Ochrona inwestora przed podwójną zapłatą

Wraz z wprowadzeniem do kodeksu cywilnego art. 647¹ z dniem 24 kwietnia 2003 r. nastąpiła istotna zmiana w relacjach pomiędzy poszczególnymi uczestnikami umów o roboty budowlane. Ustawodawca uznał, że konieczne jest wzmocnienie ochrony podwykonawców oraz zmobilizowanie inwestorów do skuteczniejszego zabezpieczania swoich interesów.

Solidarna odpowiedzialność

Szczególne znaczenie dla zwiększenia odpowiedzialności inwestora w procesie inwestycyjnym ma art. 647¹ par. 5 k.c., zgodnie z którym ten, kto zawiera umowę z podwykonawcą, oraz inwestor i wykonawca, ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Oznacza to, że jeżeli umowy zawierać będzie generalny wykonawca, to solidarnie odpowiedzialny będzie inwestor, natomiast gdyby osobą podpisującą umowę z podwykonawcą był ktoś inny - odpowiedzialny solidarnie oprócz inwestora byłby też generalny wykonawca. Tym samym podwykonawca może żądać zapłaty zarówno od wykonawcy, jak i od inwestora, z którym nie łączy go żaden stosunek prawny, ponieważ umowa zawarta została pomiędzy wykonawcą (lub osobą trzecią) a podwykonawcą. Sytuacja ta jest niekorzystna dla inwestora. Istnieje bowiem niebezpieczeństwo, że wykonawca będzie celowo unikał dokonania zapłaty, mimo że otrzymał od inwestora wynagrodzenie, które powinno pokryć także należność podwykonawcy.

Choć sama idea wprowadzonej zmiany jest słuszna, nie można zapominać, że tym samym nastąpiło znaczne pogorszenie sytuacji inwestorów. U podstaw tej decyzji legło bowiem przekonanie, że inwestorami są zwykle duże firmy, które w przeciwieństwie do podwykonawców (małych i średnich przedsiębiorców), są w stanie przyjąć zwiększone ryzyko związane z przeprowadzaną inwestycją. W trakcie prac nad nowelizacją przytaczano wiele przypadków, w których inwestor działał w porozumieniu z wykonawcą albo też sam tworzył określony podmiot, z góry zakładając, że podwykonawcom wynagrodzenie nie zostanie zapłacone, a ewentualne próby jego dochodzenia zakończą się niepowodzeniem. Ale inwestorem może być również osoba fizyczna zlecająca wybudowanie domu jednorodzinnego. Dla niej podwójna zapłata na pewno będzie stanowić znaczne przekroczenie możliwości domowego budżetu.

Konieczna zgoda inwestora

Kodeks cywilny zawiera w art. 647¹ wiele przepisów, które konkretyzują sytuację inwestora. I tak np. korzystnym dla niego rozwiązaniem jest przepis, zgodnie z którym do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Jeżeli podwykonawca chce zawrzeć umowę z dalszym podwykonawcą, to do zawarcia takiej umowy również jest wymagana zgoda inwestora oraz dodatkowo zgoda generalnego wykonawcy. Ustawodawca wyszedł ze słusznego założenia, że skoro inwestor ma odpowiadać za umowy, których nie jest nawet stroną, to powinien mieć chociaż jakiś wpływ na ich zawarcie. Ponadto umowy z podwykonawcami powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Pierwszym sposobem uniknięcia solidarnej odpowiedzialności jest więc niewyrażenie w ogóle zgody na zawarcie umów z podwykonawcami, co oczywiście z różnych względów nie zawsze będzie możliwe. Skuteczność tego środka została ponadto trochę osłabiona, ponieważ ustawodawca postanowił, że owszem zgoda jest wymagana, ale jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.

