REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Koszt kredytu można obniżyć nawet o 200 tys. zł

Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Jerzy Węglarz
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Przed zaciągnięciem kredytu warto zacisnąć pasa i zaoszczędzić pieniądze na wkład własny. Można w ten sposób obniżyć nominalny koszt zakupu mieszkania na kredyt o ponad 200 tys. zł – wynika z analizy Expandera. Wymaga to jednak dużej dyscypliny i odkładania co miesiąc ok. 900 zł.

Najtańszy kredyt mieszkaniowy w złotych oferuje obecnie BZ WBK. Marża wynosi 1,35%, a oprocentowanie w lipcu 5,78%. Załóżmy, że kredytobiorca chce kupić mieszkanie warte 300 tys. zł i sfinansować ten zakup w całości z kredytu na 30 lat. Gdyby bank nie wymagał wkładu własnego, rata wynosiłaby ok. 1756 – wynika z szacunków Expandera. Niestety maksymalna dopuszczalna przez bank wartość kredytu do wartości nieruchomości, tzw. wskaźnik LTV, to 80%. Zatem w BZ WBK kredytobiorca może zadłużyć się maksymalnie na 240 tys. zł. Szacunkowa rata takiego kredytu to 1405 zł.

REKLAMA

Bank Pocztowy

BOŚ

BZ WBK

Rata

2 000 zł

2 137 zł

1 756 zł

Marża

2,50%

3,10%

1,35%

Wkład własny

nie

nie

20%

Kredyt na 300 tys. zł, 30 lat

Wkład własny, albo droższy kredyt

Jeżeli kredytobiorca nie dysponuje wkładem własnym z kwocie 60 tys. zł może wybrać droższy bank, który sfinansuje zakup nieruchomości w 100%, bądź odkładać w celu zgromadzenia wymaganej kwoty. Kredytu bez wkładu własnego o stosunkowo niskiej marży udzielą np. Bank Pocztowy i BOŚ. W pierwszym przypadku przyjęliśmy stawkę 2,5%, a w drugim 3,1%. Szacunkowa rata kredytu wyniesie odpowiednio 2000 zł oraz 2137 zł. W obliczeniach nie uwzględniliśmy kosztów prowizji.

Brakujący wkład zwykle trzeba ubezpieczyć

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zarówno w Banku Pocztowym, jak i w BOŚ, zaciągnięcie kredytu na 300 tys. zł bez wkładu własnego będzie wymagało ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, czyli kwoty 60 tys. zł (standardowo banki wymagają wkładu na poziomie 20%). Założyliśmy, że ubezpieczenie nie jest doliczone do kwoty kredytu, a ponadto, że w trakcie okresu spłaty oprocentowanie kredytu oraz wartość nieruchomości nie ulegają zmianie. Nie uwzględniliśmy też zmiany wartości pieniądza w czasie. W sumie w Banku Pocztowym po 30 latach klient zapłaci ok. 724 tys. zł, a w BOŚ ok. 776 tys. zł (suma kapitału, odsetek i kosztów ubezpieczania).

Regularne oszczędzanie

Załóżmy, że przyszły kredytobiorca zamierza odłożyć 60 tys. zł na wkład własny w ciągu pięciu lat, aby skorzystać z tańszego kredytu. Jaką kwotę musi co miesiąc odkładać? Przyjęliśmy trzy warianty dosyć konserwatywnych inwestycji:

  • Przeciętna roczna stopa zwrotu w okresie oszczędzania wynosi 8%, „podatek Belki” płatny jest na koniec okresu oszczędzania
  • Przeciętna roczna stopa zwrotu wynosi 5%, „podatek Belki” płatny jest na koniec okresu oszczędzania
  • Przeciętna roczna stopa zwrotu wynosi 4,5%, oszczędności zwolnione są z podatku Belki

Poniżej zestawienie wyniku tych inwestycji oraz wysokość odkładanej co miesiąc kwoty:

Przykładowe scenariusze odkładania na wkład własny

Kwota odkładana co miesiąc

przeciętna roczna stopa zwrotu w okresie oszczędzania

„podatek Belki” 

kapitał po 5 latach

suma składek po 5 latach

850 zł

8%

na koniec okresu inwestycji

60 236 zł

51 000 zł

900 zł

5%

na koniec okresu inwestycji

60 514 zł

54 000 zł

910 zł

4,50%

brak 

60 563 zł

54 600 zł

Suma opłaconych składek w ciągu pięciu lat wynosi, w zależności od wariantu od 51 do 54,6 tys. zł. W obliczeniach nie uwzględniliśmy dodatkowych kosztów związanych z oszczędzaniem, np. przelewów bankowych czy opłat manipulacyjnych oraz zmiany wartości pieniądza w czasie.

