REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Mniejszy popyt na tańsze mieszkania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Emil Szweda

REKLAMA

REKLAMA

Nie ma dziś najmniejszej choćby przesłanki do tego, by spodziewać się wzrostu cen mieszkań, czy choćby zatrzymania spadku. Co jednak nie oznacza, że sytuacja kupujących będzie się poprawiać.

W ostatnim czasie opublikowano co najmniej kilka artykułów, które można określić zbiorowym tytułem „X powodów, dla których mieszkania będą taniały i nie warto ich kupować”. Prawie wszystkie – niejako wbrew intencjom autorów – podają jednak przyczyny, dla których mieszkaniami warto się teraz interesować, mimo iż główna teza (o spadku cen) jest zapewne prawidłowa. Przewaga podaży nad popytem czy groźba utrudnionego dostępu do kredytów nie jest bowiem zachętą do biernego wyczekiwania, lecz do działania. Nie ma większego sensu oczekiwanie na zmianę sytuacji czyli oczekiwanie aż popyt weźmie górę nad podażą, a kredyty staną się łatwiej dostępne. Wówczas mieszkanie będzie kupić trudniej (mniejszy wybór), a ceny zaczną rosnąć. Otwarte pozostaje natomiast pytanie, kiedy to się wydarzy.

REKLAMA

NAJWAŻNIEJSZE POWODY SPADKU CEN MIESZKAŃ:

Niższe koszty budowy

Ze względu na spadek cen materiałów budowlanych i robocizny dziś można budować mieszkania taniej niż przed rokiem czy dwoma. A do tego dochodzi jeszcze spadek cen gruntów inwestycyjnych, który sięga – o czym donosiła prasa – nawet 40 proc. Deweloperzy, nie widząc popytu, nie budują „banków ziemi”, a ci, którzy oczekują kłopotów z płynnością, starają się niewykorzystanych gruntów pozbyć. Oznacza to, że deweloper, który dziś rozpocznie działalność – kupi grunt, materiały i zatrudni wykonawców – jest w stanie budować po niższych kosztach niż deweloperzy, którzy teraz wystawiają na sprzedaż swoje zapasy zbudowane w czasie rekordowo wysokich cen gruntów, materiałów i robocizny. Jak dużo taniej? Ostrożnie można szacować, że koszty mogłyby być nawet o 20 proc. niższe (przy założeniu, że trzy główne składniki kosztów skurczyły się w takich właśnie proporcjach).

Przewaga podaży nad popytem

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Druga ważna sprawa to przewaga podaży. Deweloperzy muszą pozbyć się zapasów, a „rynek” o tym wie. Wiedząc już, że deweloperzy mogą budować taniej dziś niż rok czy dwa lata temu, kupujący wstrzymują się z transakcjami do czasu aż sprzedający dostosują swoją ofertę do nowych warunków kosztowych. Nawet jeśli oznaczać to będzie dla nich sprzedaż niektórych mieszkań ze stratą. Deweloperzy nie muszą rozpoczynać nowych budów jeśli widzą słabość popytu (co powoduje dalszy spadek kosztów – gruntów, materiałów i robocizny), ale zapasów pozbyć się muszą. Należy do tego dodać rynek wtórny, który jest większy niż pierwotny, a który musi naśladować tendencje cenowe na rynku pierwotnym. Z wyłączeniem pewnych ultra-unikalnych lokalizacji, ceny na rynku wtórnym odzwierciedlają bowiem bieżącą wartość zbudowania podobnych mieszkań w podobnych lokalizacjach. Nie można twierdzić, że mieszkanie np. przy ul. Świerkowej 6 jest dwukrotnie droższe niż wynosi cena nowo budowanych podobnych mieszkań przy ul. Świerkowej 8 (o ile nie usprawiedliwiają tego specyficzne uwarunkowania). Analogicznie, jeśli deweloper będzie sprzedawał je wyraźnie drożej, to ceny przy Świerkowej 6 szybko dorównają do cen dewelopera, ponieważ to one zawierają najbardziej aktualne składniki kosztowe (ceny gruntów, materiałów i robocizny).

