Odwrócona hipoteka - szanse i zagrożenia

Czym jest owa odwrócona hipoteka? Do kogo jest skierowana i przede wszystkim, czy Polacy do niej dojrzeli?

Czym jest odwrócona hipoteka

W dużym skrócie można napisać, iż jest to prosta odwrotność kredytu hipotecznego. Zamiast kupować mieszkanie i płacić raty, klient sprzedaje swoje mieszkanie instytucji finansowej, a w zamian ona wypłaca mu co miesiąc coś w rodzaju dożywotniej renty wolnej od podatku dochodowego. Klient ma przy tym pełne prawo mieszkać w mieszkaniu podczas trwania umowy. Dopiero po jego śmierci instytucja ta ma prawo sprzedać lokal.

Dla kogo odwrócona hipoteka, czyli reverse mortgage

Klientami, dla których wprowadza się ten produkt są osoby w podeszłym wieku, 65 lat i więcej. Muszą one mieć własnościowe mieszkanie lub dom, oraz podpisać umowę z instytucją oferującą odwróconą hipotekę. Hasłem przewodnim odwróconej hipoteki mogłoby być „uwolnij pieniądze ze swojej nieruchomości”. To alternatywa dla sprzedaży lub wynajmu mieszkania.

Osoba zainteresowana może mieszkać w swoim mieszkaniu, a jednocześnie otrzymywać za to pieniądze. W dobie bardzo niskich, w większości przypadków, świadczeń emerytalnych odwrócona hipoteka oferować ma właścicielowi mieszkania dodatkowo nawet kilkaset złotych miesięcznie, wypłacanych aż do śmierci. Od klienta wymagane jest jedynie dbanie o stan mieszkania.

Pionierem na polskim rynku oferującym usługę odwróconej hipoteki jest Fundusz Hipoteczny DOM

Na dobry początek warto zerknąć na stronę internetową FHD, która zasługuje na uznanie - www.funduszhipoteczny.pl
Nie ma na niej, charakterystycznych dla stron instytucji finansowych, zdjęć pięknych, młodych ludzi, emanujących uśmiechem. Są za to zdjęcia osób, w podeszłym wieku, nie ukrywających zmarszczek i siwizny, ale równocześnie radosnych i uśmiechniętych. Miłym ukłonem w stronę potencjalnych użytkowników serwisu są lupki powiększające tekst w zależności od potrzeb.

Jak zapewniają twórcy FHD, znaczna część osób pracujących przy odwróconej hipotece to również osoby starsze, dzięki czemu łatwiejsze ma być nawiązanie kontaktu z potencjalnymi klientami. Trudno nie przyznać braw za tak nowatorskie podejście do przedstawienia oferty. To jednak marketing, a dla klienta najważniejsze są konkrety.

Zaufanie do Funduszu Hipotecznego DOM to połowa sukcesu

Oczywistym jest, że oferowanie tak specyficznego produktu, jakim z pewnością jest odwrócona hipoteka, wymaga odpowiedniego podejścia do klienta. Osoby w podeszłym wieku, które stanowią grupę docelową FHD mają zupełnie inne spojrzenie na kwestie finansów, niż osoby młode.

I trudno im się dziwić, skoro na instytucje finansowe spadają gromy i to właśnie im zarzuca się wywołanie kryzysu finansowego, który dotyka milionów osób na całym świecie. Przełamanie podświadomej nieufności potencjalnych klientów i pokazanie, że odwrócona hipoteka to korzyść dla obu stron, będzie niezwykle ważną częścią całego projektu popularyzacji tej usługi.

Bez zbudowania zaufania o sukcesie nie może być mowy. Twórcy FHD zdają sobie z tego sprawę i już zapowiadają pozyskanie inwestora z kapitałem, który pozwoli firmie rozwijać sieć placówek w największych miastach. Bez wątpienia początki będą trudne. Kwestie prawne, w tym prawo do dziedziczenia niewykorzystanych pieniędzy z odwróconej hipoteki, plus mentalność osób starszych, spowodują, że pionierzy nie będą mieli łatwego życia.

Dla pełnego bezpieczeństwa klientów przydałoby się wprowadzić nadzór na instytucjami, które będą oferować odwróconą hipotekę, a nie są bankami. Komisja Nadzoru Finansowego powinna przyjrzeć się takim firmom, podobnie jak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Odwrócona hipoteka to coś więcej niż produkt bankowy. To po części jedno z rozwiązań na polepszenie coraz trudniejszej sytuacji finansowej emerytów i rencistów. O niewydolności ZUS wiadomo od dawna. OFE kuleją, a tzw. III filar emerytalny praktycznie nie istnieje. Skoro wkraczamy w sferę zabezpieczenia emerytalnego, które dotyczy pieniędzy tysięcy potencjalnych klientów na odwróconą hipotekę, warto zawczasu zadbać o ich interesy.