5 lat oszczędzania i 25 lat spłaty kredytu

REKLAMA

Po pięciu latach oszczędzania kredytobiorca, który zgromadził wymagane 60 tys. zł, zaciąga kredyt w BZ WBK na 25 lat. Zakładamy, że poziom oprocentowania nie uległ zmianie. W sumie przez 30 lat kredytobiorca z naszego przykładu wydałby (najpierw płacąc składkę co miesiąc, a potem spłacając ratę) od 577,8 tys. zł do 581, 4 tys. zł w zależności od wariantu oszczędzania. To jest oczywiście duże uproszczenie, nie ma bowiem pewności osiągnięcia stopy zwrotu na założonym poziomie w ciągu pięciu lat, poza tym, w ciągu pięciu lat marże kredytowe z pewnością ulegną zmianie.

Obliczenia te wskazują jednak, że oszczędzanie na wkład własny może przynieść wymierne korzyści. W naszym przykładzie jest to oszczędność w zależności od wybranego wariantu oszczędzania oraz banku kredytującego, od 215 tys. do 271 tys. zł.

Łączne koszty kredytu

 

Bank Pocztowy 

BOŚ 

BZ WBK 

Okres kredytowania

30 lat

30 lat

5 lat oszczędzania, 25 lat kredytowania

suma rat

724 tys. zł*

776 tys. zł*

505 tys. zł - 509 tys. zł**

*suma rat powiększona o koszt ubezpieczenia niskiego wkładu
**suma rat powiększona o sumę składek zapłaconych przez 5 lat

Wysokie koszty najmu

Analizując korzyści płynące z oszczędzania na wkład własny trzeba jednak uwzględnić to, że zaciągając kredyt na 100%, kredytobiorca może dosyć szybko w nim zamieszkać. Tymczasem brak własnego lokum przez pięć lat może oznaczać konieczność ponoszenia wysokich kosztów najmu. Według majowego raportu szybko.pl i Expandera za wynajęcie jednopokojowego mieszkania trzeba zapłacić przeciętnie 1080 zł w Poznaniu, 1120 zł w Krakowie, 1300 zł we Wrocławiu czy 1460 zł w Warszawie. W przypadku Poznania po 60 miesiącach łączny koszt najmu wyniesie 64,8 tys. zł, a w Warszawie 87,6 tys. zł. To wciąż nie przekreśla sensu oszczędzania na wkład (mieszkając we własnym mieszkaniu też trzeba ponosić opłaty eksploatacyjne, ale są one znacznie niższe), jednak czyni je mniej opłacalnym.

Książeczka mieszkaniowa

Jakie możliwości oszczędzania ma osoba, która chce zgromadzić kapitał na wkład własny? Na rynku nie ma wyboru produktów stworzonych specjalnie z myślą o takim oszczędzaniu. Kiedyś popularne było oszczędzanie w kasie mieszkaniowej, objęte atrakcyjną ulga podatkową. W tym roku bank PKO BP reaktywował książeczki mieszkaniowe. Ich oprocentowanie zależy od zadeklarowanego okresu oszczędzania, wynoszącego 12, 24 lub 36 miesięcy oraz zgromadzonej kwoty. Minimalna pierwsza i kolejna wpłata to 200 zł. W przypadku osoby z naszego przykładu byłby jednak problem z oszczędzaniem w ramach książeczki przez pięć lat. Nie ma bowiem możliwości wyboru takiego okresu w momencie podpisywania umowy. Aby oszczędzać dokładnie przez pięć lat klient musiałaby wybrać okres roczny i następnie przedłużać go co roku przez cztery kolejne lata (można bowiem przedłużyć oszczędzanie tylko na taki okres, jaki został wybrany na początku). Jest to o tyle niekorzystne, że wybierając od razu dłuższy okres, klient otrzymałby wyższe oprocentowanie. W przypadku okresu 3-letniego oprocentowanie wynosi 4,3% do czasu zgromadzenia 10 tys. zł, 4,6% dla salda od 10 tys. zł oraz 5% dla salda ponad 50 tys. zł (dla 12 miesięcy jest to odpowiednio: 4%, 4,3% oraz 4,7%). Książeczki mieszkaniowe zwolnienie są z „podatku Belki”. Osoby, które je założą, mogą otrzymać zniżkę m.in. w prowizji z tytułu kredytu mieszkaniowego w PKO BP.