W obecnych warunkach mamy do czynienia z istotnym zakrzywieniem tej relacji, ponieważ deweloperzy nie cieszą się dobrą sławą ze względu na ryzyko upadłości. Klienci deweloperów w Polsce są bardzo słabo chronieni w takiej sytuacji (żeby nie powiedzieć, że są całkowicie bezbronni), wobec czego ceny mieszkań już istniejących mogą zawierać dodatkową premię (premia standardowa wynika z niższych kosztów finansowania inwestycji w czasie) względem cen mieszkań dopiero budowanych. Dopiero silne dyskonto w cenie dewelopera przełoży się na zwrot kupujących w jego stronę. To zaś oznaczać będzie konieczność obniżenia cen także na rynku wtórnym. Z tych powodów możemy oczekiwać dalszego spadku cen u deweloperów (w pierwszej kolejności) i na rynku wtórnym (w dalszej).

Strona popytowa pozostaje zaś nadal w odwrocie, ponieważ nie jest wyposażona w kapitał, a o nowe kredyty jest i – co ważniejsze – będzie coraz trudniej.

DLACZEGO CZEKANIE JEST RYZYKOWNE

Wysokie koszty kredytów

REKLAMA

Inwestorzy, którzy planują zakup mieszkań za gotówkę, mogą pozwolić sobie na luksus czekania, aż rynek osiągnie dołek cenowy, pojawią się znakomite okazje wynikające z pilnej potrzeby wyprzedaży mieszkań przez deweloperów, indywidualnych inwestorów czy – oby tak nie było – banki przejmujące majątek dłużników. Ale chętni na kupno mieszkania za kredyt tak luksusowej sytuacji mogą nie mieć. Już obecnie pomimo obniżek stóp procentowych dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej rośnie oprocentowanie nowych kredytów – banki stosują coraz wyższe marże. Kredyty walutowe, które mogłyby być tańszą alternatywą, są dostępne dla osób w bardzo dobrej sytuacji finansowej. A wiele wskazuje na to, że przyszłość będzie gorsza.

Banki muszą utrzymywać swoje wskaźniki wypłacalności w okolicach 10-11 proc. (nieco powyżej ustawowych norm, aby zachować bufor na nieprzewidziane wypadki w rodzaju dalszego osłabienia złotego). Ze względu na kompresję marż (w przeszłości udzieliły wielu tanich kredytów, a teraz płacą drogo za depozyty) nie będą w stanie poprawić z osiąganych zysków kapitałów własnych tak potrzebnych do zwiększenia akcji kredytowej. Droga do zwiększenia kapitałów przez emisje akcji lub sekurytyzację aktywów (odsprzedaż portfela kredytowego) również wydaje się obecnie odcięta. W rezultacie możliwości chociażby utrzymania akcji kredytowej na obecnym poziomie są bardzo małe. Banki zdecydują się więc na rozwój najbezpieczniejszych i najbardziej zyskownych produktów (kredyty konsumenckie) zamiast mniej zyskownych (kredytów hipotecznych) lub ryzykownych (kredyty dla przedsiębiorców). W skrajnych wpadkach będzie to oznaczało wycofanie się z działalności na rynku kredytów hipotecznych (Santander Consumer Bank już się na taki krok zdecydował), a powszechną praktyką jest podwyższanie marż i coraz bardziej ostra selekcja kredytobiorców.

Podsumowanie

Może się więc zdarzyć tak, że spadek cen mieszkań nie poprawi sytuacji kupujących ponieważ nie będzie ich stać na zaciągnięcie kredytu. Alternatywą może być odłożenie decyzji o kupnie mieszkania nawet o… No właśnie. Jest duży problem z oszacowaniem jak długo trzeba będzie czekać na większą skłonność banków do udzielania kredytów. Być może jest to kwestia miesięcy (jeśli wstrzykiwanie gotówki przez banki centralne na świecie przyniesie efekt), być może znacznie dłuższa (trzeba będzie czekać, aż banki podniosą swoje kapitały w ten czy inny sposób, a więc do poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej i rynkowej, kiedy będzie można i sprzedać aktywa i przeprowadzić emisję akcji). I ci, którzy zdecydują się na kredyt, i ci którzy wolą poczekać, powinni mieć świadomość, że w niedalekiej przyszłości ceną za ratowanie światowego systemu finansowego drukowaniem pieniędzy będzie najpewniej wzrost inflacji i stóp procentowych, co oznaczać będzie wyższe oprocentowanie kredytów. Ich zwiększona dostępność w możliwej do określenia przyszłości jest więc problematyczna.

Wybierz kredyt hipoteczny

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Odroczenie terminu płatności składek ZUS. Kto i na jakich zasadach może skorzystać z odroczenia terminu płatności składek?

