Nie wszystkie zmiany będą korzystne dla inwestorów

Pierwsza z projektowanych nowelizacji - dotycząca ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - weszła już pod obrady sejmu. Jej celem jest przyspieszenie procedur planistycznych. Za pozytywną należy uznać propozycję wprowadzenia milczącej zgody jednostek opiniujących projekty planów miejscowych, jeżeli w terminie 30 dni nie udzielą odpowiedzi. Korzystna jest również zmiana dotycząca ustalenia maksymalnej stawki renty planistycznej na poziomie 10-proc. wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu (dzisiaj jest to do 30 proc.).

Kolejna przygotowywana nowelizacja dotycząca ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to bardziej radykalna reforma. Zakłada ona: po pierwsze - likwidację zasady dobrego sąsiedztwa, która dzisiaj przejawia się w obowiązku nawiązania do zabudowy sąsiedniej jako przesłanki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy; po drugie - zastąpienie decyzji o warunkach zabudowy decyzją o zatwierdzeniu planu realizacyjnego, która musi być zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków rozwoju gminy; po trzecie - wprowadzenie bardzo złożonej procedury wydawania decyzji o zatwierdzeniu planu realizacyjnego, zakładającej między innymi udział mediatora, konsultacje społeczne, opinię gminnej komisji urbanistycznej; po czwarte - obowiązek zapewnienia środków w budżecie gminy na realizację wszystkich celów publicznych zawartych w projekcie planu.

Warto już dziś uświadomić sobie, że przy braku możliwości spełnienia warunków nowej ustawy dla uzyskania decyzji o zatwierdzeniu planu realizacyjnego (np. z powodu niezgodności zamierzenia ze studium) celowe jest wystąpienie przed wejściem w życie nowelizacji (prawdopodobnie styczeń 2009 r.) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wnosząc ewentualnie również o zawieszenie postępowania. Wówczas będą obowiązywać przepisy dotychczasowe, zgodnie z art. 43 projektu ustawy.

Wprowadzone przepisy spowolnią proces inwestycyjny, i to zarówno na płaszczyźnie procedur planistycznych, jak również ustalania decyzji o zatwierdzaniu planu realizacyjnego. Największe zagrożenie dla procedur planistycznych niesie ze sobą projektowana regulacja zakładająca możliwość uchwalenia miejscowego planu wyłącznie wówczas, gdy gmina zapewni w budżecie środki na realizację wszystkich celów publicznych zawartych w projekcie planu. Regulację tę należy poddać stanowczej krytyce. O ile można jeszcze zgodzić się, że gmina powinna zapewnić środki na realizację infrastruktury technicznej (taka regulacja zawarta jest w projekcie nowelizacji znajdującej się obecnie w Sejmie), o tyle trudno zaakceptować, by gmina akurat w czasie uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego posiadała środki niezbędne do realizacji takich celów publicznych, jak muzeum, szpital czy budynek administracji. Dlatego też proponowana zmiana może w praktyce zahamować lub bardzo opóźnić procesy planistyczne.