Konto oszczędnościowe

Alternatywą może być odkładanie na koncie oszczędnościowym. Według stanu na 06.07.2009 oprocentowanie kont oszczędnościowych wynosi przeciętnie 4,15% dla kwoty 5 tys. zł. Większość kont objętych jest podatkiem Belki. Jednak przykładowo w Eurobanku, dzięki zastosowaniu dziennej kapitalizacji odsetek, oszczędności do sumy 15 tys. zł nie są opodatkowane. Ponieważ jeden klient może otworzyć w banku w sumie pięć kont, może na nich odłożyć bez podatku maksymalnie 75 tys. zł. Konto oprocentowane jest 6,06% w skali roku.

Zobacz też serwis: Lokaty

Regularne wpłaty do funduszy

Oszczędzanie na koncie czy z wykorzystaniem książeczki nie wymaga regularnych wpłat, zatem nie mobilizuje do oszczędzania. Alternatywą może być wybór programu systematycznego oszczędzania (w skrócie PSO) w jednym z TFI. Minimalna wpłata miesięczna wynosi najczęściej 50 lub 100 zł, czyli znacznie mniej, niż musi odkładać co miesiąc kredytobiorca z naszego przykładu, oszczędzający na wkład własny. W PSO nie ma zazwyczaj obowiązku dokonywania wpłat co miesiąc, wystarczy, aby uczestnik programu dokonał wpłaty raz do roku w kwocie odpowiadającej 12 miesięcznym składkom. Uczestnicy mają do wyboru od kilku do kilkunastu funduszy, do których trafia składka. Jeśli są to subfundusze funkcjonujące pod jednym „parasolem” uczestnik ma możliwość transferu środków między nimi bez konieczności każdorazowego opłacania podatku Belki. To podnosi efektywność inwestycji. Minimalny okres oszczędzania wynosi 3,5 lub 10 lat.

Zobacz też serwis: Inwestycje

Wybrane programy systematycznego oszczędzania w TFI

Nazwa TFI

Liczba funduszy dostępnych w ramach PSO

Minimalny okres oszczędzania

BPH TFI 

1 parasol - 10 subfunduszy

3 lata

BZ WBK AIB TFI 

w ramach jednego programu – jeden fundusz

Klient w każdej chwili może zrezygnować z oszczędzania. Konsekwencją rezygnacji z PSO przed upływem 5 lat jest strata ulgi w opłacie dystrybucyjnej

Aviva Investors TFI

1 parasol - 6 subfunduszy

3 lata

DWS Polska TFI 

6

4 lata

ING TFI

4

3 lata

KBC TFI 

1 parasol - 5 subfunduszy, 2 fundusze

nie został określony, im dłużej klient oszczędza w ramach PSO, tym większą zniżkę w opłacie manipulacyjnej dostaje

Legg Mason TFI 

4

brak

Millennium TFI

5 subfunduszy

2 lata

Pioneer Pekao TFI 

13 funduszy, 12 subfunduszy

5 lat  lub 10 lat

PKO TFI

6

3 lata

TFI PZU 

6

PI PRESTIŻ nie narzuca uczestnikom żadnych wymagań odnośnie długości okresu oszczędzania

SEB TFI 

6

3 lata

SUPERFUND TFI 

1

3 lata , 5 lat

Union Investment TFI 

1 parasol - 18 subfunduszy

5 lat

Źródło: Expander, TFI, stan na grudzień 2008 r.

Portfel musi być dopasowany do celu i horyzontu inwestycyjnego

REKLAMA

Bogata jest też oferta programów regularnego oszczędzania z wykorzystaniem ubezpieczeniowych funduszy kapitałowych. W przypadku takich produktów minimalny okres oszczędzania jest jednak dłuższy i wynosi zazwyczaj 10 lat lub więcej. Dlatego nie jest to najlepszy wybór dla kredytobiorcy z naszego przykładu, który oszczędza przez pięć lat. Jeżeli jednak osoba, która chce kupić mieszkanie oszczędza już w programie np. emerytalnym, może do niego otworzyć subkonto, które nie jest ograniczone minimalnym okresem oszczędzania. Programy regularnego oszczędzania oferują towarzystwa ubezpieczeniowe, m.in. Aegon, Aviva, Axa, Credit Agricole, Generali czy Skandia. Programy oparte na ubezpieczeniowych funduszach kapitałowych oferują znacznie szerszy wybór funduszy, do których może trafiać składka. Zwykle jest to kilkadziesiąt podmiotów o różnych strategiach, inwestujących w Polsce i za granicą.

