REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów

Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów /Fot. Fotolia
Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

15 sierpnia 2019 r. wejdzie w życie ustawa z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw („Ustawa”). Wprowadza ona zmiany m.in. w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dzięki którym inwestorzy będą mogli łatwiej doprowadzić do zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Cel użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste może być ustanowione w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w której ustala się sposób i termin jej zagospodarowania. Określony w umowie cel, wraz z zasadami współżycia społecznego i ustawami, wyznacza granice korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego.

REKLAMA

REKLAMA

Problem pojawia się w przypadku, gdy umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste została zawarta wiele lat temu, a określony w niej cel jest sprzeczny z zamiarami obecnego użytkownika wieczystego co do gruntu. Korzystanie przez użytkownika wieczystego (inwestora) z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie jest bowiem podstawą do rozwiązania umowy przed określonym w niej terminem. Realizując planowaną inwestycję bez zmiany celu użytkowania ustalonego w umowie inwestor może zatem narazić się na całkowitą utratę tytułu prawnego do gruntu.

W sytuacjach gdy cel użytkowania wieczystego nie był w umowie określony w ogóle, niektóre organy administracji nakazywały interpretować go zgodnie z wykorzystaniem nieruchomości w chwili ustanowienia użytkowania wieczystego. Działanie takie niejednokrotnie zupełnie nie przystawało do zabudowy w sąsiedztwie czy obecnych potrzeb.

Polecamy: Pracownicze plany kapitałowe - nowe obowiązki pracodawców i płatników

REKLAMA

Chcąc doprowadzić do zmiany celu użytkowania wieczystego w umowie, inwestor mógł zwrócić się do właściciela nieruchomości, którym jest jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, z prośbą o zmianę umowy. Samorządy jednak warunkowały zawarcie takiej umowy zmieniającej cel użytkowania wieczystego od zapłaty przez inwestora wysokich kwot pieniężnych – np. 12,5% wartości nieruchomości w Warszawie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Praktyka ta była spowodowana tym, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego uiszczanych na rzecz właściciela, zależy od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Wskutek zmiany celu użytkowania wieczystego często stawka procentowa opłaty rocznej ulega obniżeniu, jak np. w przypadku zmiany celu użytkowania z przemysłowego na mieszkaniowy. Tym samym, obniżeniu ulegają wpływy do budżetu jednostki samorządu terytorialnego. Pobieranie wysokiej jednorazowej opłaty rekompensowało samorządom stratę.

Powyższa praktyka nie została ukrócona nawet w wyniku piętnujących ją orzeczeń Sądu Najwyższego (wyrok NSA z 13 grudnia 2016 r., sygn. I OSK 1622/16 oraz wyrok NSA z 11 lutego 2015 r., sygn. I OSK 2698/14).

Zmiana celu użytkowania wieczystego w nowej Ustawie

Ustawa wprowadza w powyższych kwestiach trzy zasadnicze zmiany: (1) konkretyzuje procedurę zmiany celu użytkowania wieczystego, (2) ogranicza wysokość opłaty pobieranej przez właściciela nieruchomości w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego, oraz (3) zakazuje odmowy wydania pozwolenia na budowę z uwagi na niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania.

1. Procedura zmiany celu użytkowania wieczystego

Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ (tj. starosta lub organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, zależnie od przypadku) albo użytkownik wieczysty.

Użytkownik wieczysty może wystąpić z powyższym wnioskiem w przypadku gdy planowana zmiana jest zgodna (a) z przeznaczeniem nieruchomości ustalonym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub (b) z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, lub (c) ze zgłoszeniem budowy lub przebudowy, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, lub (d) z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podjętą na podstawie ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub (e) z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Właściwy organ na przedstawienie swojego stanowiska ma dwa miesiące od otrzymania wniosku. Jeśli nie przedstawi swojego stanowiska w tym terminie lub nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Jeśli to właściwy organ przedstawia propozycję zmiany celu użytkowania wieczystego, wyznacza on użytkownikowi wieczystemu termin - nie krótszy niż dwa miesiące od dnia otrzymania propozycji - na zajęcie stanowiska na piśmie. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z proponowaną zmianą celu lub nie przedstawił stanowiska, właściwy organ może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

W przypadku wniesienia powództwa przez organ lub użytkownika wieczystego, o zmianie celu zadecyduje sąd, który może wydać orzeczenie zastępujące oświadczenie woli, odpowiednio, organu lub użytkownika wieczystego.

Powyższą procedurę stosuje się także w przypadku, gdy cel użytkowania wieczystego nie został dotychczas ustalony w ogóle.

