REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Własne mieszkanie: kupić, czy wynająć

Roman Przasnyski
Główny analityk Gold Finance.

REKLAMA

Coraz częściej, zwłaszcza młodzi, wkraczający w dorosłe życie Polacy stają przed dylematem: kupić czy wynająć? Zawsze warto na chłodno przekalkulować obie opcje.

REKLAMA

Dlaczego nie ma jednoznacznej odpowiedzi, czy bardziej się opłaca wynajmować mieszkanie i płacić jego właścicielowi za użytkowanie, czy zadłużyć się i dawać zarabiać bankom na prowizjach i odsetkach, ale krok po kroku zbliżać się do bycia właścicielem M-ileś tam? Dlatego, że jak w przypadku każdej decyzji finansowej, czy inwestycyjnej, nie może być jednej, identycznej odpowiedzi dla wielu ludzi o różnych potrzebach, preferencjach, podejściu do życia i będących w różnej sytuacji. W takich decyzjach zawsze potrzebne jest podejście indywidualne.

REKLAMA

Przeglądając listy dyskusyjne, blogi, opinie, zamieszczane w różnych miejscach lub przypominając sobie zasłyszane oceny sprzed mniej więcej roku, spora część z nich wskazywała na przewagę wynajmowania. Powód był oczywisty. Ceny mieszkań rosły niezwykle dynamicznie i ich poziom wydawał się wielu z nas astronomiczny. Z drugiej jednak strony, banki kusiły może nienajtańszym (chyba, że we frankach szwajcarskich), ale za to niezwykle łatwo dostępnym kredytem, mimo rosnących stóp procentowych. Patrząc z jeszcze innej strony, nikt nie bał się utraty pracy lub zmniejszenia zarobków, co zachęcało do inwestycji, także mocno wspomaganych kredytem. Niektórzy ulegali również wrażeniu, że ceny nieruchomości będą rosły jeszcze bardziej, wzmacniając dążenie do osiągnięcia korzyści z tej, wydawało się, stałej tendencji.

REKLAMA

Czy patrząc z perspektywy coś się zmieniło? Zmieniło się niemal wszystko. Ceny mieszkań spadają, wybór jest o wiele większy i nikt już nie musi kupować przysłowiowej „dziury w ziemi” i czekać aż wyrośnie z niej jego wymarzone gniazdko. Deweloperzy kuszą promocjami i do lokum dodają często nie tylko kuchenkę, lodówkę, telewizor, ale także nierzadko mały samochód. Z kolei ceny za wynajmowanie mieszkań żadnej promocji nie podlegają. Wręcz przeciwnie, trzymają się mocno i nic nie wskazuje, by miało się to w najbliższym czasie zmienić. Może więc nadszedł czas na zweryfikowanie naszych opinii, poglądów i preferencji. Oczywiście biorąc pod uwagę fakt, że zmieniły się także inne warunki.

Banki zdecydowanie zaostrzyły kryteria finansowania zakupu mieszkań. Kredyty we frankach szwajcarskich pokazały swoje gorsze oblicze i nieźle wystraszyły ich aktualnych posiadaczy i chyba dość skutecznie odstraszyły potencjalnych chętnych. Pewność zatrudnienia i utrzymania dotychczasowej wysokości pensji jest nieporównywalna z tą sprzed kilkunastu miesięcy. Rząd podejmuje działania chroniące tych, którzy nie z własnej winy znaleźli się w sytuacji uniemożliwiającej im spłacanie wcześniej zaciągniętego kredytu (stracili pracę i są zarejestrowani jako bezrobotni). Można też spodziewać się, że i banki bardziej będą skłonne negocjować warunki spłaty zagrożonych kredytów, niż zajmować nasze mieszkania. Ich niechęć do udzielania kredytów powinna wkrótce minąć, bo przecież z nich właśnie żyją i czerpią zyski. Rada Polityki Pieniężnej zaczęła obniżać stopy procentowe i ta tendencja powinna jeszcze jakiś czas potrwać. Wiązać się z nią będą mniej lub bardziej ochoczo podejmowane decyzje banków o zmniejszaniu oprocentowania kredytów.

Choć większość ulg podatkowych, związanych z ożywianiem budownictwa mieszkaniowego już dawno odeszła w niepamięć, to ze strony rządu pojawiają się zachęty innego typu, takie jak na przykład program refundowania części kosztów kredytu, noszący nazwę „Rodzina na swoim”. Adresowany jest on do osób o raczej skromniejszych możliwościach finansowych i zainteresowanych mieszkaniami tańszymi oraz o limitowanym metrażu. W jego ramach można jednak uzyskać przez osiem lat dopłatę stanowiącą równowartość połowy odsetek, jakie pobierają banki komercyjne, udzielając kredytów na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych rodzin (w tym także rodzin niepełnych). Wydaje się bardzo prawdopodobne, że wobec zapaści na rynku mieszkaniowym i kredytowym, program ten zostanie rozszerzony lub pojawią się nowe/stare sposoby na jego rozruszanie. Może nawet wróci znów nasza ulubiona ulga podatkowa.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Póki co, przejdźmy do konkretów, czyli rachunków i kalkulacji. Na początku 2007 r. średnia cena wynajęcia dwupokojowego mieszkania w Warszawie wynosiła około 1700 zł, a średnia cena kupna mieszkania sięgała 8 500 zł, czyli za mieszkanie o powierzchni 50 m2 trzeba było zapłacić 425 tys. zł. Przy finansowaniu zakupu kredytem na 30 lat w złotym i oprocentowaniu wynoszącym 7,26 proc. miesięczna rata wynosiłaby 2 900 zł. Różnica między kosztem wynajmu i zakupu pokaźna, wynosząca 70 proc., raczej nie do zaakceptowania dla przeciętnego młodego małżeństwa. Dziś w Warszawie takie samo mieszkanie można kupić płacąc poniżej 6 000 zł za metr, czyli za około 300 tys. zł. Rata kredytu przy takich samych, jak wyżej warunkach wyniosłaby 2 050 zł. Miesięczny koszt wynajęcia mieszkania waha się od 2 000 do 2 500 zł, choć oczywiście odchylenia od tych poziomów bywają spore. Ale przy takich różnicach między kosztem wynajmu, a kupna na kredyt, można się już zacząć poważnie zastanawiać, co wybrać. Miesięczna rata przy kredycie we frankach szwajcarskich wyniosłaby nieco ponad 1 400 zł. A przecież, mimo wielu utrudnień i ograniczeń, taki kredyt można uzyskać.

Zobacz też serwis: Kredyty

Porównanie kosztów wynajmowania mieszkania w większych miastach z kosztami zakupu lokalu na kredyt – 2007 rok

Miasto

Średni koszt wynajmu zł/mc

Kupo

Średnia cena ofertowa za m2

Wartość mieszkania (kwota kredytu)

Miesięczna rata, kredyt na 30 lat – 7%

Różnica między ceną wynajmu a ratą kredytu w %

Warszawa

1680

9600

480000

3193

90

Wrocław

1480

7500

375000

2561

73

Kraków

1470

8990

449500

2990

103

Poznań

1240

6900

345000

2295

85

Gdańsk

1230

7200

360000

2395

95

Katowice

1170

5500

275000

1829

56

Porównanie kosztów wynajmowania mieszkania w większych miastach z kosztami zakupu lokalu na kredyt – 2008 rok

Miasto

Średni koszt wynajmu zł/mc

Kupo

Średnia cena ofertowa za m2

Wartość mieszkania (kwota kredytu)

Miesięczna rata, kredyt na 30 lat – 7%

Różnica między ceną wynajmu a ratą kredytu w %

Warszawa

2500

9436

471800

3139

26

Wrocław

1950

7200

360000

2361

21

Kraków

1850

7750

387500

2578

39

Poznań

1800

6965

348250

2317

29

Gdańsk

1900

7575

378750

2519

33

Katowice

1500

5727

286350

1905

27

Źródło: CEE Property Group; Raport Gratka.pl Home Consulting "Rynek nieruchomości mieszkaniowych"; Budnet.pl

Różnice między średnimi cenami ofertowymi sprzedaży mieszkań, a cenami po jakich zawierane są umowy, mogą sięgać w konkretnych przypadkach nawet 30%.

