REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opłaty eksploatacyjne w centrach handlowych. Czy po wyroku SN czeka nas fala pozwów sądowych?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Opłaty eksploatacyjne w centrach handlowych. Czy po wyroku SN czeka nas fala pozwów sądowych?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Czy czeka nas kolejny konflikt pomiędzy częścią najemców a właścicielami centrów handlowych? – analizuje Mec. Joanna Domoń – Kulas, wspólnik w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Spółka Komandytowa. 

rozwiń >

System rozliczania opłat eksploatacyjnych, ulgowo traktujący duże sieci kosztem małych najemców, uznany przez Sąd Najwyższy za nielegalny

Jeszcze dobrze nie opadł kurz po batalii, jaką część właścicieli centrów handlowych stoczyło ze swoimi najemcami w związku z zamykaniem handlu dla klientów w okresie pandemii COVID-19, a już na horyzoncie rysuje się nowe, jeszcze bardziej bezwzględne starcie. Tym razem jego źródłem są opłaty eksploatacyjne. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 października 2022 roku, sprawa II CSKP 456/22, stwierdził właśnie, że powszechny system ich pobierania, w którym jednych najemców traktuje się w sposób uprzywilejowany kosztem innych, narusza zasadę równego traktowania. Stanowi tym samym czyn nieuczciwej konkurencji. Najemcy mają teraz otwartą drogę do dochodzenia od właścicieli centrów handlowych zwrotu nienależnie pobranych opłat. Kwoty pozwów mogą iść w dziesiątki milionów złotych. Kiedy zaś rynek kapitałowy zorientuje się, że część wynajmujących ma problem z przerzuceniem na najemców deficytów w kosztach eksploatacyjnych, wyceny ich nieruchomości mogą spaść o miliardy. Czy czeka nas kolejny konflikt pomiędzy częścią najemców a właścicielami centrów handlowych? – analizuje Mec. Joanna Domoń – Kulas, wspólnik w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Spółka Komandytowa

REKLAMA

Zagmatwany system

System opłat i należności, jakie najemcy centrów handlowych płacą wynajmującym, jest niezwykle skomplikowany. Zobowiązują się oni z reguły do zapłaty nie tylko za czynsz i za media, ale także za przypadającą na nich część kosztów ogólnych utrzymania i zarządzania obiektem. Mowa tu o takich kosztach jak odśnieżanie, ogrzewanie korytarzy czy ochrona.  Co roku właściciel porównuje otrzymane od najemców zaliczki z kosztami rzeczywiście przez siebie poniesionymi i w razie deficytu obciąża ich stwierdzoną różnicą.

Równi i równiejsi?

Na przestrzeni lat powstała praktyka, zgodnie z którą duże, zwykle międzynarodowe sieci handlowe zaczęły wymuszać na właścicielach obiektów przywileje, jeżeli chodzi o koszty wspólne. W rezultacie niektóre sklepy są w ogóle zwolnione z ich płacenia. Inne płacą je w zaniżonej kwocie zastrzegając jednocześnie, że nie będą uzupełniać na koniec roku żadnych deficytów. Właściciele obiektów nie pokrywają też najczęściej brakujących kwot z własnej kieszeni. Przerzucają je na pozostałych najemców korzystając z istniejących w umowach najmu specjalnych klauzul. W rezultacie ciężar utrzymania obiektów handlowych spoczywa często na małych, lokalnych firmach. Tym właśnie praktykom przyjrzał się Sąd Najwyższy w wyroku z 28 października 2022 roku. 

Nadpłacone kwoty do zwrotu

Sędziowie uznali, że w badanej sprawie, wytoczonej właśnie przez taką niewielką firmę, koszty eksploatacyjne nie były precyzyjnie skalkulowane w umowie najmu. Umowa nie określała nie tylko wysokości opłat naliczanych najemcom kluczowym, ale również̇ nie precyzowała, który najemca i na jakiej podstawie mógł uzyskać́ taki status. Doprowadziło to do sytuacji, w której najemca obciążany był częścią kosztów eksploatacyjnych, które przy sprawiedliwym ich podziale na poszczególnych najemców według z góry znanego, obiektywnego kryterium, obciążać powinny innych. Działanie takie stanowi w ocenie Sądu Najwyższego czyn nieuczciwej konkurencji z art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Poszkodowany może więc dochodzić zwrotu nadpłaconych kosztów na podstawie art. 18 ust. 1 pkt 4 cytowanej wyżej ustawy. A ponieważ nadpłaty takie wynoszą często po 100 i więcej złotych za metr kwadratowy lokalu, czyli nawet kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy złotych rocznie i przedawniają się dopiero po trzech latach, problem robi się poważny.

