REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Mniejszy popyt na tańsze mieszkania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Emil Szweda

REKLAMA

REKLAMA

Nie ma dziś najmniejszej choćby przesłanki do tego, by spodziewać się wzrostu cen mieszkań, czy choćby zatrzymania spadku. Co jednak nie oznacza, że sytuacja kupujących będzie się poprawiać.

W ostatnim czasie opublikowano co najmniej kilka artykułów, które można określić zbiorowym tytułem „X powodów, dla których mieszkania będą taniały i nie warto ich kupować”. Prawie wszystkie – niejako wbrew intencjom autorów – podają jednak przyczyny, dla których mieszkaniami warto się teraz interesować, mimo iż główna teza (o spadku cen) jest zapewne prawidłowa. Przewaga podaży nad popytem czy groźba utrudnionego dostępu do kredytów nie jest bowiem zachętą do biernego wyczekiwania, lecz do działania. Nie ma większego sensu oczekiwanie na zmianę sytuacji czyli oczekiwanie aż popyt weźmie górę nad podażą, a kredyty staną się łatwiej dostępne. Wówczas mieszkanie będzie kupić trudniej (mniejszy wybór), a ceny zaczną rosnąć. Otwarte pozostaje natomiast pytanie, kiedy to się wydarzy.

REKLAMA

NAJWAŻNIEJSZE POWODY SPADKU CEN MIESZKAŃ:

Niższe koszty budowy

Ze względu na spadek cen materiałów budowlanych i robocizny dziś można budować mieszkania taniej niż przed rokiem czy dwoma. A do tego dochodzi jeszcze spadek cen gruntów inwestycyjnych, który sięga – o czym donosiła prasa – nawet 40 proc. Deweloperzy, nie widząc popytu, nie budują „banków ziemi”, a ci, którzy oczekują kłopotów z płynnością, starają się niewykorzystanych gruntów pozbyć. Oznacza to, że deweloper, który dziś rozpocznie działalność – kupi grunt, materiały i zatrudni wykonawców – jest w stanie budować po niższych kosztach niż deweloperzy, którzy teraz wystawiają na sprzedaż swoje zapasy zbudowane w czasie rekordowo wysokich cen gruntów, materiałów i robocizny. Jak dużo taniej? Ostrożnie można szacować, że koszty mogłyby być nawet o 20 proc. niższe (przy założeniu, że trzy główne składniki kosztów skurczyły się w takich właśnie proporcjach).

Przewaga podaży nad popytem

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Druga ważna sprawa to przewaga podaży. Deweloperzy muszą pozbyć się zapasów, a „rynek” o tym wie. Wiedząc już, że deweloperzy mogą budować taniej dziś niż rok czy dwa lata temu, kupujący wstrzymują się z transakcjami do czasu aż sprzedający dostosują swoją ofertę do nowych warunków kosztowych. Nawet jeśli oznaczać to będzie dla nich sprzedaż niektórych mieszkań ze stratą. Deweloperzy nie muszą rozpoczynać nowych budów jeśli widzą słabość popytu (co powoduje dalszy spadek kosztów – gruntów, materiałów i robocizny), ale zapasów pozbyć się muszą. Należy do tego dodać rynek wtórny, który jest większy niż pierwotny, a który musi naśladować tendencje cenowe na rynku pierwotnym. Z wyłączeniem pewnych ultra-unikalnych lokalizacji, ceny na rynku wtórnym odzwierciedlają bowiem bieżącą wartość zbudowania podobnych mieszkań w podobnych lokalizacjach. Nie można twierdzić, że mieszkanie np. przy ul. Świerkowej 6 jest dwukrotnie droższe niż wynosi cena nowo budowanych podobnych mieszkań przy ul. Świerkowej 8 (o ile nie usprawiedliwiają tego specyficzne uwarunkowania). Analogicznie, jeśli deweloper będzie sprzedawał je wyraźnie drożej, to ceny przy Świerkowej 6 szybko dorównają do cen dewelopera, ponieważ to one zawierają najbardziej aktualne składniki kosztowe (ceny gruntów, materiałów i robocizny).

W obecnych warunkach mamy do czynienia z istotnym zakrzywieniem tej relacji, ponieważ deweloperzy nie cieszą się dobrą sławą ze względu na ryzyko upadłości. Klienci deweloperów w Polsce są bardzo słabo chronieni w takiej sytuacji (żeby nie powiedzieć, że są całkowicie bezbronni), wobec czego ceny mieszkań już istniejących mogą zawierać dodatkową premię (premia standardowa wynika z niższych kosztów finansowania inwestycji w czasie) względem cen mieszkań dopiero budowanych. Dopiero silne dyskonto w cenie dewelopera przełoży się na zwrot kupujących w jego stronę. To zaś oznaczać będzie konieczność obniżenia cen także na rynku wtórnym. Z tych powodów możemy oczekiwać dalszego spadku cen u deweloperów (w pierwszej kolejności) i na rynku wtórnym (w dalszej).