Można również stwierdzić, że wbrew pozorom, zaciąganie dziś kredytu w tej walucie wcale nie wiąże się z tak wielkim ryzykiem. Złoty wobec franka w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy bardzo się osłabił i prawdopodobieństwo, że straci jeszcze np. 30 proc. jest raczej bardzo niewielkie (wówczas za franka trzeba byłoby płacić około 4,15 zł). Przy dzisiejszym kursie nasz kredyt na zakup mieszkania to około 95 tys. franków. Gdybyśmy go brali przy kursie jaki był rok temu, nasze zadłużenie wynosiłoby 120 tys. franków. Wniosek jest taki, że kredyt walutowy opłaca się zaciągać wtedy, gdy złoty jest tani. Mówiąc najprościej – dziś za franka dostaniemy o wiele więcej złotówek, niż przed rokiem – bo przecież bank nie wypłaca nam franków tylko ich równowartość w złotych. Trzeba jednak pamiętać, że za kilka lat czeka nas bardzo poważna operacja przyjęcia przez Polskę euro. To dodatkowy czynnik ryzyka, którego skalę trudno teraz oszacować.

Przy tych kalkulacjach należy wziąć pod uwagę jeszcze kilka czynników, o których już wspomniano, ale warto je przypomnieć:

  • Ceny mieszkań mocno spadły. Ta tendencja może jeszcze nieco się pogłębić, ale trudno sobie dziś wyobrazić, że spadną jeszcze o 20 proc. A więc można zaryzykować tezę, że jest tanio.
  • Koszty wynajmu lokali utrzymują się na wysokim poziomie i nie widać powodu, by miały się obniżyć (na rynku musiałoby pojawić się o wiele więcej lokali do wynajęcia, a przecież nowych mieszkań nie przybywa zbyt wiele).
  • Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy i ten proces powinien jeszcze trochę potrwać. Czyli można liczyć na to, że oprocentowanie kredytów będzie spadać.
  • Kłopoty i uciążliwości z uzyskaniem kredytów będą się zmniejszały. Banki zarabiają na kredytach i będą ich udzielać.
  • Ryzyko związane z zaciąganiem kredytu w walutach jest dziś o wiele mniejsze, niż jeszcze klika miesięcy temu.
  • Można już skorzystać z rządowego programu „Rodzina na swoim”, w ramach którego refundowana jest spora część kosztów kredytu i można liczyć, że wkrótce pojawią się dodatkowe zachęty do kupowania mieszkań.

Oferta kredytowa banków

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Komisja Europejska proponuje zmniejszenie i uproszczenie obciążeń rolników. Czy to wystarczy by przerwać protesty?

    Komisja Europejska przesłała w czwartek prezydencji belgijskiej w Radzie UE dokument, zawierający listę działań mających na celu "zmniejszenie obciążeń administracyjnych, spoczywających na barkach rolników". Propozycje zostaną omówione z państwami członkowskimi 26 lutego na posiedzeniu Rady ds. Rolnictwa.

    Używasz smartfona? Twoje wrażliwe dane są jak na dłoni. Technologia pozbawia nas prywatności

    Użytkownicy różnych urządzeń, aplikacji czy systemów często nie są świadomi, przez kogo i do jakich celów są gromadzone i wykorzystywane dane na ich temat. Rozwój technologii rzadko idzie w parze ze świadomością użytkowników i regulacjami prawnymi. To stanowi zagrożenie dla ochrony danych osobowych.

    Wzrasta ryzyko prowadzenia biznesu. "Liczba wzmianek o geopolityce i ryzyku politycznym w dokumentach spółek wzrosła o 600%"

    Ryzyko prowadzenia biznesu w 2024 roku zwiększa rosnąca polaryzacja na światowej scenie politycznej. Istotna dla przedsiębiorców będzie minimalizacja potencjalnych niebezpieczeństw, m.in. poprzez zwiększenie odporności łańcuchów dostaw, odpowiednią politykę dostępu do zasobów i zaadresowanie kwestii ESG – wynika z raportu EY-Parthenon 2024 Geostrategic Outlook.

    Handel internetowy idzie w górę, stanowi 8,8% ogółu sprzedaży detalicznej

    Sprzedaż internetowa w ujęciu rocznym w styczniu wzrosła ogółem o 11%, co stanowił 8,8% ogółu sprzedaży detalicznej. Największy udział e-sprzedaży w całości sprzedaży detalicznej miały takie kategorie jak tekstylia, odzież, obuwie, prasa i książki. Tak wynika z danych przekazanych przez GUS.

