Kryzys dosięga rynek nieruchomości komercyjnych w USA

O problemach amerykańskiego rynku nieruchomości w ciągu ostatnich miesięcy pisano dużo i wyczerpująco. Kredyty hipoteczne, udzielane rodzinom nie posiadającym wystarczającej zdolności kredytowej, stały się główną przyczyną globalnego kryzysu finansowego, jednak do tej pory większość analityków koncentrowała uwagę na segmencie mieszkaniowym. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych obecnie przypomina to, co w połowie 2007 roku działo się na rynku kredytów subprime – najbardziej dociekliwi eksperci biją na alarm, podczas gdy najbardziej wpływowe media przymykają oko na zagrożenia i wolą odpowiadać na społeczne zapotrzebowanie serwując optymistyczne newsy o końcu kryzysu.

Nieruchomości komercyjne to grunty i budynki będące własnością przedsiębiorstw lub więcej niż czterech rodzin. W księgach finansowych banków kredyty udzielone na zakup nieruchomości komercyjnych występują w czterech podstawowych kategoriach:

• kredyty na nieruchomości rolne,
• kredyty na nieruchomości wielorodzinne (np. apartamentowce, kondominia),
• kredyty na nieruchomości budowlane i deweloperskie (np. na zakup gruntów czy nowe projekty deweloperskie o komercyjnym przeznaczeniu),
• kredyty na wybudowane nieruchomości komercyjne (głównie biurowce, fabryki i magazyny).

Szersze pole rażenia

Banki niezbyt chętnie handlowały między sobą dużymi pakietami kredytów na nieruchomości komercyjne – sekurytyzowane kredyty stanowią obecnie ok. 20 proc. całego rynku, którego wartość szacuje się na ok. trzy biliony dolarów. Ponad 60 proc. komercyjnych hipotek znajduje się bezpośrednio w bilansach banków, które udzieliły pożyczek. Jest to bardzo istotne z następującego powodu: przede wszystkim ryzyko jest bardziej rozproszone niż w przypadku tzw. toksycznych aktywów opartych na zwykłych kredytach hipotecznych, którymi obrót przed pęknięciem spekulacyjnej bańki stał się tak powszechny, że instytucje finansowe właściwie nie zwracały uwagi na to, czym handlują, a jedynie na rating kupowanych papierów wartościowych.

Większe rozproszenie kredytów na nieruchomości komercyjne oznacza, że w przypadku załamania koniunktury, pole rażenia nie dotyczy tylko takich gigantów o strategicznym znaczeniu dla światowych rynków finansowych, jak największe banki inwestycyjne, ale także małych, lokalnych banków, które nie były zainteresowane skomplikowanymi instrumentami pochodnymi. Różnica w stosunku do pierwszej fali kryzysu polega na tym, że drugie uderzenie może mieć bardziej lokalny charakter, ale tym razem zagrożone są także najbardziej konserwatywne banki, w których pokłada się nadzieje na zmniejszenie bezrobocia i wyciągnięcie gospodarki USA z zapaści. FDIC, czyli organ administracji odpowiedzialny za gwarancje bezpieczeństwa depozytów amerykańskich bankach, niedawno zaczął rozważać zaciąganie pożyczek w bankach komercyjnych, ponieważ państwowe środki na ten cel topnieją znacznie szybciej niż przewidywano (licznik tegorocznych bankrutów zbliża się do 120).

Między masakrą a kataklizmem

O ile w segmencie domów i mieszkań, od kilku miesięcy można mówić o wyhamowaniu lawiny bankructw (we wrześniu trzeci miesiąc z rzędu zmniejszała się liczba komorniczych aukcji), to w przypadku nieruchomości komercyjnych reakcja łańcuchowa dopiero się zaczyna. W ciągu ostatniej dekady najdynamiczniejszy wzrost, jeśli chodzi o kredyty na nieruchomości dla przedsiębiorstw, występował w obszarze budowlano-deweloperskim, co sugeruje, że pokaźna część kapitału była wykorzystana do celów spekulacyjnych. Kilka dni temu w wywiadzie udzielonym amerykańskiej stacji telewizyjnej CNBC, Willam Mack, założyciel firmy doradczej Area Property Partners i funduszu inwestującego w nieruchomości komercyjne, stwierdził, że rynek nieruchomości komercyjnych w USA to obecnie „coś pomiędzy masakrą a kataklizmem”. Najbardziej dramatycznie wygląda sytuacja właścicieli surowych gruntów, które potaniały w ciągu kilkunastu miesięcy nawet o 70-80 proc. Nieco wolniej spadają ceny hoteli oraz powierzchni handlowych najmowanych przez sklepy detaliczne, ponieważ nawet te położone w atrakcyjnych lokalizacjach coraz częściej świecą pustkami. Najlepiej przed kryzysem broni się segment nieruchomości wielorodzinnych.

