Czy będą zmiany w ustawie deweloperskiej?

Jeszcze stosunkowo niedawno, krajowe media dużo pisały o forsowanej przez UOKiK nowelizacji ustawy deweloperskiej. Wspomniany urząd chciał zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez dodatkowych gwarancji, co spotkało się ze sporym sprzeciwem firm deweloperskich (obawiających się wzrostu kosztów działalności). Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostatecznie porzucił swój pomysł dotyczący otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, ale w zamian zaproponował utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Wbrew pozorom, kompromis ze strony UOKiK-u nie przyspieszył prac legislacyjnych. Osoby śledzące temat nowelizacji ustawy deweloperskiej mogły zauważyć, że od pewnego czasu nie jest on już chętnie poruszany przez media. Właśnie dlatego warto sprawdzić aktualny status prac nad wspomnianą nowelizacją.

Polecamy: RODO w marketingu

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wciąż nie trafiła do Sejmu

Informacje ze strony internetowej Rządowego Centrum Legislacji (RCL) odpowiadają na pytanie, dlaczego rodzime media przestały pisać o zapowiadanej zmianie ustawy deweloperskiej. Brak zainteresowania dziennikarzy tą tematyką wynika z faktu, że prace legislacyjne bardzo powoli posuwają się do przodu. Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (patrz numer z wykazu: UD358) ponad rok temu trafił na stronę RCL. Pod koniec czerwca 2019 roku, wspomniany projekt wciąż nie został skierowany do Sejmu. Według stanu z 28 czerwca 2019 roku, nadal trwały prace w Stałym Komitecie Rady Ministrów.

Opisywana sytuacja wzbudza uzasadnione wątpliwości, czy nowelizację ustawy deweloperskiej uda się wprowadzić przed jesiennymi wyborami parlamentarnymi. Wspomniane wybory odbędą się pomiędzy 13 października oraz 10 listopada 2019 r. Jeżeli parlamentarzystom nie uda się uchwalić ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, to kolejny Parlament nie będzie mógł wznowić przerwanych prac (zgodnie z tzw. zasadą dyskontynuacji). Ta zasada wymusi zajęcie się tematem nowelizacji ustawy deweloperskiej od samego początku. Prawdopodobnie byłoby to lepsze rozwiązanie niż finalizowanie prac legislacyjnych w dużym pośpiechu.

Warto przypomnieć, że obowiązująca ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie zwana ustawą deweloperską) była pospiesznie uchwalana przed wyborami parlamentarnymi. W efekcie pojawiły się różne niedociągnięcia krytykowane później przez prawników.

Zobacz: Nieruchomości

Proponowane zmiany przepisów wymagają głębszej analizy

Pośpiech związany z uchwalaniem nowelizacji ustawy deweloperskiej przed wyborami jest niezalecany między innymi dlatego, że wspomniana nowelizacja przewiduje wiele daleko idących zmian. Znacząco wpłyną one na rynek pierwotny. W tym kontekście warto przypomnieć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wprawdzie zrezygnował z likwidowania otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (bez dodatkowych gwarancji), ale w zamian zaproponował utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Ten fundusz miałby otrzymywać niewielką część środków przekazywanych przez klientów firm deweloperskich na mieszkaniowe rachunki powiernicze (1,00% wpłat na otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze oraz 0,20% wpłat na zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze). Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów założył, że w ten sposób rocznie uda się zebrać około 140 mln zł.

Podana suma wpłat na DFG stanowi koszt większej ochrony konsumenta ponoszony przez deweloperów. W praktyce część wspomnianego kosztu pokryją również nabywcy mieszkań deweloperskich. Zgodnie z koncepcją UOKiK-u, tworzony fundusz ma zapewnić klientom upadłej firmy deweloperskiej zwrot środków, które wpłacili na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Środki nowego funduszu zostaną wykorzystane również wtedy, gdy upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Planowana nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza również kilka innych rozwiązań, które trzeba dobrze przemyśleć. Najważniejszym przykładem jest pomysł polegający na zastosowaniu przepisów ustawy deweloperskiej również do mieszkań, które zostały wybudowane i objęte pozwoleniem na użytkowanie. Deweloperzy wzbraniają się przed takim rozwiązaniem, które ich zdaniem będzie oznaczało niepotrzebne koszty oraz formalności.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwraca natomiast uwagę, że obowiązek stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego związany ze sprzedażą wybudowanego lokalu będzie występował tylko w przypadku umów, które zobowiązują dewelopera do przyszłego przeniesienia prawa własności mieszkania w zamian za wpłatę 100% ceny nieruchomości. Trzeba przyznać, że takie umowy (mające de facto charakter umów przedwstępnych) obecnie nie są bezpieczne dla przyszłego nabywcy mieszkania. Bezpieczeństwo i pozycję prawną klienta firmy deweloperskiej mają poprawić też zmiany polegające na ograniczeniu opłaty rezerwacyjnej (do 1,00% ceny mieszkania) i wprowadzeniu możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w razie nieusunięcia istotnej wady lokum.

Duże znaczenie w kontekście oceny propozycji UOKiK - u powinien mieć ich potencjalny wpływ na koszt zakupu nowych mieszkań. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów szacuje, że utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego podniesie ceny metrażu o nie więcej niż 0,3%. Jeżeli takie szacunki są trafne, to koszt dodatkowej ochrony klientów firm deweloperskich nie będzie zbyt duży.