Strona popytowa pozostaje zaś nadal w odwrocie, ponieważ nie jest wyposażona w kapitał, a o nowe kredyty jest i – co ważniejsze – będzie coraz trudniej.

DLACZEGO CZEKANIE JEST RYZYKOWNE

Wysokie koszty kredytów

REKLAMA

Inwestorzy, którzy planują zakup mieszkań za gotówkę, mogą pozwolić sobie na luksus czekania, aż rynek osiągnie dołek cenowy, pojawią się znakomite okazje wynikające z pilnej potrzeby wyprzedaży mieszkań przez deweloperów, indywidualnych inwestorów czy – oby tak nie było – banki przejmujące majątek dłużników. Ale chętni na kupno mieszkania za kredyt tak luksusowej sytuacji mogą nie mieć. Już obecnie pomimo obniżek stóp procentowych dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej rośnie oprocentowanie nowych kredytów – banki stosują coraz wyższe marże. Kredyty walutowe, które mogłyby być tańszą alternatywą, są dostępne dla osób w bardzo dobrej sytuacji finansowej. A wiele wskazuje na to, że przyszłość będzie gorsza.

Banki muszą utrzymywać swoje wskaźniki wypłacalności w okolicach 10-11 proc. (nieco powyżej ustawowych norm, aby zachować bufor na nieprzewidziane wypadki w rodzaju dalszego osłabienia złotego). Ze względu na kompresję marż (w przeszłości udzieliły wielu tanich kredytów, a teraz płacą drogo za depozyty) nie będą w stanie poprawić z osiąganych zysków kapitałów własnych tak potrzebnych do zwiększenia akcji kredytowej. Droga do zwiększenia kapitałów przez emisje akcji lub sekurytyzację aktywów (odsprzedaż portfela kredytowego) również wydaje się obecnie odcięta. W rezultacie możliwości chociażby utrzymania akcji kredytowej na obecnym poziomie są bardzo małe. Banki zdecydują się więc na rozwój najbezpieczniejszych i najbardziej zyskownych produktów (kredyty konsumenckie) zamiast mniej zyskownych (kredytów hipotecznych) lub ryzykownych (kredyty dla przedsiębiorców). W skrajnych wpadkach będzie to oznaczało wycofanie się z działalności na rynku kredytów hipotecznych (Santander Consumer Bank już się na taki krok zdecydował), a powszechną praktyką jest podwyższanie marż i coraz bardziej ostra selekcja kredytobiorców.

Podsumowanie

Może się więc zdarzyć tak, że spadek cen mieszkań nie poprawi sytuacji kupujących ponieważ nie będzie ich stać na zaciągnięcie kredytu. Alternatywą może być odłożenie decyzji o kupnie mieszkania nawet o… No właśnie. Jest duży problem z oszacowaniem jak długo trzeba będzie czekać na większą skłonność banków do udzielania kredytów. Być może jest to kwestia miesięcy (jeśli wstrzykiwanie gotówki przez banki centralne na świecie przyniesie efekt), być może znacznie dłuższa (trzeba będzie czekać, aż banki podniosą swoje kapitały w ten czy inny sposób, a więc do poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej i rynkowej, kiedy będzie można i sprzedać aktywa i przeprowadzić emisję akcji). I ci, którzy zdecydują się na kredyt, i ci którzy wolą poczekać, powinni mieć świadomość, że w niedalekiej przyszłości ceną za ratowanie światowego systemu finansowego drukowaniem pieniędzy będzie najpewniej wzrost inflacji i stóp procentowych, co oznaczać będzie wyższe oprocentowanie kredytów. Ich zwiększona dostępność w możliwej do określenia przyszłości jest więc problematyczna.

Wybierz kredyt hipoteczny

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Polska inwestycyjna zapaść – co hamuje rozwój i jak to zmienić?

Od 2015 roku stopa inwestycji w Polsce systematycznie spada. Choć może się to wydawać abstrakcyjnym wskaźnikiem makroekonomicznym, jego skutki odczuwamy wszyscy – wolniejsze tempo wzrostu gospodarczego, mniejszy przyrost zamożności, trudniejsza pogoń za Zachodem. Dlaczego tak się dzieje i czy można to odwrócić? O tym rozmawiali Szymon Glonek oraz dr Anna Szymańska z Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

Firma za granicą jako narzędzie legalnej optymalizacji podatkowej. Fakty i mity

W dzisiejszych czasach, gdy przedsiębiorcy coraz częściej stają przed koniecznością konkurowania na globalnym rynku, pojęcie optymalizacji podatkowej staje się jednym z kluczowych elementów strategii biznesowej. Wiele osób kojarzy jednak przenoszenie firmy za granicę głównie z próbą unikania podatków lub wręcz z działaniami nielegalnymi. Tymczasem, właściwie zaplanowana firma za granicą może być w pełni legalnym i etycznym narzędziem zarządzania obciążeniami fiskalnymi. W tym artykule obalimy popularne mity, przedstawimy fakty, wyjaśnimy, które rozwiązania są legalne, a które mogą być uznane za agresywną optymalizację. Odpowiemy też na kluczowe pytanie: czy polski przedsiębiorca faktycznie zyskuje, przenosząc działalność poza Polskę?

