REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarządca jako reprezentant wspólnoty mieszkaniowej w sądzie

Lidia Bucka
Adwokat, doktor nauk prawnych
Reprezentacja przed sądem, wspólnota mieszkaniowa, zarządca / fot. Fotolia
Reprezentacja przed sądem, wspólnota mieszkaniowa, zarządca / fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnoty mieszkaniowe w przeważającej większości przypadków korzystają z usług tzw. zarządców. Są nimi podmioty zewnętrzne, zwykle działające w formie spółek kapitałowych, dla których zarządzanie nieruchomościami jest podstawowym przedmiotem działalności. Na gruncie postępowań sądowych rodzi się w związku z tym pytanie o podstawę prawną reprezentacji wspólnot mieszkaniowych przez takich zarządców.

Przyczyny wątpliwości prawnych

Niewątpliwie przyczyn kontrowersji w omawianej kwestii należy upatrywać w regulacji ustawy o własności lokali. Z art. 18 wynika możliwość powierzenia przez właścicieli lokali zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Przepisy nie wskazują jednak, jaka powinna być szczegółowa treść takiej umowy lub uchwały, zwłaszcza jeśli chodzi o zakres powierzanego zarządu. Sprawę dodatkowo komplikuje fakt, że wspólnoty mieszkaniowe często powierzają bieżące zarządzanie nieruchomością podmiotom trzecim, nie w trybie art. 18 ustawy, lecz na podstawie umów cywilnoprawnych w zwykłej formie.

REKLAMA

Podstawa prawna reprezentacji przez zarządców „zwykłych”

Rozważmy wpierw sytuację zarządcy pełniącego swoje funkcje na rzecz wspólnoty w oparciu o umowę w zwykłej formie. Tu sprawa jest dość oczywista. Taki zarządca może reprezentować wspólnotę mieszkaniową w postępowaniu sądowym tylko i wyłącznie jako pełnomocnik,  o którym mowa w art. 87 § 1 kpc, tj. jako osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony postępowania. Przy czym, stosownie do treści art. 89 § 1 kpc, musi przy pierwszej czynności procesowej dołączyć do akt sprawy pełnomocnictwo z podpisem mocodawcy (ewentualnie wierzytelny odpis pełnomocnictwa).

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Powództwo o naprawienie szkody wyrządzonej spółce

Podstawa prawna reprezentacji przez zarządców ustanowionych w trybie art. 18 ustawy o własności lokali

Zdecydowanie bardziej kontrowersyjna jest sytuacja zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie przewidzianym w art. 18 ustawy o własności lokali.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 roku III CZP 62/05 skład orzekający zajął dość liberalne stanowisko w tej kwestii. Mianowicie uznał, że zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony w trybie art. 18 ustawy, może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową przed sądem i to nawet przy brak stosownych upoważnień w tej kwestii w umowie bądź uchwale. W takim bowiem wypadku prawną podstawę reprezentacji procesowej należy wyprowadzić z treści art. 21 ust. 2 ustawy w zw. z art. 33 ustawy. Innymi słowy, sam fakt powierzenia zarządu w trybie art. 18, bez względu na sposób określenia jego zakresu, uprawnia zarządcę do reprezentowania wspólnoty przed sądem.

Stanowisko powyższe, na potrzeby postępowania sądowo - administracyjnego, podtrzymał (a w zasadzie jeszcze bardziej zliberalizował) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu. W wyroku z dnia 11 sierpnia 2009 roku II SA/Po 56/2009 stwierdził, iż powołanie zarządcy w oparciu o art. 18 ustawy o własności lokali powoduje, że jest on organem reprezentującym wspólnotę na zewnątrz. Uprawnienie powyższe obejmuje również możliwość reprezentowania wspólnoty w toczących się postępowaniach administracyjnych, których jest ona stroną, jak również udzielania dalszego pełnomocnictwa.

REKLAMA

Odmienne zapatrywanie w omawianej kwestii wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 roku III CZP 129/08, w której uznał, że zarządca w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali jest tylko przedstawicielem wspólnoty (a nie jej organem) i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 kc, art. 86 i 87 kpc). Zatem reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga wyraźnego umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy (ewentualnie w odrębnym dokumencie pełnomocnictwa). Brak takiego upoważnienia wyklucza możliwość zastępstwa procesowego wspólnoty przez zarządcę. W szczególności niedopuszczalne jest poszukiwanie podstawy umocowania w art. 21 ust. 2 ustawy w zw. z art. 33 ustawy o własności lokali.

Słuszne, choć niewątpliwe bardziej rygorystyczne, jest drugie z przedstawionych stanowisk. Tylko bowiem taka interpretacja daje się pogodzić z ogólnymi przepisami zawartymi w kodeksie cywilnym oraz kodeksie postępowania cywilnego, a dotyczącymi w szczególności organów osób prawnych i tzw. ułomnych osób prawnych (art. 38 kc) oraz pełnomocnictwa procesowego (art. 87 kpc). Trudno znaleźć silne i przekonywujące argumenty jurydyczne przemawiające za przyjęciem, że ustawa o własności lokali stanowi wyjątek od ogólnych reguł.

Jakie są uprawnienia stron w toczącym się postępowaniu administracyjnym?

