Kredyt z dopłatą mniej opłacalny przy zakupie większego mieszkania

Maksymalną dopłata do 30-letniego kredytu, jaką można otrzymać w ramach programu „Rodzina na swoim”, wynosi obecnie 796 zł miesięcznie i dotyczy zakupu mieszkania w Warszawie. Dla innych miast stawki są niższe. Przykładowo dla Poznania jest to 730 zł, a dla Krakowa 626 zł. Na kredyt z dopłatą można kupić mieszkanie o powierzchni nie większej niż 75 m², jednak mechanizm dopłat jest tak skonstruowany, że dla metrażu z przedziału 50-75 m² kwota dopłaty jest taka sama. W efekcie rata kredytu na zakup mieszkania o powierzchni 75 m² jest o 83% wyższa od raty kredytu na zakup 50-meterowego mieszkania, chociaż wartość tego pierwszego jest większa o połowę.

Kredyt z dopłatą na zakup mieszkania o powierzchni 75 m²

LTV80%, oprocentowanie 6,78%, kredyt na 30 lat, maksymalna cena m² umożliwiająca skorzystanie z programu „Rodzina na swoim"

Kredyt zdopłatą na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 

LTV80%, oprocentowanie 6,78%, kredyt na 30 lat, maksymalna cena m² umożliwiająca skorzystanie z programu „Rodzina na swoim”

Alternatywa przy zakupie 75 m²

Taki mechanizm naliczania dopłat powoduje, że im większe mieszkanie (powyżej 50 m²), tym bardziej uzasadnione jest rozważenie alternatywnego kredytu – w euro lub we frankach. Dotyczy to oczywiście osób gotowych podjąć ryzyko kursowe. Z obliczeń Expandera wynika, że przy zakupie mieszkania o powierzchni 75 m² po maksymalnej cenie umożliwiającej skorzystanie z programu „Rodzina na swoim” rata przeciętnego kredytu we frankach (oprocentowanie 4,1%) dla Krakowa wyniesie 1860 zł, a rata przeciętnego kredytu w euro (oprocentowanie 4,5%) 1959 zł. W pierwszym przypadku będzie to o 7%, a w drugim o 13% więcej od raty kredytu z dopłatą. Jeżeli wybierzemy natomiast jeden z droższych kredytów z dopłatą (oprocentowanie 8,5%) rata zrówna się z ratą kredytu we frankach.

Mniejsze mieszkanie, większa korzyść z dopłat

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku mniejszych mieszkań. Tym razem prześledźmy to na przykładzie Poznania. Rata przeciętnego kredytu z dopłatą (oprocentowanie 6,78%) na zakup 50-metrowiego mieszkania po maksymalnej cenie wynosi 1108 zł. Gdyby kredytobiorca chciał sfinansować zakup tego mieszkania przeciętnym kredytem w euro rata wyniosłaby 1523 zł, wzrosłaby zatem o 37%. Nieco korzystniej sytuacja wygląda w przypadku kredytu we frankach, ale rata też jest o ponad 30% wyższa od raty kredytu z dopłatą i wynosi 1446 zł. Analogiczne różnice w wysokości rat występują w przypadku zakupu mieszkania 30-metrowego.

Różne warianty kredytu na zakup 75-metrowego mieszkania

LTV 80%, oprocentowanie dla EUR 4,5%, oprocentowanie dla CHF 4,1%, oprocentowanie dla PLN; kredyt na 30 lat;

Różne warianty kredytu na zakup 50-metrowego mieszkania

LTV 80%, oprocentowanie dla EUR 4,5%, oprocentowanie dla CHF 4,1%, oprocentowanie dla PLN, kredyt na 30 lat

Wyraźnie wyższy koszt kredytu z dopłatą

Sytuacja kredytobiorcy korzystającego z programu „Rodzina na swoim” wyraźnie pogarsza się po zakończeniu okresu dopłat, czyli po 8 latach. Rata rośnie wówczas znacząco. Dla 75-metorwego mieszkania w Warszawie jest to skok z 2295 zł do 3006 zł. W tym momencie rata kredytu z dopłatą staje się wyraźnie wyższa od raty kredytu w euro czy we frankach. Na tym nie koniec. Fakt, że dopłaty wypłacane są tylko przez 8 lat znacząco wpływa też na łączny koszt kredytu. Przy założeniu stałości obecnych warunków oprocentowania oraz kursów walutowych, dla 75-metrowego mieszkania łączna suma rat jest o prawie 19% niższa w przypadku korzystania z kredytu we frankach oraz o 13% niższa w przypadku korzystania z kredytu w euro. Dla przykładu, w Warszawie koszt kredytu z dopłatą w przypadku zakupu 75-metrowego mieszkania wynosi 547 tys. zł (wartość kredytu to 462 tys. zł), koszt kredytu w euro wynosi 435 tys. zł, a koszt kredytu we frankach – 389 tys. zł.

Suma rat kredytu na zakup 75-metrowego mieszkania

*raty równe; kredyt na 30 lat

Suma rat kredytu na zakup 50-metrowego mieszkania

*raty równe; kredyt na 30 lat