Wynajmujący nie są bez szans

Pomimo kategorycznego stanowiska Sądu Najwyższego, nie należy jednak spodziewać się nagłej fali nowych spraw sądowych. Właściciele centrów handlowych starali się z reguły utrzymywać poprawne stosunki ze swoimi najemcami. Nieraz brali więc na siebie deficyty kosztów eksploatacyjnych kiedy widzieli, że ogólna sytuacja gospodarcza jest zła. Sąd Najwyższy nie przesądził też, że zróżnicowanie najemców jeżeli chodzi o opłaty eksploatacyjne jest nieuzasadnione. Nie stwierdził, że wynajmujący powinien pokryć deficyt kosztów wspólnych z własnej kieszeni, jeżeli zaliczki zapłacone przez najemców nie wystarczają. Zarzucił jedynie, że w pewnej, konkretnej umowie najmu zabrakło precyzji przy ich rozliczaniu. W innych sprawach mogą więc zapadać inne orzeczenia. Co więcej, roszczenia najemców dotyczyć mogą opłat eksploatacyjnych, ale jedynie w części nadpłaconej a więc tej, która obciąża ich w stopniu większym, niż by to wynikało z proporcji powierzchni ich lokali do powierzchni centrum handlowego. To zaś stwarza poważne trudności dowodowe przy kalkulowaniu kwot dochodzonych roszczeń. Wreszcie argument najważniejszy. Żądanie zwrotu nadpłaty może zemścić się na najemcach w przyszłości, kiedy będą chcieli przedłużyć najem. Tutaj bowiem obowiązywać już będą ogólne zasady prowadzenia rozmów w biznesie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Umowy najmu do zmiany

REKLAMA

Wynajmujący zyskują za to poważny argument w rozmowie z dużymi sieciami. Powinni bowiem zacząć dążyć do określenia pewnego poziomu referencyjnego - poziomu równego traktowania - który powinien być tożsamy dla wszystkich najemców. W świetle wyroku Sądu Najwyższego, odstępstwa od tak zdefiniowanego poziomu będą z czasem robić się coraz trudniejsze. Muszą one bowiem wynikać ze sprawiedliwych, z góry znanych i obiektywnych kryteriów. Jeżeli więc jakaś grupa najemców ma być przez wynajmującego traktowana w sposób uprzywilejowany, musi on określić, jaka to grupa, na czym ma polegać uprzywilejowanie oraz dlaczego ma ono mieć miejsce. Uprzywilejowanie powinno być też rzeczowo uzasadnione. Powinno zatem odnosić się do generowanych przez daną grupę najemców rzeczywistych kosztów eksploatacyjnych. Gastronomia powoduje więcej kosztów wspólnych niż handel. Im zaś lokal jest większy, tym z reguły niższa jest sprzedaż na metr kwadratowy. Z tego powodu najemcy dużych lokali generują proporcjonalnie mniej takich kosztów jak odśnieżanie, ogrzewanie korytarzy czy ochrona. Uzasadniałoby to objęcie ich niższymi stawkami. 

Wyrok Sądu Najwyższego zgodnie z polskim prawem wiąże tylko strony sprawy, w której był wydany. Nie jest więc automatyczną wykładnią dla podobnych spraw. Na pewno jednak będzie teraz przy każdej okazji przytaczany przez najemców przy rozstrzyganiu kontrowersji związanych z opłatami eksploatacyjnymi.

 

Causa Finita
Kancelaria prawna
Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zmiany w amortyzacji aut od 2026 r. – jak nie stracić 20 tys. zł na samochodzie firmowym?

Od 1 stycznia 2026 r. nadchodzi rewolucja dla przedsiębiorców. Zmiany w przepisach sprawią, że auta spalinowe staną się znacznie droższe w rozliczeniu podatkowym. Nowe, niższe limity amortyzacji i leasingu mogą uszczuplić kieszeń firmy o nawet 20 tys. zł w ciągu kilku lat. Co zrobić jeszcze w 2025 r., żeby uniknąć dodatkowych kosztów i utrzymać maksymalne odliczenia? Poniżej znajdziesz praktyczny poradnik.