Skutki procesowe i materialno prawne niewłaściwego umocowania zarządców

Reasumując, w interesie wspólnot mieszkaniowych leży dołożenie należytej staranności w zakresie prawidłowego umocowania zarządców do reprezentowania ich w postępowaniach sądowych bądź poprzez precyzyjne upoważnienie w umowie lub uchwale, o których mowa w art. 18 ustawy o własności lokalu bądź poprzez sporządzenie odrębnego dokumentu pełnomocnictwa. Skutki zaniedbań w tym zakresie mogą bowiem prowadzić do bardzo negatywnych dla wspólnot konsekwencji, nie tylko procesowych (zwrot pozwu, nieważność postępowania), ale także materialnoprawnych (np. przedawnienie dochodzonych roszczeń majątkowych wskutek zwróconego pozwu).

Jak dochodzić roszczeń w postępowaniu grupowym?

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Informacja o zaległości w ZUS na 0,01 zł wysyłana jest listem poleconym, a najwięksi gracze nie płacą milionowych zadłużeń

    Zadłużenie aktywnych płatników w ZUS rośnie. Rekordzista wśród aktywnych płatników jest zadłużony na ponad 822 mln zł. Czy ZUS może sam zmieniać przepisy? 

    Według danych udostępnionych przez ZUS, na koniec 2023 roku maksymalna kwota zadłużenia aktywnego płatnika wyniosła przeszło 822 mln zł. Rok wcześniej była o 3,5 mln zł mniejsza. Wśród komentujących te dane ekspertów nie brakuje opinii, że dopuszczenie do takiej sytuacji jest skandalem. Z kolei Zakład przekonuje, że sam nie może zmieniać przepisów. Jednak według znawców tematu, ZUS ma odpowiednie narzędzia do ściągania należności i nawet niewielkie kwoty są skutecznie egzekwowane od przedsiębiorców. Do tego po danych widać, że średnie zadłużenie aktywnych płatników wzrosło rok do roku o ponad 3 tys. zł, tj. do wartości blisko 31 tys. zł.

    Czy trzeba płacić ZUS gdy działalność gospodarczą się zawiesi, czy przerwę w biznesie można zrobić tylko raz w roku czy wiele razy

    Działalność gospodarczą wpisaną do CEIDG można zawiesić pod warunkiem, że nie zatrudnia się pracowników. Dlatego co do zasady nie trzeba dodatkowo załatwiać formalności w ZUS.

    Przestępstwa finansowe. Zorganizowane grupy zajmują się praniem brudnych pieniędzy i korumpowaniem urzędników: co trzeba wiedzieć

    Korupcja, pranie pieniędzy, wyłudzenia, ataki hakerskie – to realne zagrożenia XXI wieku. Obecnie przestępczość finansowa, cyberprzestępczość oraz nowoczesne technologie są mocno ze sobą związane.

    Jak jeździć ekologicznie i oszczędnie. Pięć zasad sprawdzonych w praktyce i zalecanych każdej firmie transportowej

    W dobie rosnących kosztów firm transportowych i spowolnienia gospodarczego ekonomiczna jazda przestała być zjawiskiem sporadycznym, a stała się koniecznością i jednym ze sposobów na redukcję wydatków. Jakie są więc najważniejsze zasady ekonomicznej jazdy? 

    REKLAMA

    Zboża ozime wiosną - jak nawozić dolistnie. 5 kluczowych wskazówek

    Jedną z najefektywniejszych form pielęgnacji (dokarmiania) zbóż ozimych wiosną jest nawożenie dolistne. Dobrze przemyślane działania agrotechniczne wraz z odpowiednim wyborem samego nawozu to korzyść dla roślin, a przede wszystkim dla rolnika. 

    Wakacje składkowe – zmiany w projekcie nowelizacji

    Na stronie Rządowego Centrum Legislacji (RCL) została opublikowana nowa wersja projektu nowelizacji ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych, która wprowadza tzw. wakacje składkowe. Przewiduje ona m.in. zmiany w zakresie podmiotów uprawnionych do takiej ulgi.

    Firma, która dopuściła do wycieku danych jej klientów traci renomę a także chętnych na zakup jej produktów

    Firmy pracują nad rozwojem marki i jej rozpoznawalnością wiele lat, po czym jedno fatalne zdarzenia burzy cały ten wysiłek. Takim incydentem w naszych czasach jest przede wszystkim wyciek danych klientów. Straconej w ten sposób reputacji marka nie jest w stanie odbudować.

    Zdaniem ZUS należy opłacać składki od wynagrodzenia wspólnika sp. z o.o. za czynności wykonywane na rzecz spółki

    ZUS w swoich najnowszych interpretacjach stwierdził, że wspólnik sp. z o.o., który za czynności wykonywane na rzecz spółki (tj. czynności określone w umowie spółki), bez zawierania ze spółką odrębnej umowy cywilnoprawnej otrzymuje wynagrodzenie, będzie objęty ubezpieczeniami społecznymi z tego tytułu jako zleceniobiorca.

    REKLAMA

    ARiMR - ostatnie 2 dni na wnioski o dofinansowanie ubezpieczenia zwierząt!

    Zostały ostatnie 2 dni dla rolników na złożenie wniosków o zwrot części kosztów ubezpieczenia zwierząt. Kto może złożyć wniosek o dofinansowanie?

    AI Act zatwierdzony. Kiedy wejdzie w życie? 5 wniosków, które są szczególnie ważne dla firm z sektora biomedycznego

    Znamy już finalny, zaakceptowany przez państwa członkowskie draft AI Act – unijnej ustawy o Sztucznej Inteligencji. Jaki wpływ wywrze ona na działalność firm z sektora biomedycznego? Prezentujemy 5 najważniejszych wniosków. 

    REKLAMA