REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odstąpienie od umowy z deweloperem może być bardzo kosztowne

REKLAMA

Średnio w przypadku jednej na 10 inwestycji deweloperskich występują opóźnienia w przekazywaniu mieszkań nabywcom – wskazują dane Home Broker. Opóźnienia zwykle nie przekraczają kwartału, aczkolwiek sytuacja różni się w poszczególnych miastach. Kupujący rzadko korzystają z przysługującego im prawa odstąpienia od umowy z deweloperem.

Kryzys na rynku mieszkaniowym poprawił nieco terminowość pracy deweloperów. To, że opóźnienia są dziś raczej wyjątkiem, niż regułą nie wynika jednak stąd, że prace na budowach idą sprawniej. Jest to raczej zabieg formalny, polegający na tym, że deweloperzy ustalając terminy przekazania lokali kupującym przyjmują zwykle kilkumiesięczny zapas w stosunku do tego, co wynika z harmonogramu prac budowlanych. Ograniczają w ten sposób swoje ryzyko.

REKLAMA

- W tej chwili średnio w jednej na 10 inwestycji deweloperskich zdarzają się przekroczenia terminów przekazania mieszkań odbiorcom. Z reguły nie jest to więcej niż kwartał, chyba, że na opóźnienie nałoży się okres zimowy, wtedy trzeba doliczyć jeszcze trzy miesiące – informuje Bartosz Jankowski, specjalista ds. rynku pierwotnego w Home Broker.

Jeśli opóźnienie to z powodu złej pogody

REKLAMA

Taka sytuacja jest na przykład w Warszawie, w Krakowie czy we Wrocławiu. - Teraz mamy taki przypadek, że jeden z deweloperów przełożył termin przekazania mieszkań o dwa miesiące ze względu na złe warunki pogodowe, ponieważ od półtora miesiąca nie jest w stanie wykonywać praktycznie żadnych prac – mówi Tomasz Gutowski, doradca Home Broker z Wrocławia.

Dość optymistycznie sytuacja wygląda też w Gdyni, gdzie w tej chwili tylko w przypadku jednej inwestycji deweloperskiej dostępnej w Home Broker, deweloper ma opóźnienie. Filip Olszewski, doradca Home Broker z tego miasta, przyznaje jednak, że przed kryzysem prawie w każdej inwestycji terminy przekazania były przekraczane, gdyż deweloperzy nie przyjmowali zapasu w stosunku do tego, co wynikało z prac budowlanych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Znacznie gorzej jest w Lublinie, gdzie, jak informuje Bartosz Kowalczyk, doradca z tego miasta, opóźnienia rzędu 4-6 miesięcy nie są niczym nietypowym. Wynikają m.in. z tego, że rynek jest mały i nie ma zbyt dużej konkurencji między deweloperami.

Deweloper płaci karę

REKLAMA

Terminy przekazania mieszkań określone są w umowie, jaką kupujący zawiera z deweloperem. Jednocześnie umowy te określają czynniki wyłączające odpowiedzialność dewelopera. Mogą to być czynniki charakterze administracyjnym (np. zaskarżenie pozwolenia na budowę), warunki atmosferyczne czy konieczność wykonania dodatkowych robót. - W większości wypadków, umowa deweloperska przewiduje kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu. Zazwyczaj kary te określone są procentowo w stosunku do ceny sprzedaży lokalu – mówi Michał Wielhorski, partner w firmie prawniczej BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Stawki oscylują wokół 0,01-0,03% ceny mieszkania za każdy dzień zwłoki. Przykładowo, dla ceny 400 tys. zł i sześciu miesięcy opóźnienia, kara wyniesie od 7,2 tys. zł do 21,6 tys. zł, czyli od 1,8% do 5,4% wartości mieszkania.