Obcokrajowcy wciąż chętnie zakładają w Polsce małe firmy. Głównie są to Ukraińcy i Białorusini [DANE Z CEIDG]

Obcokrajowcy wciąż chętnie zakładają w Polsce małe firmy. Głównie są to Ukraińcy i Białorusini [DANE Z CEIDG]. W pierwszej połowie br. 21,5 tys. wniosków dotyczących założenia jednoosobowej działalności gospodarczej wpłynęło do rejestru CEIDG od osób, które mają obywatelstwo innego państwa. To 14,4% wszystkich zgłoszeń w tym zakresie.

Hossa na giełdzie w 2025 r. Dlaczego Polacy nie korzystają z tego okresu? Najwięcej zarabiają zagraniczni inwestorzy

Na warszawskiej giełdzie trwa hossa. Dlaczego Polacy nie korzystają z tego okresu? Najwięcej zarabiają u nas zagraniczni inwestorzy. Co musi się w Polsce zmienić, aby ludzie zaczęli inwestować na giełdzie?

Umowy PPA w 2025 r. – korzyści i ryzyka dla małych i średnich firm w Polsce

Płacisz coraz wyższe rachunki za prąd? Coraz więcej firm w Polsce decyduje się na umowy PPA, czyli długoterminowe kontrakty na energię z OZE, które mogą zagwarantować stałą cenę nawet na 20 lat. To szansa na przewidywalne koszty i lepszy wizerunek, ale też zobowiązanie wymagające spełnienia konkretnych warunków. Sprawdź, czy Twoja firma może na tym skorzystać.

REKLAMA

Rezygnują z własnej działalności na rzecz umowy o pracę. Sytuacja jest trudna

Sytuacja jednoosobowych działalności gospodarczych jest trudna. Coraz więcej osób rezygnuje i wybiera umowę o pracę. W 2025 r. wpłynęło blisko 100 tysięcy wniosków o zamknięcie jednoosobowej działalności gospodarczej. Jakie są bezpośrednie przyczyny takiego stanu rzeczy?

Umowa Mercosur może osłabić rynek UE. O co chodzi? Jeszcze 40 umów handlowych należy przejrzeć

Umowa z krajami Mercosur (Argentyną, Brazylią, Paragwajem i Urugwajem) dotyczy partnerstwa w obszarze handlu, dialogu politycznego i współpracy sektorowej. Otwiera rynek UE na produkty z tych państw, przede wszystkim mięso i zboża. Rolnicy obawiają się napływu tańszych, słabszej jakości produktów, które zdestabilizują rynek. UE ma jeszcze ponad 40 umów handlowych. Należy je przejrzeć.

1 października 2025 r. w Polsce wchodzi system kaucyjny. Jest pomysł przesunięcia terminu lub odstąpienia od kar

Dnia 1 października 2025 r. w Polsce wchodzi w życie system kaucyjny. Rzecznik MŚP przedstawia szereg obaw i wątpliwości dotyczących funkcjonowania nowych przepisów. Jest pomysł przesunięcia terminu wejścia w życie systemu kaucyjnego albo odstąpienia od nakładania kar na jego początkowym etapie.

Paragony grozy a wakacje 2025 na półmetku: więcej rezerwacji, dłuższe pobyty i stabilne ceny

Wakacje 2025 na półmetku: więcej rezerwacji, dłuższe pobyty i stabilne ceny. Mimo pojawiających się w mediach “paragonów grozy”, sierpniowy wypoczynek wciąż można zaplanować w korzystnej cenie, zwłaszcza rezerwując nocleg bezpośrednio.

REKLAMA

150 tys. zł dofinansowania! Dla kogo i od kiedy można składać wnioski?

Zakładasz własny biznes, ale brakuje Ci środków na start? Nie musisz od razu brać drogiego kredytu. W Polsce jest kilka źródeł finansowania, które mogą pomóc w uruchomieniu działalności – od dotacji i tanich pożyczek, po prywatnych inwestorów i crowdfunding. Wybór zależy m.in. od tego, czy jesteś bezrobotny, mieszkasz na wsi, czy może planujesz innowacyjny startup.

W pół roku otwarto ponad 149 tys. jednoosobowych firm. Do tego wznowiono przeszło 102 tys. [DANE Z CEIDG]

Jak wynika z danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT), w pierwszej połowie 2025 roku do rejestru CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej) wpłynęło 149,1 tys. wniosków dotyczących założenia jednoosobowej działalności gospodarczej. To o 1% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, kiedy takich przypadków było 150,7 tys. Co to oznacza?

REKLAMA