Najlepszy klient to samotny klient, tj. bez spadkobierców

Mając na uwadze więzy rodzinne, które mają dla Polaków bardzo duże znaczenie, łatwo się domyśleć, że potencjalny klient odwróconej hipoteki przemyśli sprawę kilka razy w obawie przed reakcją dzieci czy wnuków. I trudno dziwić się ich ewentualnej, negatywnej reakcji, jeśli nagle dowiedzą się, że babcia, zamiast im w spadku, przepisała mieszkanie obcej firmie, która w zamian za to zobowiązała się wypłacać jej do śmierci świadczenia pieniężne.

Pozytywną informacją dla instytucji finansowych może być to, że w Polsce mamy coraz więcej osób starszych i samotnych, które nie mają dzieci. W Polsce żyje 38,132 mln osób, z czego 9,341 mln to emeryci i renciści. Stanowią oni zatem 25% społeczeństwa, a z roku na rok proporcja ta rośnie. Według prognoz demograficznych w 2020 r. takich osób będzie 12 mln, co stanowić będzie już 30% ogólnej populacji.

Osoby samotne mogą w pełni samodzielnie i z czystym sumieniem decydować o losie swojego mieszkania czy domu. Nie mogąc liczyć na wparcie dzieci, o wiele łatwiej oddadzą prawo do mieszkania w zamian za określoną kwotę wypłacaną im aż do śmierci.

Fundusz Hipoteczny Dom to nie instytucja charytatywna

Jak każda instytucja finansowa, tak i FHD musi na swojej działalności zarabiać. Jak dużo, zależeć będzie od wielu czynników. Najważniejsze, aby nie odbywało się to kosztem klienta. Trzeba zatem bardzo zwracać uwagę na to, co jest napisane w umowie „drobnym druczkiem”.

Nietrudno się domyśleć, że kluczową sprawą przy odwróconej hipotece będzie wycena nieruchomości, która stanowić ma podstawę do wypłaty świadczeń oraz sama ich wysokość. Innymi słowy, wskaźniki zdecydują, jakie świadczenia otrzymają klienci FHD.

Najgorszym, co może spotkać klientów firm oferujących odwróconą hipotekę, to zaniżanie wartości lokali klientów pod pozorem np. kryzysu na rynku. Takie dyskonto w wycenie może oznaczać oczywiście pokrycie ryzyka, ale może być podyktowane chęcią zwiększenia zysków przez firmę oferującą odwróconą hipotekę. Im mniejsza wartość lokalu zapisana w umowie, tym niższe comiesięczne świadczenia.

Sytuacja podobna do opisanej powyżej dotyczyła m.in., największego banku hipotecznego w Wielkiej Brytanii. Bank Halifax został oskarżony w kwietniu br. przez media o zaniżanie wartości nieruchomości, pod które udzielał kredytów refinansowych. Zgodnie z informacjami prasowymi bank zaniżał wyceny nieruchomości o około 20% wobec średnich cen rynkowych. Gdyby przenieść ten przykład na nasze warunki, oznaczałoby to, że posiadacz lokalu o wartości rynkowej 300 tys. zł otrzyma wycenę 240 tys. zł i od takiej kwoty będą mu naliczane świadczenia z tytułu odwróconej hipoteki. Może warto, aby wraz z popularyzacją odwróconej hipoteki, określić w jaki sposób dokonywana będzie wycena lokalu klienta. Tu pojawia się największe pole do popisu. Warto, aby wycenę sporządzały osoby niezależne, np. rzeczoznawca rynku nieruchomości oraz pracownik firmy oferującej odwróconą hipotekę, a potem wspólnie ustalali cenę w oparciu o średnie ceny rynkowe, indywidualny stan techniczny lokalu i ryzyko wynikające ze średniej długości życia klientów. Klient będzie musiał wówczas wydać kilkaset złotych, ale zyska dodatkową opinię eksperta. Nie będzie więc zdany na opinię tylko jednej strony. Być może z czasem pojawi się konkurencja, która wymusi walkę o klienta. Wówczas wskaźnik: wartość mieszkania w stosunku do kwoty stanowiącej podstawę wypłaty świadczeń będzie kartą przetargową w negocjacjach z klientami. Patrząc na to, jak banki rywalizują na marże i prowizje, wydaje się to tylko kwestią czasu. Z całą pewnością brak konkurencji nie stawia klientów na dobrej pozycji.

Kontrowersyjne naliczanie wysokości świadczeń

Jak przyznali twórcy FHD na łamach Pulsu Biznesu z 20 maja, świadczenia będą wyliczane od 30-50% wartości nieruchomości. Ten stosunkowo niewielki procent wartości nieruchomości ma stanowić zabezpieczenie dla FHD. Z jednej strony nie wiadomo, jak długo klient będzie żył (średnia długość życia systematycznie rośnie), z drugiej strony mieszkanie ulega zniszczeniu i trudno określić jaka będzie jego cena za 15-20 lat. W tym momencie nasuwa się pytanie, czy warto poszukać alternatywy dla odwróconej hipoteki? Dzieci czy wnuki posiadacza mieszkania mogą próbować odwieść go od decyzji skorzystania z odwróconej hipoteki. Możliwość skorzystania z takiej oferty powinna zmotywować dzieci do działania i zaoferowania pomocy rodzicom czy dziadkom. Powiedzmy sobie szczerze, pomocy, która się opłaci w przyszłości, gdy mieszkanie pozostanie w rodzinie. Z kalkulacji przedstawionej dla prasy przez FHD widać wyraźnie, że na „kokosy” klient korzystający z odwróconej hipoteki nie ma co liczyć. Przykładowo, osoba 65 letnia posiadająca mieszkanie o wartości 300 tys. zł otrzyma co miesiąc: w przypadku kobiety - 396 zł, w przypadku mężczyzny - 507 zł. Osoby 10 lat starsze otrzymają odpowiednio 651 zł i 800 zł. Nie są to więc duże kwoty, jeśli weźmiemy pod uwagę wartość mieszkania - 300 tys. zł.