Można odstąpić od zakupu mieszkania

Oprócz kary umownej, kupujący może skorzystać też z prawa odstąpienia od umowy z deweloperem. – Przysługuje ono w przypadku przekroczenia określonego (zazwyczaj dość długiego) okresu opóźnienia. W takiej sytuacji wpłacane przez kupującego środki deweloper powinien zwrócić wraz z odsetkami od dnia wpłaty do dnia zwrotu – informuje Maciej Wielhorski.

Niewielu klientów rezygnuje

Praktyka doradców Home Broker pokazuje jednak, że takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko. W okresie boomu było to po prostu nieopłacalne. Rezygnacja z umowy oznaczała bowiem konieczność znalezienia nowej inwestycji, a zatem wydłużenia okresu oczekiwania na odbiór mieszkania o kolejne miesiące i najprawdopodobniej wzrost ceny zakupu mieszkania. Dziś sytuacja w tym zakresie przemawia na korzyć kupującego, ale z drugiej strony czynnikiem zniechęcającym do odstępowania od umowy jest trudność w dostępie do kredytów mieszkaniowych.

Rezygnacja może kosztować klienta kilkadziesiąt tysięcy

Osoby rozważające rezygnację z umowy z nieterminowym deweloperem muszą zrobić rachunek ekonomiczny ewentualnej decyzji o odstąpieniu, uwzględniając wysokość kary umownej, możliwość zakupu innego mieszkania po cenie nie wyższej, a także koszt przedterminowej spłaty zaciągniętego już kredytu. Chodzi z jednej strony o koszt prowizji, a z drugiej o koszt spreadu w przypadku kredytów walutowych. Przykładowo, dla kredytu na kwotę 400 tys. zł zaciągniętego w euro po kursie rynkowym 4 zł za euro i spreadem 20 groszy, koszt spreadu wyniesie 20,5 tys. zł. Jeśli przyjmiemy do tego koszt prowizji od przedterminowej spłaty kredytu przed upływem roku na poziomie 2%, łączny koszt wzrośnie do 28,5 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć koszty związane z ubieganiem się o nowy kredyt, na inne mieszkanie (prowizje, ubezpieczenia).

Rata kredytu wyższa o ponad 200 zł, jeśli deweloper opóźnia się z podpisaniem aktu notarialnego

Michał Sakowski, doradca Home Broker z Krakowa, zwraca uwagę, że dziś często większym problem niż opóźnienie w przekazaniu lokalu, jest długi czas oczekiwania na akt notarialny, czyli przeniesienie własności lokalu. – Problemy są zwykle czysto techniczne - ograniczona liczba osób umocowanych do podpisywania umów notarialnych, czy ograniczona liczba terminów u notariusza – przyznaje. Terminy dotyczące przeniesienia tzw. prawa odrębnej własności, wraz z karami za zwłokę, też powinny być określone w umowie z deweloperem. W interesie klienta leży, aby akt notarialny został podpisany jak najszybciej, gdyż dopiero po jego podpisaniu możliwe jest dokonanie wpisu hipoteki. To z kolei jest warunkiem zniesienia przez bank tzw. pomostowego ubezpieczenia kredytu, czyli obniżeni marży kredytowej. Przykładowo, dla kredytu w euro oprocentowanego na poziomie 4%, obniżenie marży (zakładamy stawkę wyższą o 1 pkt. proc. do czasu wpisu hipoteki) powoduje spadek raty z 2257 zł do 2008 zł. W ciągu 6 miesięcy daje to dodatkowy koszt obsługi kredytu na poziomie prawie 1,5 tys. zł.

Katarzyna Siwek

Sytuacja prawna klientów dewelopera w przypadku wystąpienia opóźnienia w wydaniu lokalu

W większości wypadków, umowa deweloperska przewiduje kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu. Zazwyczaj kary te określone są procentowo w stosunku do ceny sprzedaży lokalu. Ponadto, często, w przypadku przekroczenia określonego (zazwyczaj dość długiego) okresu opóźnienia, kupującemu przysługuje umowne prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, a wpłacane przez niego kwoty są zwracane wraz z odsetkami od dnia wpłaty do dnia zwrotu.