Bez popytu na nowe nieruchomości (i przy przytłaczającej podaży) projekty deweloperskie są wstrzymywane, nowe budowy nie mają ekonomicznego uzasadnienia, a budynki oddawane do użytku nie znajdują najemców. Mówiąc innymi słowy, wszystkie komponenty decydujące o wartości nieruchomości komercyjnych ulegają pogorszeniu jednocześnie:

• spada odsetek użytkowanych nieruchomości,
• spadają czynsze,
• rośnie stopa zwrotu wymagana przez inwestorów (tzw. capitalization rate) – przy niższych przepływach pieniężnych zwrot kapitału początkowego musi być rozłożony na dłuższy okres.

Wartość złych kredytów udzielonych na nieruchomości komercyjne zaczęła rosnąć w 2008 roku. We wrześniu 2009 roku dłużnicy zalegający z płatnościami ponad 60 dni nie spłacili 22,4 mld USD zobowiązań, co jest siedmiokrotnie wyższą kwotą niż rok temu. Jednak według prognoz analityków i reprezentantów branży prawdziwe problemy dopiero się zaczynają. Deflacyjna spirala rozkręca się coraz szybciej i wkrótce doprowadzi do masowej weryfikacji wycen nieruchomości komercyjnych, a to w połączeniu z niedostępnymi kredytami oznaczać będzie wielomiliardowe straty banków. Dr. Randall Zisler, autor opublikowanego niedawno raportu o rynku nieruchomości komercyjnych w stanie Kalifornia, szacuje wartość złych kredytów na 500 – 750 mld USD.

Zapomnijcie o refinansowaniu

Spośród trzech bilionów dolarów udzielonych kredytów, kredyty o wartości ok. 1,4 bln USD posiadają datę zapadalności do czterech lat. Konstrukcja kredytów na nieruchomości różni się od zwykłego kredytu hipotecznego na dom – transakcje z reguły zawierane są na krótszy okres, ok. 5-10 lat, a dłużnik najczęściej po okresie spłaty rat musi uiścić ostatnią wielką płatność, określaną mianem raty balonowej. Problem polega na tym, że do niedawna typowe źródła finansowania nie wchodzą już w grę, a to oznacza, że wygasające kredyty albo będą musiały zostać refinansowane na znacznie gorszych warunkach, albo uznane zostaną za nieściągalne, co jest równoznaczne z zajęciem nieruchomości przez bank i bankructwem dłużnika.

Aby nie być posądzonym o czarnowidztwo bez poparcia, powyżej zamieszczam wykres, przedstawiający premię za ryzyko dla różnych transz papierów wartościowych bazujących na kredytach udzielonych w celu nabycia nieruchomości komercyjnych (CMBS). Widzimy, że najbezpieczniejsze instrumenty z tej kategorii, posiadające ocenę AAA, wyceniane są o ok. 10 punktów procentowych wyżej niż dziesięcioletnie obligacje rządowe, co przy cenach z połowy listopada 2009 roku daje rentowność na poziomie ok. 13,5 proc. Z punktu widzenia inwestora to potencjalny zysk, jeżeli dług zostanie spłacony, natomiast z punktu widzenia firm starających się o refinansowanie wygasających wkrótce kredytów, jest to koszt kapitału. W przypadku papierów o najniższym ratingu (BBB-), za pożyczkę trzeba do rentowności obligacji rządowych doliczyć blisko 90 punktów procentowych. Trudno oczekiwać, żeby firmom opłacało się rolować dług na takich warunkach, a dodatkowo wypada przypomnieć, że owe ratingi dotyczą tylko wspomnianych na początku tekstu 20 proc. rynku. Większość kredytów na nieruchomości komercyjne nie jest przedmiotem obrotu na rynku wtórnym i nie posiada ocen przyznawanych przez agencje ratingowe, co w żadnym wypadku nie oznacza, że sytuacja tych kredytobiorców jest diametralnie inna.

Cytując słowa wypowiedziane przez Georga Sorosa „należy się przygotować na upuszczanie krwi”, zwłaszcza przez banki i firmy, które do inwestowania na rynku nieruchomości wykorzystywały dźwignię finansową. Na koniec tego niezbyt optymistycznego tekstu zaserwuję jeszcze kilka faktów:

• indeks cen nieruchomości komercyjnych w USA sporządzany przez Agencję Moody’s spadł o 41 proc. od października 2007 roku;
• Goldman Sachs prognozował we wrześniu 2009 roku, że ceny nieruchomości komercyjnych spadną do IV kw. 2010 roku o 17 proc.;
• w III kw. 2009 roku 17 proc. wszystkich powierzchni biurowych stało pustych (wg firmy badawczej Reis Inc.);
• w październiku 2009 roku wniosek o upadłość złożyła firma Capmark Financial Group, która w latach 2006-2007 udzieliła 60 mld USD kredytów na nieruchomości komercyjne.