Dla porównania, lokata terminowa od tej kwoty dałaby obecnie w skali roku ok. 15-18 tys. zł odsetek, czyli 1250-1500 zł miesięcznie. I to wszystko bez naruszania kapitału początkowego. Takie wyliczenie powinno podziałać na wyobraźnię spadkobierców.

Co może zrobić w takiej sytuacji rodzina właściciela nieruchomości

Możliwości jest kilka. Pierwszą jest pomoc finansowa rodzicom lub dziadkom. Bardziej będzie się opłacać wydać 500-600 zł miesięcznie i mieć perspektywę otrzymania mieszkania wartego nawet 300-400 tys. zł (licząc w cenach z największych miast), niż pozwolić oddać mieszkanie obcej firmie i liczyć na spadek, o ile babcia lub dziadek nie wykorzystają wszystkich pieniędzy zapisanych w umowie. Drugą możliwością jest zamiana mieszkania na mniejsze. Zwykle jedna osoba nie potrzebuje dużej powierzchni mieszkalnej, która dodatkowo niesie ze sobą większe koszty czynszu. Można sprzedać mieszkanie, kupić mniejsze, a nadwyżkę finansową przeznaczyć na pomoc finansową dla babci, dziadka. Można też sprzedać mieszkanie, pieniądze ulokować na dobrej lokacie, a skromne mieszkanie np. niedaleko najbliższej rodziny wynajmować długoterminowo. Oczywiście wiele zależy od wartości posiadanej nieruchomości. Odsetki z lokaty powinny jednak starczyć na pokrycie większości czynszu za wynajem.

Mieszkanie lub dom to doskonałe zabezpieczenie kredytu dla rodziny. O tym warto pamiętać. Lokal babci czy dziadka może stanowić podstawę zabezpieczenia, zarówno kredytu hipotecznego jak pożyczki hipotecznej branej pod zastaw mieszkania. Jednym słowem własnościowe mieszkanie to w obecnych czasach bardzo cenne aktywo, którego posiadanie stanowi duży atut w rozmowach z bankami. To tylko kolejny dowód na to, że walka o klienta rozegra się raczej wśród osób samotnych, nie posiadających spadkobierców.

Fundusz Hipoteczny DOM bankiem nieruchomości

Mając na uwadze, że instytucja finansowa podpisuje z klientem umowę kupna mieszkania i gwarantuje mu prawo korzystania z lokalu, gromadzi ona przez lata pokaźny bank nieruchomości. Nieruchomości, których po śmierci klienta nie musi sprzedawać. Mogą one być wynajmowane, bądź stanowić doskonały zastaw pod kredyty wykorzystane na kolejne inwestycje.

Mamy tu więc do czynienia z sytuacją odwrotną niż w przypadku dewelopera, który buduje mieszkania i musi szybko znaleźć na nie kupca. W przeciwnym razie ponosi wysokie koszty kredytu zaciągniętego na budowę mieszkań. W przypadku gdy klienci kupią mieszkania za swoje pieniądze, deweloper oddaje kredyty i zostaje ze swoim zyskiem, który stanowi różnica między kosztem budowy i kredytu, a ceną po jakiej sprzedał nieruchomości.

Czy odwrócona hipoteka zyska popularność w Polsce

W praktyce może okazać się to trudne, choć odważnych do oferowania tej usługi z pewnością nie zabraknie. Kto pierwszy, ten lepszy – to wcale nie musi się okazać prawdą. O wprowadzeniu na polski rynek odwróconej hipoteki mówiło się już dwa lata temu. Początkowo naturalne zainteresowanie tematem przejawiały banki. Czas pokazał, że FHD uprzedził je i szuka swojej szansy na rynku. Kto wie, czy banki pozostając nieco na uboczu nie postępują jednak rozsądnie.

W dobie kryzysu finansowego nie chcą angażować się w niepewne inicjatywy. Kiedy jednak zauważą potencjał rynku, z pewnością wejdą do gry z wszystkim, co mają, czyli kapitałem oraz bazą klientów. W przypadku odwróconej hipoteki nie ma jednak co liczyć na boom podobny do tego, jak na kredyty hipoteczne. Bardziej prawdopodobne jest to, że odwrócona hipoteka będzie jednym z wielu produktów dostępnych na rynku.