W przypadku braku stosownych postanowień umownych, kupującemu przysługują uprawnienia wynikające z kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność dewelopera w takim przypadku oparta jest na zasadach ogólnych, tj. na art. 471 KC sankcjonującym skutki niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika. Niewydanie lokalu w terminie przewidzianym w umowie deweloperskiej uznać należy przy tym za nienależyte wykonanie zobowiązania. W takim przypadku, kupującemu przysługiwać będzie uprawnienie do naprawienia szkody wynikłej z wydania lokalu z opóźnieniem, chyba, że opóźnienie to jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Do zaistnienia odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera niezbędne jest zatem spełnienie następujących przesłanek:

  • niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;
  • występowanie skutku w postaci szkody (przy czym chodzi tu o szkodę majątkową);
  • istnienie adekwatnego (normalnego) związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstała szkodą.

W wielu przypadkach postanowienia umów deweloperskich, poza karami umownymi, zastrzegają możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, jeżeli szkoda poniesiona przez kupującego przewyższy kwotę zastrzeżonej kary umownej.

Mając na uwadze, iż umowa deweloperska jest umową wzajemną kupującemu przysługują ponadto uprawnienia powstające w przypadku niewykonania tego rodzaju umów. Stosownie do art. 491 KC, w przypadku zwłoki dewelopera w wydaniu lokalu, kupujący ma prawo wyznaczyć mu odpowiedni, dodatkowy termin do wydania lokalu z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Ponadto kupujący może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. W razie wykonania prawa odstąpienia przez kupującego, może on żądać zwrotu tego, co świadczył (czyli zwrotu wpłaconych kwot), a także naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Michał Wielhorski, Partner w firmie prawniczej BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Alan
    2024-01-14 15:49:39
    W kwestiach inwestycji deweloperskich już dawno zaufałem notariusz Cejrowskiej, która ma w tym zakresie ogromne doświadczenie. Pozdrawiam z Tczewa.
    0
QR Code
Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Polska wystąpi z wnioskiem o zezwolenie na połów szprota w kwietniu. Chodzi o zapewnienie żywności ukraińskim żołnierzom

Połów szprota w kwietniu na głębokości większej niż 65 m – to będzie przedmiotem wniosku polskiego rządu do Komisji Europejskiej. Argumentem za uwzględnieniem tego wniosku przez władze Unii Europejskiej ma być fakt, że łowiony przez polskich rybaków szprot stanowi podstawę wyżywienia ukraińskich żołnierzy walczących na froncie wojny z Rosją.

Dominujący wspólnik sp. z o.o. nie podlega ubezpieczeniom społecznym jako jedyny wspólnik spółki – uchwała Sądu Najwyższego

21 lutego 2024 r. Sąd Najwyższy (SN) podjął uchwałę (III UZP 8/23), w której stwierdził, że wspólnik dwuosobowej spółki z o.o. posiadający 99% udziałów (wspólnik dominujący) nie podlega ubezpieczeniom społecznym jako osoba prowadząca pozarolniczą działalność.

Ceny zbóż 2024 - koniec lutego. Ile kosztują pszenica, żyto, kukurydza, jęczmień, owies, pszenżyto w Polsce i na giełdach światowych?

Ile kosztują zboża na polskim rynku i w eksporcie w ostatniej dekadzie lutego 2024 roku? Jakie są ceny na giełdach światowych? Jakie ceny osiągają: pszenica, żyto, kukurydza, jęczmień, owies, rzepak, pszenżyto? 

Szynka ze zmodyfikowanej genetycznie świni już za kilka lat?

Dzięki edycji genów metodą CRISPR udało się uzyskać świnie odporne na zespół rozrodczo-oddechowy, chorobę powodującą wielkie straty w hodowli – informuje „The CRISPR Journal”.

