Niejasne warunki kredytów Rodzina na swoim

W sierpniu z programu Rodzina na Swoim skorzystało 2929 osób (na kwotę 519,33 mln zł), o 477 mniej niż w lipcu, co tłumaczyć należy okresem wakacyjnym. W sumie od początku roku udzielono blisko 19 tys. preferencyjnych kredytów na łączną kwotę ponad 3,2 mld zł. To więcej niż oczekiwania na cały rok, lecz nie ma obaw, że pieniędzy zabraknie. W Funduszu Dopłat zarządzanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego znalazło się 80 mln zł na ten rok, a od początku roku wypłacono z tego mniej niż połowę.

W ostatnich tygodniach do programu dołączyły kolejne dwa banki: Eurobank i Bank Zachodni WBK, a w najbliższych dniach dołączy do nich Citi Handlowy. Na razie znamy szczegóły oferty tylko pierwszego z nich. Eurobank, jeśli chodzi o kluczowy parametr, czyli marżę, znajduje się w środku stawki - klientowi chcącemu pożyczyć na mieszkanie 200 tys. złotych przy wkładzie własnym równym 20 proc. zaoferuje marżę równą 2,99 procent. Najtańszy obecnie jest Gospodarczy Bank Wielkopolski który deklaruje, że taki klient dostanie u niego 1,45 proc. marży, a najdroższy DomBank z marżą na poziomie 6,34 procent.

W sumie w programie bierze obecnie 14 banków oraz 46 SKOK-ów. Siedem spośród banków deklaruje udzielanie kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości (LTV). 15 proc. wkładu własnego trzeba mieć w DomBanku i Mazowieckim Banku Regionalnym, a 20 proc. w Banku Polskiej Spółdzielczości, Banku BPH i Pekao Banku Hipotecznym. Warunki oferty BZ WBK i Citi Handlowego nie są jeszcze znane.

Porównanie kredytu Rodzina na Swoim z innymi

Bank	Max LTV	Marża	Stawka bazowa	Prowizja	Marża dla klienta (kredyt na 200 tys., LTV=80%)
Alior Bank	100%	3,2 - 4,35	3M	0 - 3%	3,2 - 3,55
Bank BPH	80%	od 3.4	1, 3, 6M	0 - 3,5	od 3.3
Bank Pekao	100%	od 4 (od 3 z cross-sell)	3M	1,5% (1% z cross-sell)	od 4
Bank Pocztowy	100%	1,5 - od 4	6M	2,50%	od 2,5
Bank Polskiej Spółdzielczości	80%	1,5	3M	2,5% (min. 400 PLN)	1,5
Bank Zachodni WBK	b/d
Citi Handlowy	b/d
DomBank	85%	5,34 - 6,74	3M	0,5 - 10	6,34
Eurobank	100%	2,5 - 3,99	3M	0 - 5%	2,99
Gospodarczy Bank Wielkopolski	100%	1,45	3M	2%	1,45
Mazowiecki Bank Regionalny	85%	1,35 - 2,35	3M	0,80%	2,35
Metrobank	100%	2,95-4,95	12M	3,95%	2,95-4,95
Pekao Bank Hipoteczny	80%	od 2,5	3M	do 3%	od 2,6
PKO BP	100%	2,85 - 4,47	3M	0 - 3,5%	2,97

Źródło: Open Finance, infolinie banków.

Dla hipotetycznego klienta zainteresowanego kredytem na 200 tys. zł i posiadającego wkład własny w wysokości 40 tys. zł, oferta poszczególnych banków może być skrajnie różna (szczegóły w załączonej tabeli). Często cena kredytu jest pochodną ryzyka, które bank jest skłonny ponieść. Ostrożny BZ WBK ma zupełnie innych klientów niż liberalny DomBank. Wiele instytucji podaje marżę w przedziałach, wtedy wiadomo choć mniej więcej, czego się spodziewać. Gorzej jednak, jeśli bank ukrywa warunki kredytów i używa magicznego przedrostka „od”, nie podając „do”. Na dzień dzisiejszy robią tak Bank BPH, Bank Pekao, Bank Pocztowy oraz Pekao Bank Hipoteczny. Wtedy nie sposób rzetelnie ocenić taką ofertę.