W przypadku inwestycji w fundusze, zarówno ubezpieczeniowe, jak i zarządzane przez TFI, należy pamiętać o ryzyku inwestycyjnym. Przy 5-letnim okresie inwestycyjnym z naszego przykładu, udział akcji w portfelu, nawet przy wysokiej skłonności oszczędzającego do podejmowania ryzyka, nie powinien przekraczać 30%.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Koszty zatrudnienia to główne wyzwanie dla firm w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    W pierwszym półroczu 2024 roku wiele firm planuje rozbudowanie swoich zespołów – potwierdzają to niezależne badania ManpowerGroup czy Konfederacji Lewiatan. Jednocześnie pracodawcy mówią wprost - rosnące koszty zatrudnienia to główne wyzwanie w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    Nauka języka obcego poprawi zdolność koncentracji. Ale nie tylko!

    Ostatnia dekada przyniosła obniżenie średniego czasu skupienia u człowieka aż o 28 sekund. Zdolność do koncentracji spada i to wina głównie social mediów. Czy da się to odwrócić? 

    Nowe przepisy: Po świętach rząd zajmie się cenami energii. Będzie bon energetyczny

    Minister klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska zapowiedziała, że po świętach pakiet ustaw dotyczących cen energii trafi pod obrady rządu. Dodała też, że proces legislacyjny musi zakończyć się w pierwszej połowie maja.

    Wielkanoc 2024. Polacy szykują się na święta przed telewizorem?

    Jaka będzie tegoroczna Wielkanoc? Z badania online przeprowadzonego przez firmę Komputronik wynika, że leniwa. Polacy są zmęczeni i marzą o odpoczynku. 

    REKLAMA

    Biznes kontra uczelnie – rodzaj współpracy, korzyści

    Czy doktorat dla osób ze świata biznesu to synonim synergii? Wielu przedsiębiorców może zadawać sobie to pytanie podczas rozważań nad podjęciem studiów III stopnia. Na ile świat biznesu przenika się ze światem naukowym i gdzie należy szukać wzajemnych korzyści?

    Jak cyberprzestępcy wykorzystują sztuczną inteligencję?

    Hakerzy polubili sztuczną inteligencję. Od uruchomienia ChataGPT liczba złośliwych wiadomości pishingowych wzrosła o 1265%! Warto wiedzieć, jak cyberprzestępcy wykorzystują rozwiązania oparte na AI w praktyce.

    By utrzymać klientów tradycyjne sklepy muszą stosować jeszcze nowocześniejsze techniki marketingowe niż e-commerce

    Konsumenci wciąż wolą kupować w sklepach stacjonarnych produkty spożywcze, kosmetyki czy chemię gospodarczą, bo chcą je mieć od razu, bez czekania na kuriera. Jednocześnie jednak oczekują, że tradycyjne markety zapewnią im taki sam komfort kupowania jak sklepy internetowe.

    Transakcje bezgotówkowe w Polsce rozwijają się bardzo szybko. Gotówka jest wykorzystywana tylko do 35 proc. transakcji

    W Polsce około 2/3 transakcji jest dokonywanych płatnościami cyfrowymi. Pod tym względem nasz kraj jest w światowej czołówce - gotówka jest wykorzystywana tylko do ok. 35 proc. transakcji.

    REKLAMA

    Czekoladowa inflacja (chocoflation) przed Wielkanocą? Trzeci rok z rzędu produkcja kakao jest mniejsza niż popyt

    Ceny kakao gwałtownie rosną, ponieważ 2024 r. to trzeci z rzędu rok, gdy podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Z analiz Allianz Trade wynika, że cenę za to będą płacić konsumenci.

    Kończy się najostrzejsza zima od 50 lat. Prawie 5 mln zwierząt hodowlanych zginęło z głodu w Mongolii

    Dobiegająca końca zima w Mongolii, najostrzejsza od pół wieku, doprowadziła do śmierci niemal 5 mln kóz, owiec i koni, które nie są w stanie dotrzeć do pożywienia. To duży cios w gospodarkę kraju zamieszkanego przez ok. 3,3 mln ludzi, z których ok. 300 tys. utrzymuje się z hodowli zwierząt - podkreśliło Radio Swoboda.

    REKLAMA