REKLAMA

Polska stała się liderem pod względem złóż srebra. Wartość naszych złóż to 127 miliardów USD

Polska stała się liderem pod względem złóż srebra, tak wynika z danych United States Geological Survey. Według aktualnych cen wartość naszych złóż rud srebra wynosi około 127 miliardów USD. Złoża szacuje się na 170 tys. ton. KGHM jest jednym z liderów światowego wydobycia srebra.

Prawo do odłączenia, czyli czas na europejskie Porozumienie o cyfryzacji

Prawo do odłączenia jest jednym z elementów europejskiego Porozumienia o cyfryzacji. Wypracowanie katalogu dobrych praktyk w zakresie transformacji cyfrowej w miejscu pracy oraz przygotowanie do wdrożenia Porozumienia Ramowego Europejskich Partnerów Społecznych w sprawie cyfryzacji na poziomie krajowym to główne cele projektu EFAD przygotowującego do procesu transformacji cyfrowej rynku pracy.

KONFERENCJA O DOTACJACH - DOŚWIADCZENIA I PERSPEKTYWY. Katowice 29 lutego 2024 r. [wydarzenie bezpłatne, liczba miejsc ograniczona]

LPW Grupa na czele z ekspertami z LPW Consulting zaprasza na kolejną edycję wydarzenia pt. KONFERENCJA O DOTACJACH - DOŚWIADCZENIA I PERSPEKTYWY. W tym roku to wydarzenie odbędzie się w czwartek 29 lutego 2024 r. w godz.: 10:00-14:00 w Parku Technologicznym Ekoenergia w Katowicach, ul. Żeliwna 38. Udział w wydarzeniu jest bezpłatny po uprzednim zapisie online. Przy czym liczba miejsc jest ograniczona. Portal infor.pl jest patronem medialnym tego wydarzenia.

Czekolada w 2024 roku będzie droższa i nie tylko ona. Ceny kakao biją rekordy – może być nawet 7 tys. USD za tonę. Co to jest shrinkflacja?

Nie ma dobrych wiadomości dla miłośników czekolady i kakao. Rekordowo wysokie ceny kakao na światowych giełdach nadal będą rosły i mogą nawet przekroczyć wartość 7 tys. dolarów za tonę. Tak prognozują autorzy raportu pt. „INDEKS CEN W SKLEPACH DETALICZNYCH”. Problemy z podażą i przewidywane znaczne spadki zbiorów oznaczają trzeci rok z rzędu globalnego deficytu surowca. Kluczowy okres zbierania ziaren skończy się w marcu, a następny zacznie się dopiero we wrześniu. Natomiast już w styczniu br. słodycze i desery zdrożały najbardziej ze wszystkich analizowanych kategorii produktów. Eksperci zapowiadają, że podwyżki w następnej kolejności obejmą kosmetyki, leki i suplementy bazujące na kakao. I dodają, że skok cen odczują producenci art. spożywczych, zakłady przetwórcze, cukiernie i restauracje. W następnej kolejności straty te zostaną przerzucone na konsumentów. Taki scenariusz może się wydarzyć już przed Wielkanocą. A jeśli sytuacja dalej będzie się pogarszała, to może nasilić się również zjawisko shrinkflacji. 

REKLAMA

Firmy widzą potencjał w sztucznej inteligencji, ale są pewne bariery

Firmy, które zainwestowały w sztuczną inteligencję i widzą jej potencjał, chętniej rozważają dalsze innowacje. Ale są tez pewne przeszkody, z którymi muszą się mierzyć. 

Ferie 2024. Wyjazdy nad morze coraz popularniejsze. Największą atrakcją morsowanie

Czy Polacy coraz chętniej będą spędzać ferie nad morzem? Eksperci zauważają, że to był najlepszy początek roku w turystyce od 2019 roku. Czy przedsiębiorcom opłaca się teraz zamykać na zimę? 

REKLAMA