Odstąpienie od umowy z deweloperem może być bardzo kosztowne

Kryzys na rynku mieszkaniowym poprawił nieco terminowość pracy deweloperów. To, że opóźnienia są dziś raczej wyjątkiem, niż regułą nie wynika jednak stąd, że prace na budowach idą sprawniej. Jest to raczej zabieg formalny, polegający na tym, że deweloperzy ustalając terminy przekazania lokali kupującym przyjmują zwykle kilkumiesięczny zapas w stosunku do tego, co wynika z harmonogramu prac budowlanych. Ograniczają w ten sposób swoje ryzyko.

- W tej chwili średnio w jednej na 10 inwestycji deweloperskich zdarzają się przekroczenia terminów przekazania mieszkań odbiorcom. Z reguły nie jest to więcej niż kwartał, chyba, że na opóźnienie nałoży się okres zimowy, wtedy trzeba doliczyć jeszcze trzy miesiące – informuje Bartosz Jankowski, specjalista ds. rynku pierwotnego w Home Broker.

Jeśli opóźnienie to z powodu złej pogody

Taka sytuacja jest na przykład w Warszawie, w Krakowie czy we Wrocławiu. - Teraz mamy taki przypadek, że jeden z deweloperów przełożył termin przekazania mieszkań o dwa miesiące ze względu na złe warunki pogodowe, ponieważ od półtora miesiąca nie jest w stanie wykonywać praktycznie żadnych prac – mówi Tomasz Gutowski, doradca Home Broker z Wrocławia.

Dość optymistycznie sytuacja wygląda też w Gdyni, gdzie w tej chwili tylko w przypadku jednej inwestycji deweloperskiej dostępnej w Home Broker, deweloper ma opóźnienie. Filip Olszewski, doradca Home Broker z tego miasta, przyznaje jednak, że przed kryzysem prawie w każdej inwestycji terminy przekazania były przekraczane, gdyż deweloperzy nie przyjmowali zapasu w stosunku do tego, co wynikało z prac budowlanych.

Znacznie gorzej jest w Lublinie, gdzie, jak informuje Bartosz Kowalczyk, doradca z tego miasta, opóźnienia rzędu 4-6 miesięcy nie są niczym nietypowym. Wynikają m.in. z tego, że rynek jest mały i nie ma zbyt dużej konkurencji między deweloperami.

Deweloper płaci karę

Terminy przekazania mieszkań określone są w umowie, jaką kupujący zawiera z deweloperem. Jednocześnie umowy te określają czynniki wyłączające odpowiedzialność dewelopera. Mogą to być czynniki charakterze administracyjnym (np. zaskarżenie pozwolenia na budowę), warunki atmosferyczne czy konieczność wykonania dodatkowych robót. - W większości wypadków, umowa deweloperska przewiduje kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu. Zazwyczaj kary te określone są procentowo w stosunku do ceny sprzedaży lokalu – mówi Michał Wielhorski, partner w firmie prawniczej BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Stawki oscylują wokół 0,01-0,03% ceny mieszkania za każdy dzień zwłoki. Przykładowo, dla ceny 400 tys. zł i sześciu miesięcy opóźnienia, kara wyniesie od 7,2 tys. zł do 21,6 tys. zł, czyli od 1,8% do 5,4% wartości mieszkania.

Można odstąpić od zakupu mieszkania

Oprócz kary umownej, kupujący może skorzystać też z prawa odstąpienia od umowy z deweloperem. – Przysługuje ono w przypadku przekroczenia określonego (zazwyczaj dość długiego) okresu opóźnienia. W takiej sytuacji wpłacane przez kupującego środki deweloper powinien zwrócić wraz z odsetkami od dnia wpłaty do dnia zwrotu – informuje Maciej Wielhorski.

Niewielu klientów rezygnuje

Praktyka doradców Home Broker pokazuje jednak, że takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko. W okresie boomu było to po prostu nieopłacalne. Rezygnacja z umowy oznaczała bowiem konieczność znalezienia nowej inwestycji, a zatem wydłużenia okresu oczekiwania na odbiór mieszkania o kolejne miesiące i najprawdopodobniej wzrost ceny zakupu mieszkania. Dziś sytuacja w tym zakresie przemawia na korzyć kupującego, ale z drugiej strony czynnikiem zniechęcającym do odstępowania od umowy jest trudność w dostępie do kredytów mieszkaniowych.

