REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Warto zamienić mieszkanie na dom

Bernard Waszczyk
Bernard Waszczyk
Analityk rynku funduszy inwestycyjnych Open Finance.
Emil Szweda

REKLAMA

REKLAMA

Przeciętny dom od dewelopera można dziś kupić w okolicach warszawy o 10,5 proc. lub o 100 tys. zł taniej niż przed rokiem – wynika z ofert zebranych przez Open Finance. Jeszcze taniej można zbudować dom z firmą budowlaną lub samodzielnie – metodą gospodarczą.

REKLAMA

Jak co roku odwiedziliśmy warszawskie targi mieszkaniowe by przekonać się, że ceny ofertowe domów – podobnie jak i mieszkań – spadły w porównaniu do tego, co oglądaliśmy przed rokiem. Mniejszy jest też wybór jeśli chodzi o liczbę realizowanych inwestycji, za to rozrzut cenowy pozostaje szeroki – od 455 tys. zł za dom w stanie „pod klucz” w Chotomowie, po 1,9 mln zł za bliźniak w prestiżowym Konstancinie (stan deweloperski). A tych najbardziej prestiżowych inwestycji tym razem nie braliśmy pod uwagę – klienci, których stać na wydanie ponad 2 mln zł za dom, często wolą go budować na własnej działce i wedle własnego (zwykle skrojonego na miarę) projektu. Co zresztą ma swoje uzasadnienie nie tylko estetyczne, czy praktyczne, ale również ekonomiczne.

REKLAMA

Co ciekawe, choć mediana ceny domu (to pojęcie umowne – w większości oferta dotyczy segmentów i bliźniaków) spadła z 913 do 817 tys. zł, to przeciętna cena metra obniżyła się o 6,5 proc. – razem z cenami zmniejszył się bowiem metraż oferowanych budynków.

Oferty, po odrzuceniu wartości skrajnych, czyli odcięciu 25 proc. najtańszych i 25 proc. najdroższych, zawierają się w przedziale 4100 do 5800 zł za metr kwadratowy (przed rokiem od 4450 do 6700 zł). Stosując tę samą metodologię, okazuje się, że ceny środkowych 50 proc. ofert wahają się od 660 do 980 tys. zł (rok temu 733 do 1104 tys. zł). Za te pieniądze można obecnie kupić dom o wielkości od ok. 140 do 185 m2, posadowiony na działce o wielkości od 300 do 550 m2.

Mediany cen ofertowych domów w Warszawie i okolicach

Dalszy ciąg materiału pod wideo

ceny ofertowe domów

zmiana

ceny ofertowe za mkw. domu

zmiana

wiosna 2008

wiosna 2009

wiosna 2008

wiosna 2009

913 000 zł

816 865 zł

-10,53 proc.

5450 zł

5094 zł

-6,53 proc.

Źródło: Open Finance

Łatwo o upusty

REKLAMA

To, co poza spadkiem cen wyraźnie rzuca się w oczy, to fakt, że także deweloperzy specjalizujący się w domach jednorodzinnych, wzorem większych firm operujących w segmencie wielorodzinnym, aby przyciągnąć klientów zaczęli stosować różne promocje. Do najczęstszych ekstra dodatków należą oferty wykończenia pod klucz z materiałów klienta oraz projekt, materiały i wykończenie kuchni czy łazienek.

Takie postępowanie firm deweloperskich wynika z faktu, że na klientów czeka wiele gotowych domów, które można kupić, by niemal natychmiast się do nich wprowadzić (rezerwując oczywiście czas potrzebny na wykończenie). Zatem również w tym segmencie, choć na mniejszą skalę, zapanował zastój – gotowe domy czekają na klientów i skończyły się czasy kupowania domów istniejących wyłącznie na deskach kreślarskich. Potencjalnym zainteresowanym zakupem zdecydowanie doradzamy więc twarde negocjacje. Może się okazać, że dostaniemy atrakcyjną zniżkę lub otrzymamy dodatkowy bonus w postaci np. wycieczki zagranicznej, bo i taką propozycję odnotowaliśmy. Zresztą nawet na samych targach za „jeden uśmiech” często udawało się zbić cenę ofertową nawet o 10 proc.

Apartament za dom?

Wróćmy jednak do tytułowego przesłania niniejszego raportu. Kupno domu przeciętnej wielkości 160-170 m2 z działką ok. 500 m2 to koszt rzędu od 820 do 870 tys. zł. Aby sfinansować tę transakcję ze środków pozyskanych ze sprzedaży mieszkania, trzeba by dysponować lokalem o wielkości 105-111 m2 (licząc po cenie 7818 zł za m2, czyli mediany cen transakcyjnych mieszkań w Warszawie, uzyskanych na podstawie analizy wniosków kredytowych składanych przez klientów za pośrednictwem Open Finance w lutym br.).