Dla uproszczenia obliczeń przyjęliśmy dolne granice przedziałów podanych przez banki. Mediana marż wynosi w tym wypadku 2,96. Wysokość rządowej dopłaty do kredytu to połowa odsetek wyliczanych wg tzw. stopy referencyjnej podawanej przez BGK co trzy miesiące na podstawie wskaźnika wartości odtworzeniowej mieszkań publikowanego przez GUS. Dla 200 tys. zł pożyczonych na 30 lat dopłata wynosi 537 złotych. Rata kredytu złotowego z marżą 2,96 to 1349 zł, co po odjęciu rządowego wsparcia oznacza, że korzystając z programu Rodzina na Swoim klient zapłaci ratę w wysokości 812 złotych.

Aby mieć taką ratę w „normalnym” kredycie we franku szwajcarskim bank musiałby zaoferować marżę około 1,9-2 pkt proc.. Na dzień dzisiejszy jest to praktycznie niemożliwe, lecz przecież jeszcze dwa lata temu niektóre banki dawały niższą niż 1 pkt proc.

Tak jak przed rokiem, wzrost liczby udzielonych w drugim kwartale kredytów hipotecznych ma charakter sezonowy. Przypomnijmy, że choć i w pierwszej połowie 2008 roku nastroje nie były dobre (rosło oprocentowanie kredytów, a ceny mieszkań pozostawały rekordowo wysokie), banki w drugim kwartale ub.r. zanotowały niemal tak dobrą sprzedaż kredytów jak w rekordowym pod tym względem drugim kwartale 2007 roku. Zatem także obecny wzrost liczby udzielanych kredytów w ujęciu kwartalnym może mieć charakter sezonowy. O sezonowości panującej na rynku nieruchomości (powiązanym z rynkiem hipotek) informowaliśmy także przy okazji publikacji naszych raportów dotyczących cen transakcyjnych – wiosną 2009 roku ceny mieszkań przestały spadać, a popyt wzrósł wyraźnie w porównaniu do fatalnego pierwszego kwartału. Nie można na tej podstawie przesądzić, że ożywienie ma trwały charakter, choć wiele wskazuje na to, że punkt kulminacyjny został minięty.

Porównanie kredytu Rodzina na Swoim z innymi

Źródło: obliczenia własne Open Finance.
* wysokość pierwszej raty. Dopłaty z programu otrzymuje się przez osiem lat.

Oczywiście to obliczenia przykładowe i dla każdego przypadku będą wyglądać inaczej. Może zdarzyć się tak, że rata nowego kredytu we franku czy w euro będzie niższa niż w najdroższych bankach, które biorą udział w programie Rodzina na Swoim, dlatego każdy zainteresowany zakupem nieruchomości powinien dokładnie sprawdzić ofertę jak największej liczby instytucji.

Dla kogo rządowe dopłaty do kredytów?
Skorzystać z programu mogą osoby, które nie są właścicielami (ani współwłaścicielami) mieszkania lub domu. O dopłaty mogą ubiegać się rodziny lub osoby samotnie wychowujące dziecko, kupujące mieszkanie o powierzchni do 75 m² lub dom nie większy niż 140 m² (oczywiście biorąc pod uwagę powierzchnię użytkową). Dotacje obejmują 50 mkw w przypadku mieszkania i 70 m², gdy chodzi o dom. Ograniczono także cenę nieruchomości. W każdym województwie jest ona inna (a i wewnątrz niego różni się w największych miastach i poza nimi), a dokładne limity publikowane są co kwartał przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Kredyty preferencyjne udzielane są tylko w złotych.