Rezygnacja może kosztować klienta kilkadziesiąt tysięcy

Osoby rozważające rezygnację z umowy z nieterminowym deweloperem muszą zrobić rachunek ekonomiczny ewentualnej decyzji o odstąpieniu, uwzględniając wysokość kary umownej, możliwość zakupu innego mieszkania po cenie nie wyższej, a także koszt przedterminowej spłaty zaciągniętego już kredytu. Chodzi z jednej strony o koszt prowizji, a z drugiej o koszt spreadu w przypadku kredytów walutowych. Przykładowo, dla kredytu na kwotę 400 tys. zł zaciągniętego w euro po kursie rynkowym 4 zł za euro i spreadem 20 groszy, koszt spreadu wyniesie 20,5 tys. zł. Jeśli przyjmiemy do tego koszt prowizji od przedterminowej spłaty kredytu przed upływem roku na poziomie 2%, łączny koszt wzrośnie do 28,5 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć koszty związane z ubieganiem się o nowy kredyt, na inne mieszkanie (prowizje, ubezpieczenia).

Rata kredytu wyższa o ponad 200 zł, jeśli deweloper opóźnia się z podpisaniem aktu notarialnego

Michał Sakowski, doradca Home Broker z Krakowa, zwraca uwagę, że dziś często większym problem niż opóźnienie w przekazaniu lokalu, jest długi czas oczekiwania na akt notarialny, czyli przeniesienie własności lokalu. – Problemy są zwykle czysto techniczne - ograniczona liczba osób umocowanych do podpisywania umów notarialnych, czy ograniczona liczba terminów u notariusza – przyznaje. Terminy dotyczące przeniesienia tzw. prawa odrębnej własności, wraz z karami za zwłokę, też powinny być określone w umowie z deweloperem. W interesie klienta leży, aby akt notarialny został podpisany jak najszybciej, gdyż dopiero po jego podpisaniu możliwe jest dokonanie wpisu hipoteki. To z kolei jest warunkiem zniesienia przez bank tzw. pomostowego ubezpieczenia kredytu, czyli obniżeni marży kredytowej. Przykładowo, dla kredytu w euro oprocentowanego na poziomie 4%, obniżenie marży (zakładamy stawkę wyższą o 1 pkt. proc. do czasu wpisu hipoteki) powoduje spadek raty z 2257 zł do 2008 zł. W ciągu 6 miesięcy daje to dodatkowy koszt obsługi kredytu na poziomie prawie 1,5 tys. zł.

Katarzyna Siwek

Sytuacja prawna klientów dewelopera w przypadku wystąpienia opóźnienia w wydaniu lokalu

W większości wypadków, umowa deweloperska przewiduje kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu. Zazwyczaj kary te określone są procentowo w stosunku do ceny sprzedaży lokalu. Ponadto, często, w przypadku przekroczenia określonego (zazwyczaj dość długiego) okresu opóźnienia, kupującemu przysługuje umowne prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, a wpłacane przez niego kwoty są zwracane wraz z odsetkami od dnia wpłaty do dnia zwrotu.

W przypadku braku stosownych postanowień umownych, kupującemu przysługują uprawnienia wynikające z kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność dewelopera w takim przypadku oparta jest na zasadach ogólnych, tj. na art. 471 KC sankcjonującym skutki niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika. Niewydanie lokalu w terminie przewidzianym w umowie deweloperskiej uznać należy przy tym za nienależyte wykonanie zobowiązania. W takim przypadku, kupującemu przysługiwać będzie uprawnienie do naprawienia szkody wynikłej z wydania lokalu z opóźnieniem, chyba, że opóźnienie to jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Do zaistnienia odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera niezbędne jest zatem spełnienie następujących przesłanek:

• niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;

• występowanie skutku w postaci szkody (przy czym chodzi tu o szkodę majątkową);

• istnienie adekwatnego (normalnego) związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstała szkodą.

W wielu przypadkach postanowienia umów deweloperskich, poza karami umownymi, zastrzegają możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, jeżeli szkoda poniesiona przez kupującego przewyższy kwotę zastrzeżonej kary umownej.

Mając na uwadze, iż umowa deweloperska jest umową wzajemną kupującemu przysługują ponadto uprawnienia powstające w przypadku niewykonania tego rodzaju umów. Stosownie do art. 491 KC, w przypadku zwłoki dewelopera w wydaniu lokalu, kupujący ma prawo wyznaczyć mu odpowiedni, dodatkowy termin do wydania lokalu z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Ponadto kupujący może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. W razie wykonania prawa odstąpienia przez kupującego, może on żądać zwrotu tego, co świadczył (czyli zwrotu wpłaconych kwot), a także naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Michał Wielhorski, Partner w firmie prawniczej BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni