Kategorie

Warto zamienić mieszkanie na dom

Bernard Waszczyk
Bernard Waszczyk
Analityk rynku funduszy inwestycyjnych Open Finance.
Emil Szweda
Przeciętny dom od dewelopera można dziś kupić w okolicach warszawy o 10,5 proc. lub o 100 tys. zł taniej niż przed rokiem – wynika z ofert zebranych przez Open Finance. Jeszcze taniej można zbudować dom z firmą budowlaną lub samodzielnie – metodą gospodarczą.
Reklama

Jak co roku odwiedziliśmy warszawskie targi mieszkaniowe by przekonać się, że ceny ofertowe domów – podobnie jak i mieszkań – spadły w porównaniu do tego, co oglądaliśmy przed rokiem. Mniejszy jest też wybór jeśli chodzi o liczbę realizowanych inwestycji, za to rozrzut cenowy pozostaje szeroki – od 455 tys. zł za dom w stanie „pod klucz” w Chotomowie, po 1,9 mln zł za bliźniak w prestiżowym Konstancinie (stan deweloperski). A tych najbardziej prestiżowych inwestycji tym razem nie braliśmy pod uwagę – klienci, których stać na wydanie ponad 2 mln zł za dom, często wolą go budować na własnej działce i wedle własnego (zwykle skrojonego na miarę) projektu. Co zresztą ma swoje uzasadnienie nie tylko estetyczne, czy praktyczne, ale również ekonomiczne.

Co ciekawe, choć mediana ceny domu (to pojęcie umowne – w większości oferta dotyczy segmentów i bliźniaków) spadła z 913 do 817 tys. zł, to przeciętna cena metra obniżyła się o 6,5 proc. – razem z cenami zmniejszył się bowiem metraż oferowanych budynków.

Oferty, po odrzuceniu wartości skrajnych, czyli odcięciu 25 proc. najtańszych i 25 proc. najdroższych, zawierają się w przedziale 4100 do 5800 zł za metr kwadratowy (przed rokiem od 4450 do 6700 zł). Stosując tę samą metodologię, okazuje się, że ceny środkowych 50 proc. ofert wahają się od 660 do 980 tys. zł (rok temu 733 do 1104 tys. zł). Za te pieniądze można obecnie kupić dom o wielkości od ok. 140 do 185 m2, posadowiony na działce o wielkości od 300 do 550 m2.

Mediany cen ofertowych domów w Warszawie i okolicach

ceny ofertowe domów

zmiana

ceny ofertowe za mkw. domu

zmiana

wiosna 2008

wiosna 2009

wiosna 2008

wiosna 2009

913 000 zł

816 865 zł

-10,53 proc.

5450 zł

5094 zł

-6,53 proc.

Źródło: Open Finance

Łatwo o upusty

Reklama

To, co poza spadkiem cen wyraźnie rzuca się w oczy, to fakt, że także deweloperzy specjalizujący się w domach jednorodzinnych, wzorem większych firm operujących w segmencie wielorodzinnym, aby przyciągnąć klientów zaczęli stosować różne promocje. Do najczęstszych ekstra dodatków należą oferty wykończenia pod klucz z materiałów klienta oraz projekt, materiały i wykończenie kuchni czy łazienek.

Takie postępowanie firm deweloperskich wynika z faktu, że na klientów czeka wiele gotowych domów, które można kupić, by niemal natychmiast się do nich wprowadzić (rezerwując oczywiście czas potrzebny na wykończenie). Zatem również w tym segmencie, choć na mniejszą skalę, zapanował zastój – gotowe domy czekają na klientów i skończyły się czasy kupowania domów istniejących wyłącznie na deskach kreślarskich. Potencjalnym zainteresowanym zakupem zdecydowanie doradzamy więc twarde negocjacje. Może się okazać, że dostaniemy atrakcyjną zniżkę lub otrzymamy dodatkowy bonus w postaci np. wycieczki zagranicznej, bo i taką propozycję odnotowaliśmy. Zresztą nawet na samych targach za „jeden uśmiech” często udawało się zbić cenę ofertową nawet o 10 proc.

Apartament za dom?

Wróćmy jednak do tytułowego przesłania niniejszego raportu. Kupno domu przeciętnej wielkości 160-170 m2 z działką ok. 500 m2 to koszt rzędu od 820 do 870 tys. zł. Aby sfinansować tę transakcję ze środków pozyskanych ze sprzedaży mieszkania, trzeba by dysponować lokalem o wielkości 105-111 m2 (licząc po cenie 7818 zł za m2, czyli mediany cen transakcyjnych mieszkań w Warszawie, uzyskanych na podstawie analizy wniosków kredytowych składanych przez klientów za pośrednictwem Open Finance w lutym br.).

