Agencja nieruchomości to inwestycja na przyszłość

Wpołowie 2007 roku zarejestrowano w Polsce 18 352 podmiotów gospodarczych zajmujących się obsługą nieruchomości, z tego ok. 5,5 tys. to agencje. W samej Warszawie działa ich ok. 1 tys., w Łodzi 300, we Wrocławiu 200. Konkurencja na rynku jest więc spora.

Żeby otworzyć agencję, trzeba posiadać licencję zawodową w dziedzinie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jeżeli nie ma jej właściciel, to powinna mieć przynajmniej jedna z zatrudnionych w biurze osób. Obowiązek ten wprowadziła od 1 stycznia 2002 r. ustawa o gospodarce nieruchomościami. Ustawa narzuca też odpowiednie standardy i wymogi, takie jak niekaralność, zdolność do czynności prawnych. Od 1 stycznia 2006 r. trzeba legitymować się dyplomem wyższej uczelni i studiami podyplomowymi w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie mówiąc o zaliczeniu półrocznej praktyki zawodowej.

Uzyskanie licencji zabiera rok, wliczając w to kurs, szkolenie i egzamin, który z racji wysokiego stopnia trudności zdaje około 30-35 proc. uczestników. Można go poprawiać, ale to kosztuje dodatkowo 750 zł. Całkowity koszt licencji wynosi ok. 10 tys. zł. Oprócz licencji agent jest obowiązany do posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (OC) oraz przynależności do organizacji zrzeszającej, np. Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON) lub Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).

Na rynku lokalnym

Przed rozpoczęciem działalność musimy rozpoznać rynek. Jakich klientów chcemy pozyskać - zamożnych, biedniejszych? Kto kupuje i sprzedaje, jak zamożni i wykształceni są klienci? Jakie nieruchomości dominują w obrocie - mieszkania (domy) czy lokale komercyjne? Inna strategia obowiązuje w małym mieście, inna w dużej aglomeracji.

- Gdy zaczynałem 12 lat temu, to wystarczył pokój, telefon i samochód. Teraz doszła komórka i komputer - dla bazy danych, internetu, założenia witryny czy wejścia do sieci prowadzonej przez kilka czy kilkanaście biur. Kiedyś wystarczyło kilka tys. zł, obecnie założenie profesjonalnego biura to 20-30 tys. zł, nie licząc samochodu - mówi pan Wojciech, inżynier geodeta, właściciel agencji pod Warszawą.

Aby zaistnieć na rynku, trzeba sporo wydać na reklamę, około 50-70 proc. kosztów. Część kosztów pochłoną ulotki, rozklejane na tablicach ogłoszeń, słupach i w witrynie firmy obok lokalu. Na wielkie efekty tych poczynań nie ma co liczyć. Dlatego należy reklamować się w poczytnych gazetach i rozgłośniach radiowych. Kosztuje to ok. 2 tys. zł miesięcznie.

Gdzie założyć biuro?

Są dwie szkoły. Jedna mówi, że powinno mieścić się na parterze, przy centralnej ulicy miasta, żeby klient łatwo mógł do niego dotrzeć.

- Dla początkujących biuro przy głównym deptaku nie opłaci się z powodu wysokich czynszów, ale powinno być w centrum, na I lub II piętrze, z możliwością parkowania samochodu - mówi pan Wojtek.

Są jednak zwolennicy założenia biura na osiedlu, np. w domku jednorodzinnym. - Agencja nastawiona na klienta średnio zamożnego, jak moja, nie musi być w eleganckiej rezydencji. Powinno to być miejsce dostępne, powszechnie znane, żeby klient łatwo dojechał. Musi mieć co najmniej dwa pokoje, w tym jeden do spokojnych negocjacji - dodaje.

Franczyza czy praca w firmie?

W Polsce przeważają firmy rodzinne. Z reguły właściciel zatrudnia agentów na prowizję. W branży działa się albo samodzielnie, wtedy próbuje się wejść do sieci wymiany ofert i pracować pod swoim szyldem, albo wchodzi w konkretną strukturę jako agent lub na zasadzie franczyzy. Można wtedy wykupić know-how firmy, która za odpowiednią opłatą podpowie, jak działać, jak i gdzie się reklamować, udostępni też wzory umów oraz oprogramowanie komputerowe.

Zdecydowanym zwolennikiem zatrudniania agentów pod marką firmy jest Bogumiła Stańczyk, wiceprezes spółki A.D. Drągowski.

- Z franczyzą jest spory kłopot. Potrzeba kapitału, a z reguły początkujący przedsiębiorca dysponuje skromnym funduszem i budżet biura jest niski. Początkowo nawet rozkręciliśmy tę formę współpracy. W połowie lat 90. mieliśmy ponad 40 biur w całej Polsce. Ale potem przyszły zmiany w prawie, wprowadzono licencje. Nadzór z uwagi na odległość centrali był utrudniony. Ciężko było np. precyzyjnie ustalić obroty, by określić wysokość prowizji. Zaczęło to zbyt drogo kosztować, zaprzestaliśmy rozwoju sieci, która po jakimś czasie sama zniknęła. Teraz stawiamy na własne biura i budujemy sieć nie tylko w Warszawie i okolicy, ale na Śląsku, w Trójmieście i Krakowie.

Innego zdania jest Mariusz Kania, prezes warszawskiej spółki Metrohouse, która od stycznia 2008 r. zamierza uruchomić w ramach franczyzy sieć biur w stolicy oraz Gdańsku. Następnie we Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Krakowie i Katowicach.

- Kluczowym kryterium jest zdolność do prowadzenia biznesu przez spółkę cywilną złożoną z kilku osób, posiadanie odpowiedniego lokalu na parterze przy głównej ulicy oraz wkład finansowy pozwalający na uruchomienie i utrzymanie przez rok. Dajemy rozwiązania organizacyjne, programy komputerowe, zapewniamy szkolenia zespołu, bo praca agencji opiera się na kwalifikacjach ludzi. 10, 20-osobowy zespół powinien być efektywny. Opłaty od obrotu zamierzamy pobierać po zawarciu transakcji. Wszędzie takie same. Dla miast średniej wielkości i większych przewidujemy minimalny wkład 300-500 tys. zł, a w mniejszych 150 tys. zł. Rozważamy pokrywanie kapitału startowego. Za to pobierany procent będzie wyższy, już bez czynszu, bo lokal należy do firmy. Nie chcemy, żeby bariera kapitałowa utrudniała działalność zespołom zdolnych ludzi. Najpierw zajmiemy się lokalami mieszkalnymi, potem komercyjnymi, w tym działkami dla deweloperów.

18,4 tys.

Firmy zajmujące się obsługą nieruchomości

W połowie 2007 roku zarejestrowano w Polsce 18 352 podmioty gospodarcze zajmujące się obsługą nieruchomości, z tego ok. 5,5 tys. to agencje

ZBIGNIEW ŻUKOWSKI

zbigniew.zukowski@infor.pl