Odroczenie terminu płatności składek ZUS. Kto i na jakich zasadach może skorzystać z odroczenia terminu płatności składek? W ubiegłym roku z odroczenia terminu płatności składek najczęściej korzystali mali płatnicy.

Przewodnik po spółce w Delaware – wszystko, co musisz wiedzieć zanim założysz firmę w USA

Założenie spółki w Stanach Zjednoczonych, a w szczególności w stanie Delaware, to marzenie wielu przedsiębiorców – zarówno z Polski, jak i z całego świata. Delaware od dekad uważany jest za światowe centrum dla biznesu dzięki swojej wyjątkowej legislacji, przyjaznemu klimatowi dla przedsiębiorców oraz elastycznym strukturze prawnej. Ale czy spółka w Delaware to dobry wybór dla każdego? I co warto wiedzieć zanim złożysz wniosek o rejestrację?

Europejski Akt Dostępności zacznie obowiązywać od 28 czerwca 2025 roku. Za niespełnienie wymagań dyrektywy wysokie kary

Zbliża się termin, od którego wszystkie firmy świadczące określone usługi lub sprzedające wybrane produkty będą musiały zapewnić ich dostępność dla osób z niepełnosprawnościami. Od 28 czerwca 2025 r. niespełnienie wymagań może wiązać się z wysokimi grzywnami oraz utratą reputacji.

JDG a spółka z o.o. Którą formę działalności wybrać? [Porównanie]

Podejmując decyzję o własnym biznesie, każdy przedsiębiorca staje przed wyborem formy działalności. Większość z nas waha się pomiędzy jednoosobową działalnością gospodarczą (JDG) a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.). Każda z tych form ma swoje plusy i minusy. W artykule spróbuję przybliżyć czym się różnią.

REKLAMA

Pożyczka dla firm: Szansa na rozwój czy ryzyko?

Prowadzisz firmę? Na pewno doświadczasz różnych wyzwań związanych z zarządzaniem własnym biznesem. Zmieniające się trendy, rosnąca konkurencja, potrzeba implementowania nowych technologii – to tylko niektóre z powodów, dla których musisz stale szukać sposobów na rozwój i reklamę. Pytanie nierzadko brzmi, skąd wziąć na to pieniądze?

Prognozy: zamiast powrotu Koniunktury, europejskie firmy może dotknąć fala bankructw na niespotykaną dotąd skalę

Po kilku latach wysokiej inflacji i restrykcyjnej polityki pieniężnej banków centralnych, europejskie przedsiębiorstwa z nadzieją patrzyły na rok 2025, oczekując wreszcie wzrostu gospodarczego. W obecnej sytuacji geopolitycznej trudno jednak zachować optymizm.

Kontrole podatkowe. 2025 rok przyniósł ważną zmianę, ale to dopiero początek ułatwień

Urzędy skarbowe przeprowadzają kontrole podatkowe od kiedy tylko istnieją podatki. Zmienia się jedynie charakter służb kotrolnych oraz zasady przeprowadzania samych kontroli. Kluczowe zmiany w kontroli podatkowej nastąpiły z początkiem 2025 roku, choć nie wszyscy o nich pamiętają.

Mobbing w pracy: jak rozpoznać i chronić się przed nim?

Poznaj definicję, przyczyny i formy mobbingu oraz praktyczne sposoby ochrony przed nim – wszystkie wskazówki prosto z rozmowy z ekspertką Katarzyną Bednarczykówą, autorką książki "Masz się łasić".

REKLAMA

Reputacja przedsiębiorcy to jedno z kluczowych aktywów firmy. Tak uważa coraz więcej właścicieli firm w Polsce

Firmy w Polsce coraz częściej traktują reputację jako kapitał, który warto chronić, nawet kosztem wyników finansowych. To po części efekt walki stereotypu przedsiębiorcy, który chce osiągać zyski za wszelką cenę. Jest on wciąż głęboko zakorzeniony w świadomości społecznej.

Badania Uniwersytetu Stanford: Polscy programiści odnoszą największe korzyści z AI [KOMENTARZ]

Polska błyszczy wśród europejskich krajów pod względem produktywności programistów korzystających z AI. Jednak niska adopcja technologii i wysoki poziom poprawek stawiają pytania o jakość i przyszłość. O tym, jak interpretować wyniki badań ze Stanford opowiedział członek zespołu badawczego.

REKLAMA