Zachowaj marżę dla siebie

Kupując gotowy dom od firmy deweloperskiej nasz udział ogranicza się w większości do roli dostarczyciela kapitału. W zamian za to płacimy oczywiście firmie określoną prowizję, zwiększającą ostateczną cenę, która przecież nie równa się samej tylko sumie materiałów i robocizny. Ten koszt można ograniczyć, jeśli część koniecznej do wykonania pracy organizacyjnej weźmiemy na własne barki. Możliwości mamy dwie: wynajęcie firmy budowlanej, realizującej projekty od A do Z, lub budowa domu od podstaw metodą gospodarczą, czyli kupowanie materiałów i wyszukiwanie ekip do realizacji poszczególnych etapów budowy we własnym zakresie.

Pierwszym krokiem jest oczywiście zakup działki, co jest sporym wydatkiem. Jeśli wiec nie mamy tego szczęścia i nie odziedziczyliśmy kawałka ziemi w miłej okolicy, to niestety musimy się przygotować, że za metr kwadratowy działki budowlanej położonej w promieniu 30 km od centrum Warszawy, trzeba będzie zapłacić przeciętnie od 300 do 600 tys. zł i więcej. Cena zależy rzecz jasna od lokalizacji. Przykładowo w okolicach Jabłonny czy Legionowa przeciętne oferty sprzedaży kształtują się w okolicach 300-400 zł za metr kwadratowy, w Markach czy Zielonce 500-600 zł, w Sulejówku czy Lesznowoli 400 zł, a w Michałowicach czy Łomiankach 800 zł.

I w tym wypadku możliwe są jednak negocjacje, ponieważ w odróżnieniu od stanu rynku sprzed dwóch lat czy choćby roku, liczba wystawionych na sprzedaż posesji wzrosła, a kupujących nie jest znowu tak wielu. Większą popularnością cieszą się działki w większej odległości od stolicy, które można kupić za 200-300 tys. zł, niż te położone w zasięgu komunikacji miejskiej, za to kosztujące nawet 1 mln zł za tysiąc metrów.

Pewnym rozwiązaniem jest zakup działki rolnej z możliwością uzyskania warunków zabudowy. Ceny są wtedy czasem wielokrotnie niższe. Związane jest to oczywiście z ryzykiem i decydować się na to powinny osoby, którym nie obce są urzędowe swary.

Jeszcze w zeszłym roku koszt wybudowania metra kwadratowego domu z firmą realizującą projekty od A do Z kształtował się na poziomie 2500-3000 zł. Sytuacja uległa jednak korzystnej zmianie, bowiem ze względu na załamanie koniunktury w branży budowlanej, spadają koszty robocizny i materiałów. Ceny np. cegieł są dziś niższe nawet o 40 proc. niż u szczytu koniunktury (połowa 2007 roku), solidne obniżki dotyczą też cementu czy stali.

Niższe niż rok temu są także ceny większości podstawowych materiałów budowlanych. Przykładowo ocieplenia potaniały o ponad 20 proc., silikaty o ok. 15 proc., a płyty z kartongipsu oraz drewno i materiały drewnopochodne o 6-7 proc. (dane za cennikami PSB). Śmiało można więc przyjąć, że znajdziemy firmę, która nieskomplikowany projekt zrealizuje za ok. 2200-2700 zł za metr kwadratowy (w standardzie deweloperskim), choć naturalnie wiele będzie zależało od samego projektu i użytych materiałów budowlanych (zwłaszcza pokrycia dachowego).

Policzmy ile na tym zyskujemy w porównaniu z przeciętną ofertą dewelopera. Za działkę 600 m2 zapłacimy w optymistycznym wariancie 300 tys. zł (licząc po 500 zł za metr), natomiast postawienie domu o powierzchni 170 mkw. będzie nas kosztowało ok. 370-460 tys. zł. W sumie daje to jakieś 670-760 tys. zł. Oszczędzić można więc nawet 100-150 tys. zł. Pieniądze te swobodnie mogą posłużyć do wykończenia domu, a przynajmniej do zakupu większości materiałów i wykonania prac montażowych.

