Jak dokonać korekty wpisu do księgi wieczystej

Jeżeli nieruchomość faktycznie kupiła spółka jawna, to w księdze wieczystej jako właściciel powinna być wpisana spółka, a nie jej wspólnicy. Korekta wpisu jest możliwa i wymaga przeprowadzenia odrębnego postępowania sądowego. Szczegóły - w uzasadnieniu.

uzasadnienie

Spółka jawna mogła nabywać nieruchomości we własnym imieniu. Prawo to obecnie wynika z przepisów Kodeksu spółek handlowych (obowiązującego od 1 stycznia 2001 r.). W 1999 r. (czyli w roku, w którym spółka zakupiła nieruchomość) prawo to wynikało z przepisów rozporządzenia Prezydenta RP z 1934 r. - Kodeks handlowy. Zgodnie z Państwa wyjaśnieniami właścicielem nieruchomości miała się stać spółka jawna, a nie jej wspólnicy.

WAŻNE!

Jeżeli nabywcą nieruchomości jest spółka jawna, to spółka powinna być ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, a nie jej wspólnicy.

Faktycznie jednak w akcie notarialnym i księdze wieczystej jako właściciele nieruchomości zostali wskazani wspólnicy spółki. Pytanie sprowadza się do tego, czy jest możliwe dokonanie zmiany istniejącego wpisu do księgi wieczystej nieruchomości i jakich czynności wymaga taka zmiana.

Umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego. W pierwszej kolejności należy zatem zmienić zapisy zawarte w akcie notarialnym. Sposób przeprowadzania takich zmian określają przepisy ustawy - Prawo o notariacie. Drobne omyłki, błędy aktów notarialnych koryguje się w formie sprostowania aktu notarialnego (na podstawie art. 80 § 4 ustawy - Prawo o notariacie). Jednak zmiana strony kupującej z pewnością nie jest drobną zmianą, którą można wprowadzić w życie w formie sprostowania. Zmiana, o której mowa w pytaniu, faktycznie stanowi wyjaśnienie/doprecyzowanie treści oświadczeń woli składanych przez strony umowy. Strony zamierzają bowiem zmienić treść swojego oświadczenia woli przez wskazanie nowego nabywcy nieruchomości. Tego rodzaju zmiana wymaga podpisania ponownie aktu notarialnego z udziałem wszystkich jego uczestników.

WAŻNE!

Wskazanie innego nabywcy wymaga sporządzenia nowego aktu notarialnego z udziałem wszystkich stron pierwotnej czynności.

To, że kupili Państwo nieruchomość od syndyka w 1999 r., wskazuje, że sprzedającym był podmiot znajdujący się w upadłości. Dalszy sposób Państwa postępowania zależy od tego, kim był upadły i w jaki sposób zakończyło się to postępowanie upadłościowe.

Jeżeli upadły był osobą fizyczną, to niezależnie od sposobu zakończenia postępowania upadłościowego, akt notarialny „korygujący” może być podpisany z udziałem tej osoby.

Jeżeli upadły był spółką osobową/kapitałową/innym podmiotem, to nadal może stać się on stroną aktu notarialnego „korygującego”, jeżeli postępowanie upadłościowe zakończyło się wydaniem postanowienia o umorzeniu postępowania upadłościowego.

WAŻNE!

Jeżeli postępowanie upadłościowe poprzedniego właściciela nieruchomości zostało umorzone, podmiot ten może być stroną „korygującego” aktu notarialnego.

Jeżeli natomiast postępowanie upadłościowe zostało ukończone, to skutkiem postępowania upadłościowego jest utrata bytu prawnego upadłego i wykreślenie go z odpowiedniego rejestru. Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że postępowanie upadłościowe od 1999 r. zostało już ukończone, a upadły dawno już został wykreślony z odpowiednich rejestrów. Jeżeli tak się stało, to sprzedający nie może być już stroną „korygującego” aktu notarialnego.

Pozostaje więc droga odrębnego powództwa o uzgodnienie stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem rzeczy, przewidzianego w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z Państwa punktu widzenia jest to o tyle korzystne, że uczestnikiem takiego postępowania nie musi być poprzedni właściciel nieruchomości (upadły, który już nie istnieje). Inicjatorem postępowania powinna być spółka jawna, która powinna pozwać do sądu wszystkie osoby wpisane do księgi wieczystej jako współwłaściciele nieruchomości (w Państwa przypadku to wspólnicy spółki jawnej). Wniesienie takiego powództwa nie daje oczywiście pełnej gwarancji powodzenia. Jeżeli jednak sąd zgodzi się z Państwa argumentami i orzeknie zgodnie z Państwa oczekiwaniami (sąd orzeknie niezgodność stanu faktycznego ze stanem wpisanym do księgi wieczystej), to takie orzeczenie sądu zastępuje akt notarialny i po uprawomocnieniu się stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Na tej podstawie mogą więc Państwo bez udziału syndyka czy też upadłego doprowadzić do zmiany wpisu w księdze wieczystej.

WAŻNE!

Powództwo o uzgodnienie stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem rzeczy pozwala dokonać zmian w księdze wieczystej bez udziału poprzedniego właściciela nieruchomości.

• art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - j.t. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361; ost.zm. Dz.U. z 2009 r. Nr 131, poz. 1075

• art. 80 § 4 ustawy z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - j.t. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158; ost.zm. Dz.U. z 2010 r. Nr 182, poz. 1228

Maurycy Organa

radca prawny, syndyk licencjonowany