalny” kredyt w złotych w PKO BP na kwotę 380 tys. zł bez wkładu własnego i w wariancie bez innych produktów banku (marża 3,42%, szacunkowe oprocentowanie 8,11%) na 30 lat, miesięczna rata wyniosłaby 2818 zł, zatem byłaby o ponad 1100 zł niższa niż pierwsza rata kredytu z dopłatą w PKO BP.

Czy przy kredytach z dopłatą banki wymagają wkładu własnego?

Cztery z sześciu banków udzielających obecnie kredytu z dopłatą nie wymagają wkładu własnego (Pocztowy, Pekao, PKO BP, Gospodarczy Bank Wielkopolski). Mazowiecki Bank Regionalny wymaga wkładu na poziomie 30%, a Bank BPS 20% (w wariancie bez ubezpieczenia).

Jaka jest dostępność mieszkań, których zakup można sfinansować kredytem z dopłatą

Zwiększenie progów cenowych, które kwalifikują mieszkanie do kredytu z dopłatą i równoczesny spadek cen, spowodowały, iż kredyty z dopłatą są zdecydowanie bardziej dostępne. Są miasta i województwa, gdzie niemal wszystkie mieszkania można kupić na kredyt z dopłatą (oczywiście przy spełnieniu pozostałych kryteriów) – wynika z najnowszego raportu NT rynku nieruchomości szybko.pl i Expandera. Ponad 80% całości oferty w Bydgoszczy, w Zielonej Górze, Opolu i Katowicach spełnia wymagania (poziom ceny plus wielkość mieszkania). Podobnie jest w województwach lubuskim, opolskim, podlaskim i śląskim. Według wskaźników z IV kwartału 2008 zbliżone wyniki osiągnęły tylko Zielona Góra i województwo śląskie.

Nadal trudno dostępne są mieszkania, kwalifikujące się do dopłat, w Krakowie (2%) i województwie małopolskim (21%), w Warszawie (15%) i województwie mazowieckim (7%), w Gdańsku (6%) i województwie pomorskim (15%).

Największa poprawa nastąpiła w Bydgoszczy o 49 punktów procentowych zwiększyła się liczba mieszkań kwalifikujących się do kredytów, o 38 punktów procentowych w województwie opolskim i o 22 punkty w Olsztynie.

Porównaj oferty kredytów