Kredyt w euro czy w złotych z dopłatą

Największą popularnością wśród kredytów hipotecznych cieszą się obecnie kredyty w złotych. Ich zaletą jest stosunkowo duża dostępność (nawet w przypadku finansowania 100% wartości nieruchomości) oraz brak ryzyka walutowego. Niestety mają one również wadę w postaci wysokich rat. W przypadku kredytu na kwotę 200 tys. zł zaciągniętego na 30 rat rata wynosi ok. 1300 zł. Z tego powodu część kredytobiorców szuka tańszego rozwiązania, którym może być kredyt we frankach, kredyt w euro lub kredyt z dopłatą do odsetek. W praktyce często okazuje się jednak, że do wyboru pozostają tylko te dwa ostatnie. Kredyty we frankach są bowiem udzielane przez nieliczne banki, które często wymagają bardzo wysokiej zdolności kredytowej. Poza tym ich marże kredytowe są najwyższe, co powoduje, że w przyszłości ich oprocentowanie może wzrosnąć relatywnie silniej.

Niska rata w okresie dopłat i brak ryzyka walutowego - zalety „Rodziny na swoim”

Osoby ,które chcą płacić niskie raty mają więc do wyboru kredyt w euro lub preferencyjny kredyt w programie „Rodzina na swoim”. Nie jest jednak łatwo zdecydować, który z nich jest lepszy, gdyż każdy z nich ma pewne zalety i pewne wady. Zacznijmy od podstawowych różnic. Kredyt z dopłatą do odsetek jest udzielany tylko w złotych, a co za tym idzie kredytobiorca nie ponosi ryzyka walutowego. Wysokość rat będzie więc zmieniała się stosunkowo nieznacznie (z wyjątkiem okresu zakończenia dopłat), gdyż będzie zależała jedynie od poziomu stóp procentowych. Za tego rodzaju kredytem przemawia również niższa wysokość początkowych rat. W przypadku kredytu na kwotę 200 tys. zł zaciągniętego na okres 30 lat pierwsza rata wyniesie ok. 946 zł, czyli o 354 zł mniej niż w przypadku zwykłego kredytu w złotych.
Nie każde mieszkanie można kupić za preferencyjny kredyt

Problem polega jednak na tym, że nie każdą nieruchomość można kupić za taki kredyt. Można go bowiem zaciągnąć jedynie na mieszkanie, którego powierzchnia nie przekracza 75 m², lub dom nie większym niż 140 m². Poza tym cena nieruchomości musi mieścić się w limicie ustalonym dla danego miasta lub województwa. Preferencyjnego kredytu nie zaciągnie również singiel, a jedynie małżeństwo lub osoba samotnie wychowująca dziecko.

Niska rata, korzyści z umocnienia złotego oraz brak limitów za kredytem w euro

W przypadku kredytu w euro niewątpliwą zaletą jest niska wysokość. Dla opisanego wyżej kredytu pierwsza z rat wyniesie ok. 998 zł. Jest on co prawda wyższa niż kredytu z dopłatą, ale należy pamiętać, że dopłaty skończą się po 8 latach. Wtedy rata preferencyjnego kredytu gwałtownie wzrośnie. Poza tym kredyt w euro można zaciągnąć na dowolną nieruchomość. Nie obowiązują tu bowiem regulacje stosowane w programie „Rodzina na swoim”. Za kredytem w euro przemawiają również przewidywania w zakresie spadku kursu euro, co spowodowałoby spadek wartości zadłużenia w przeliczeniu na złote, a więc i obniżenie się wysokości raty. Z drugiej jednak strony nie ma pewności co do przyszłej wartości kursu, a więc równie dobrze może on wzrosnąć, co spowodowałoby przeciwny skutek.

Zobacz też serwis: Kursy walut

Założenia do wyliczeń:
- Kwota kredytu wynosi 200 tys. zł
- Okres spłaty 30 lat
- Dla uproszczenia obliczeń przyjmujemy, że przyjęcie euro nastąpi za 8 lat, czyli dokładnie po zakończeniu wypłaty dopłat do preferencyjnego kredytu.
- Zakładamy, że marża kredytu z dopłatą wynosi 2,5%, a w euro 3,2%.
- Marże powiększamy o szacowane wartości stawek bazowych. Zakładamy, że stopa EURIBOR nie ulegnie zmianie w najbliższym roku. W kolejnych 7 latach jej przeciętna wartość wyniesie 1,9%. Wzrost będzie spowodowany dążeniem do osiągnięcia długoterminowej średniej, która wynosi 3,2% (średnia wartość od 1999 r.). W kolejnych latach przyjmie ona wartość 3,2%.
- Dla stopy WIBOR zakładamy, że jej wartość w najbliższym roku nie ulegnie zmianie. Później, do czasu wejścia do strefy euro wyniesie 4,2% (od przyszłego roku najprawdopodobniej wzrośnie, lecz później będzie dążyła do długoterminowej średniej stopy EURIBOR). Po wejściu do strefy euro WIBOR zostanie zastąpiony stopą EURIBOR.
- powierzchnia kupowanego mieszkania to 75 m2.
- kurs euro w momencie wstąpienia do strefy euro:
+ wariant optymistyczny – 3,2 zł
+ wariant pesymistyczny – 4,2 zł
+ wariant średni – 3,8 zł

