Zakup lokalu na działalność z kredytu lub pożyczki

Klasyczny kredyt hipoteczny na cele biznesowe musi być związany z nieruchomością, która stanowi składnik majątku firmy. W praktyce najczęściej o tego typu kredyt można ubiegać się w dwóch przypadkach. Po pierwsze, w trakcie finansowania inwestycji w nieruchomość, która będzie składnikiem majątku firmy. Po drugie, gdy stanowiąca już firmowy środek trwały nie- ruchomość stanowić będzie jedynie zabezpieczenie kredytu lub pożyczki, które przeznaczone zostanie na cele związane bezpośrednio z działalnością gospodarczą.

Jak należy ubiegać się o kredyt hipoteczny

W pierwszym przypadku rzecz idzie głównie o kredyty służące finansowaniu zakupu nieruchomości, która jest w trakcie procesu inwestycyjnego: siedziby firmy, lokalu, w którym świadczone są usługi, lokalu handlowego, gabinetu lekarskiego czy jakiegokolwiek innego obiektu choćby o charakterze pomocniczym, np. magazynów, garaży itp. O taki kredyt przedsiębiorca ubiega się na zasadach analogicznych jak o prywatny mieszkaniowy kredyt hipoteczny. Banki zaś stosują tu podobne procedury.

Przede wszystkim więc możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego już w trakcie trwania inwestycji, gdy do założenia księgi wieczystej lub nawet ustanowienia odrębnej własności lokalu warunkującej dalsze procedury droga jest jeszcze daleka. Wówczas, podobnie jak w przypadku kredytów hipotecznych na cele prywatne, banki godzą się na zabezpieczenie swoich należności na czas przejściowy (do czasu, gdy możliwe będzie ustanowienie hipoteki) w formie ubezpieczenia.

Hipoteka ustanowiona na innej nieruchomości

W przypadku niektórych konkretnych produktów bankowych, gdy z braku księgi wieczystej nie jest jeszcze możliwe ustanowienie hipoteki, można też ubiegać się o zabezpieczenie w formie hipoteki ustanowionej na innej niż finansowana z kredytu nieruchomości, ale nie jest to praktyka powszechna. Bywa zresztą tak, że może to być inna nieruchomość, ale obligatoryjnie stanowiąca firmowy środek trwały, lecz zdarza się i tak, że bank godzi się na zabezpieczenie w formie hipoteki ustanowionej na nieruchomości niestanowiącej składnika majątku firmy.

Warto też znać różnice - a tym samym wiedzieć, jak czerpać z nich korzyści - między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną.

Przy zakupie lokalu użytkowego na działalność gospodarczą i każdej innej nieruchomości, gdy tylko zabezpieczeniem kredytu może być hipoteka, korzystniejszy (tańszy) jest zazwyczaj kredyt hipoteczny.

Różnice między kredytem a pożyczką hipoteczną

Różnica między tymi dwoma grupami produktów bankowych polega na tym, że umowa kredytu uregulowana jest w prawie bankowym, zaś pożyczki w kodeksie cywilnym, z tym że do pożyczek udzielanych przez banki dodatkowo mają zastosowanie przepisy prawa bankowego, takie jak dla kredytów. W gruncie rzeczy jest to różnica formalna, ale nie do końca.

W praktyce w Polsce banki udzielają kredytów hipotecznych na finansowanie lub refinansowanie nieruchomości, natomiast środki z pożyczki hipotecznej mogą być wykorzystane na dowolny cel. W konsekwencji takie pożyczki są nieco wyżej oprocentowane niż kredyty, a okres, na który są udzielane, jest w przypadku pożyczek krótszy: maksymalnie do 10-15 lat, gdy kredyt może być spłacany nawet przez 30 lat.

Korzyściami z kredytu są więc możliwość dłuższego okresu spłaty i niższe oprocentowanie. A korzyść z pożyczki to pełna swoboda w wydatkowaniu pożyczonych pieniędzy.

Jak korzystnie sporządzić umowę pożyczki

Umowa pożyczki hipotecznej, podobnie jak umowa kredytu, powinna być zawarta na piśmie i określać w szczególności: strony umowy, kwotę i walutę pożyczki, zasady i termin spłaty pożyczki, wysokość oprocentowania pożyczki i warunki jego zmiany, sposób zabezpieczenia spłaty pożyczki (ustanowienie hipoteki), terminy i sposób postawienia do dyspozycji pożyczkobiorcy środków pieniężnych, wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje, warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.

Pożyczki hipoteczne przeznaczone na dowolny cel różnią się od kredytów także długością okresu, na jaki bank pożycza pieniądze. O ile te drugie udzielane są nawet na 30 lat, o tyle pożyczki mają znacznie krótsze terminy spłaty, zazwyczaj pięcioletnie, ale w aktualnej ofercie banków można znaleźć i taki produkt, w przypadku którego bank dopuszcza nawet 15-letnią spłatę.

Jak bank określa minimalną wysokość pożyczki

Zazwyczaj bank określa także minimalną wysokość pożyczki oraz, jaki maksymalnie procent wartości nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka, może ona stanowić. W jednym z banków kształtuje się to tak: minimalna kwota pożyczki wynosi 10 tys. zł, a maksymalna 60 proc. wartości nieruchomości, nie więcej jednak niż 1 mln zł lub równowartość tej kwoty w walucie wymienialnej. Pożyczka może być udzielona w złotych lub jako denominowana w euro, dolarach amerykańskich lub frankach szwajcarskich.

Bank udzielający pożyczki stosuje oprocentowanie zmienne, ustalane na podstawie stawki rynku pieniężnego powiększonej o swoją marżę. Zazwyczaj jest ona nieco wyższa niż w przypadku kredytu hipotecznego i jest to cena, którą płacimy za to, że nie musimy z bankiem ustalać celu, na jaki przeznaczymy pożyczone w tej formie pieniądze.

Zazwyczaj spłata kapitału i odsetek następuje co miesiąc w dwóch wariantach, do wyboru przez kredytobiorcę. Pierwsza możliwość: w ratach kapitałowo-odsetkowych malejących, gdzie kapitał rozłożony jest na równe miesięczne raty, natomiast raty odsetkowe maleją dzięki zmniejszaniu się zadłużenia. Druga w ratach kapitałowo-odsetkowych równych, gdzie co miesiąc spłaca się taką samą kwotę.

Podstawowym zabezpieczeniem pożyczki jest hipoteka. Może być ona stanowiona na: nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego. Ponadto nieruchomość powinna być ubezpieczona od ognia i innych żywiołów w całym okresie kredytowania.

Osoba ubiegająca się o pożyczkę powinna do wniosku o jej udzielenie dołączyć: zaświadczenie o wysokości dochodów, aktualny odpis czterech działów księgi wieczystej, aktualną wycenę nieruchomości oraz potwierdzenie ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych.

JAK TO ZROBIĆ...

Jak zaciągnąć biznesowy kredyt hipoteczny

PROBLEM: Przedsiębiorca będący osobą fizyczną chce zaciągnąć kredyt na zakup lokalu użytkowego, w którym będzie prowadził działalność gospodarczą.

ROZWIĄZANIE: Zaczynamy od określenia celu inwestycyjnego, który chcemy sfinansować za pomocą kredytu. Jeśli celem tym jest nieruchomość, ustalamy, czy i kiedy można będzie założyć księgę wieczystą dla finansowanego przedsięwzięcia. Następnie sprawdzamy w ofercie banków, czy możliwe jest zastosowanie zabezpieczenia należności wobec banku w formie hipoteki wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości, której zakup chcemy sfinansować. Jeśli nie, to czy możliwy jest wpis hipoteki do księgi wieczystej innej nieruchomości, którą mamy prawo dysponować. Jeśli powyższe rozwiązania nie są możliwe, rozważamy zasadność prywatnego kredytu lub pożyczki hipotecznej, którą pośrednio można będzie przeznaczyć na finansowanie celów związanych z działalnością gospodarczą.

Ważne!

Kupując lokal użytkowy na działalność gospodarczą, gdy zabezpieczeniem kredytu może być hipoteka, korzystniej i taniej jest wziąć kredyt hipoteczny

Okres spłaty kredytu jest wyższy niż spłaty pożyczki i może wynosić nawet 30 lat

Marianna Olszewska

gp@infor.pl