Sam sobie deweloperem

Biorąc jeszcze więcej na własne barki, czyli rezygnując z firmy od A do Z i samemu kupując wszystkie materiały, wyszukując najtańszych ofert oraz najmując osobne ekipy fachowców do realizacji poszczególnych etapów prac (murarze, tynkarze, dekarze, hydraulicy, elektrycy, itd.), można wyłuskać dodatkowe 10 proc. oszczędności. Realnym staje się więc postawienie domu za nie więcej niż 2000 zł za m2 (plus koszty zakupu działki).

Taki scenariusz powinny jednak wybierać te osoby, które albo nie mają szefa nad głową, albo mają szefa takiego, którego cechuje duża wyrozumiałość. Trzeba się bowiem nastawić, że przez co najmniej rok budowa domu będzie pochłaniała większość naszego czasu. Budowa domu metodą gospodarczą ma tę dodatkową zaletę, że pozwala skorzystać z ulg podatkowych. Zostały one co prawda znacząco okrojone, ale ze zwrotu VAT za materiały budowlane można uzyskać nawet 24 tys. zł, co w przypadku domu o powierzchni 150 m2, pozwala zbić jego cenę o kolejne 150 zł za metr kwadratowy. W rezultacie w dzisiejszych warunkach można stać się posiadaczem własnego domu za 500-600 tys. zł, co odpowiada wartości mieszkania w stolicy o powierzchni 60-75 m2.

Powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.

Dowiedz się więcej z naszej publikacji
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Tylko teraz
89,00 zł
99,00
Przejdź do sklepu
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    1 sty 2000
    30 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Prawo, a zakłady bukmacherskie!

    2017 rok to przełomowa data w historii polskiej branży zakładów bukmacherskich. Właśnie wtedy weszła w życie nowelizacja ustawy o grach hazardowych, którą wprowadziło Prawo i Sprawiedliwość. Co zmieniło się po tej dacie pod kątem prawnym i jak było wcześniej?

    Test: Peugeot 508 SW PSE, czyli francuskie AMG w akcji

    Test: Peugeot 508 PSE, czyli napęd na cztery koła, 360 koni mechanicznych i hybryda plug-in. W skrócie francuskie AMG spisało się na medal.

    Ile lat wstecz sprawdza UFG?

    Ile lat wstecz sprawdza UFG? Czyli za ile lat kierowca może otrzymać karę za brak ubezpieczenia OC? Postanowiliśmy to sprawdzić.

    Jak uniknąć regresu ubezpieczeniowego?

    Jak uniknąć regresu ubezpieczeniowego? Jest kilka zasad, o których kierowca powinien pamiętać podczas zdarzenia drogowego. Dziś je przypomnimy.

    30% Club Poland: „Różnorodność we władzach to wymierne korzyści spółki” [PODCAST]

    Dane dowodzą, że zróżnicowane zespoły są bardziej efektywne. Ale czy faktycznie tak jest? Czy firma, która w swojej strategii stawia na różnorodność może liczyć na wymierne korzyści?

    Bezpieczny zakup samochodu używanego: co oznacza?

    Bezpieczny zakup samochodu używanego nie zawsze jest łatwy. Szczególnie że sprzedający ukrywają informacje, a kupujący mają ograniczone zaufanie.

    Wyższe grzywny za wykroczenia drogowe

    Podwyższenie maksymalnej wysokości grzywny za wykroczenia drogowe do 30 tys. zł zakłada projekt nowelizacji Prawa o ruchu drogowym, przyjęty przez rząd.

    Ceny mieszkań w Europie rosną szybciej niż w Polsce

    Ceny mieszkań w Europie. Ceny mieszkań oderwały się od fundamentów? Szybciej w Europie niż w Polsce – sugerują dane Eurostatu. W Polsce przez ostatnie lata ceny rosły tylko trochę szybciej niż dochody ludności. W państwach Europy Zachodniej dynamika była nawet kilkukrotnie wyższa.

    Wynajem domów w Polsce

    Wynajem domów. Wynajem domów w Polsce stanowi około 3% - 5% rynku najmu, ale jest ciekawym rozwiązaniem. Osoby zastanawiające się nad wynajmem większego mieszkania, powinny wziąć pod uwagę również dom, bo stawki czynszów za 1 mkw. są konkurencyjne. Na popularność wynajmu domów w innych krajach wpływa m.in. udział budynków jednorodzinnych w zasobie mieszkaniowym i wskaźnik urbanizacji.

