Egzekucja z nieruchomości obciążonej hipoteką

Wierzyciele zastanawiają się, czy możliwym, a także czy celowym jest prowadzenie egzekucji z nieruchomości, która obciążona jest jedną lub kilkoma hipotekami. Nie ma oczywiście żadnych przeszkód prawnych, by wierzyciel skierował egzekucję do nieruchomości, na której ustanowiona została hipoteka. Wierzyciel jednak musi zadać sobie pytanie, czy jest sens kierować egzekucję do takiej nieruchomości, a więc, czy jego wierzytelność zostanie zaspokojona w całości lub choćby w części.

Pierwszeństwo zaspokojenia wierzy cielności zabezpieczonej hipoteką

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wierzytelności zabezpieczone hipoteką korzystają z pierwszeństwa zaspokojenia przed innymi wierzytelnościami (wyłączając m. in. należności pracownicze).

Zobacz również serwis: Windykacja

Oznacza to, że jeżeli skierujemy egzekucję do nieruchomości obciążonej hipotecznie, to podmiot na rzecz którego ustanowiona została hipoteka, nawet jeżeli nie prowadzi postępowania egzekucyjnego, i tak otrzyma swoją wierzytelność – wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. Wierzytelność zabezpieczona hipotecznie zostanie zaspokojona w pierwszej kolejności, a więc przed wierzytelnościami, których należności nie zostały zabezpieczone hipotecznie.

Na nieruchomości ustanowiona została hipoteka w kwocie 100.000,00 zł na rzecz banku X. Wierzyciel Y skierował egzekucję do nieruchomości, która sprzedana została przez komornika za kwotę 80.000,00 zł. Wówczas kwota 80.000,00 zł, pomniejszona o koszty postępowania egzekucyjnego, w tym i opłatę egzekucyjną, zostanie przekazana przez Komornika do wierzyciela hipotecznego – banku X, a wierzyciel Y nie otrzyma nic, poza zwrotem kosztów postępowania egzekucyjnego.

Wartość nieruchomości, a wysokość hipoteki

Wierzyciel musi sam ocenić, czy celowym jest skierowanie egzekucji do nieruchomości obciążonej jedną lub kilkoma hipotekami. Musi więc sam „z grubsza” oszacować wartość danej nieruchomości, musi także dokładnie sprawdzić, ile jest hipotek na tej nieruchomości i jaka jest ich łączna wysokość. Jeżeli wierzyciel uzna, że nieruchomość przedstawia wartość wyższą od hipotek ciążących na nieruchomości, wówczas bezwzględnie powinien egzekucję skierować do tej nieruchomości. Jednocześnie jednak musi on pamiętać, że na drugie licytacji cena wywołania wynosi 2/3 wartości oszacowania nieruchomości.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Aspekt psychologiczny

Jeżeli jednak wierzyciel uzna, iż nieruchomość przedstawia wartość niższą od ciążących na niej hipotek, wówczas sam powinien zdecydować, czy celowym jest prowadzenie egzekucji z tej nieruchomości.

Gdyby nie wiązało się to dla wierzyciela z żadnymi kosztami, wówczas można by taką egzekucję prowadzić. Jednakże egzekucja z nieruchomości jest kosztowna, gdyż istnieje konieczność jej oszacowania - wartość nieruchomości ustala powołany przez komornika biegły ds. szacowania nieruchomości. Zaliczkę zaś na biegłego, a następnie na ogłoszenia w prasie o licytacjach, uiszcza wierzyciel, a jest to kwota co najmniej 1.500,00 zł.

Niemniej w przypadku egzekucje z nieruchomości, jaką jest dom lub mieszkanie dłużnika, niezwykle ważny jest aspekt psychologiczny. Dłużnik ma bowiem świadomość, iż on i jego rodzina może stracić „dach nad głową”, tak więc kontynuowanie egzekucji z takiej nieruchomości może przyczynić się do dobrowolnej spłaty długu przez dłużnika. To spowoduje zaspokojenie wierzyciela i jednocześnie umorzenie egzekucji z nieruchomości.