Specjalne formy sprzedaży

• Sprzedaż na próbę i z zastrzeżeniem własności
• Prawo pierwokupu
• Prawo odkupu

Sprzedaż na próbę i z zastrzeżeniem własności

Pierwsze specjalne formy sprzedaży to sprzedaż na próbę i sprzedaż z zastrzeżeniem prawa własności. Sprzedaż na próbę to jeden z niewielu przykładów dokonywania czynności pod warunkiem potestatywnym w prawie cywilnym, czyli takim, którego ziszczenie się zależy wyłącznie od woli kontrahenta. Sprzedaż jest dokonana o ile kupujący uzna przedmiot za dostatecznie dobry. By umożliwić mu sprawdzenie właściwości zakupionej rzeczy, sprzedający często wydaje rzecz na swoje ryzyko i wyznacza termin, w którym kupujący musi ustosunkować się do zakupionej rzeczy. Przyjmuje się, że jeśli kupujący nie poinformuje o niezadowoleniu z zakupu, sprzedaż zostaje dokonana.

Z kolei sprzedaż z zastrzeżeniem własności pozwala sprzedającemu żądać wydania rzeczy, jeśli kupujący nie zapłaci mu całości sumy odpowiadającej wartości rzeczy. Do momentu wpłacenia ostatniej części zapłaty to sprzedający pozostaje formalnie właścicielem rzeczy, nawet jeśli wcześniej wydał ją kupującemu. W przypadku gdy kupujący nie wywiąże się z zobowiązania, sprzedający nie tylko zabiera rzecz, lecz także może domagać się odpowiedniego wynagrodzenia za zużycie lub uszkodzenie rzeczy.

Brak ceny w umowie sprzedaży

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu związane jest z konkretną osobą, która ma prawo do kupienia w pierwszej kolejności określonej rzeczy, jeśli ta zostanie wystawiona na sprzedaż. Jeśli uprawniony chce z tego prawa skorzystać, musi złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa sprzedawcy. Gdy jednak nie jest zainteresowany zakupem, brak działania w określonym terminie sprawi, że prawo pierwokupu wygaśnie.

Taka forma sprzedaży rodzi wiele obowiązków po stronie sprzedającego. Nie tylko jest on związany potencjalnym ograniczeniem w postaci stałego nabywcy, lecz także ma obowiązek poinformować go niezwłocznie o umowie sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Umowa ta jest zawarta pod warunkiem, że osoba uprawniona nie będzie chciała wykonać swojego prawa. Ma miesiąc czasu na decyzję w sprawach o sprzedaż nieruchomości, tydzień we wszystkich pozostałych przypadkach.

Kodeks cywilny przewidział możliwość podstępnego działania zobowiązanego. Jeśli ten nie poinformuje uprawnionego o umowie sprzedaży, będzie ponosił odpowiedzialność odszkodowawczą wobec niego. Gdy jednak osobą uprawnioną do skorzystania z pierwokupu jest Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego, umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna. Podobnie w przypadku zawartych w umowie sprzedaży dodatkowych warunków, których uprawniony spełnić nie może: uprawniony zwykłej kategorii może zwolnić się z tych świadczeń wpłacając ekwiwalent pieniężny, Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego nie dotyczą one wcale.

Prawo odkupu

Prawo to jest uprawnieniem przysługującym sprzedawcy, który w ciągu 5 lat (dłuższy termin ulega skróceniu do tego okresu) od zawarcia umowy sprzedaży może poprzez oświadczenie wezwać kupującego do oddania mu rzeczy za zwrotem ceny lub kosztów sprzedaży. Ochrona kupującego przejawia się nie tylko w ograniczonym terminie, lecz także w możliwości żądania zwrotu nakładów poczynionych na zwracaną rzecz, zarówno tych koniecznych, jak i tych które przyczyniły się do zwiększenia jej wartości. Jeżeli w ciągu 5 lat wartość rzeczy uległa diametralnemu zmniejszeniu w stosunku do ceny pierwotnej, sprzedawca może żądać obniżenia ceny zwrotu.

Przymusowa sprzedaż lokalu