Zachowaj marżę dla siebie

Kupując gotowy dom od firmy deweloperskiej nasz udział ogranicza się w większości do roli dostarczyciela kapitału. W zamian za to płacimy oczywiście firmie określoną prowizję, zwiększającą ostateczną cenę, która przecież nie równa się samej tylko sumie materiałów i robocizny. Ten koszt można ograniczyć, jeśli część koniecznej do wykonania pracy organizacyjnej weźmiemy na własne barki. Możliwości mamy dwie: wynajęcie firmy budowlanej, realizującej projekty od A do Z, lub budowa domu od podstaw metodą gospodarczą, czyli kupowanie materiałów i wyszukiwanie ekip do realizacji poszczególnych etapów budowy we własnym zakresie.

Pierwszym krokiem jest oczywiście zakup działki, co jest sporym wydatkiem. Jeśli wiec nie mamy tego szczęścia i nie odziedziczyliśmy kawałka ziemi w miłej okolicy, to niestety musimy się przygotować, że za metr kwadratowy działki budowlanej położonej w promieniu 30 km od centrum Warszawy, trzeba będzie zapłacić przeciętnie od 300 do 600 tys. zł i więcej. Cena zależy rzecz jasna od lokalizacji. Przykładowo w okolicach Jabłonny czy Legionowa przeciętne oferty sprzedaży kształtują się w okolicach 300-400 zł za metr kwadratowy, w Markach czy Zielonce 500-600 zł, w Sulejówku czy Lesznowoli 400 zł, a w Michałowicach czy Łomiankach 800 zł.

I w tym wypadku możliwe są jednak negocjacje, ponieważ w odróżnieniu od stanu rynku sprzed dwóch lat czy choćby roku, liczba wystawionych na sprzedaż posesji wzrosła, a kupujących nie jest znowu tak wielu. Większą popularnością cieszą się działki w większej odległości od stolicy, które można kupić za 200-300 tys. zł, niż te położone w zasięgu komunikacji miejskiej, za to kosztujące nawet 1 mln zł za tysiąc metrów.

Pewnym rozwiązaniem jest zakup działki rolnej z możliwością uzyskania warunków zabudowy. Ceny są wtedy czasem wielokrotnie niższe. Związane jest to oczywiście z ryzykiem i decydować się na to powinny osoby, którym nie obce są urzędowe swary.

Jeszcze w zeszłym roku koszt wybudowania metra kwadratowego domu z firmą realizującą projekty od A do Z kształtował się na poziomie 2500-3000 zł. Sytuacja uległa jednak korzystnej zmianie, bowiem ze względu na załamanie koniunktury w branży budowlanej, spadają koszty robocizny i materiałów. Ceny np. cegieł są dziś niższe nawet o 40 proc. niż u szczytu koniunktury (połowa 2007 roku), solidne obniżki dotyczą też cementu czy stali.

Niższe niż rok temu są także ceny większości podstawowych materiałów budowlanych. Przykładowo ocieplenia potaniały o ponad 20 proc., silikaty o ok. 15 proc., a płyty z kartongipsu oraz drewno i materiały drewnopochodne o 6-7 proc. (dane za cennikami PSB). Śmiało można więc przyjąć, że znajdziemy firmę, która nieskomplikowany projekt zrealizuje za ok. 2200-2700 zł za metr kwadratowy (w standardzie deweloperskim), choć naturalnie wiele będzie zależało od samego projektu i użytych materiałów budowlanych (zwłaszcza pokrycia dachowego).

Policzmy ile na tym zyskujemy w porównaniu z przeciętną ofertą dewelopera. Za działkę 600 m2 zapłacimy w optymistycznym wariancie 300 tys. zł (licząc po 500 zł za metr), natomiast postawienie domu o powierzchni 170 mkw. będzie nas kosztowało ok. 370-460 tys. zł. W sumie daje to jakieś 670-760 tys. zł. Oszczędzić można więc nawet 100-150 tys. zł. Pieniądze te swobodnie mogą posłużyć do wykończenia domu, a przynajmniej do zakupu większości materiałów i wykonania prac montażowych.

Sam sobie deweloperem

Biorąc jeszcze więcej na własne barki, czyli rezygnując z firmy od A do Z i samemu kupując wszystkie materiały, wyszukując najtańszych ofert oraz najmując osobne ekipy fachowców do realizacji poszczególnych etapów prac (murarze, tynkarze, dekarze, hydraulicy, elektrycy, itd.), można wyłuskać dodatkowe 10 proc. oszczędności. Realnym staje się więc postawienie domu za nie więcej niż 2000 zł za m2 (plus koszty zakupu działki).