2. Ograniczenie wysokości opłaty pobieranej w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego

Zgodnie z Ustawą, jeżeli w przypadku zmiany celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, strony mogą ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

3. Zakaz odmowy wydania pozwolenia na budowę z uwagi na niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania

Ustawa wprowadza także do ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane zasadę, zgodnie z którą jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Podsumowanie

Zmiany wprowadzone Ustawą są niewątpliwie pozytywne dla inwestorów, którzy podejmując próbę dokonania zmiany celu użytkowania wieczystego byli do tej pory skazani na uznaniowość organów, długą i kosztowną procedurę.

W Ustawie brak jednak przepisów zobowiązujących samorząd do naprawy skutków ich bezprawnego działania przed wejściem Ustawy w życie.

Ustawa została ogłoszona w Dzienniku Ustaw 15 lipca 2019 r. pod pozycją 1309 i jest dostępna pod adresem: http://dziennikustaw.gov.pl/DU/2019/1309/1

Autor: Katarzyna Białek, adwokat w Kancelarii GSW Legal Grabarek Szalc i Wspólnicy sp. k. w Warszawie

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Koszty zatrudnienia to główne wyzwanie dla firm w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    W pierwszym półroczu 2024 roku wiele firm planuje rozbudowanie swoich zespołów – potwierdzają to niezależne badania ManpowerGroup czy Konfederacji Lewiatan. Jednocześnie pracodawcy mówią wprost - rosnące koszty zatrudnienia to główne wyzwanie w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    Nauka języka obcego poprawi zdolność koncentracji. Ale nie tylko!

    Ostatnia dekada przyniosła obniżenie średniego czasu skupienia u człowieka aż o 28 sekund. Zdolność do koncentracji spada i to wina głównie social mediów. Czy da się to odwrócić? 

    Nowe przepisy: Po świętach rząd zajmie się cenami energii. Będzie bon energetyczny

    Minister klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska zapowiedziała, że po świętach pakiet ustaw dotyczących cen energii trafi pod obrady rządu. Dodała też, że proces legislacyjny musi zakończyć się w pierwszej połowie maja.

    Wielkanoc 2024. Polacy szykują się na święta przed telewizorem?

    Jaka będzie tegoroczna Wielkanoc? Z badania online przeprowadzonego przez firmę Komputronik wynika, że leniwa. Polacy są zmęczeni i marzą o odpoczynku. 

    REKLAMA

    Biznes kontra uczelnie – rodzaj współpracy, korzyści

    Czy doktorat dla osób ze świata biznesu to synonim synergii? Wielu przedsiębiorców może zadawać sobie to pytanie podczas rozważań nad podjęciem studiów III stopnia. Na ile świat biznesu przenika się ze światem naukowym i gdzie należy szukać wzajemnych korzyści?

    Jak cyberprzestępcy wykorzystują sztuczną inteligencję?

    Hakerzy polubili sztuczną inteligencję. Od uruchomienia ChataGPT liczba złośliwych wiadomości pishingowych wzrosła o 1265%! Warto wiedzieć, jak cyberprzestępcy wykorzystują rozwiązania oparte na AI w praktyce.

    By utrzymać klientów tradycyjne sklepy muszą stosować jeszcze nowocześniejsze techniki marketingowe niż e-commerce

    Konsumenci wciąż wolą kupować w sklepach stacjonarnych produkty spożywcze, kosmetyki czy chemię gospodarczą, bo chcą je mieć od razu, bez czekania na kuriera. Jednocześnie jednak oczekują, że tradycyjne markety zapewnią im taki sam komfort kupowania jak sklepy internetowe.

    Transakcje bezgotówkowe w Polsce rozwijają się bardzo szybko. Gotówka jest wykorzystywana tylko do 35 proc. transakcji

    W Polsce około 2/3 transakcji jest dokonywanych płatnościami cyfrowymi. Pod tym względem nasz kraj jest w światowej czołówce - gotówka jest wykorzystywana tylko do ok. 35 proc. transakcji.

    REKLAMA

    Czekoladowa inflacja (chocoflation) przed Wielkanocą? Trzeci rok z rzędu produkcja kakao jest mniejsza niż popyt

    Ceny kakao gwałtownie rosną, ponieważ 2024 r. to trzeci z rzędu rok, gdy podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Z analiz Allianz Trade wynika, że cenę za to będą płacić konsumenci.

    Kończy się najostrzejsza zima od 50 lat. Prawie 5 mln zwierząt hodowlanych zginęło z głodu w Mongolii

    Dobiegająca końca zima w Mongolii, najostrzejsza od pół wieku, doprowadziła do śmierci niemal 5 mln kóz, owiec i koni, które nie są w stanie dotrzeć do pożywienia. To duży cios w gospodarkę kraju zamieszkanego przez ok. 3,3 mln ludzi, z których ok. 300 tys. utrzymuje się z hodowli zwierząt - podkreśliło Radio Swoboda.

    REKLAMA