    REKLAMA

    Nie zalegasz ze składkami ZUS? Weź udział w konkursie prewencji wypadkowej. Można dostać 300.000,00 zł dofinansowania. Rozpoczyna się nabór.

    ZUS realizuje program prewencji wypadkowej, w ramach którego można uzyskać dofinansowanie na poprawę warunków pracy poprzez zakup maszyn i urządzeń. Można liczyć nawet na 300.000,00 zł dofinansowania.

    Szkody rolnicze - stawki pomocy i wnioski w 2024 roku. 1000 zł, 500 zł lub 250 zł na 1 ha pomocy dla rolników poszkodowanych suszą, przymrozkami, powodzią i innymi zjawiskami pogodowymi

    Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi poinformowało w komunikacie, że od 29 lutego 2024 r. do 15 marca 2024 r. producenci rolni, w których gospodarstwach rolnych szkody w uprawach rolnych spowodowane wystąpieniem w 2023 r. suszy, gradu, deszczu nawalnego, ujemnych skutków przezimowania, przymrozków wiosennych, powodzi, huraganu, pioruna, obsunięcia się ziemi lub lawiny w rozumieniu przepisów o ubezpieczeniach upraw rolnych i zwierząt gospodarskich wyniosły powyżej 30 % średniej rocznej produkcji roślinnej w gospodarstwie rolnym, mogą składać wnioski o udzielenie pomocy w  formie dotacji do powierzchni upraw rolnych, na których ww. niekorzystne zjawiska spowodowały utratę co najmniej 30% plonu. 

    Bezpieczeństwo w Internecie i rewolucja dla przedsiębiorców działających w sieci. Nowość: akt o usługach cyfrowych (DSA) już w mocy

    Bezpieczeństwo w Internecie to w dzisiejszych czasach podstawa. W Unii Europejskiej obowiązuje nowy akt o usługach cyfrowych (Digital Services Act, DSA). Również w Polsce będą obowiązywały nowe przepisy. To bardzo ważne, ponieważ wiele osób zastanawia się: jak zachowywać się bezpiecznie w Internecie? Jak chronić swoje bezpieczeństwo w sieci? Jakie są zagrożenia w Internecie? Jak chronić się przed zagrożeniami w Internecie? Przepisy będą dotyczyły przedsiębiorców jak i osób fizycznych. Nowe przepisy mają poprawić bezpieczeństwo użytkowników w sieci, wspierać walkę z nielegalnymi treściami w Internecie, uregulować zagadnienia dot. moderowania treści. Nie będzie już tak łatwo manipulować użytkownikami, "śledzić ich" działań w sieci, profilować, wysyłać tzw. ciasteczek (pliki cookie). Będzie większa ochrona przed pedofilią. To będzie prawdziwa rewolucja dla przedsiębiorców działających w Internecie. Akt o usługach cyfrowych stosuje się od dnia 17 lutego 2024 r.

    Podatnicy nie wiedzą, że mogą skorzystać z ulgi B+R, a to duże korzyści finansowe

    Z ulgi badawczo-rozwojowej mogą skorzystać firmy z różnych branż. Ulga B+R może przynieść korzyści finansowe sięgające nawet kilkuset tysięcy złotych w skali roku. Kto może zastosować tę ulgę? 

    REKLAMA

    Firmy wciąż bardziej obawiają się odejścia kontrahenta niż utraty płynności finansowej. Faktury z odroczoną płatnością to już standard

    Zwłaszcza w branży produkcyjnej i transporcie opcja płatności odroczonej od 7 do 30 dni stała się praktyką powszechnie stosowaną. Choć dla firm czekanie na należność wiąże się z ryzykiem i niedogodnościami – same muszą się w tym czasie kredytować – to w 2024 roku nie mają w planach odchodzenia od tej praktyki.

    BGK będzie mógł udzielać gwarancji spłaty kredytów mikrofirmom oraz małym i średnim przedsiębiorstwom. Projektowane rozporządzenie ma wejść w życie 29 marca 2024 r.

    BGK będzie mógł gwarantować kredyty dla MŚP w ramach programu InvestEU. Jaka pomoc dla MŚP?

    REKLAMA