REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opłaty eksploatacyjne w centrach handlowych. Czy po wyroku SN czeka nas fala pozwów sądowych?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Opłaty eksploatacyjne w centrach handlowych. Czy po wyroku SN czeka nas fala pozwów sądowych?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Czy czeka nas kolejny konflikt pomiędzy częścią najemców a właścicielami centrów handlowych? – analizuje Mec. Joanna Domoń – Kulas, wspólnik w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Spółka Komandytowa. 

rozwiń >

System rozliczania opłat eksploatacyjnych, ulgowo traktujący duże sieci kosztem małych najemców, uznany przez Sąd Najwyższy za nielegalny

Jeszcze dobrze nie opadł kurz po batalii, jaką część właścicieli centrów handlowych stoczyło ze swoimi najemcami w związku z zamykaniem handlu dla klientów w okresie pandemii COVID-19, a już na horyzoncie rysuje się nowe, jeszcze bardziej bezwzględne starcie. Tym razem jego źródłem są opłaty eksploatacyjne. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 października 2022 roku, sprawa II CSKP 456/22, stwierdził właśnie, że powszechny system ich pobierania, w którym jednych najemców traktuje się w sposób uprzywilejowany kosztem innych, narusza zasadę równego traktowania. Stanowi tym samym czyn nieuczciwej konkurencji. Najemcy mają teraz otwartą drogę do dochodzenia od właścicieli centrów handlowych zwrotu nienależnie pobranych opłat. Kwoty pozwów mogą iść w dziesiątki milionów złotych. Kiedy zaś rynek kapitałowy zorientuje się, że część wynajmujących ma problem z przerzuceniem na najemców deficytów w kosztach eksploatacyjnych, wyceny ich nieruchomości mogą spaść o miliardy. Czy czeka nas kolejny konflikt pomiędzy częścią najemców a właścicielami centrów handlowych? – analizuje Mec. Joanna Domoń – Kulas, wspólnik w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Spółka Komandytowa

REKLAMA

Zagmatwany system

System opłat i należności, jakie najemcy centrów handlowych płacą wynajmującym, jest niezwykle skomplikowany. Zobowiązują się oni z reguły do zapłaty nie tylko za czynsz i za media, ale także za przypadającą na nich część kosztów ogólnych utrzymania i zarządzania obiektem. Mowa tu o takich kosztach jak odśnieżanie, ogrzewanie korytarzy czy ochrona.  Co roku właściciel porównuje otrzymane od najemców zaliczki z kosztami rzeczywiście przez siebie poniesionymi i w razie deficytu obciąża ich stwierdzoną różnicą.

Równi i równiejsi?

Na przestrzeni lat powstała praktyka, zgodnie z którą duże, zwykle międzynarodowe sieci handlowe zaczęły wymuszać na właścicielach obiektów przywileje, jeżeli chodzi o koszty wspólne. W rezultacie niektóre sklepy są w ogóle zwolnione z ich płacenia. Inne płacą je w zaniżonej kwocie zastrzegając jednocześnie, że nie będą uzupełniać na koniec roku żadnych deficytów. Właściciele obiektów nie pokrywają też najczęściej brakujących kwot z własnej kieszeni. Przerzucają je na pozostałych najemców korzystając z istniejących w umowach najmu specjalnych klauzul. W rezultacie ciężar utrzymania obiektów handlowych spoczywa często na małych, lokalnych firmach. Tym właśnie praktykom przyjrzał się Sąd Najwyższy w wyroku z 28 października 2022 roku. 

Nadpłacone kwoty do zwrotu

Sędziowie uznali, że w badanej sprawie, wytoczonej właśnie przez taką niewielką firmę, koszty eksploatacyjne nie były precyzyjnie skalkulowane w umowie najmu. Umowa nie określała nie tylko wysokości opłat naliczanych najemcom kluczowym, ale również̇ nie precyzowała, który najemca i na jakiej podstawie mógł uzyskać́ taki status. Doprowadziło to do sytuacji, w której najemca obciążany był częścią kosztów eksploatacyjnych, które przy sprawiedliwym ich podziale na poszczególnych najemców według z góry znanego, obiektywnego kryterium, obciążać powinny innych. Działanie takie stanowi w ocenie Sądu Najwyższego czyn nieuczciwej konkurencji z art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Poszkodowany może więc dochodzić zwrotu nadpłaconych kosztów na podstawie art. 18 ust. 1 pkt 4 cytowanej wyżej ustawy. A ponieważ nadpłaty takie wynoszą często po 100 i więcej złotych za metr kwadratowy lokalu, czyli nawet kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy złotych rocznie i przedawniają się dopiero po trzech latach, problem robi się poważny.

