Kategorie

Wydatek na wycenę nieruchomości przy kredycie inwestycyjnym

Michał Muzyka
inforCMS
Prowadzę indywidualną działalność gospodarczą. W marcu 2010 r. planuję rozpocząć inwestycję w postaci budowy bazy magazynowej. Staram się o kredyt inwestycyjny na sfinansowanie tej budowy. Warunkiem uzyskania kredytu jest dokonanie wyceny nieruchomości, która ma być jego zabezpieczeniem. Czy koszt wyceny nieruchomości, poniesiony w związku z uzyskaniem kredytu inwestycyjnego, mogę ująć bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodu?

Reklama

Podatnik powinien zaliczyć wydatek na wycenę nieruchomości, poniesiony w związku z uzyskaniem kredytu inwestycyjnego, do kosztu wytworzenia środka trwałego (planowanej bazy magazynowej). W ten sposób rozliczy ten wydatek w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od budynku magazynowego. Bezpośrednio do kosztów wydatek na wycenę nieruchomości podatnik może zaliczyć wyłącznie w przypadku, gdy sama inwestycja zostanie zaniechana (nie dojdzie do skutku). Koszty zaniechanej inwestycji potrącane są w dacie jej zbycia lub likwidacji (art. 22 ust. 5e u.p.d.o.f.).

Reklama

Kosztem uzyskania przychodu są wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wydatków wymienionych w art. 23 u.p.d.o.f. jako niestanowiące kosztów podatkowych (art. 22 ust. 1 u.p.d.o.f.). Wydatek związany z wyceną nieruchomości w celu uzyskania kredytu inwestycyjnego jest poniesiony w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Kredyt ma być bowiem przeznaczony na inwestycję, która ma być wykorzystywana przez podatnika w prowadzonej działalności gospodarczej. Należy jednak ustalić, czy koszt wyceny nieruchomości może zostać zaliczony do kosztów bezpośrednio, czy też zwiększy wartość początkową inwestycji, która będzie finansowana zaciągniętym kredytem inwestycyjnym.

Przez pojęcie „inwestycje” u.p.d.o.f. rozumie środki trwałe w budowie w myśl ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2009 r. Nr 152, poz. 1223 z późn.zm. (art. 5a u.p.d.o.f). Ustawa o rachunkowości za środki trwałe w budowie uważa zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie budowy, montażu lub ulepszenia istniejącego środka trwałego (art. 3 ust. 1 pkt 16 u.o.r.). Wydatki na nabycie, wytworzenie i ulepszenie środków trwałych nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio (art. 23 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f.). Kosztem uzyskania przychodów są natomiast odpisy amortyzacyjne od środków trwałych (art. 22 ust. 8 u.p.d.o.f.). Odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać od wartości początkowej środków trwałych (art. 22h ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f.). Wartość początkową środka trwałego ustala się w zależności od sposobu jego nabycia (art. 22g u.p.d.o.f.). W przypadku wytworzenia środka trwałego we własnym zakresie za wartość początkową u.p.d.o.f. przyjmuje koszt wytworzenia. Za koszt wytworzenia środka trwałego uważa się wartość (ustaloną w cenie nabycia) zużytych do jego wytworzenia:

1) rzeczowych składników majątku,

2) wykorzystanych usług obcych,

3) kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi oraz

4) innych kosztów dających się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego.

Do kosztu wytworzenia nie należy natomiast zaliczać:

1) wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci,

2) kosztów ogólnych zarządu,

3) kosztów sprzedaży i pozostałych kosztów operacyjnych,

4) kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Czy wydatek na wycenę nieruchomości, w związku z uzyskaniem kredytu inwestycyjnego, może być zaliczony do kosztów operacji finansowych?

Na koszty finansowe składają się odsetki i prowizje od pożyczek i zobowiązań, płacone dyskonto, straty na sprzedaży papierów wartościowych, ujemne różnice kursowe. Do kosztów operacji finansowych nie zalicza się jednak odsetek, prowizji i ujemnych różnic kursowych od pożyczek, kredytów, przedpłat i zobowiązań służących sfinansowaniu zakupu lub budowy środków trwałych, naliczonych za czas trwania inwestycji (art. 42 ust. 3 u.o.r.). Wydatek na wycenę nieruchomości, w związku z zaciągnięciem kredytu inwestycyjnego, nie jest zaliczany do kosztów operacji finansowych.

