Niezależność obligatariuszy od administratora hipoteki – nowa uchwała Sądu Najwyższego

Instytucja administratora hipoteki została wprowadzona do polskiego prawa ustawą z dnia 20 lutego 2011 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. W założeniu jego działanie miało polegać na wykonywaniu praw i obowiązków we własnym imieniu ale na rachunek wierzycieli (obligatariuszy). Chodziło przede wszystkim o to, aby silniej chronić obligatariuszy i doprowadzić do uproszczenia drogi zaspokojenia roszczeń zabezpieczonych hipoteką. Jednak po lekturze przepisów szybko można było dojść do wniosku, że ta konstrukcja obarczona jest wadą. Wynika ona z potencjalnego konfliktu interesów, do jakiego może dochodzić w trójkącie: emitent - administrator hipoteki - obligatariusze. Ustawodawca bowiem stworzył konstrukcję, w której emitent obligacji ustanawia i finansuje na mocy umowy administratora hipoteki, który z kolei ma wykonywać uprawnienia obligatariuszy wobec emitenta. Dochodzi zatem do nieco kuriozalnej sytuacji, w której administrator hipoteki powinien wykonywać czynności przeciwko podmiotowi, od którego pochodzi finansowanie jego działania. Stąd też niezbędne było stanowisko SN, które wyjaśniłoby niejasne kwestie na gruncie tego typu okoliczności.

Polecamy: Nowa matryca stawek VAT

W rozpatrywanej sprawie powód dochodził kwoty 76 tys. zł, która stanowiła wierzytelności z tytułu wykupu obligacji, które z kolei były zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, a w jego imieniu miał działać administrator hipoteki. Sąd I instancji zasądził żądaną kwotę uznając, że obligatariuszowi przysługuje uprawnienie do samodzielnego dochodzenia należności. Sąd ten słusznie zauważył, że przepisy ustawy o obligacjach mają na celu ochronę praw obligatariusza, a nie ich ograniczanie. Powód bowiem przed wytoczeniem powództwa zwracał się do administratora hipoteki, który jednak odmówił podjęcia działań, co prowadziło do pokrzywdzenia obligatariusza.

Po wniesieniu apelacji, na gruncie przedmiotowej sprawy w ocenie sytuacji przez Sąd II instancji pojawiły się daleko idące wątpliwości co do dopuszczalności dochodzenia przez obligatariusza kwoty wynikającej z niewykupionych obligacji na własną rękę. Stanowiło to podstawę do zadania w tej kwestii pytania prawnego do SN, który ostatecznie podjął uchwałę w składzie trzech sędziów.

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że hipoteka, która stanowi zabezpieczenie wierzytelności obligatariuszy, de facto wchodzi w skład ich majątku jako prawo rzeczowe. Administrator hipoteki, mając działać na rzecz obligatariuszy, otrzymał zatem uprawnienie do wykonywania cudzego prawa majątkowego. Biorąc przy tym pod uwagę fakt, że obligatariusze nie mają wpływu na wybór administratora hipoteki ani możliwości wywierania na nim nacisku co do działania w ich interesie, a ustawodawca nie sprecyzował co powinno znajdować się w treści umowy o jego ustanowieniu, Sąd Najwyższy słusznie skonstatował, że przepisy nie chronią w sposób należyty praw obligatariuszy. Może to doprowadzić do sytuacji, w której administrator hipoteki, wykonując swoje zadania w sposób nienależyty lub nie wykonując ich wcale, nie będzie ponosił za to odpowiedzialności (poza odpowiedzialnością osobistą).