W pierwszym roku koszty kredytów będą zbliżone

Po przeanalizowani podstawowych zalet i wad dokonamy wyliczenia, które pokaże który z nich będzie tańszy. Obliczmy więc ile będzie wynosiła suma rat w zależności od dokonanego wyboru. Czas spłaty podzieliliśmy na trzy części: najbliższy rok, od 2 do 8 roku spłaty i pozostałe 22 lata. W pierwszym roku stopy procentowe zarówno w Polsce jak i w Unii Europejskiej najprawdopodobniej nie ulegną zmianie. Na tej podstawie można wyliczyć, że suma pierwszych 12 rat kredytu z dopłatą wyniesie ok. 11,3 tys. zł, a kredytu w euro 11,5 tys. zł. Mimo dopłat różnica jest więc niewielka ze względu na bardzo niskie oprocentowanie kredytu w euro.

Suma rat spłaconych w pierwszym roku

* spłacone zadłużenie kredytu w euro jest wyrażone w euro

Między 2 do 7 rokiem spłaty tańszy będzie kredyt z dopłatą

W kolejnych 7 latach sytuacja zacznie ulegnie jednak zmianie. Stopy procentowe najprawdopodobniej zaczną rosnąć. EURIBOR będzie dążył do osiągnięcia swojej długoterminowej średniej wartości (3,2%), a więc jego przeciętna wartość w ciągu tych 7 lat wyniesie ok. 1,9%. WIBOR również początkowo zacznie rosnąć, ale później będzie musiał spaść, gdyż stopy procentowe w Polsce będą dążyły od zrównania się z tymi w Unii. Przeciętna wartość WIBOR w tym okresie wyniesie więc ok. 4,2%.
W przypadku kredytu z dopłatą suma rat wyniesie w tym okresie wyniesie ok. 81 tys. zł. Wyliczenie dla kredytu w euro będzie zależało od wartości kursu euro. W wariancie średnim (kurs 3,8 zł) suma rat spłaconych przez te 7 lat wyniesie 93,5 tys. zł. Wzrost stóp procentowych w Unii niekorzystnie przełoży się więc na wysokość raty kredytu w euro. Nawet w przypadku znacznego spadku kursu euro (wariant kursu 3,2 zł) suma rat kredytu z dopłatą będzie w tym okresie niższa.

Porównaj ofertę banków

Suma rat spłaconych od 2 do 7 roku

Decydujący będzie kurs wejścia do strefyeuro

Po upływnie 8 lat sytuacja po raz kolejny ulegnie zmianie. Skończysię bowiem okres dopłat do preferencyjnego kredytu, a więc nastąpi nagły wzrostjego rat. Zgodnie z przyjętymi założeniami wtedy również zostanie wprowadzone wnaszym kraju euro. W rezultacie pozostałe zadłużenie kredytu z dopłatą zostanieprzeliczone na euro. To właśnie poziom tego kursu tak naprawdę rozstrzygnie otym który kredyt okaże się tańszy.

Zobacz też: Droga do euro

Suma rat spłaconych od 9 do 30 roku

Jeśli zgodnie z obecnymi prognozami nastąpi istotne umownie się złotego i kurs wejścia do strefy euro wyniesie 3,2 zł, to tańszy okaże się kredyt w euro. Suma rat spłaconych w całym okresie kredytowania w przypadku kredytu z dopłata będzie o 41 000 zł wyższa. W przypadku, gdy złoty umocni się nieznacznie, to koszty kredytów będą do siebie zbliżone. W przypadku kursu 3,8 zł za euro kredyt w euro będzie o 7 tys. zł droższy. Istnieje jednak również pewne ryzyko, że wbrew obecnym przewidywaniom kurs euro wzroście. Gdyby wyniósł on 4,2 zł, to suma rat kredytu z dopłata byłaby o 39,6 tys. zł niższa.

Suma rat w całym okresie kredytowania