Jest to natomiast wydatek, który związany jest z wytworzeniem środka trwałego. Czytelnik powinien zaliczyć wydatek na wycenę nieruchomości do kosztu wytworzenia środka trwałego (planowanej bazy magazynowej). W ten sposób rozliczy ten wydatek w kosztach przez odpisy amortyzacyjne dokonywane od budynku magazynowego. O zaliczeniu wydatku do wartości początkowej środka trwałego przesądza wyraźny związek wydatku z planowaną inwestycją. Bez znaczenia pozostaje fakt, że wydatek został poniesiony jeszcze przed etapem budowlanej realizacji inwestycji.

W piśmie opublikowanym w „Biuletynie Skarbowym” nr 1/2009 (str. 22) Departament Podatków Dochodowych Ministerstwa Finansów szczegółowo wyjaśniał, które wydatki wchodzą do kosztu wytworzenia środka trwałego: „Do kosztów wytworzenia środka trwałego zalicza się m.in. koszty usług obcych wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej inwestycji, w szczególności koszty związane z projektowaniem, uzyskaniem odpowiednich pozwoleń i przygotowania nieruchomości pod inwestycję, a także koszty obsługi prawnej, ekspertyz, przeprowadzenia przetargu, ogłoszeń w prasie, wszelkich badań, koszty notarialne, prac geologicznych, obsługi geodezyjnej, nadzoru inwestorskiego i pozostałe koszty (...). W odniesieniu do kosztów doradztwa należy uwzględnić wnioski wynikające z wyroku z 21 lutego 2007 r. (sygn. akt II FSK 330/06), w którym NSA dokonał podziału kosztów podatkowych na:

1) wydatki na doradztwo ogólne, które mają charakter kosztów pośrednich i - co do zasady - mogą być zaliczane do kosztów podatkowych w dacie poniesienia,

2) wydatki na usługi doradcze odnoszące się do konkretnych projektów inwestycyjnych, które powinny być zaliczane do kosztów podatkowych dopiero wtedy, kiedy powstaje przychód związany z tymi inwestycjami.

Uwzględniając kierunek dotychczasowego orzecznictwa, Ministerstwo Finansów podziela pogląd (...), iż wydatki dotyczące całokształtu działalności, wpływające w sposób pośredni na przychody niezwiązane bezpośrednio z realizowaną inwestycją, należy uznać za koszty podatkowe w dacie ich faktycznego poniesienia. Do kosztów wytworzenia środka trwałego zalicza się koszty, które mają wpływ na wartość początkową danego składnika majątku, jeżeli dają się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego, to znaczy związane są bezpośrednio z realizacją inwestycji. (...) Zaliczenie do kosztów wytworzenia nie powinno być dokonywane wyłącznie na podstawie schematycznego przyporządkowania kosztów do konkretnego Pionu, tj. Technicznego, Głównego Specjalisty ds. Współpracy Zewnętrznej, Prawno-Administracyjnego, Finansowego, Personalnego i Informatyki oraz Rady Nadzorczej i Zarządu. Należy bowiem skonkretyzować rodzaj kosztów i ich powiązanie z inwestycją. Do kosztów wytworzenia zalicza się koszty obsługi technicznej (służby technicznej) i innych pracowników zatrudnionych przy realizacji inwestycji, m.in. koszty wynagrodzeń wraz z pochodnymi i składki, koszty eksploatacji samochodów, materiałów biurowych, opłat telekomunikacyjnych, koszty najmu, mediów itp., o których mowa w pkt 2 pisma. Koszty administracyjne, finansowe i obsługi prawnej pozostające w związku z prowadzoną inwestycją wpływają na podstawę amortyzacji (pkt 3 pisma). Natomiast koszty ogólne zarządu, administracyjne i finansowe, które nie są bezpośrednio związane z realizacją inwestycji, lecz służą również innym celom, nie powiększają podstawy amortyzacji. Ponadto do kosztów wytworzenia środka trwałego nie zalicza się kosztów organów kontrolnych firmy oraz pozostałych wydatków, których nie można przyporządkować do inwestycji. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się bowiem kosztów, które nie mają bezpośredniego związku z realizowaną inwestycją, w tym kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania”.

Wydatek na wycenę nieruchomości podatnik może zaliczyć bezpośrednio do kosztów wyłącznie w przypadku, gdy sama inwestycja zostanie zaniechana (nie dojdzie do skutku). Koszty zaniechanej inwestycji potrącane są w dacie jej zbycia lub likwidacji (art. 22 ust. 5e u.p.d.o.f.).

Michał Muzyka

Podstawa prawna:

art. 22g ust. 1 pkt 2, ust. 4, art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn.zm.).

 

Więcej na ten temat przeczytasz w naszej publikacji
Kasy fiskalne 2021
Kasy fiskalne 2021
Tylko teraz
Źródło: Prawo Przedsiębiorcy
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    1 sty 2000
    29 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Ile lat wstecz sprawdza UFG?

    Ile lat wstecz sprawdza UFG? Czyli za ile lat kierowca może otrzymać karę za brak ubezpieczenia OC? Postanowiliśmy to sprawdzić.

    Jak uniknąć regresu ubezpieczeniowego?

    Jak uniknąć regresu ubezpieczeniowego? Jest kilka zasad, o których kierowca powinien pamiętać podczas zdarzenia drogowego. Dziś je przypomnimy.

    30% Club Poland: „Różnorodność we władzach to wymierne korzyści spółki” [PODCAST]

    Dane dowodzą, że zróżnicowane zespoły są bardziej efektywne. Ale czy faktycznie tak jest? Czy firma, która w swojej strategii stawia na różnorodność może liczyć na wymierne korzyści?

    Bezpieczny zakup samochodu używanego: co oznacza?

    Bezpieczny zakup samochodu używanego nie zawsze jest łatwy. Szczególnie że sprzedający ukrywają informacje, a kupujący mają ograniczone zaufanie.

    Wyższe grzywny za wykroczenia drogowe

    Podwyższenie maksymalnej wysokości grzywny za wykroczenia drogowe do 30 tys. zł zakłada projekt nowelizacji Prawa o ruchu drogowym, przyjęty przez rząd.

    Ceny mieszkań w Europie rosną szybciej niż w Polsce

    Ceny mieszkań w Europie. Ceny mieszkań oderwały się od fundamentów? Szybciej w Europie niż w Polsce – sugerują dane Eurostatu. W Polsce przez ostatnie lata ceny rosły tylko trochę szybciej niż dochody ludności. W państwach Europy Zachodniej dynamika była nawet kilkukrotnie wyższa.

    Wynajem domów w Polsce

    Wynajem domów. Wynajem domów w Polsce stanowi około 3% - 5% rynku najmu, ale jest ciekawym rozwiązaniem. Osoby zastanawiające się nad wynajmem większego mieszkania, powinny wziąć pod uwagę również dom, bo stawki czynszów za 1 mkw. są konkurencyjne. Na popularność wynajmu domów w innych krajach wpływa m.in. udział budynków jednorodzinnych w zasobie mieszkaniowym i wskaźnik urbanizacji.

    Studencie - nie daj się oszukać. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, gdy sezon w pełni

    Wynajem mieszkania - studenci. Okres wakacji aż do września to typowy sezon najmu. Wiele osób stara się zaplanować na ten czas zmianę miejsca zamieszkania. Jest zazwyczaj trochę więcej wolnego, łatwiej o urlop w pracy, jest też korzystniej ze względu na zmianę szkoły dla dzieci. Równocześnie w tym samym czasie na rynku pojawiają się osoby studiujące. Młodzież rozpoczynająca studia w nowym mieście, studenci wyższych lat zmieniają lokum. Kwestie towarzyskie, uczuciowe czy chęć uzyskania większego komfortu - to najczęstsze przyczyny zmiany kwatery przez studentów.

    Kiedy warto prowadzić działalność w formie prostej spółki akcyjnej

    Od 1 lipca 2021 r. przedsiębiorcy mogą zacząć korzystać z nowej formy prowadzenia działalności, jaką jest prosta spółka akcyjna (PSA). W opracowaniu przedstawiamy, dla jakich przedsiębiorców taka forma prowadzenia działalności może być korzystna.

    Najpopularniejsze rodzaje napędów [NOWE DANE]

    Stowarzyszenie ACEA opublikowało najświeższe dane na temat najpopularniejszych rodzajów napędów. Jakie samochody wybierają kierowcy w Polsce?

    Ekspres kapsułkowy czy ciśnieniowy – który i dla kogo sprawdzi się lepiej?

    Ostatnimi czasy picie kawy przeniosło się z kawiarni pod strzechy. Nic dziwnego więc, że wiele osób stoi przed niezwykle trudnym wyborem – jaki ekspres do domu wybrać? Wśród wielu firm i modeli łatwo się zagubić. Jednak nie obawiajcie się! Odpowiadając na kilka prostych pytań, możemy łatwo stwierdzić, jaki ekspres będzie dla nas odpowiedni.

    Firmy szukają nowych pracowników

    Firmy szukają coraz więcej nowych pracowników. Liczba ofert pracy w urzędach pracy rośnie. Jakie są przyczyny?

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych - raport NIK

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych. Z przeprowadzonej przez Delegaturę Najwyższej Izby Kontroli w Gdańsku kontroli wynika, że miasta Gdynia, Kartuzy i Tczew inwestowały w infrastrukturę miejską, jednak nie w pełni zapewniły dostęp do niej osobom z utrudnionym poruszaniem się. Analizowały potrzeby i konsultowały je z mieszkańcami, jednak nie potrafiły egzekwować właściwych rekomendacji. Każda ze zbadanych przez NIK inwestycji miała jakąś przeszkodę, utrudniającą samodzielne przemieszczanie się po mieście.

    Ilu Polaków mieszka w domach jednorodzinnych a ilu w blokach?

    Dom jednorodzinny a mieszkanie w bloku. Marzenia o wyprowadzce z bloku do domu nie są w Polsce nowością. Już dziś w domach jednorodzinnych mieszka 55% rodaków – wynika z danych Eurostatu. Problem w tym, aby decyzję o wyprowadzce podjąć świadomie.

    Nie tylko negatywne skutki pandemii? [BADANIE]

    Według co czwartego Polaka pandemia przyniosła tyle samo następstw pozytywnych, co negatywnych. Tak wynika z badania zrealizowanego dla Rejestru Dłużników BIG InforMonitor.

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Jakie są długi spółek giełdowych w 2021 r.?

    Z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, iż zmniejszyło się zadłużenie spółek notowanych na giełdzie. Ile wynosi obecnie?

    Branża opakowań rośnie dzięki e-commerce [BADANIE]

    Pomimo wzrostu cen surowców branża opakowań rośnie w rekordowym tempie. Ważnym impulsem rozwoju pozostaje e-commerce.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Ważny termin dla najemców centrów handlowych

    Covidowe prolongaty umów najmu można anulować tylko do 6 sierpnia 2021 r. Co z najemcami, którzy płacili czynsze?

    Fotowoltaika - skąd wziąć pieniądze?

    Fotowoltaika - skąd wziąć pieniądze na inwestycję? Z jakich programów korzystają Polacy? Czy fotowoltaika to oszczedności?

    Jak firmy MŚP oceniają wpływ pandemii na ich branże? [BADANIE]

    Co czwarta firma MŚP uważa, że pandemia pomoże rozwinąć ich branżę, a w produkcji – co druga. Tak wynika z 8. edycji Barometru COVID-19, realizowanego przez EFL.

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku – rekordowe 6 miesięcy

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku. Pierwsze półrocze 2021 roku było dla deweloperów najlepszym półroczem w historii. Notują oni rekordową sprzedaż i budują najwięcej mieszkań. Potężny popyt na mieszkania powoduje, że chociaż deweloperzy budują najwięcej w historii, to i tak ceny mieszkań idą w górę. Bardzo prawdopodobne, że deweloperów czeka najlepszy rok w historii.

    Lokalizacja mieszkania - co warto sprawdzić przed zakupem?

    Lokalizacja mieszkania. Tak naprawdę nie ma jednej definicji dobrej lokalizacji. W zależności od naszych potrzeb, miejsca pracy, etapu życia, na którym się znajdujemy czy jego stylu, sami możemy zdefiniować, czym jest tak naprawdę dobra lokalizacja. Nie ma jednego rozwiązania. Zupełnie inne potrzeby będą miały rodziny z małymi dziećmi, inne – ludzie już dojrzali, a jeszcze inne młodzi single. Jest jednak kilka czynników, które warto wziąć pod uwagę. Czym się kierować, szukając idealnego miejsca do zamieszkania?