Wynajmujący nie są bez szans

Pomimo kategorycznego stanowiska Sądu Najwyższego, nie należy jednak spodziewać się nagłej fali nowych spraw sądowych. Właściciele centrów handlowych starali się z reguły utrzymywać poprawne stosunki ze swoimi najemcami. Nieraz brali więc na siebie deficyty kosztów eksploatacyjnych kiedy widzieli, że ogólna sytuacja gospodarcza jest zła. Sąd Najwyższy nie przesądził też, że zróżnicowanie najemców jeżeli chodzi o opłaty eksploatacyjne jest nieuzasadnione. Nie stwierdził, że wynajmujący powinien pokryć deficyt kosztów wspólnych z własnej kieszeni, jeżeli zaliczki zapłacone przez najemców nie wystarczają. Zarzucił jedynie, że w pewnej, konkretnej umowie najmu zabrakło precyzji przy ich rozliczaniu. W innych sprawach mogą więc zapadać inne orzeczenia. Co więcej, roszczenia najemców dotyczyć mogą opłat eksploatacyjnych, ale jedynie w części nadpłaconej a więc tej, która obciąża ich w stopniu większym, niż by to wynikało z proporcji powierzchni ich lokali do powierzchni centrum handlowego. To zaś stwarza poważne trudności dowodowe przy kalkulowaniu kwot dochodzonych roszczeń. Wreszcie argument najważniejszy. Żądanie zwrotu nadpłaty może zemścić się na najemcach w przyszłości, kiedy będą chcieli przedłużyć najem. Tutaj bowiem obowiązywać już będą ogólne zasady prowadzenia rozmów w biznesie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Umowy najmu do zmiany

REKLAMA

Wynajmujący zyskują za to poważny argument w rozmowie z dużymi sieciami. Powinni bowiem zacząć dążyć do określenia pewnego poziomu referencyjnego - poziomu równego traktowania - który powinien być tożsamy dla wszystkich najemców. W świetle wyroku Sądu Najwyższego, odstępstwa od tak zdefiniowanego poziomu będą z czasem robić się coraz trudniejsze. Muszą one bowiem wynikać ze sprawiedliwych, z góry znanych i obiektywnych kryteriów. Jeżeli więc jakaś grupa najemców ma być przez wynajmującego traktowana w sposób uprzywilejowany, musi on określić, jaka to grupa, na czym ma polegać uprzywilejowanie oraz dlaczego ma ono mieć miejsce. Uprzywilejowanie powinno być też rzeczowo uzasadnione. Powinno zatem odnosić się do generowanych przez daną grupę najemców rzeczywistych kosztów eksploatacyjnych. Gastronomia powoduje więcej kosztów wspólnych niż handel. Im zaś lokal jest większy, tym z reguły niższa jest sprzedaż na metr kwadratowy. Z tego powodu najemcy dużych lokali generują proporcjonalnie mniej takich kosztów jak odśnieżanie, ogrzewanie korytarzy czy ochrona. Uzasadniałoby to objęcie ich niższymi stawkami. 

Wyrok Sądu Najwyższego zgodnie z polskim prawem wiąże tylko strony sprawy, w której był wydany. Nie jest więc automatyczną wykładnią dla podobnych spraw. Na pewno jednak będzie teraz przy każdej okazji przytaczany przez najemców przy rozstrzyganiu kontrowersji związanych z opłatami eksploatacyjnymi.

 

Causa Finita
Kancelaria prawna
Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Polska inwestycyjna zapaść – co hamuje rozwój i jak to zmienić?

Od 2015 roku stopa inwestycji w Polsce systematycznie spada. Choć może się to wydawać abstrakcyjnym wskaźnikiem makroekonomicznym, jego skutki odczuwamy wszyscy – wolniejsze tempo wzrostu gospodarczego, mniejszy przyrost zamożności, trudniejsza pogoń za Zachodem. Dlaczego tak się dzieje i czy można to odwrócić? O tym rozmawiali Szymon Glonek oraz dr Anna Szymańska z Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

Firma za granicą jako narzędzie legalnej optymalizacji podatkowej. Fakty i mity

W dzisiejszych czasach, gdy przedsiębiorcy coraz częściej stają przed koniecznością konkurowania na globalnym rynku, pojęcie optymalizacji podatkowej staje się jednym z kluczowych elementów strategii biznesowej. Wiele osób kojarzy jednak przenoszenie firmy za granicę głównie z próbą unikania podatków lub wręcz z działaniami nielegalnymi. Tymczasem, właściwie zaplanowana firma za granicą może być w pełni legalnym i etycznym narzędziem zarządzania obciążeniami fiskalnymi. W tym artykule obalimy popularne mity, przedstawimy fakty, wyjaśnimy, które rozwiązania są legalne, a które mogą być uznane za agresywną optymalizację. Odpowiemy też na kluczowe pytanie: czy polski przedsiębiorca faktycznie zyskuje, przenosząc działalność poza Polskę?