Taki scenariusz powinny jednak wybierać te osoby, które albo nie mają szefa nad głową, albo mają szefa takiego, którego cechuje duża wyrozumiałość. Trzeba się bowiem nastawić, że przez co najmniej rok budowa domu będzie pochłaniała większość naszego czasu. Budowa domu metodą gospodarczą ma tę dodatkową zaletę, że pozwala skorzystać z ulg podatkowych. Zostały one co prawda znacząco okrojone, ale ze zwrotu VAT za materiały budowlane można uzyskać nawet 24 tys. zł, co w przypadku domu o powierzchni 150 m2, pozwala zbić jego cenę o kolejne 150 zł za metr kwadratowy. W rezultacie w dzisiejszych warunkach można stać się posiadaczem własnego domu za 500-600 tys. zł, co odpowiada wartości mieszkania w stolicy o powierzchni 60-75 m2.

Powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Sprzedaż miodu - nowe przepisy od 18 kwietnia 2024 r.

    Nowe przepisy dotyczące sprzedaży miodu wchodzą w życie 18 kwietnia 2024 r. O czym muszą wiedzieć producenci miodu?

    Branża HoReCa nie jest w najlepszej kondycji. Restauracja z Wrocławia ma 4,2 mln zł długów

    Branża HoReCa od pandemii nie ma się najlepiej. Prawie 13,6 tys. obiektów noclegowych, restauracji i firm cateringowych w Polsce ma przeterminowane zaległości finansowe na ponad 352 mln zł. 

    Branża handlu detalicznego liczy w 2024 roku na uzyskanie wyższych marż – i to mimo presji na obniżanie cen

    Choć od pandemii upłynęło już sporo czasu, dla firm handlu detalicznego dalej największym wyzwaniem jest zarządzanie kosztami w warunkach wciąż wysokiej inflacji oraz presji na obniżkę cen. Do tego dochodzi w dalszym ciągu staranie o ustabilizowanie łańcucha dostaw. Jednak coraz więcej przedsiębiorstw patrzy z optymizmem w przyszłość i liczy na możliwość uzyskania wyższej marzy.

    Coraz więcej firm ma w planach inwestycje – najwięcej wśród średnich, co trzecia. Co to oznacza dla gospodarki

    Czwarty kwartał z rzędu rośnie optymizm wśród przedsiębiorców, co oznacza powrót do normalności jakiego nie było od czasów pandemii. Stabilność w pozytywnych nastrojach właścicieli i kadry zarządzającej firmy dobrze rokuje dla tempa wzrostu polskiej gospodarki.

    REKLAMA

    KPO: Od 6 maja 2024 r. można składać wnioski na dotacje dla branży HoReCa - hotelarskiej, gastronomicznej, cateringowej, turystycznej i hotelarskiej

    Nabór wniosków na dotacje dla branży hotelarskiej, gastronomicznej i cateringowej oraz turystycznej i kulturalnej w ramach Krajowego Planu Odbudowy ogłoszono w kwietniu 2024 r. Wnioski będzie można składać od 6 maja 2024 r. do 5 czerwca 2024 r.

    Ile pracuje mikro- i mały przedsiębiorca? 40-60 godzin tygodniowo, bez zwolnień lekarskich i urlopów

    Przeciętny mikroprzedsiębiorca poświęca dużo więcej czasu na pracę niż przeciętny pracownik etatowy. Wielu przedsiębiorców nie korzysta ze zwolnień lekarskich i nie było na żadnym urlopie. Chociaż mikroprzedsiębiorcy zwykle zarabiają na poziomie średniej krajowej albo trochę więcej, to są zdecydowanie bardziej oszczędni niż większość Polaków.

    Duży wzrost cyberataków na świecie!

    Aż 28 proc. O tyle procent wzrosła liczba ataków cyberprzestępców. Hakerzy stawiają także na naukę i badania oraz sektor administracyjno-wojskowy. W Europie liczba ataków ransomware wzrosła o 64 proc. Jest się czego obawiać. 

    Nie zrobisz zakupów w swoim ulubionym sklepie osiedlowym, bo powrót VAT na żywność doprowadzi go do bankructwa

    Po ponad dwóch latach przerwy powrócił 5-procentowy VAT na żywność. Sieci dyskontów, które toczą wojnę o klientów, kuszą obietnicą, że cen nie podniosą, bo podatek wezmą na siebie. Korzystna dla klientów zapowiedź może okazać się zabójcza dla i tak słabnących i znikających z rynku małych sklepów.

    REKLAMA

    Windykacja należności krok po kroku

    Windykacja należności krok po kroku czyli jak odzyskać swoje pieniądze? Pierwszym krokiem jest windykacja przedsądowa. Co zrobić, aby windykacja była skuteczna już na tym etapie?

    Praca tymczasowa: Liczy się wynagrodzenie, lokalizacja miejsca pracy, czas trwania rekrutacji i szansa na stałą pracę

    Praca tymczasowa to nie tylko opcja dla studentów – najwięcej pracowników stanowią osoby w przedziale wiekowym 25-44 lata. Pracownicy tymczasowi przy wyborze oferty pracy najczęściej zwracają uwagę na wysokość wynagrodzenia, lokalizację miejsca pracy oraz szansę na stałe zatrudnienie, a także szybkość procesu rekrutacji.

    REKLAMA