Sposoby zabezpieczenia interesów

Najprostszym sposobem zabezpieczenia swoich interesów jest zawarcie w umowie z generalnym wykonawcą odpowiednich postanowień, zgodnie z którymi inwestor zapłaci za wykonane roboty budowlane dopiero po wykazaniu przez generalnego wykonawcę prawidłowego rozliczenia się ze wszystkimi podwykonawcami. Ewentualnie można też podzielić kwotę wynagrodzenia na raty i tym samym tylko część płatności uzależnić od wcześniejszych rozrachunków. Strony mogą również postanowić, że w ogóle inwestor sam będzie się rozliczał z podwykonawcami. Odpowiednie zapisy umowne mogłyby też przyznawać inwestorowi więcej uprawnień w zakresie sprawowania nadzoru nad realizacją umowy przez wykonawcę. I tak np. wykonawca mógłby być zobowiązany do informowania inwestora o dokonanych rozliczeniach finansowych z podwykonawcami czy do udzielania wyjaśnień, w razie gdyby inwestor powziął jakieś wątpliwości w tym zakresie. Inwestor mógłby też zobowiązać wykonawcę do przedkładania mu wszystkich faktur wystawione za zrealizowane już roboty z jednoczesnym oświadczeniem podwykonawców, że tym samym nie mają już żadnych roszczeń wobec inwestora z tytułu zapłaty za wykonane prace.

Kolejnym ze sposobów polepszenia sytuacji inwestora jest ubezpieczenie płatności za roboty budowlane, z czym niestety wiążą się dodatkowe koszty. Ubezpieczenie miałoby zastosowanie w razie zwrócenia się przez podwykonawcę o zapłatę do inwestora, w sytuacji gdy ten już raz zapłacił za wykonane prace. Kosztami związanymi z ustanowieniem tego zabezpieczenia można by obciążyć wykonawcę, jeśli na to się zgodzi.

Umowa ze wszystkimi podmiotami

Inwestor nie musi ograniczyć się do zawarcia jednej umowy z generalnym wykonawcą, a następnie tylko wyrażać zgodę na kolejne umowy zawierane z podwykonawcami. Może on również sam podpisać umowy z wszystkimi wykonawcami częściowymi, a wykonawcy powierzyć jedynie obowiązki związane z koordynowaniem prac. Tym samym inwestor sam rozliczałby się ze wszystkimi podwykonawcami, dzięki czemu nie istniałoby ryzyko, że któremuś generalny wykonawca nie przekaże środków i będzie musiał zapłacić podwójnie.

Podobnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy spółki cywilnej przez generalnego wykonawcę oraz wszystkich biorących udział w robotach budowlanych podwykonawców. Dzięki temu inwestor mógłby podpisać już tylko jedną umowę o roboty budowlane z powstałą w tym celu spółką, unikając jednocześnie niebezpieczeństwa podwójnej zapłaty za wykonane roboty budowlane.

Zwolnienie inwestora z odpowiedzialności

Zawarte w art. 647¹ k.c. przepisy mają na celu polepszenie sytuacji podwykonawców, którzy zazwyczaj stanowią słabszą stronę w zawieranych umowach o roboty budowlane. Dla ugruntowania ich pozycji ustawodawca wprowadził jeszcze jeden zapis w par. 6 omawianego artykułu, zgodnie z którym odmienne postanowienia umów, o których mowa w niniejszym artykule, czyli umów zawieranych z podwykonawcami, są nieważne. Oznacza to, że podwykonawcy nie mogą w umowie zwolnić inwestora od odpowiedzialności solidarnej, zobowiązując się, że nie będą dochodzić od niego żadnych roszczeń. Taki zapis traktowany byłby bowiem jako niezgodny z prawem. W przeciwnym razie mogłoby dojść do sytuacji, że podpisanie umowy z podwykonawcą uzależnione byłoby właśnie od takiego oświadczenia.

INWESTOR ZASTĘPCZY

Inwestor mógłby ograniczyć swoją odpowiedzialność powołując tzw. inwestora zastępczego, a sam stając się inwestorem faktycznym. W tym celu powinien zawrzeć z nim np. umowę o świadczenie usług, dzięki czemu nie odpowiadałby wobec podwykonawców za zawarty z nimi umowy o roboty budowlane. Teoretycznie nie byłby objęty żadną umową o roboty budowlane - czy to z wykonawcą generalnym, czy z podwykonawcami. Solidarną odpowiedzialność ponosiłby wówczas inwestor zastępczy. Gdyby był to podmiot z minimalnym zasobem majątkowym, ewentualne ryzyko związane z roszczeniami podwykonawców byłoby ograniczone do minimum.

TOMASZ TATOMIR

radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy

PODSTAWA PRAWNA

• Art. 647¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).