    Studencie - nie daj się oszukać. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, gdy sezon w pełni

    Wynajem mieszkania - studenci. Okres wakacji aż do września to typowy sezon najmu. Wiele osób stara się zaplanować na ten czas zmianę miejsca zamieszkania. Jest zazwyczaj trochę więcej wolnego, łatwiej o urlop w pracy, jest też korzystniej ze względu na zmianę szkoły dla dzieci. Równocześnie w tym samym czasie na rynku pojawiają się osoby studiujące. Młodzież rozpoczynająca studia w nowym mieście, studenci wyższych lat zmieniają lokum. Kwestie towarzyskie, uczuciowe czy chęć uzyskania większego komfortu - to najczęstsze przyczyny zmiany kwatery przez studentów.

    Kiedy warto prowadzić działalność w formie prostej spółki akcyjnej

    Od 1 lipca 2021 r. przedsiębiorcy mogą zacząć korzystać z nowej formy prowadzenia działalności, jaką jest prosta spółka akcyjna (PSA). W opracowaniu przedstawiamy, dla jakich przedsiębiorców taka forma prowadzenia działalności może być korzystna.

    Najpopularniejsze rodzaje napędów [NOWE DANE]

    Stowarzyszenie ACEA opublikowało najświeższe dane na temat najpopularniejszych rodzajów napędów. Jakie samochody wybierają kierowcy w Polsce?

    Ekspres kapsułkowy czy ciśnieniowy – który i dla kogo sprawdzi się lepiej?

    Ostatnimi czasy picie kawy przeniosło się z kawiarni pod strzechy. Nic dziwnego więc, że wiele osób stoi przed niezwykle trudnym wyborem – jaki ekspres do domu wybrać? Wśród wielu firm i modeli łatwo się zagubić. Jednak nie obawiajcie się! Odpowiadając na kilka prostych pytań, możemy łatwo stwierdzić, jaki ekspres będzie dla nas odpowiedni.

    Firmy szukają nowych pracowników

    Firmy szukają coraz więcej nowych pracowników. Liczba ofert pracy w urzędach pracy rośnie. Jakie są przyczyny?

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych - raport NIK

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych. Z przeprowadzonej przez Delegaturę Najwyższej Izby Kontroli w Gdańsku kontroli wynika, że miasta Gdynia, Kartuzy i Tczew inwestowały w infrastrukturę miejską, jednak nie w pełni zapewniły dostęp do niej osobom z utrudnionym poruszaniem się. Analizowały potrzeby i konsultowały je z mieszkańcami, jednak nie potrafiły egzekwować właściwych rekomendacji. Każda ze zbadanych przez NIK inwestycji miała jakąś przeszkodę, utrudniającą samodzielne przemieszczanie się po mieście.

    Ilu Polaków mieszka w domach jednorodzinnych a ilu w blokach?

    Dom jednorodzinny a mieszkanie w bloku. Marzenia o wyprowadzce z bloku do domu nie są w Polsce nowością. Już dziś w domach jednorodzinnych mieszka 55% rodaków – wynika z danych Eurostatu. Problem w tym, aby decyzję o wyprowadzce podjąć świadomie.

    Nie tylko negatywne skutki pandemii? [BADANIE]

    Według co czwartego Polaka pandemia przyniosła tyle samo następstw pozytywnych, co negatywnych. Tak wynika z badania zrealizowanego dla Rejestru Dłużników BIG InforMonitor.

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Jakie są długi spółek giełdowych w 2021 r.?

    Z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, iż zmniejszyło się zadłużenie spółek notowanych na giełdzie. Ile wynosi obecnie?

    Branża opakowań rośnie dzięki e-commerce [BADANIE]

    Pomimo wzrostu cen surowców branża opakowań rośnie w rekordowym tempie. Ważnym impulsem rozwoju pozostaje e-commerce.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Ważny termin dla najemców centrów handlowych

    Covidowe prolongaty umów najmu można anulować tylko do 6 sierpnia 2021 r. Co z najemcami, którzy płacili czynsze?

    Fotowoltaika - skąd wziąć pieniądze?

    Fotowoltaika - skąd wziąć pieniądze na inwestycję? Z jakich programów korzystają Polacy? Czy fotowoltaika to oszczedności?

    Jak firmy MŚP oceniają wpływ pandemii na ich branże? [BADANIE]

    Co czwarta firma MŚP uważa, że pandemia pomoże rozwinąć ich branżę, a w produkcji – co druga. Tak wynika z 8. edycji Barometru COVID-19, realizowanego przez EFL.