5 sprawdzonych metod pozyskiwania klientów B2B, które działają w 2025 roku

Pozyskiwanie klientów biznesowych w 2025 roku wymaga elastyczności, innowacyjności i umiejętnego łączenia tradycyjnych oraz nowoczesnych metod sprzedaży. Zmieniające się preferencje klientów, rozwój technologii i rosnące znaczenie relacji międzyludzkich sprawiają, że firmy muszą dostosować swoje strategie, aby skutecznie docierać do nowych odbiorców. Dobry prawnik zadba o zgodność strategii z przepisami prawa oraz zapewni ochronę interesów firmy. Oto pięć sprawdzonych metod, które pomogą w pozyskiwaniu klientów w obecnym roku.

Family Business Future Summit - podsumowanie po konferencji

Pod koniec kwietnia niniejszego roku, odbyła się druga edycja wydarzenia Family Business Future Summit, które dedykowane jest przedsiębiorczości rodzinnej. Stolica Warmii i Mazur przez dwa dni gościła firmy rodzinne z całej Polski, aby esencjonalnie, inspirująco i innowacyjne opowiadać i rozmawiać o sukcesach oraz wyzwaniach stojących przed pionierami polskiej przedsiębiorczości.

REKLAMA

Fundacja rodzinna po dwóch latach – jak zmienia się myślenie o sukcesji?

Jeszcze kilka lat temu o sukcesji w firmach mówiło się niewiele. Przedsiębiorcy odsuwali tę kwestię na później, często z uwagi na brak gotowości, aby się z nią zmierzyć. Mówienie o śmierci właściciela, przekazaniu firmy i zabezpieczeniu rodziny wciąż należało do tematów „na później”.

Potencjał 33 GW z wiatraków na polskim morzu. To 57% zapotrzebowania kraju na energię. Co dalej z farmami wiatrowymi w 2026 i 2027 r.

Polski potencjał na wytwarzanie energii elektrycznej z wiatraków na morzu (offshore) wynosi 33 GW. To aż 57% rocznego zapotrzebowania kraju na energię. W 2026 i 2027 r. powstaną nowe farmy wiatrowe Baltic Power i Baltica 2. Jak zmieniają się przepisy? Co dalej?

Jak zwiększyć rentowność biura rachunkowego bez dodatkowych wydatków?

Branża księgowa to jedna z dziedzin, w których wynagrodzenie za świadczone usługi często jest mocno niedoszacowane, mimo tego, że błędy w księgowości mogą skutkować bardzo poważnymi konsekwencjami dla przedsiębiorców. W związku z tak doniosłą rolą biur rachunkowych powinny one dbać o poziom rentowności, który pozwoli właścicielom skupić się na podnoszeniu jakości świadczonych usług oraz większego spokoju, co niewątpliwie pozytywnie wpływa na dobrostan właścicieli biur oraz ich pracowników.

Samozatrudnieni i małe firmy w odwrocie? wzrasta liczba likwidowanych i zawieszanych działalności gospodarczych, co się dzieje

Według znawców tematu, czynniki decydujące ostatnio o likwidacji takich firm nie różnią się od tych sprzed roku. Znaczenie mają m.in. koszty prowadzenia biznesu, w tym składki zusowskie, a także oczekiwania finansowe pracowników.

REKLAMA

Szybki wzrost e-commerce mocno zależny od rozwoju nowych technologii: co pozwoli na zwiększenie zainteresowania zakupami online ze strony klientów

E-commerce czyli zakupy internetowe przestają być jedynie wygodną alternatywą dla handlu tradycyjnego – stają się doświadczeniem, którego jakość wyznaczają nie tylko oferta i cena, lecz także szybkość, elastyczność i przewidywalność dostawy oraz prostota ewentualnego zwrotu.

Przedsiębiorczość w Polsce ma się dobrze, mikroprzedsiębiorstwa minimalizując ryzyko działalności gospodarczej coraz częściej zaczynają od franczyzy

Najliczniejszą grupę firm zarejestrowanych w Polsce stanowią mikroprzedsiębiorstwa, a wśród nich ponad 87 tys. to podmioty działające w modelu franczyzowym. Jak zwracają uwagę ekonomiści ze Szkoły Głównej Handlowej, Polska jest liderem franczyzy w Europie Środkowo-Wschodniej.

REKLAMA