5 sprawdzonych metod pozyskiwania klientów B2B, które działają w 2025 roku

Pozyskiwanie klientów biznesowych w 2025 roku wymaga elastyczności, innowacyjności i umiejętnego łączenia tradycyjnych oraz nowoczesnych metod sprzedaży. Zmieniające się preferencje klientów, rozwój technologii i rosnące znaczenie relacji międzyludzkich sprawiają, że firmy muszą dostosować swoje strategie, aby skutecznie docierać do nowych odbiorców. Dobry prawnik zadba o zgodność strategii z przepisami prawa oraz zapewni ochronę interesów firmy. Oto pięć sprawdzonych metod, które pomogą w pozyskiwaniu klientów w obecnym roku.

Family Business Future Summit - podsumowanie po konferencji

Pod koniec kwietnia niniejszego roku, odbyła się druga edycja wydarzenia Family Business Future Summit, które dedykowane jest przedsiębiorczości rodzinnej. Stolica Warmii i Mazur przez dwa dni gościła firmy rodzinne z całej Polski, aby esencjonalnie, inspirująco i innowacyjne opowiadać i rozmawiać o sukcesach oraz wyzwaniach stojących przed pionierami polskiej przedsiębiorczości.

REKLAMA

Fundacja rodzinna po dwóch latach – jak zmienia się myślenie o sukcesji?

Jeszcze kilka lat temu o sukcesji w firmach mówiło się niewiele. Przedsiębiorcy odsuwali tę kwestię na później, często z uwagi na brak gotowości, aby się z nią zmierzyć. Mówienie o śmierci właściciela, przekazaniu firmy i zabezpieczeniu rodziny wciąż należało do tematów „na później”.

Potencjał 33 GW z wiatraków na polskim morzu. To 57% zapotrzebowania kraju na energię. Co dalej z farmami wiatrowymi w 2026 i 2027 r.

Polski potencjał na wytwarzanie energii elektrycznej z wiatraków na morzu (offshore) wynosi 33 GW. To aż 57% rocznego zapotrzebowania kraju na energię. W 2026 i 2027 r. powstaną nowe farmy wiatrowe Baltic Power i Baltica 2. Jak zmieniają się przepisy? Co dalej?

Jak zwiększyć rentowność biura rachunkowego bez dodatkowych wydatków?

Branża księgowa to jedna z dziedzin, w których wynagrodzenie za świadczone usługi często jest mocno niedoszacowane, mimo tego, że błędy w księgowości mogą skutkować bardzo poważnymi konsekwencjami dla przedsiębiorców. W związku z tak doniosłą rolą biur rachunkowych powinny one dbać o poziom rentowności, który pozwoli właścicielom skupić się na podnoszeniu jakości świadczonych usług oraz większego spokoju, co niewątpliwie pozytywnie wpływa na dobrostan właścicieli biur oraz ich pracowników.

Samozatrudnieni i małe firmy w odwrocie? wzrasta liczba likwidowanych i zawieszanych działalności gospodarczych, co się dzieje

Według znawców tematu, czynniki decydujące ostatnio o likwidacji takich firm nie różnią się od tych sprzed roku. Znaczenie mają m.in. koszty prowadzenia biznesu, w tym składki zusowskie, a także oczekiwania finansowe pracowników.

REKLAMA

Szybki wzrost e-commerce mocno zależny od rozwoju nowych technologii: co pozwoli na zwiększenie zainteresowania zakupami online ze strony klientów

E-commerce czyli zakupy internetowe przestają być jedynie wygodną alternatywą dla handlu tradycyjnego – stają się doświadczeniem, którego jakość wyznaczają nie tylko oferta i cena, lecz także szybkość, elastyczność i przewidywalność dostawy oraz prostota ewentualnego zwrotu.

Przedsiębiorczość w Polsce ma się dobrze, mikroprzedsiębiorstwa minimalizując ryzyko działalności gospodarczej coraz częściej zaczynają od franczyzy

Najliczniejszą grupę firm zarejestrowanych w Polsce stanowią mikroprzedsiębiorstwa, a wśród nich ponad 87 tys. to podmioty działające w modelu franczyzowym. Jak zwracają uwagę ekonomiści ze Szkoły Głównej Handlowej, Polska jest liderem franczyzy w Europie Środkowo-Wschodniej.

REKLAMA